Marché immobilier à Saint-Eustache : prix et projet Albatros

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Sur le site de l’ancien Club de golf Deux-Montagnes, Saint-Eustache voit actuellement s’ériger Albatros, un projet résidentiel d’environ 500 unités réparties entre maisons unifamiliales, maisons de ville et copropriétés — l’un des plus vastes chantiers en cours dans les Basses-Laurentides, pendant que le rôle d’évaluation foncière de la ville a bondi de 45,41 % sans faire grimper la facture de taxes dans les mêmes proportions.

Voici un portrait chiffré du marché immobilier à Saint-Eustache en 2026 : les statistiques Centris propres à la ville, le nouveau rôle d’évaluation foncière 2025-2026-2027, le grand projet Albatros, la place particulière qu’occupe Saint-Eustache dans le réseau du REM depuis l’entrée en service de l’antenne Deux-Montagnes, et ce qui distingue cette ville des Basses-Laurentides de ses voisines déjà documentées sur Immo Boussole.

Sommaire

Portrait rapide de Saint-Eustache

Saint-Eustache est une ville des Basses-Laurentides, chef-lieu de la MRC de Deux-Montagnes, située sur la rive nord de la rivière des Mille Îles, directement en face de Laval. Contrairement à plusieurs villes déjà documentées dans ce cluster qui ont déjà fait partie de l’agglomération de Montréal (Boucherville, Saint-Laurent), Saint-Eustache a toujours été une municipalité distincte, avec son propre conseil et un caractère historique fort remontant au 18e siècle.

Avec une superficie de 70,51 km² pour une population de 45 276 habitants selon le recensement 2021 de Statistique Canada, Saint-Eustache affiche une densité d’environ 642 habitants au km², nettement inférieure à celle des arrondissements montréalais denses déjà couverts sur Immo Boussole, mais comparable à celle d’autres villes de banlieue établie de la couronne nord.

  • Population 2021 : 45 276 habitants (+2,9 % depuis 2016)
  • Superficie : 70,51 km²
  • MRC : Deux-Montagnes (dont Saint-Eustache est le chef-lieu)
  • Voisines directes : Deux-Montagnes, Sainte-Marthe-sur-le-Lac, Boisbriand, Mirabel
  • Cours d’eau : rivière des Mille Îles (limite sud, face à Laval) et rivière du Chêne, qui traverse le Vieux-Saint-Eustache

Albatros : le plus grand chantier résidentiel de la ville

Le dossier immobilier le plus marquant à Saint-Eustache en 2025-2026 se déploie sur le site de l’ancien Club de golf Deux-Montagnes, fermé depuis plusieurs années. Le promoteur y développe Albatros, un projet résidentiel mixte qui prévoit environ 500 unités réparties entre 162 maisons de ville (2 ou 3 chambres, de 2 080 à 2 190 pi²), 69 maisons unifamiliales et 228 copropriétés.

Le projet Albatros intègre 350 000 pieds carrés d’espaces verts, une piste cyclable, des aires de jeux pour enfants, un parc central aux arbres matures et quatre plans d’eau (sans baignade), dont une plage aménagée avec aire de repos — une empreinte paysagère peu commune pour un développement résidentiel de cette taille dans le cluster Marchés locaux d’Immo Boussole.

  • Emplacement : ancien Club de golf Deux-Montagnes
  • Nombre d’unités visées : environ 500 (162 maisons de ville, 69 unifamiliales, 228 copropriétés)
  • Espaces verts : 350 000 pi², quatre plans d’eau, piste cyclable
  • Premières unités résidentielles livrées à l’automne 2025, selon le promoteur

Ce chantier n’est pas isolé : deux transactions conclues en 2025 ont complété le volet commercial de l’Innoparc Albatros voisin, avec la construction d’un CPE et des bureaux d’une entreprise de communications prévue pour débuter la même année. Pour un acheteur qui évalue le marché de Saint-Eustache aujourd’hui, Albatros représente une offre neuve substantielle qui vient s’ajouter à un parc résidentiel largement construit dans le reste de la ville, un contraste avec des chantiers de densification en zone déjà urbanisée comme celui documenté à Côte-Saint-Luc autour du Quartier Cavendish.

Prix de l’immobilier à Saint-Eustache en 2026

L’outil de statistiques immobilières de Centris permet d’isoler des chiffres propres au seul territoire de Saint-Eustache, présentés ci-dessous pour le deuxième trimestre 2026.

Segment Prix médian T2 2026 Variation annuelle
Unifamiliale 597 000 $ +10 %
Copropriété (condo) 378 000 $ +3 %
Plex (2 à 5 logements) Donnée non fiable* —

*Volume de transactions insuffisant selon Centris pour produire un prix médian fiable ce trimestre.

La hausse de 10 % du prix médian unifamilial sur un an est l’une des progressions annuelles les plus marquées documentées jusqu’ici dans ce cluster pour ce segment, un signal de fermeté du marché qui coïncide avec l’arrivée de l’offre neuve d’Albatros plutôt que de la contredire : la demande semble absorber à la fois le parc existant et les nouvelles unités.

  • Unifamiliale, T2 2026 : 597 000 $ (+10 % sur un an)
  • Condo, T2 2026 : 378 000 $ (+3 % sur un an)
  • Plex : volume de ventes jugé insuffisant par Centris pour un prix médian fiable ce trimestre

Le rôle d’évaluation foncière 2025-2027 : +45,41 %, mais une facture plafonnée

Le rôle triennal d’évaluation foncière actuellement en vigueur à Saint-Eustache couvre les années 2025, 2026 et 2027, et reflète la valeur marchande des propriétés au 1er juillet 2023, comme l’exige la Loi sur la fiscalité municipale. La valeur totale des propriétés inscrites au rôle a bondi de 45,41 %, pour atteindre 10,7 milliards de dollars — une hausse comparable à celles déjà documentées pour Châteauguay (+51 %) et Dollard-des-Ormeaux (+45,1 %) ailleurs dans ce cluster.

Malgré ce bond de 45,41 % de la valeur inscrite au rôle, la Ville de Saint-Eustache a ajusté ses taux de taxation pour limiter la hausse nette de la facture de taxes d’une résidence moyenne à seulement 2,55 % en 2025 et 2,54 % en 2026 — dans les deux cas sous le taux d’inflation régional observé (autour de 3,1 % à 3,4 %). La facture de taxes inclut aussi des tarifs distincts pour l’eau (206 $), les matières résiduelles (224 $), les égouts (215 $) et le transport collectif (219 $).

Cette distinction entre la hausse du rôle et la hausse réelle de la facture — un mécanisme déjà documenté pour Châteauguay — illustre bien pourquoi une forte hausse de valeur inscrite au rôle ne se traduit pas automatiquement par une hausse de taxes équivalente. La Ville affiche par ailleurs des taux de taxation commerciale (1,4091 $) et industrielle (1,2115 $) qu’elle qualifie parmi les plus compétitifs de la région.

Vous pouvez consulter notre guide sur l’évaluation municipale au Québec pour comprendre à quoi sert précisément ce chiffre, ainsi que la démarche pour contester son évaluation municipale si vous la jugez excessive. Cette même valeur sert aussi de base au calcul de la taxe de bienvenue lors d’une transaction.

Portrait démographique : une croissance modeste mais continue

La population de Saint-Eustache est passée de 44 008 à 45 276 habitants entre les recensements de 2016 et 2021, une croissance de 2,9 % inférieure à la moyenne provinciale de 4,1 % pour la même période, selon Statistique Canada. Cette progression modérée distingue Saint-Eustache de villes à plus forte croissance déjà documentées dans ce cluster, comme Vaudreuil-Dorion ou Châteauguay, et la rapproche davantage d’un profil de ville déjà largement construite où l’essentiel de la croissance future dépendra de projets de densification comme Albatros.

  • Population 2021 : 45 276 habitants (+2,9 % depuis 2016)
  • Densité : environ 642 habitants au km²
  • Croissance provinciale comparative : +4,1 % (2016-2021)

Une croissance démographique sous la moyenne provinciale, combinée à un marché unifamilial dont le prix médian progresse pourtant de 10 % en un an : à Saint-Eustache, c’est l’arrivée d’une offre neuve concentrée (Albatros) plutôt qu’une pression démographique généralisée qui semble animer le marché — un profil distinct de celui de Châteauguay, où la croissance démographique elle-même explique la fermeté des prix.

Le Vieux-Saint-Eustache et les secteurs résidentiels

Le territoire de Saint-Eustache se divise en plusieurs secteurs aux profils distincts :

  • Le Vieux-Saint-Eustache, le long de la rivière du Chêne, regroupe le noyau historique de la ville : le Moulin Légaré, un moulin à eau en activité depuis 1762, l’église de Saint-Eustache (construite entre 1780 et 1783, classée lieu historique national en 2014, dont les murs portent encore les marques de boulets de canon de la bataille du 14 décembre 1837 entre les Patriotes et les troupes britanniques) et la maison Chénier-Sauvé.
  • Le secteur du golf Albatros, sur l’ancien terrain du Club de golf Deux-Montagnes, concentre l’essentiel de l’offre résidentielle neuve de la ville pour les prochaines années.
  • Les secteurs résidentiels établis, développés principalement entre les années 1960 et 1990, dominés par la maison unifamiliale sur un parc résidentiel largement construit.
  • Les deux parcs industriels de la ville, qui portent l’essentiel du développement économique local et distinguent Saint-Eustache des banlieues à vocation presque exclusivement résidentielle.

Ce mélange d’un noyau patrimonial protégé, d’un grand chantier résidentiel neuf et d’un parc industriel actif distingue Saint-Eustache des villes de l’Ouest-de-l’Île déjà couvertes sur Immo Boussole, dont le territoire est pour la plupart pratiquement construit à saturation sans réserve foncière comparable à celle du site Albatros.

La ville a par ailleurs entrepris en 2025 une révision complète de son plan d’urbanisme, en vigueur depuis 2005, afin d’y intégrer une densification à échelle humaine et de mieux répondre à la pénurie de logements — un exercice qui doit se conformer au schéma d’aménagement révisé de la MRC de Deux-Montagnes et au plan métropolitain de la Communauté métropolitaine de Montréal. Dix municipalités de la couronne nord, dont Saint-Eustache, ont par ailleurs réitéré en juin 2025 leur appui à la création d’un grand parc de conservation métropolitain le long de la rivière des Mille Îles, un projet qui pourrait couvrir jusqu’à 5 000 hectares et devenir le plus vaste espace protégé du grand Montréal.

Transport : sans station REM propre, mais un terminus pivot

Contrairement à plusieurs villes de l’Ouest-de-l’Île déjà documentées dans ce cluster (Kirkland, Pointe-Claire, Pierrefonds-Roxboro), Saint-Eustache ne possède aucune station du Réseau express métropolitain (REM) sur son propre territoire : la station la plus proche, celle de l’antenne Deux-Montagnes entrée en service le 17 novembre 2025, se trouve dans la municipalité voisine de Deux-Montagnes, pas à Saint-Eustache.

Depuis le 10 novembre 2025, exo a redéployé l’ensemble de son réseau d’autobus du secteur Laurentides pour maximiser les correspondances avec le REM. Le terminus d’autobus de Saint-Eustache, desservi notamment par la ligne 498 (Saint-Eustache – Sainte-Dorothée – centre-ville), agit ainsi comme point de correspondance pivot vers la station Deux-Montagnes du REM plutôt que comme point d’accès direct au réseau sur rail — un rôle de connecteur régional qui distingue Saint-Eustache de villes où le REM ou le train de banlieue s’arrête directement sur le territoire municipal.

Ce repositionnement du terminus de Saint-Eustache comme carrefour d’autobus plutôt que comme gare elle-même est une nuance importante pour un acheteur qui magasine un accès rapide au centre-ville de Montréal : le temps de trajet réel dépend autant de la correspondance à Deux-Montagnes que de la desserte locale. La ville mise par ailleurs sur l’expansion de son réseau BIXI (huit nouvelles stations prévues en 2026) et sur le développement d’un réseau cyclable menant vers le REM pour améliorer les déplacements de dernier kilomètre.

Saint-Eustache face à ses voisines des Basses-Laurentides

Les Basses-Laurentides regroupent plusieurs marchés déjà documentés sur Immo Boussole, chacun avec un profil propre :

  • Saint-Eustache : la ville la plus établie historiquement de la MRC de Deux-Montagnes, avec le plus grand chantier résidentiel unique du secteur (Albatros) et un rôle qui n’ont pas de gare REM sur son propre territoire.
  • Blainville : une ville voisine desservie par sa propre gare de train de banlieue exo, un profil de desserte ferroviaire directe que Saint-Eustache n’a pas.
  • Mirabel : un territoire beaucoup plus vaste et à vocation aéroportuaire et logistique, au profil résidentiel plus dispersé.
  • Saint-Jérôme : le pôle régional des Laurentides, plus au nord, avec un marché et un bassin de population distincts.

Pour un portrait plus large de l’ensemble de la région, consultez notre article sur le marché immobilier des Laurentides.

Investir à Saint-Eustache : locatif et plex

Le segment plex demeure marginal à Saint-Eustache : le volume de transactions au deuxième trimestre 2026 est jugé insuffisant par Centris pour produire un prix médian fiable, un profil qui rappelle celui observé à Beaconsfield et à Dorval, où le parc de propriétés à revenus reste structurellement limité par un zonage à dominante unifamiliale.

Quelques éléments à garder à l’esprit avant d’investir à Saint-Eustache :

  • le projet Albatros ajoute une offre neuve significative de maisons de ville et de copropriétés, un segment à surveiller pour un investisseur qui cible la location à des ménages ou à des retraités recherchant un produit clé en main ;
  • la hausse de 10 % du prix médian unifamilial sur un an suggère une demande locative de fond soutenue, malgré une croissance démographique sous la moyenne provinciale ;
  • la révision en cours du plan d’urbanisme (le premier exercice complet depuis 2005) pourrait ouvrir la voie à davantage de densification dans les secteurs déjà construits, un potentiel à surveiller pour un projet à plus long terme.

Pour calculer la rentabilité d’un projet locatif dans ce type de marché, consultez notre guide sur le seuil de rentabilité d’un plex au Québec et notre méthode de calcul du rendement.

Financer un achat à Saint-Eustache en 2026

La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % lors de son annonce du 2 septembre 2026, une septième décision consécutive de statu quo. Ce contexte de taux stable offre une certaine prévisibilité aux acheteurs qui planifient un achat à Saint-Eustache, où le prix médian unifamilial (597 000 $) se situe entre celui des villes de l’Ouest-de-l’Île les plus abordables et celui de plusieurs arrondissements montréalais déjà documentés dans ce cluster. Notre guide sur l’impact du taux directeur et nos prévisions de taux hypothécaires 2026 détaillent ce contexte plus en profondeur.

Pour un premier acheteur qui vise plutôt le segment condo (378 000 $ médian, +3 % sur un an), Saint-Eustache reste un marché plus accessible que l’unifamiliale. Le CELIAPP et les programmes d’aide au premier acheteur restent des leviers à considérer avant de magasiner un financement, tout comme la comparaison entre courtier hypothécaire et institution bancaire.

Acheter à Saint-Eustache : ce qu’il faut prévoir

Le marché de Saint-Eustache combine un parc résidentiel établi, un noyau patrimonial protégé et une offre neuve concentrée sur un seul grand chantier. Quelques repères pour structurer une démarche d’achat :

  • Obtenez une préapprobation hypothécaire avant de visiter, la hausse de 10 % du prix médian unifamilial sur un an traduisant un marché relativement ferme.
  • Prévoyez une inspection préachat rigoureuse pour toute propriété du parc résidentiel établi, une partie datant des années 1960 à 1990.
  • Si la propriété visée se trouve dans le projet Albatros, informez-vous sur l’échéancier réel de livraison des phases restantes et sur les nuisances de chantier à moyen terme.
  • Si vous visez un accès rapide au REM, vérifiez la fréquence réelle de la ligne d’autobus 498 vers la station Deux-Montagnes plutôt que de présumer un accès direct au rail.
  • Faites appel à un notaire tôt dans le processus, notamment pour toute propriété située dans le secteur patrimonial du Vieux-Saint-Eustache, où des règles de protection additionnelles peuvent s’appliquer.
  • Prévoyez une assurance habitation adaptée dès l’offre d’achat acceptée.
  • Comparez les structures de commission de courtier si vous envisagez aussi de vendre une propriété actuelle avant d’acheter.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de présumer que la hausse spectaculaire du rôle d’évaluation (+45,41 %) se traduira par une facture de taxes tout aussi élevée. La Ville de Saint-Eustache a explicitement ajusté ses taux pour limiter la hausse nette de la facture d’une résidence moyenne à 2,54 % en 2026.

La deuxième erreur consiste à croire que Saint-Eustache dispose de sa propre station du REM. La station la plus proche, celle de l’antenne Deux-Montagnes, se trouve sur le territoire de la municipalité voisine de Deux-Montagnes ; le terminus de Saint-Eustache n’est qu’un point de correspondance en autobus vers cette station.

La troisième erreur, fréquente chez un acheteur qui cible le projet Albatros, est de présumer que l’ensemble des 500 unités prévues sera livré simultanément. Le projet se déploie par phases depuis l’ancien golf, avec des livraisons résidentielles qui ont commencé à l’automne 2025 et un volet commercial (Innoparc Albatros) encore en développement.

La quatrième erreur est de sous-estimer l’importance du secteur patrimonial du Vieux-Saint-Eustache dans l’identité de la ville, et donc les règles de zonage et de protection qui peuvent s’appliquer à une propriété qui s’y trouve, notamment autour de l’église et du Moulin Légaré, classés site historique.

La cinquième erreur est de chercher un plex à Saint-Eustache en s’attendant à une offre abondante. Le volume de ventes de ce segment reste jugé insuffisant par Centris pour un prix médian fiable, un profil à garder en tête pour tout projet d’investissement locatif.

Questions fréquentes

Combien d’unités sont prévues dans le projet Albatros à Saint-Eustache ?
Le projet, développé sur le site de l’ancien Club de golf Deux-Montagnes, prévoit environ 500 unités réparties entre 162 maisons de ville, 69 maisons unifamiliales et 228 copropriétés, avec 350 000 pieds carrés d’espaces verts.

Pourquoi la facture de taxes n’a-t-elle pas augmenté de 45 % en même temps que le rôle d’évaluation ?
Le rôle d’évaluation foncière et le montant final de la taxe municipale sont deux chiffres distincts. La Ville de Saint-Eustache a ajusté ses taux de taxation pour limiter la hausse nette de la facture d’une résidence moyenne à 2,54 % en 2026, malgré la hausse de 45,41 % de la valeur totale inscrite au rôle.

Saint-Eustache est-elle desservie par le REM ?
Pas directement. Aucune station du Réseau express métropolitain ne se trouve sur le territoire de Saint-Eustache ; la station la plus proche, celle de l’antenne Deux-Montagnes en service depuis le 17 novembre 2025, est située dans la municipalité voisine de Deux-Montagnes. Le terminus d’autobus de Saint-Eustache sert de point de correspondance vers cette station.

Quel est le prix médian d’une maison unifamiliale à Saint-Eustache en 2026 ?
Selon Centris, le prix médian d’une propriété unifamiliale à Saint-Eustache s’établissait à 597 000 $ au deuxième trimestre 2026, en hausse de 10 % par rapport à la même période l’année précédente.

Pourquoi Saint-Eustache n’a-t-elle pas de statistique Centris fiable pour les plex ?
Le volume de transactions enregistré pour ce segment au deuxième trimestre 2026 est jugé insuffisant par Centris pour produire un prix médian statistiquement fiable à cette échelle.

Le Vieux-Saint-Eustache est-il un bon secteur pour acheter ?
Le Vieux-Saint-Eustache regroupe le noyau patrimonial de la ville, dont l’église classée lieu historique national et le Moulin Légaré. Une propriété qui s’y trouve peut être soumise à des règles de protection patrimoniale additionnelles ; il est recommandé de valider ce point avec un notaire avant l’achat.

Comment se rend-on de Saint-Eustache à Montréal en transport collectif ?
Principalement par le réseau d’autobus exo, dont le terminus de Saint-Eustache (notamment la ligne 498) assure la correspondance vers la station Deux-Montagnes du REM, en service depuis le 17 novembre 2025.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou immobilier personnalisé. Les prix et statistiques présentés proviennent de sources publiques et peuvent évoluer ; ils reflètent les données disponibles au moment de la rédaction. Pour toute décision d’achat, de vente ou d’investissement, consultez un courtier immobilier, un notaire ou un conseiller financier qualifié. Consultez notre méthodologie éditoriale pour en savoir plus sur notre processus de recherche et de vérification.