Vente du logement que vous louez : vos droits en tant que locataire au Québec

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Votre propriétaire vend l’immeuble où vous habitez : faut-il déménager? En règle générale, non. Au Québec, la vente d’un logement loué ne met pas fin au bail : le nouveau propriétaire hérite de votre bail tel quel, avec ses droits et ses obligations. La vraie nuance est ailleurs : un acheteur peut, à certaines conditions strictes, demander à reprendre le logement pour l’habiter, et c’est là que la confusion commence.

Chaque année, des milliers de locataires québécois apprennent par une pancarte « À vendre » ou par un courriel de leur propriétaire que l’immeuble change de mains. Les réactions vont de l’inquiétude (« vais-je être mis dehors? ») à la croyance erronée (« le nouveau propriétaire peut tout renégocier »). Ce guide remet les choses à leur place : ce qui continue de s’appliquer, ce que le nouveau propriétaire peut réellement demander, ce que vous devez tolérer pendant la mise en vente (visites, photos) et les cas particuliers, comme la conversion en copropriété, où vos droits sont encore renforcés.

Ici, le point de vue est celui du locataire. Si vous êtes plutôt propriétaire d’un plex et que vous songez à vendre, consultez plutôt notre guide sur la vente d’un plex avec locataires en place. Et si votre question concerne la reprise en elle-même (délais, refus, contestation), notre article sur la reprise de logement au Québec la traite en profondeur; nous nous concentrons ici sur le cas particulier de la vente.

Sommaire

Le principe : le bail suit l’immeuble, pas le propriétaire

La règle de départ se trouve dans le Code civil du Québec, à l’article 1937. Pour un logement, la vente de l’immeuble (volontaire ou forcée) ou la perte du titre du propriétaire ne permet pas au nouveau locateur de mettre fin au bail. Le bail continue, et il peut se renouveler comme n’importe quel autre bail. Le nouveau propriétaire a, envers vous, les droits et les obligations qui découlent du bail : il devient votre locateur au même titre que l’ancien.

Cette protection est l’un des piliers du droit locatif québécois, souvent résumé par le droit au maintien dans les lieux. Elle existe parce qu’un logement n’est pas un simple bien de placement : c’est le milieu de vie d’une famille. L’acheteur sait, ou devrait savoir, qu’il achète un immeuble avec ses locataires. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, quand on évalue un immeuble locatif, les baux en vigueur et les loyers inscrits pèsent lourd dans le prix, comme nous l’expliquons dans notre guide pour évaluer un immeuble multilogement.

À retenir : vendre n’est pas un motif de fin de bail. Un propriétaire ne peut pas vous dire « l’immeuble est vendu, vous devez partir », et un acheteur ne peut pas vous l’exiger non plus, sauf par la voie stricte de la reprise ou d’une éviction autorisée par le Tribunal administratif du logement (TAL).

Pour un rappel général de vos droits, de la signature à la fin du bail, consultez notre guide complet sur les droits du locataire au Québec.

Ce qui ne change pas après la vente

Comme le bail continue « tel quel », la plupart des éléments qui comptent pour vous restent exactement les mêmes. Concrètement, le nouveau propriétaire ne peut pas, parce qu’il vient d’acheter :

  • raccourcir la durée de votre bail ou en modifier la date de fin;
  • changer les services inclus (chauffage, eau chaude, stationnement, rangement);
  • modifier unilatéralement une condition du bail, par exemple en ajoutant une interdiction ou des frais;
  • exiger que vous signiez un nouveau bail sous peine de départ;
  • augmenter le loyer en dehors des règles habituelles de la fixation et du préavis.

Sur ce dernier point, le nouveau propriétaire est soumis aux mêmes règles que l’ancien : avis écrit dans les délais prévus, possibilité pour vous de refuser et de laisser le TAL trancher. Pour comprendre le mécanisme, voyez notre article sur l’augmentation de loyer au Québec en 2026 et sa méthode de calcul dans la fixation de loyer selon le TAL. Un nouveau propriétaire peut très bien demander une hausse à la fin du bail, comme n’importe quel locateur, mais il ne peut pas s’appuyer sur le changement de propriétaire pour en justifier une.

À l’inverse, vos obligations demeurent aussi : payer le loyer à temps, entretenir le logement, respecter les règles de l’immeuble. Un nouveau propriétaire qui constate des retards de paiement ou un manquement sérieux peut utiliser les mêmes recours que l’ancien; l’article sur la résiliation de bail au Québec détaille ces situations.

Enfin, les réparations en cours ou promises ne disparaissent pas. Si l’ancien propriétaire s’était engagé à corriger un problème, la demande reste valable contre le nouveau locateur, qui doit assurer la jouissance paisible et l’état d’habitabilité du logement. Gardez donc vos courriels et vos demandes écrites : notre guide sur qui paie quoi entre locataire et propriétaire explique comment les documenter.

À qui payer le loyer et comment vérifier le changement de propriétaire

Tant que vous n’avez pas été informé clairement du changement, vous continuez à payer le loyer à votre locateur actuel, sauf indication contraire. La vente se conclut généralement chez le notaire, à une date précise, et la date de prise de possession peut être différente de la date de signature. C’est à partir de ce moment que le nouveau propriétaire peut vous demander de payer à son nom ou à une nouvelle adresse.

Avant de modifier la façon dont vous payez, prenez quelques précautions simples :

  • demandez au nouveau propriétaire (ou à son notaire) une confirmation écrite de la date d’entrée en vigueur du changement et de ses coordonnées;
  • conservez l’ancien propriétaire comme destinataire jusqu’à cette confirmation;
  • continuez à payer par un moyen traçable (virement, chèque) et gardez vos preuves de paiement;
  • méfiez-vous des courriels qui prétendent annoncer un changement de coordonnées bancaires sans preuve : la fraude au faux propriétaire existe.

Si vous avez un doute sur l’identité du nouveau propriétaire, vous pouvez vérifier l’inscription de la vente au registre foncier ou poser la question directement à l’ancien locateur. Un paiement fait de bonne foi à la mauvaise personne peut créer un litige inutile; un simple courriel de confirmation l’évite.

Notez aussi que les règles formelles du bail (forme des avis, délais, transmission d’un avis au domicile du locataire) ne changent pas. Le nouveau propriétaire doit vous transmettre ses avis à la bonne adresse et par un moyen qui prouve la réception quand la loi l’exige. Pour saisir les subtilités du formulaire et des clauses, reportez-vous à notre page sur le bail de logement au Québec.

Pendant la mise en vente : visites, photos et pancarte

Même si le bail ne change pas, la mise en vente a un effet concret sur votre quotidien : des courtiers, des photographes et des acheteurs potentiels veulent entrer chez vous. La loi vous protège, mais elle vous demande aussi une certaine collaboration.

Selon le Tribunal administratif du logement, le propriétaire qui veut faire visiter le logement à un acheteur potentiel doit :

  • vous donner un préavis d’au moins 24 heures, verbal ou écrit;
  • organiser les visites entre 9 h et 21 h;
  • agir de façon raisonnable et respecter votre vie privée.

Vous pouvez aussi exiger que le propriétaire ou son représentant (souvent le courtier) accompagne l’acheteur pendant la visite. Les mêmes principes s’appliquent aux photos et vidéos prises pour l’annonce : préavis, plage horaire de jour, présence du propriétaire ou de son représentant, et vous pouvez ranger ou retirer vos objets personnels qui permettraient de vous identifier.

Votre droit à la vie privée reste entier, mais il ne donne pas un droit de blocage : refuser systématiquement l’accès, changer la serrure ou ignorer les demandes raisonnables peut être considéré comme un manquement à vos obligations de locataire.

En pratique, la meilleure approche est la communication : proposez des plages horaires qui vous conviennent (par exemple en soirée plutôt qu’en plein télétravail), demandez un calendrier de visites et confirmez-le par écrit. Si le propriétaire ne respecte pas les règles (visites sans préavis, horaires abusifs, insistance répétée), vous pouvez refuser l’accès pour la visite concernée et, en cas d’abus, demander au TAL de fixer des conditions ou d’accorder une compensation, voire une diminution de loyer dans les cas plus sérieux. Notre guide pour se représenter seul au TAL explique comment monter une demande et préparer sa preuve.

Sachez également que l’acheteur qui visite ne prend aucun droit sur votre logement par le simple fait de visiter. Il n’est pas votre locateur tant que la vente n’est pas conclue. Et sauf exceptions (voir plus bas), le propriétaire n’a pas à vous offrir d’acheter le logement en premier, à moins que vous ayez signé une entente de type pacte de préférence.

Le nouveau propriétaire peut-il reprendre votre logement?

Oui, mais à des conditions précises. La confusion vient du fait que le bail « survit » à la vente (article 1937) alors que le droit de reprise (article 1957 et suivants) permet à un propriétaire de reprendre un logement pour y habiter lui-même ou pour y loger certains proches. Ces deux règles ne s’annulent pas : la reprise est une procédure distincte, encadrée, que le nouveau propriétaire doit suivre à la lettre.

Voici le cadre général, tel que décrit par le TAL et le Code civil :

  • Qui peut reprendre : le propriétaire, ou certains membres de sa famille proche ou une personne dont il est le principal soutien (les liens exacts sont précisés par la loi);
  • Quand : le propriétaire doit avoir réellement acquis l’immeuble. Selon le TAL, c’est le nouveau propriétaire qui doit entreprendre les démarches une fois la vente complétée, et non simplement sur la base d’une promesse d’achat signée;
  • Avis écrit : généralement au moins six mois avant la fin du bail pour un bail de plus de six mois, un mois avant la fin pour un bail de six mois ou moins, et six mois avant la date prévue de la reprise pour un bail à durée indéterminée;
  • Contenu de l’avis : la date prévue de la reprise, le nom de la personne qui habitera le logement et son lien avec le propriétaire, ainsi que la reproduction de l’article 1959 du Code civil;
  • Votre réponse : vous disposez d’un mois après la réception de l’avis pour répondre. Depuis la réforme récente du droit du logement, l’absence de réponse équivaut à un refus;
  • Le recours du propriétaire : si vous refusez, le propriétaire doit s’adresser au TAL dans le mois qui suit, sans quoi il perd son droit de reprise pour cette période.

Cela signifie que l’acheteur ne peut jamais vous faire partir « de force » : il doit vous aviser par écrit, respecter les délais, puis convaincre le TAL, si vous refusez, que son intention de reprendre le logement est réelle et sérieuse. Le détail de chaque étape, y compris les modèles de réponse, figure dans l’article de référence mentionné plus haut.

Dans le cas d’une vente, le calendrier est un point névralgique. Un acheteur qui a signé chez le notaire en novembre et qui veut reprendre le logement pour un bail se terminant le 30 juin doit envoyer son avis au plus tard six mois avant cette date, soit à la fin de décembre. S’il rate cette fenêtre, il devra attendre la prochaine échéance de bail. C’est un rappel utile quand un acheteur vous annonce verbalement ses intentions : sans avis écrit conforme, il n’y a pas de reprise valide.

Les protections contre la reprise : 70 ans, 10 ans et abus

Le droit de reprise n’est pas absolu, même quand tous les délais sont respectés. La loi prévoit des protections qui s’appliquent tout autant au locataire d’un immeuble récemment vendu.

La protection des aînés (article 1959.1). La reprise est interdite lorsque le locataire est âgé de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis 10 ans ou plus et a un revenu égal ou inférieur au seuil maximal donnant droit à un logement à loyer modique (HLM) dans sa région. Il existe une exception, liée à la présence d’un logement équivalent disponible dans le voisinage, mais la protection demeure très solide. Si vous correspondez à ce profil, le changement de propriétaire ne change rien à votre droit de rester.

La sincérité de l’intention. Même si le propriétaire est dans son droit en théorie, le TAL peut refuser la reprise s’il est d’avis que le motif invoqué n’est pas réel (par exemple, si l’acheteur compte en réalité relouer plus cher ou revendre). Un propriétaire qui détourne le droit de reprise s’expose à des dommages-intérêts et à des dommages punitifs (article 1968).

L’indemnité et le déménagement. Quand une reprise est accordée ou acceptée, le locataire peut avoir droit à un dédommagement (par exemple pour les frais de déménagement). Les règles ont évolué à la suite de la réforme de 2024; vérifiez les montants et les conditions applicables à votre situation avec le TAL ou un conseiller juridique, car ils dépendent de la date de l’avis, du bail et de la situation du locataire.

Une reprise qui paraît anodine au départ peut devenir un dossier sérieux : ne signez rien et ne déménagez pas avant d’avoir compris si l’avis est conforme, si vous avez droit à une protection et si vous préférez contester.

Dans le doute, l’inscription d’un refus par écrit dans le mois de la réception de l’avis est un réflexe prudent, puisque c’est au propriétaire que revient ensuite le fardeau d’aller devant le TAL.

Travaux majeurs, agrandissement et changement d’affectation

La reprise n’est pas la seule voie par laquelle un nouveau propriétaire peut tenter de libérer un logement. Un acheteur qui projette de subdiviser le logement, de l’agrandir de manière importante ou d’en changer l’affectation peut demander l’évacuation du locataire, mais uniquement avec l’autorisation préalable du TAL, dans un cadre plus exigeant encore que la reprise (avis, autorisation du tribunal, indemnité, garanties de relogement ou de retour selon les cas).

Dans ces situations, l’enjeu n’est pas l’article 1937 : le bail survit à la vente. C’est la nature du projet de l’acheteur qui détermine si une évacuation est possible. Notre article sur l’éviction pour travaux majeurs au Québec décrit le moratoire, l’indemnité et les étapes à suivre; il mérite une lecture attentive si votre nouvel acheteur parle de rénovations de grande envergure.

Un réflexe utile : quand un acheteur (ou le propriétaire avant la vente) évoque des « travaux » pour vous faire partir, demandez un avis écrit précisant le type de travaux, leur durée et leurs conséquences sur votre logement. Des travaux d’entretien ou de réparation ordinaires n’autorisent pas une évacuation et ne vous enlèvent pas votre droit au maintien dans les lieux.

Conversion en copropriété et droit de préemption

Dans certains immeubles, la vente ne vise pas un propriétaire unique, mais un projet de conversion en copropriété divise. Le locataire est alors dans une situation particulièrement protégée. Selon le TAL, une conversion ne menace pas le droit du locataire de demeurer dans son logement : il conserve son droit au maintien dans les lieux tant qu’il respecte ses obligations, et la reprise est pratiquement exclue dans ce contexte, sauf situations rares.

Le Code civil prévoit aussi un droit de préemption : lors de la première vente d’une fraction après la conversion, le propriétaire doit offrir au locataire la possibilité d’acheter son logement aux mêmes prix et conditions que ceux offerts à un acheteur tiers. D’après JuridiQC, le locataire dispose alors d’un mois pour répondre à l’offre. Si le propriétaire ne respecte pas cette étape, le locataire peut, selon le TAL, demander l’annulation de la vente à la Cour supérieure dans l’année suivant le moment où il l’apprend.

Hors de ce contexte, l’équation est simple : un locateur n’est pas tenu d’offrir en premier le logement à son locataire, à moins d’un pacte de préférence signé. Si votre bail contient une clause en ce sens, conservez-la précieusement. Pour mieux comprendre les règles de fonctionnement d’un immeuble en copropriété (et pourquoi la conversion change la donne), voyez notre article sur le condo divise et indivise et sur la déclaration de copropriété. Et si l’idée d’acheter vous séduit, le guide d’achat d’un condo détaille les vérifications essentielles avant de s’engager.

À noter : un locataire qui refuse d’acheter ne perd pas pour autant son logement. Il devient simplement locataire du nouveau propriétaire de la fraction, avec les mêmes protections que décrites plus haut.

L’offre de départ : quoi faire si on vous propose de partir

Il arrive qu’un acheteur ou un vendeur propose à un locataire de quitter volontairement en échange d’une somme d’argent, parce que cela simplifie leurs plans. Cette pratique n’est pas interdite en soi : un locataire peut décider de mettre fin à son bail à l’amiable. Mais vous n’avez aucune obligation d’accepter, et c’est ici que les erreurs coûtent cher.

Avant de répondre, posez-vous quelques questions :

  • la somme proposée couvre-t-elle vos frais réels (déménagement, différence de loyer probable avec un logement comparable, temps perdu)?
  • l’entente est-elle écrite, avec une date de départ précise et la mention que le montant est versé avant ou au moment de la remise des clés?
  • renoncez-vous à des droits que vous pourriez faire valoir (réparations, remboursement, dommages)?
  • avez-vous pris le temps de la faire lire par un conseiller (association de locataires, comité logement, avocat)?

Comparez aussi avec le marché : les logements locatifs comparables sont souvent plus chers que le vôtre si vous êtes en place depuis longtemps. Notre article sur la cession de bail et la sous-location présente d’autres façons de quitter un logement avant la fin du bail si vous choisissez de partir de votre propre initiative. Si vous refusez l’offre, continuez à respecter votre bail : le refus ne vous expose à aucune sanction.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de croire que la vente met fin au bail. Beaucoup de locataires se sentent menacés dès l’annonce de la vente et quittent leur logement par crainte, parfois à la première demande d’un courtier. Or l’article 1937 est clair : le bail continue. Partir « par précaution » vous fait perdre un logement dont vous aviez peut-être le droit de demeurer l’occupant.

La deuxième erreur consiste à confondre une conversation avec un avis de reprise. Un acheteur qui vous dit de vive voix « je vais reprendre le logement » n’a encore rien fait de valable. La reprise exige un avis écrit, conforme, dans les délais, et une vente complétée. Sans cela, vous n’avez rien à répondre, même s’il est toujours prudent de demander des précisions par écrit.

La troisième erreur est de ne pas répondre à un avis de reprise reçu. Même si, depuis la réforme, le silence équivaut à un refus, mieux vaut répondre par un avis écrit clair et en conserver la preuve. Laisser passer le délai d’un mois sans réflexion, ou répondre après coup, peut compliquer votre position.

La quatrième erreur est de bloquer les visites ou de se montrer hostile. Refuser toute visite ou changer la serrure transforme une situation où vous êtes protégé en un dossier où l’on peut vous reprocher un manquement. Exigez plutôt le respect des règles (préavis de 24 heures, horaire de 9 h à 21 h, accompagnement) et documentez tout écart.

La cinquième erreur est de signer une entente de départ sans l’avoir fait vérifier. Une somme qui semble généreuse peut être nettement inférieure à ce que coûte réellement un déménagement et un loyer plus élevé dans un marché tendu. Prenez le temps de comparer, de négocier et de demander conseil avant d’apposer votre signature.

Questions fréquentes

Mon propriétaire vend l’immeuble : mon bail est-il toujours valide?
Oui. Selon l’article 1937 du Code civil du Québec, la vente d’un immeuble comportant un logement ne met pas fin au bail. Le nouveau propriétaire devient votre locateur avec les mêmes droits et obligations que l’ancien, et votre bail peut se renouveler normalement.

Le nouveau propriétaire peut-il augmenter mon loyer après l’achat?
Il peut demander une hausse comme tout locateur, mais il doit respecter les règles habituelles : avis écrit dans les délais prévus, taux ou montant justifiable, et votre droit de refuser et de laisser le TAL trancher. Le changement de propriétaire ne lui donne aucun pouvoir supplémentaire.

Le nouveau propriétaire peut-il reprendre mon logement pour y habiter?
Oui, à condition de respecter la procédure de reprise : vente complétée, avis écrit conforme dans les délais, et si vous refusez, demande au TAL dans le mois qui suit. Des protections existent, notamment pour les locataires de 70 ans et plus qui occupent le logement depuis au moins 10 ans et qui ont un revenu modeste, et le propriétaire doit démontrer sa sincérité devant le tribunal.

Dois-je accepter les visites pendant que l’immeuble est à vendre?
Vous devez permettre un accès raisonnable, mais vous êtes protégé : préavis d’au moins 24 heures, visites entre 9 h et 21 h, et possibilité d’exiger que le propriétaire ou son représentant accompagne l’acheteur. Si ces règles ne sont pas respectées, vous pouvez refuser l’accès pour la visite visée et, au besoin, vous adresser au TAL.

Le propriétaire doit-il m’offrir d’acheter mon logement en premier?
En général, non. Les exceptions les plus courantes sont le pacte de préférence signé avec le locateur et la première vente d’une fraction après la conversion de l’immeuble en copropriété divise, où le locataire bénéficie d’un droit de préemption et d’environ un mois pour répondre à l’offre.

À qui dois-je payer mon loyer si l’immeuble est vendu?
Continuez de payer votre locateur actuel jusqu’à ce que vous receviez une confirmation écrite du changement et des nouvelles coordonnées. Conservez vos preuves de paiement et vérifiez l’information en cas de doute, surtout si l’avis semble suspect.

Dois-je accepter une offre de départ de l’acheteur?
Non. Vous n’êtes pas obligé de quitter votre logement, et votre bail reste valide si vous refusez. Si vous envisagez d’accepter, exigez une entente écrite précisant le montant, la date de versement et la date de départ, et faites-la relire par un conseiller ou une association de locataires.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un avis juridique et ne remplace pas la consultation d’un avocat, d’un notaire ou du Tribunal administratif du logement, qui peuvent analyser votre bail et votre situation particulière. Les règles, délais et indemnités en matière de logement évoluent : validez-les auprès des sources officielles avant toute décision. Pour en savoir plus sur notre démarche éditoriale, consultez notre méthodologie.