Punaises de lit au Québec : obligations du propriétaire et du locataire

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Au Québec, la lutte contre les punaises de lit relève d’abord du propriétaire : une clause de bail qui en transfère le coût au locataire a déjà été jugée nulle par le Tribunal administratif du logement (TAL). Mais le locataire n’est pas pour autant sans obligations : il doit aviser rapidement, collaborer et préparer son logement, faute de quoi il s’expose à des dommages-intérêts, voire à la fin de son bail.

Une infestation de punaises de lit crée vite de la tension : qui appelle l’exterminateur, qui paie, et que faire si l’autre partie ne bouge pas ? Cet article fait le point sur le partage des responsabilités tel que le décrivent le TAL, Éducaloi et la Ville de Montréal, sur les recours possibles et sur les erreurs qui font perdre des causes. Il complète notre guide sur le logement insalubre et ses recours, qui mentionne les punaises parmi d’autres problèmes, en se concentrant sur ce cas précis.

Sommaire

Les punaises de lit : un problème d’insalubrité

Le TAL range les punaises de lit, avec les coquerelles et les fourmis, parmi les exemples de vermine pouvant rendre un logement insalubre. Il précise toutefois qu’un logement en mauvais état n’est pas automatiquement impropre à l’habitation : tout dépend de la gravité du problème et de la façon dont il est géré.

Cette nuance est capitale. La jurisprudence résumée par le TAL indique que la simple présence de punaises, même en grand nombre, ne rend pas à elle seule un logement inhabitable. Ce qui pèse dans la balance, c’est l’ampleur de l’infestation combinée à l’inaction du propriétaire. Pour un aperçu plus large des problèmes d’insalubrité (moisissure, rongeurs, humidité), consultez notre article sur le logement insalubre au Québec.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire a l’obligation de livrer et de maintenir le logement propre à l’habitation. Éducaloi le résume sans détour : il lui revient de lutter contre les nuisibles pour maintenir les logements en bon état. La Ville de Montréal est tout aussi claire : le locataire ne doit pas traiter lui-même les punaises, et c’est au propriétaire de faire venir un exterminateur.

Dans les décisions résumées par le TAL, le critère récurrent est la rapidité et l’efficacité de la réaction :

  • un propriétaire qui tarde à agir, ou qui laisse le problème perdurer, peut être jugé fautif ;
  • se contenter de visites répétées d’un exterminateur ne suffit pas si les punaises reviennent ;
  • un propriétaire qui connaît une infestation doit en informer le futur locataire avant la signature du bail.

Le point central : le propriétaire n’est pas jugé sur la seule présence des punaises, mais sur la rapidité et l’efficacité de sa réponse une fois avisé.

Pour le cadre général des obligations du bailleur, voyez aussi notre guide sur les réparations dans un logement loué et celui sur les droits et obligations du propriétaire devant le TAL.

Les obligations du locataire

Le locataire doit user du logement avec prudence et diligence, et le garder propre. Face à des punaises, Éducaloi et la Ville de Montréal décrivent les gestes attendus :

  • aviser le propriétaire dès que des punaises sont aperçues ;
  • ne pas tenter l’extermination lui-même ;
  • permettre l’accès à l’exterminateur ;
  • préparer le logement : lieux propres et sans encombrement au sol, vêtements et tissus mis dans des sacs pendant toute la durée des traitements, selon les consignes reçues.

Un locataire peut aussi être tenu responsable des pertes causées au bien loué lorsque l’infestation découle de sa faute. Éducaloi rapporte une décision du TAL du 6 mai 2025 dans laquelle une locataire et son frère ont été condamnés à verser environ 1 725 $ au propriétaire, l’infestation ayant été attribuée, selon le témoignage d’un expert, à la chambre du frère. La demande de résiliation du bail a toutefois été rejetée, notamment parce que les locataires avaient coopéré.

Qui paie le traitement ?

La règle de départ est simple : c’est le propriétaire qui organise et finance la lutte contre les punaises, puisqu’elle fait partie de son obligation de maintenir le logement en bon état. Le TAL a d’ailleurs jugé nulle une clause de bail rendant le locataire responsable des punaises découvertes dans les six mois suivant son emménagement (décision Sobsey c. Minto Apartment, 2021), car elle contrevient aux règles d’ordre public du bail résidentiel. Notre article sur les clauses du bail de logement explique pourquoi certaines clauses sont sans effet.

L’exception tient à la faute du locataire. Si l’infestation est démontrée comme provenant de son fait (ou de celui de personnes qu’il héberge), le propriétaire peut lui réclamer des dommages-intérêts. Éducaloi précise toutefois que sa page ne détaille pas qui assume les frais d’extermination dans chaque situation : tout est une question de preuve et de circonstances, d’où l’intérêt de bien documenter le dossier.

Aucun tarif d’extermination officiel n’existe, et les coûts varient selon la taille du logement, le type de traitement et le nombre de visites. Demandez toujours une soumission écrite et vérifiez que l’entreprise est qualifiée pour appliquer des pesticides.

Aviser par écrit et garder des preuves

La Ville de Montréal demande, avant d’intervenir pour la plupart des problèmes, que le locataire ait avisé son propriétaire par écrit en lui demandant d’agir dans un délai de 10 jours ouvrables, et d’en fournir copie, parfois avec un reçu d’expédition de Postes Canada. Les exigences varient selon l’arrondissement ; vérifiez celles de votre municipalité.

Dans les décisions du TAL, le locataire qui quitte ou réclame doit généralement démontrer le problème, l’avis au propriétaire et l’inaction de celui-ci. Voici un réflexe simple :

  • envoyer un avis écrit daté (idéalement avec preuve d’envoi) décrivant les punaises et demandant un traitement ;
  • photographier les insectes, les piqûres, les taches sur la literie ;
  • conserver les rapports et factures de l’exterminateur et noter les dates de visite ;
  • consigner par écrit chaque échange avec le propriétaire.

Notre guide pour se représenter seul au TAL détaille comment organiser cette preuve.

L’accès au logement pour le traitement

Éducaloi rappelle les règles générales d’accès : pour vérifier l’état du logement, le propriétaire peut entrer entre 9 h et 21 h avec un avis verbal ou écrit de 24 heures; pour des travaux mineurs, l’avis est aussi de 24 heures et les travaux se font entre 7 h et 19 h. En cas d’urgence, il peut entrer en tout temps. La page d’Éducaloi sur l’accès ne traite toutefois pas expressément des visites d’extermination ; il est donc prudent de s’entendre par écrit sur les dates de traitement.

Si le locataire refuse l’accès alors que le propriétaire respecte la loi, celui-ci peut demander au TAL une ordonnance d’accès et, au besoin, des dommages-intérêts. Dans une affaire rapportée par Éducaloi (décision du 14 mars 2025 sur des coquerelles), un encombrement démesuré empêchant le traitement a mené à la fin du bail, à l’expulsion et à une condamnation d’environ 1 500 $.

Signaler à la Ville : l’exemple de Montréal

Quand le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut signaler la situation à sa municipalité. À Montréal, la démarche passe par le 311 ou les bureaux d’arrondissement, après l’avis écrit au propriétaire. Les équipes d’inspection évaluent alors s’il faut intervenir. La page de la Ville ne précise ni délai d’intervention ni coût, et précise que les litiges entre propriétaire et locataire relèvent du TAL.

D’autres municipalités ont leurs propres règlements et procédures. Si vous habitez ailleurs, contactez le service d’inspection ou d’urbanisme de votre ville.

Les recours du locataire au TAL

Le TAL indique que le locataire d’un logement insalubre ou risquant de le devenir peut demander :

  • l’ordonnance d’effectuer les travaux nécessaires ;
  • une diminution de loyer ;
  • des dommages-intérêts et, pour les demandes déposées à compter du 21 février 2024, des dommages punitifs en cas de négligence du propriétaire ;
  • la résiliation du bail dans les cas graves.

Les résumés de décisions du TAL donnent une idée des montants accordés, qui dépendent entièrement des faits : dans Savard c. Clerveau (2023), une baisse de 200 $ par mois jusqu’à l’éradication et 2 000 $ de dommages moraux ; dans Binette c. Freundlich (2021), une baisse de loyer de 25 % et 2 000 $ de dommages moraux ; dans Lumande c. Raamco (2019), la résiliation du bail avec dommages moraux et punitifs. Ce sont des exemples, pas des barèmes. Pour la procédure de demande, voyez notre guide sur les droits du locataire.

Les recours du propriétaire

Le propriétaire dont le locataire refuse de collaborer peut demander au TAL de contraindre le locataire à permettre l’accès, à désencombrer le logement, à payer des dommages-intérêts et, dans les cas graves, de mettre fin au bail. Il doit pouvoir démontrer son propre sérieux : avis, mandat à une entreprise qualifiée, suivi des traitements. Un propriétaire qui multiplie les retards risque de voir la responsabilité se retourner contre lui.

Pour la sélection des futurs occupants et la prévention, notre article sur le choix d’un bon locataire offre des pistes légales, et celui sur le TAL côté propriétaire détaille la procédure.

Quitter son logement à cause des punaises

Quitter le logement sans autorisation est risqué. Selon la décision Chabot-Fournier c. Gagné résumée par le TAL, le locataire qui part doit prouver notamment le problème, l’avis au propriétaire, l’inaction de celui-ci, le caractère justifié du départ (avec preuve médicale si la santé est en jeu) et le lien de cause à effet. L’article 1913 du Code civil du Québec, qui vise la menace sérieuse pour la santé ou la sécurité, est évalué de façon objective.

Le TAL précise par ailleurs que le locataire peut quitter un logement devenu impropre à l’habitation à condition d’en aviser le propriétaire avant son départ ou dans les 10 jours qui suivent. Pour les autres voies de sortie, comparez avec notre guide sur la résiliation du bail et celui sur la cession de bail et la sous-location. Au départ, un logement traité facilite aussi l’état des lieux de fin de bail.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de traiter soi-même le logement. La Ville de Montréal indique que le locataire ne doit pas tenter de régler le problème seul. Les produits mal utilisés peuvent aggraver la dispersion des insectes et brouiller la preuve.

La deuxième erreur est d’aviser le propriétaire seulement de vive voix. Sans trace écrite, il devient difficile de démontrer la date de l’avis et l’inaction qui a suivi, éléments centraux devant le TAL.

La troisième erreur est de refuser l’accès ou de ne pas préparer le logement. Un locataire qui entrave le traitement peut être condamné à des dommages-intérêts, voire perdre son bail, comme l’illustrent les décisions rapportées par Éducaloi.

La quatrième erreur est de quitter le logement sans avis ni preuve. Partir en pensant que les punaises suffisent à mettre fin au bail peut mener à une réclamation du propriétaire si les cinq éléments de preuve ne sont pas réunis.

La cinquième erreur, côté propriétaire, est de se contenter d’une seule visite. Le TAL retient que des interventions répétées sans résultat ne suffisent pas à démontrer la diligence ; il faut un traitement efficace et un suivi.

FAQ

Le propriétaire peut-il me faire payer l’extermination dans mon bail ?
Une clause rendant le locataire responsable des punaises découvertes dans les six mois de son emménagement a été jugée nulle par le TAL, car elle contrevient aux règles d’ordre public du bail résidentiel. Le propriétaire peut toutefois réclamer des dommages si la faute du locataire est démontrée.

Dois-je appeler moi-même un exterminateur ?
Non. La Ville de Montréal indique que le locataire ne doit pas traiter lui-même le logement et que le propriétaire doit faire venir un exterminateur. Avisez d’abord le propriétaire par écrit.

Puis-je cesser de payer mon loyer ?
Ce n’est pas recommandé. Le TAL peut accorder une diminution de loyer, mais c’est lui qui la fixe, après audience. Cesser de payer de votre propre chef vous expose à une demande du propriétaire. Consultez le TAL ou un avocat avant d’agir.

Les punaises rendent-elles mon logement inhabitable ?
Pas automatiquement. Selon la jurisprudence résumée par le TAL, leur seule présence, même importante, ne suffit pas ; on regarde la gravité et l’inaction du propriétaire.

Quels montants peut-on obtenir au TAL ?
Les montants dépendent des faits. Les décisions résumées par le TAL montrent par exemple des baisses de loyer (200 $ par mois dans un cas, 25 % dans un autre) et des dommages moraux d’environ 1 000 $ à 2 000 $ dans certaines affaires. Ce ne sont pas des barèmes.

Le propriétaire doit-il informer les futurs locataires d’une infestation ?
Selon une décision résumée par le TAL (Lumande c. Raamco), un propriétaire qui connaît une infestation doit en informer le futur locataire à la signature du bail.

Puis-je faire inspecter mon logement par la Ville ?
Oui, dans plusieurs municipalités. À Montréal, il faut généralement avoir avisé le propriétaire par écrit au préalable. Les exigences varient selon l’arrondissement.

Et si je suis propriétaire et que mon locataire refuse l’accès ?
Vous pouvez demander au TAL une ordonnance d’accès et, s’il y a préjudice, des dommages-intérêts. Respectez toujours les préavis légaux avant d’entrer.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les décisions du TAL dépendent des faits de chaque dossier. Pour votre situation, consultez le Tribunal administratif du logement, un avocat ou un organisme de défense des droits des locataires. Voir notre méthodologie éditoriale.