L’immigration et la demande de logement au Québec : impact sur le marché immobilier

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Pour la première fois depuis longtemps, la population du Québec a reculé d’environ 9 600 personnes en 2025, sous l’effet d’une baisse de plus de 51 000 résidents non permanents. À Montréal, le taux d’inoccupation des appartements locatifs est monté à 2,9 %, mais les loyers moyens ont tout de même progressé de 7,2 %. L’immigration ne fait donc pas tout : voici ce qu’elle change réellement, et ce qu’elle ne change pas, pour un locataire, un acheteur ou un investisseur.

Le débat public présente souvent l’immigration comme la cause unique de la crise du logement, ou à l’inverse comme un facteur négligeable. La réalité des données est plus nuancée. Cet article examine ce que disent les sources officielles (Québec, Institut de la statistique du Québec, SCHL) sur le lien entre immigration, demande de logement, loyers et prix, puis le traduit en décisions concrètes. Il s’agit d’une analyse d’information générale, pas d’une prévision de marché.

Sommaire

Deux types d’immigration, deux effets différents sur le logement

Pour comprendre le lien avec le logement, il faut séparer deux réalités que le langage courant confond. L’immigration permanente désigne les personnes admises comme résidentes permanentes : elles s’installent durablement, forment des ménages, louent d’abord puis, pour une partie d’entre elles, achètent avec le temps. Les résidents non permanents (travailleurs étrangers temporaires, étudiants internationaux, demandeurs d’asile) sont présents pour une durée limitée et se logent presque entièrement sur le marché locatif, souvent en colocation ou dans des logements de petite taille.

Cette distinction compte, car les politiques récentes visent surtout le second groupe. Selon la SCHL, les nouveaux arrivants constituent une part importante de la demande locative : quand leur nombre chute, la demande de logements locatifs ralentit rapidement, surtout près des établissements d’enseignement. Pour l’acheteur, le lien est plus indirect, puisque l’accession à la propriété dépend d’abord du revenu, de la mise de fonds et des taux d’intérêt (voir notre analyse du taux directeur de la Banque du Canada et de l’immobilier).

Ce que prévoit Québec pour 2026-2029

La planification pluriannuelle de l’immigration 2026-2029, déposée à l’Assemblée nationale le 6 novembre 2025, vise environ 45 000 admissions de résidents permanents par année, soit une baisse d’environ 15 000 par rapport à 2025. Le gouvernement vise aussi une réduction d’environ 13 % du nombre de résidents non permanents par rapport au niveau de 2024, et demande à Ottawa de ramener leur nombre à 200 000 sur le territoire. Québec présente expressément ces orientations comme un moyen d’alléger la pression sur les services publics, le logement et la francisation.

Deux nuances s’imposent. D’abord, ces cibles sont des orientations qui peuvent être ajustées avant la fin de la période, en fonction notamment des décisions fédérales sur les résidents non permanents (une grande partie des permis temporaires relève d’Ottawa). Ensuite, des cibles ne sont pas des résultats : le nombre de personnes réellement présentes dépend des permis délivrés, des renouvellements et des départs.

Ce que montrent les données démographiques de 2025

Le Bilan démographique de l’Institut de la statistique du Québec (estimations provisoires) dresse un portrait frappant de 2025. Le tableau suivant en résume les éléments clés.

Indicateur (Québec, 2025) Donnée provisoire
Population au 1er janvier 2026 Environ 9,03 millions
Variation de la population en 2025 Environ -9 600 personnes (-0,1 %)
Nouveaux résidents permanents Environ 60 150
Résidents non permanents (1er janv. 2025 → 1er janv. 2026) De 565 450 à 514 050 (environ -51 400)
Solde migratoire interprovincial Environ -7 600
Accroissement naturel Environ -2 250 (décès supérieurs aux naissances)

Ces chiffres sont des estimations provisoires, susceptibles d’être révisées, notamment parce que Statistique Canada ajuste périodiquement sa méthode d’estimation des résidents non permanents. Ils montrent toutefois l’essentiel : après trois années de forte croissance (2022 à 2024), le ralentissement de 2025 s’explique d’abord par la diminution des résidents non permanents, non par une chute de l’immigration permanente.

Le point à retenir : en 2025, ce n’est pas l’immigration permanente qui a reculé, mais la présence de résidents temporaires. Or ce groupe se loge presque exclusivement en location, ce qui explique pourquoi l’effet se lit d’abord dans les loyers et l’inoccupation, pas dans les prix de vente.

L’effet sur le marché locatif : inoccupation en hausse, loyers aussi

Le Rapport sur le marché locatif 2025 de la SCHL (octobre 2025) illustre bien le paradoxe. Dans la région métropolitaine de Montréal, le taux d’inoccupation des appartements locatifs traditionnels est passé d’environ 2,1 % à 2,9 %, et la SCHL attribue cette hausse à la diminution des résidents non permanents, y compris les travailleurs temporaires et les étudiants internationaux. À l’échelle canadienne, le taux a atteint 3,1 %, contre 2,2 % un an plus tôt.

Pourtant, le loyer moyen d’un deux chambres à Montréal a augmenté de 7,2 % (environ 1 346 $), plus vite que les revenus. La SCHL explique cette hausse en bonne partie par les renouvellements de bail avec des augmentations élevées, encouragées par des indications de hausse importantes du Tribunal administratif du logement. Autrement dit, la détente de l’inoccupation ne se traduit pas automatiquement par une baisse des loyers payés par les locataires déjà en place. Pour comprendre ce mécanisme, consultez nos articles sur l’augmentation de loyer au Québec en 2026 et la fixation du loyer par le TAL.

L’écart entre le loyer d’un locataire en place et celui d’un nouveau bail est un indicateur de tension à surveiller : si la demande faiblit, les loyers de nouveaux baux ralentissent en premier, alors que les loyers moyens payés (qui incluent les baux en cours) réagissent avec retard.

L’effet sur l’achat et les prix de vente

Sur le marché de la revente, le lien avec l’immigration est plus diffus. Une baisse de population ou de ménages locataires réduit la pression sur le parc locatif, mais l’achat résidentiel dépend surtout de variables propres aux acheteurs : revenus, mise de fonds, règles hypothécaires et taux d’intérêt. Les résidents non permanents, en raison de leur statut, accèdent rarement à la propriété; leur départ touche donc peu directement le segment des maisons unifamiliales et des condos de revente.

L’effet existe davantage pour certains produits : les petits immeubles à revenus visant une clientèle étudiante ou de travailleurs temporaires, et les condos neufs achetés par des investisseurs pour les louer. Il est aussi indirect : un marché locatif plus détendu change le calcul de certains acheteurs entre louer et acheter, un arbitrage décrit dans notre guide quand acheter ou vendre une maison au Québec. Notez enfin que l’interdiction d’achat immobilier aux non-Canadiens encadre déjà l’accès à la propriété pour une partie des nouveaux arrivants, et que les résidents permanents, eux, y échappent, comme l’explique notre article sur l’achat d’une maison par un nouvel arrivant.

Pourquoi l’effet varie selon la région et le quartier

Le ralentissement de l’immigration temporaire n’a pas la même portée partout. Québec souhaite d’ailleurs concentrer la réduction des résidents non permanents principalement à Montréal et à Laval. Les secteurs où l’effet se ressent le plus sont ceux où la clientèle étudiante et les travailleurs temporaires pèsent le plus dans la demande locative : abords des universités et des cégeps, petits logements, colocations. À l’inverse, des régions où la demande est surtout alimentée par les ménages locaux ou par les migrations interrégionales réagissent moins.

Pour situer un secteur précis, le meilleur réflexe est de consulter les données locales plutôt que les moyennes provinciales : voir par exemple notre portrait du marché immobilier de Montréal et celui de Sherbrooke, ville universitaire où la présence étudiante est un facteur à suivre. Pour interpréter les statistiques mensuelles, notre guide pour lire un rapport de l’APCIQ et de la SCHL est utile.

Ce que cela change pour les locataires

Pour un locataire en place, l’effet immédiat est limité : les hausses au renouvellement restent encadrées par le Tribunal administratif du logement, et le fait que l’inoccupation augmente n’efface pas une hausse déjà justifiée par le calcul du TAL. Pour un locataire qui cherche un nouveau logement, la marge de négociation et le choix s’améliorent par endroits, surtout dans les secteurs où la demande étudiante a reculé. Un meilleur rapport de force n’autorise toutefois pas à négliger les fondamentaux : un dossier de location solide et une lecture attentive du bail (voir les clauses du bail au Québec) demeurent déterminants.

Les étudiants et les colocataires sont les plus directement concernés par les changements de marché : notre article sur le bail étudiant et celui sur la colocation et la location de chambre détaillent leurs droits.

Ce que cela change pour les acheteurs

Pour un acheteur, la démographie est un élément de contexte, pas un signal d’achat. Une demande locative plus faible n’implique pas une baisse des prix de vente à court terme; ce sont les taux, la capacité d’emprunt et l’offre de propriétés qui guident le plus les prix. Les acheteurs peuvent toutefois en tirer deux enseignements prudents : ne pas bâtir une stratégie sur l’hypothèse d’une flambée ou d’un effondrement lié à l’immigration, et conserver une marge de sécurité dans le budget. Pour la négociation, les conseils de négocier le prix d’achat d’une maison restent valables quel que soit le contexte démographique.

Ce que cela change pour les investisseurs locatifs

C’est ici que l’effet est le plus tangible. Un investisseur dont le plan d’affaires repose sur une clientèle étudiante ou de travailleurs temporaires doit tester son scénario avec une inoccupation plus élevée et des loyers de nouveaux baux plus faibles. Il faut intégrer ce risque dans le calcul du cashflow d’un immeuble locatif et dans le seuil de rentabilité d’un plex, avec un budget de vacance réaliste plutôt qu’un taux de 0 %.

Un plan prudent s’appuie sur la demande de base (ménages locaux, familles, travailleurs permanents) plutôt que sur un flux migratoire temporaire. Pour un premier achat, notre guide du premier immeuble locatif et le guide complet de l’investissement locatif au Québec posent le cadre général.

À retenir : bâtissez votre scénario sur la demande de base du secteur, pas sur la dernière annonce de seuils d’immigration. Les politiques changent plus vite que les baux et que les hypothèques.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de conclure que l’immigration explique à elle seule les loyers et les prix. Les taux d’intérêt, la construction, les coûts de rénovation, les revenus et le cadre réglementaire pèsent aussi. En 2025, la population a diminué et les loyers moyens de Montréal ont pourtant augmenté de 7,2 %.

La deuxième erreur consiste à confondre immigration permanente et résidents non permanents. Les deux groupes ne se logent pas de la même façon et ne sont pas visés par les mêmes politiques; mélanger leurs chiffres mène à de mauvaises conclusions.

La troisième erreur est de traiter une cible gouvernementale comme un fait accompli. Les seuils peuvent être ajustés, et le nombre réel de personnes présentes dépend de permis, de renouvellements et de départs que les cibles ne garantissent pas.

La quatrième erreur est de spéculer sur un effondrement ou une flambée des prix à partir d’une seule statistique démographique. Une décision d’achat ou d’investissement doit reposer sur son budget, ses taux et des données locales, pas sur un pari macroéconomique.

La cinquième erreur est de négliger la prudence dans les investissements ciblant une clientèle précise, comme les étudiants internationaux : si la politique ou les inscriptions changent, le revenu locatif peut baisser rapidement, et le prêteur n’en tiendra pas compte.

Foire aux questions

L’immigration fait-elle monter les loyers au Québec?
Elle contribue à la demande locative, surtout via les résidents non permanents, mais elle n’est pas le seul facteur. En 2025, la SCHL a constaté une hausse de l’inoccupation à Montréal liée à la baisse des résidents non permanents, alors que les loyers moyens ont tout de même augmenté de 7,2 %, notamment à cause des hausses au renouvellement.

La population du Québec a-t-elle vraiment diminué en 2025?
Selon les estimations provisoires de l’Institut de la statistique du Québec, oui : environ 9 600 personnes de moins, principalement à cause de la baisse d’environ 51 400 résidents non permanents. Ces chiffres sont provisoires et peuvent être révisés.

Quelle est la cible d’immigration permanente du Québec pour 2026-2029?
La planification déposée en novembre 2025 vise environ 45 000 admissions de résidents permanents par année, ce qui représente une baisse par rapport aux quelque 60 000 de 2025. Québec se réserve la possibilité d’ajuster les seuils.

Est-ce le bon moment pour acheter à cause de la baisse de l’immigration?
La démographie seule ne donne pas de signal d’achat. La décision dépend de votre budget, de votre stabilité d’emploi, de votre mise de fonds et des taux hypothécaires. Un conseiller hypothécaire peut valider votre capacité d’emprunt réelle.

Un investisseur doit-il éviter les logements pour étudiants?
Pas nécessairement, mais il doit tester son scénario avec une inoccupation plus élevée et des loyers plus faibles. Une stratégie qui ne fonctionne qu’avec une clientèle étudiante ou temporaire est plus fragile qu’une stratégie fondée sur la demande locale de base.

Les loyers vont-ils baisser si l’inoccupation augmente?
Pas automatiquement. Les loyers de nouveaux baux peuvent ralentir ou baisser en premier, mais les loyers moyens payés par les locataires en place évoluent surtout avec les hausses au renouvellement, encadrées par le TAL.

Où trouver les données officielles à jour?
Le Bilan démographique de l’Institut de la statistique du Québec, les communiqués et rapports de la SCHL, ainsi que les documents de planification du ministère de l’Immigration, de la Francisation et de l’Intégration sont les références à privilégier.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les données démographiques citées sont provisoires et peuvent être révisées. Avant toute décision d’achat, de location ou d’investissement, consultez un professionnel qualifié (courtier hypothécaire, notaire, comptable). Pour en savoir plus sur notre démarche éditoriale, consultez notre méthodologie.