Décès du locataire ou du propriétaire au Québec : que devient le bail ?

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Au Québec, le décès du locataire ne met pas fin au bail : le contrat continue, et ce sont le liquidateur de la succession ou un cohabitant qui décident de la suite, dans des délais précis (6 mois pour résilier, 2 mois pour rester). Le décès du propriétaire, lui non plus, ne rompt pas le bail : l’immeuble passe aux héritiers, qui doivent respecter le contrat.

Perdre un proche est déjà éprouvant ; devoir gérer son logement en plus peut devenir une source de stress et d’erreurs coûteuses. Qui peut mettre fin au bail ? Combien de temps le loyer continue-t-il d’être dû ? Un conjoint ou un colocataire peut-il rester ? Le propriétaire peut-il reprendre le logement ? Cet article répond à ces questions à partir des pages du Tribunal administratif du logement (TAL) et d’Éducaloi, du côté du locataire comme de celui du propriétaire. Il complète notre guide sur la résiliation de bail au Québec, qui traite des cas de résiliation en général, en se concentrant sur la situation particulière du décès.

Sommaire

La règle de base : le bail survit au décès

Le Tribunal administratif du logement (TAL) est clair : la mort du locataire ne met pas fin au bail. Le contrat se poursuit jusqu’à son terme et peut même être renouvelé au nom des héritiers ou de l’un d’eux. Éducaloi tient le même langage : le décès d’un locataire n’éteint pas le bail.

Concrètement, le propriétaire ne peut ni résilier unilatéralement le bail, ni vider le logement et se débarrasser des biens du défunt. Il doit respecter les mêmes règles qu’avec n’importe quel locataire, ce qui inclut l’obligation de passer par le TAL s’il veut faire cesser le bail pour un motif valable.

À retenir : au décès du locataire, personne ne peut mettre fin au bail du jour au lendemain. C’est le liquidateur de la succession (ou, à défaut, un héritier) qui a le pouvoir de résilier, et une personne qui habitait avec le défunt a le droit de rester si elle respecte un délai de deux mois.

Le locataire vivait seul : le liquidateur peut résilier

Si personne n’habitait avec le locataire au moment de son décès, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier peut résilier le bail en donnant au propriétaire un préavis de deux mois. Cet avis doit être donné dans les six mois suivant le décès.

Le TAL précise que le délai se compte en mois civils : un avis donné le 15 octobre prend effet le 15 décembre. Le liquidateur n’est donc pas obligé d’attendre la fin du bail, ce qui évite à la succession de payer des loyers pendant des mois pour un logement vide. Si le bail se termine de toute façon peu après, il peut être plus simple de le laisser aller à son terme : tout dépend de la date de fin et du loyer.

Le rôle du liquidateur est expliqué plus largement dans notre article sur la vente d’une propriété en succession, qui décrit le déroulement d’une succession, de l’inventaire à la distribution aux héritiers.

Une personne vivait avec le locataire : le droit de rester

La situation change si quelqu’un habitait avec le locataire au moment du décès (conjoint, enfant, ami ou autre). Selon le TAL et Éducaloi, cette personne peut devenir locataire si elle remplit trois conditions :

  • elle habitait avec le locataire au moment de son décès ;
  • elle continue d’occuper le logement ;
  • elle avise le propriétaire par écrit dans les deux mois suivant le décès.

Le propriétaire ne peut pas s’y opposer. En revanche, comme la personne n’est pas un « nouveau locataire », elle ne peut pas demander au Tribunal de fixer le loyer, selon le TAL. Le bail continue donc aux conditions déjà prévues, y compris pour la hausse de loyer à venir (voir notre article sur l’augmentation de loyer au Québec).

Si le cohabitant ne se prévaut pas de ce droit, le liquidateur (ou, à défaut, un héritier) peut résilier le bail dans le mois qui suit l’expiration des deux mois, en donnant un préavis d’un mois. Ce mécanisme laisse un temps de réflexion au cohabitant, puis permet à la succession de se libérer rapidement s’il décide de partir.

Donner l’avis : formulaire, destinataires et calcul des dates

Le TAL met à disposition un formulaire intitulé « Avis en cas de décès du locataire » (TAL-804-E). L’utiliser n’est pas obligatoire, mais il facilite la démarche en rappelant les mentions utiles. Selon ce formulaire, l’avis est donné en vertu des articles 1938 et 1939 du Code civil du Québec. Trois précautions s’imposent :

  • Transmettre l’avis à chaque propriétaire (locateur) et aux autres locataires, le cas échéant ;
  • Garder une copie de l’avis et une preuve que le propriétaire l’a reçu (courrier recommandé, remise en main propre avec accusé de réception) ;
  • Noter la date du décès et celle de l’envoi : les délais de deux et de six mois se calculent à partir du décès.

Si vous devez mettre fin au bail pour une autre raison que le décès, la procédure est différente ; notre article sur la cession de bail et la sous-location détaille cette option.

Le loyer pendant la période de préavis

Le liquidateur (ou l’héritier qui a donné l’avis) est tenu de payer le loyer jusqu’à la résiliation du bail, au prorata si la fin tombe en cours de mois. Le TAL ajoute un détail utile pour les locataires qui recevaient des services : les charges pour services personnels (par exemple l’aide à la prise de médicaments ou au bain) ne sont dues que pour les services effectivement fournis avant le décès.

La question de l’état des lieux et de la remise des clés mérite aussi de l’attention : un logement mal vidé ou laissé sale peut entraîner des réclamations. Notre guide sur l’état des lieux à la fin d’un bail s’applique aussi à la succession.

Aucun liquidateur n’est connu : ce que le propriétaire peut faire

Parfois, personne n’a été désigné pour liquider la succession, ou les héritiers tardent à agir. Le propriétaire ne peut alors pas se faire justice lui-même : il ne peut pas résilier le bail de façon unilatérale ni disposer des biens du défunt. Selon le TAL, si le loyer demeure impayé pendant plus de trois semaines, il peut déposer une demande de résiliation devant le Tribunal, signifiée à la succession par huissier.

Le TAL rappelle aussi qu’en cas de renonciation de tous les héritiers, ou, si aucun héritier n’est connu, six mois après le décès, Revenu Québec peut intervenir dans la succession. Pour les recours généraux d’un propriétaire face à un loyer impayé, voir notre article sur le locataire qui ne paie pas et celui sur les droits et obligations du propriétaire devant le TAL.

Le propriétaire peut-il ne pas renouveler le bail ?

Oui, mais à des conditions strictes. Le TAL explique que le propriétaire peut refuser de reconduire le bail, au premier renouvellement qui suit le décès, en donnant l’avis dans les délais habituels selon le type de bail :

  • bail de 12 mois ou plus : avis de 3 à 6 mois avant la fin ;
  • bail de moins de 12 mois : avis de 1 à 2 mois avant la fin ;
  • bail à durée indéterminée : avis de 1 à 2 mois avant le changement proposé ;
  • chambre : avis de 10 à 20 jours avant la fin.

Le liquidateur dispose alors d’un mois pour contester ; s’il ne répond pas, il est réputé avoir accepté la fin du bail. Ce mécanisme ne remplace pas les autres protections du locataire : une reprise de logement ou une éviction suit ses propres règles, décrites dans notre article sur la reprise de logement.

Le propriétaire qui souhaite récupérer le logement après un décès doit donc, lui aussi, respecter les délais légaux. Envoyer un avis trop tard ou au mauvais destinataire peut rendre le refus de reconduction inefficace.

Colocataires et cosignataires : un cas distinct

Quand le bail a été signé par plusieurs personnes et que l’une d’elles décède, la situation diffère. Éducaloi explique que, si vous avez signé le bail avec la personne décédée, vous restez locataire et devez continuer à assumer le bail par vous-même. Le décès d’un colocataire ne vous libère donc pas de vos obligations envers le propriétaire.

À l’inverse, si vous viviez avec le défunt sans avoir signé le bail, vous pouvez normalement quitter le logement ; si vous souhaitez rester, les conditions décrites plus haut (cohabitation, occupation continue, avis dans les deux mois) s’appliquent. Pour mieux comprendre comment officialiser une entente entre colocataires, notre article sur comment trouver un colocataire explique pourquoi il vaut mieux que chacun soit mentionné au bail. Quant à la personne qui s’est portée garante, le rôle de la caution (garant) du bail est abordé dans un article distinct.

Le décès du propriétaire : le bail continue

Pour le locataire, la mort de son propriétaire ne change pas grand-chose sur le plan juridique. Selon le TAL, le décès du locateur ne met pas fin au bail : l’immeuble est transmis aux héritiers, qui deviennent propriétaires et sont liés par le bail, tout comme le locataire. Le bail se poursuit jusqu’à son terme et peut être renouvelé.

Le principal problème pratique est de savoir à qui payer le loyer. Le TAL indique qu’un locataire qui ne sait pas à qui verser son loyer peut demander au Tribunal l’autorisation de le déposer au greffe jusqu’à ce que la bonne personne soit identifiée. La demande doit être dirigée contre la succession du locateur et envoyée à sa dernière adresse connue. Pour préparer un dossier de ce type, voir notre guide pour se représenter seul au TAL.

Si l’immeuble est ensuite vendu par les héritiers, les droits du locataire restent protégés ; notre article sur la vente du logement que vous louez explique ce qui change et ce qui ne change pas. Un résumé général des garanties du locataire se trouve dans le guide complet des droits du locataire.

Résumé : qui peut faire quoi, et dans quel délai

Situation Qui peut agir Délai et préavis
Le locataire vivait seul Liquidateur (ou, à défaut, un héritier) Avis donné dans les 6 mois du décès ; préavis de 2 mois
Un cohabitant veut rester Le cohabitant Avis écrit au propriétaire dans les 2 mois du décès
Le cohabitant ne se prévaut pas de son droit Liquidateur (ou, à défaut, un héritier) Dans le mois suivant les 2 mois ; préavis de 1 mois
Aucun liquidateur connu Le propriétaire, par demande au Tribunal Loyer impayé depuis plus de 3 semaines
Décès du propriétaire Aucune résiliation automatique Le bail continue ; dépôt du loyer possible au TAL si le bénéficiaire est incertain

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de croire que le bail prend fin automatiquement au décès. Il n’en est rien : tant que personne n’a donné d’avis valide, le bail continue et le loyer reste dû, ce qui peut coûter plusieurs mois de loyer à la succession.

La deuxième erreur consiste à laisser passer les délais. Les deux mois du cohabitant et les six mois du liquidateur sont courts quand on gère les funérailles et les premières démarches. Notez les dates dès le début.

La troisième erreur est de ne pas garder de preuve de réception de l’avis. Un simple message verbal ou un texto ne vaut pas un avis écrit dont on peut démontrer l’envoi et la réception. Conservez le formulaire et la preuve d’envoi.

La quatrième erreur, du côté du propriétaire, est de vider le logement ou de changer les serrures. Les biens du défunt appartiennent à la succession. Le propriétaire qui agit seul s’expose à des réclamations ; il doit passer par le liquidateur ou, à défaut, par le Tribunal.

La cinquième erreur est de croire qu’un colocataire cosignataire est libéré par le décès de l’autre. Éducaloi indique le contraire : si vous avez signé le bail, vous demeurez locataire.

FAQ

Le bail est-il automatiquement résilié au décès du locataire ?
Non. Selon le TAL et Éducaloi, le décès ne met pas fin au bail. Il continue jusqu’à son terme, à moins que le liquidateur ou un héritier le résilie, ou qu’une personne cohabitante décide de rester.

Qui peut résilier le bail d’un locataire décédé ?
Si le locataire vivait seul, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier peut résilier le bail avec un préavis de deux mois, donné dans les six mois du décès.

Un conjoint ou un proche peut-il rester dans le logement ?
Oui, s’il habitait avec le locataire, continue d’occuper le logement et avise le propriétaire par écrit dans les deux mois du décès. Le propriétaire ne peut pas refuser.

La personne qui reste peut-elle faire fixer son loyer par le TAL ?
Non. Selon le TAL, elle n’est pas un nouveau locataire, donc elle ne peut pas demander au Tribunal de fixer le loyer.

Jusqu’à quand le loyer est-il dû ?
Jusqu’à la résiliation du bail, calculé au prorata. Les frais de services personnels ne sont dus que pour les services fournis avant le décès, selon le TAL.

Le propriétaire peut-il reprendre le logement après le décès ?
Il ne peut pas résilier unilatéralement. Il peut refuser la reconduction au premier renouvellement suivant le décès, dans les délais prévus selon le type de bail, et le liquidateur peut contester dans le mois.

Que se passe-t-il si le propriétaire décède ?
Le bail continue : l’immeuble passe aux héritiers, qui doivent respecter le contrat. Si vous ne savez pas à qui payer le loyer, vous pouvez demander au TAL l’autorisation de le déposer.

Où trouver le formulaire d’avis ?
Sur le site du TAL, sous le titre « Avis en cas de décès du locataire » (TAL-804-E). N’oubliez pas de l’envoyer à chaque propriétaire et aux autres locataires, et de conserver une preuve de réception.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les règles décrites proviennent de pages du TAL et d’Éducaloi consultées en novembre 2026 ; le texte du Code civil du Québec (LégisQuébec) n’a pas pu être consulté directement (accès refusé). Chaque situation est unique : pour la vôtre, consultez le TAL, un avocat, un notaire ou un organisme de défense des droits des locataires. Voir notre méthodologie éditoriale.