Taux d’inoccupation par région au Québec : comment l’interpréter (données SCHL)

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Le taux d’inoccupation des logements locatifs a bondi dans presque toutes les régions du Québec à l’automne 2025 : de 1,8 % à environ 2,9 % pour l’ensemble des centres urbains de 10 000 habitants et plus selon la SCHL, mais avec des écarts énormes, de 1,3 % au Saguenay (seule région où le taux a reculé) à 3,8 % dans la partie québécoise de la région d’Ottawa-Gatineau. Un même chiffre « provincial » cache donc des marchés très différents, et un taux qui monte ne veut pas dire que les loyers baissent.

Ce guide explique comment lire le taux d’inoccupation de la SCHL par région administrative et par région métropolitaine : ce que l’enquête mesure et ce qu’elle laisse de côté, où se situent les grandes régions et les villes moyennes, pourquoi le seuil de 3 % est un repère plutôt qu’une loi, et comment un investisseur ou un locataire peut s’en servir sans en tirer de fausses conclusions.

Sommaire

Ce que mesure vraiment le taux d’inoccupation (et le seuil de 3 %)

Le taux d’inoccupation publié chaque année par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est issu de son Enquête sur les logements locatifs, réalisée en octobre auprès des propriétaires et gestionnaires d’immeubles. Il compare le nombre de logements vacants et disponibles immédiatement au nombre total de logements du parc visé. Les résultats sont publiés vers la fin de l’automne, habituellement en décembre : à la date de rédaction de cet article (octobre 2026), l’enquête de 2026 est en cours et ses résultats ne sont pas encore connus, de sorte que les données les plus récentes demeurent celles d’octobre 2025.

Le périmètre de l’enquête compte autant que le chiffre lui-même. La SCHL cible les appartements locatifs d’initiative privée dans les immeubles comptant plusieurs logements, situés dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) et les agglomérations de recensement (AR) de 10 000 habitants et plus. Les maisons individuelles louées, les chambres, les logements sociaux, les locations de type Airbnb et les très petits centres n’entrent pas dans le taux principal. La SCHL publie aussi, séparément, un taux pour les appartements en copropriété mis en location, un marché qui se comporte souvent différemment du parc locatif traditionnel.

Un logement est compté comme inoccupé lorsqu’il est vacant et prêt à être occupé immédiatement. Un logement déjà loué pour le 1er juillet mais encore vide en octobre n’est pas compté, pas plus qu’un logement en rénovation majeure. Il s’agit donc d’une photo à un moment précis de l’année, et pas d’une moyenne annuelle, ce qui compte dans un marché aussi saisonnier que celui du Québec, où la plupart des baux se renouvellent le 1er juillet (voir le 1er juillet au Québec et ses particularités).

Le repère le plus cité est celui de 3 % : on parle de marché « équilibré » lorsque le taux se situe autour de ce niveau, de marché « serré » en deçà et de marché « détendu » au-delà. Ce seuil est un ordre de grandeur utile pour comparer des régions, pas un point de bascule automatique. Un taux de 2,9 % dans un marché où les logements vacants sont surtout des unités neuves à loyer élevé ne décrit pas la même réalité qu’un taux de 2,9 % dans un parc ancien et abordable.

À retenir : le taux d’inoccupation mesure les logements vacants du parc locatif privé des centres de 10 000 habitants et plus, à un moment précis (octobre). C’est un indicateur de tension, pas un prix, et le seuil de 3 % est un repère, pas une règle.

Portrait 2025 des grandes régions métropolitaines

Le tableau ci-dessous résume les taux d’inoccupation de l’automne 2025 pour les principales régions, avec la comparaison de 2024 quand elle est disponible. Les chiffres proviennent de l’enquête de la SCHL telle que reprise par la Ville de Québec, par l’APCHQ (Québec Habitation) et par des compilations publiques du rapport; ils doivent être validés dans les tableaux officiels de la SCHL avant toute décision d’affaires, car les définitions géographiques diffèrent légèrement d’une source à l’autre.

Région 2024 2025 Lecture
Centres urbains du Québec (10 000 habitants et +) environ 1,8 % environ 2,9 % Détente générale, mais pas de retour à l’abondance
RMR de Montréal environ 2,1 % environ 2,9 % Près de 20 000 logements vacants selon les chiffres relayés
RMR de Québec environ 0,9 % environ 2,4 % Saut marqué après des années de pénurie
Gatineau (partie québécoise d’Ottawa-Gatineau) n.d. environ 3,8 % Taux le plus élevé des grandes régions
RMR de Sherbrooke environ 1,4 % environ 2,7 % Hausse nette, proche de l’équilibre
RMR de Trois-Rivières environ 0,9 % environ 2,7 % Forte détente après un creux historique
RMR de Drummondville environ 1,5 % environ 1,8 % Hausse modeste, marché encore serré
RMR de Saguenay n.d. environ 1,3 % Seule région où le taux a reculé

Trois constats se dégagent. D’abord, la hausse est quasi générale : la détente touche presque toutes les régions, alors que le Québec sortait de plusieurs années de taux sous la barre de 2 %. Ensuite, les écarts entre régions sont plus importants que la hausse elle-même : un investisseur à Gatineau et un autre au Saguenay évoluent dans deux marchés sans rapport. Enfin, plusieurs régions sont revenues à proximité de 3 %, mais surtout parce que la nouvelle offre locative arrive en grand nombre, pas parce que le parc existant se vide.

Pour une lecture plus fine des marchés d’achat et de location dans chaque ville, consultez nos analyses locales : marché immobilier de Montréal, marché immobilier de Québec et marché immobilier de Gatineau.

Villes moyennes et petits centres : des réalités différentes

Les villes moyennes sont celles où le taux d’inoccupation est le plus instable, parce que le parc locatif y est plus petit : quelques dizaines de logements vacants de plus ou de moins suffisent à faire bouger le taux de plusieurs points. À Sherbrooke, à Trois-Rivières ou à Drummondville, la lecture d’une seule année est donc risquée; il faut regarder la trajectoire sur trois à cinq ans.

Dans les régions plus éloignées, la situation est souvent plus tendue que dans les grandes villes. Les compilations publiques du rapport 2025 signalent des taux inférieurs à 1 % dans plusieurs petits centres, notamment dans des villes comme Rouyn-Noranda, Val-d’Or, Rivière-du-Loup ou Sorel-Tracy. Ces marchés sont souvent portés par un employeur dominant (mine, hôpital, usine) et par une offre neuve quasi inexistante : le moindre projet de construction y change la donne, et la moindre fermeture d’usine aussi. Les villes de moins de 10 000 habitants, elles, ne sont tout simplement pas couvertes par l’enquête; il faut alors se fier à des indicateurs indirects (délai de relocation, nombre d’annonces, données municipales).

Notez aussi qu’une région administrative du Québec (par exemple la Montérégie ou les Laurentides) ne correspond presque jamais à une zone de l’enquête de la SCHL, qui travaille par RMR, par agglomération et par secteurs de ces zones. Une couronne de Montréal peut avoir un taux très différent de l’île, et l’enquête distingue plusieurs secteurs (île de Montréal, Laval, Rive-Nord, Rive-Sud). Quand on parle de « taux par région », il faut toujours préciser de quelle zone de la SCHL il s’agit.

Lire les secteurs plutôt que la moyenne régionale

Le taux de la RMR est une moyenne. L’exemple de la Ville de Québec, qui publie les données de la SCHL par secteur, le montre bien : pour l’agglomération, le taux est passé d’environ 0,9 % à 2,2 % entre 2024 et 2025, mais Beauport affichait environ 3,4 %, la Basse-Ville environ 2,7 % (contre 0,2 % un an plus tôt) et Charlesbourg à peine 0,4 %. Un investisseur qui lirait seulement la moyenne de l’agglomération conclurait à un marché détendu partout, alors que certains secteurs restent parmi les plus tendus de la province.

Les facteurs qui expliquent ces écarts internes sont toujours les mêmes : la proximité du transport et des pôles d’emploi, l’âge du parc (les logements neufs mettent plus de temps à se louer à leur prix demandé), la taille des logements (les grands logements familiaux se vident plus rarement que les studios) et la fourchette de loyer. L’enquête de la SCHL publie d’ailleurs ses résultats par nombre de chambres et par tranche de loyer; c’est là que se trouve l’information la plus utile pour un projet précis. Notre guide pour lire un rapport APCIQ ou SCHL explique comment s’y retrouver dans ces tableaux.

Règle pratique : avant d’acheter ou de louer, cherchez le taux du secteur, du type de logement et de la fourchette de loyer qui vous intéressent. La moyenne régionale ne sert qu’à situer le contexte.

Inoccupation et loyers : pourquoi ils ne bougent pas ensemble

On s’attend à ce que des taux plus élevés fassent baisser les loyers. Les données récentes montrent l’inverse à court terme : en 2025, malgré la détente, le loyer moyen d’un deux-chambres a continué d’augmenter dans les grandes régions, de l’ordre de quelques pour cent à plus de 6 % selon la zone, et des organismes de défense des locataires ont relevé des hausses encore plus fortes dans plusieurs villes moyennes. Deux mécanismes expliquent cet écart.

Le premier est le décalage entre loyers moyens et loyers demandés. Le loyer moyen de la SCHL porte sur l’ensemble des logements du parc, y compris ceux dont le bail est ancien et le loyer bas. Le loyer demandé, lui, concerne les logements qui sont à louer maintenant. Les écarts entre les deux peuvent être de plusieurs centaines de dollars par mois, et la hausse du loyer moyen reflète en bonne partie la remise sur le marché de logements à des prix actualisés. Les loyers demandés peuvent se stabiliser, voire légèrement reculer dans certaines villes, sans que le loyer moyen arrête de grimper.

Le second est le cadre réglementaire. Au Québec, la hausse d’un loyer en cours de bail est encadrée par le Tribunal administratif du logement (TAL) et son calcul annuel; voir l’augmentation de loyer en 2026 et la méthode de fixation de loyer du TAL. Le taux d’inoccupation n’est pas un critère direct de ce calcul : un locataire ne peut pas invoquer un taux de 3 % pour refuser une hausse conforme à la méthode. À l’inverse, un propriétaire ne peut pas justifier une hausse hors norme parce que le taux est bas.

L’offre nouvelle et les mises en chantier locatives

La principale raison de la détente de 2025 est l’arrivée massive de nouveaux logements locatifs. Selon l’analyse publiée par l’APCHQ dans Québec Habitation, environ 31 000 nouveaux logements locatifs ont été livrés en 2025, soit une hausse d’environ 3 % du parc locatif, et plus de 47 000 logements locatifs étaient en chantier. Cette vague résulte de programmes fédéraux de financement des immeubles locatifs, dont le programme APH Select de la SCHL, qui ont rendu viables des projets qui ne l’auraient pas été.

Deux nuances importantes. Premièrement, les nouveaux logements se louent d’abord à des loyers souvent plus élevés que ceux du parc existant : ils peuvent donc rester vacants plus longtemps tout en laissant le parc ancien presque plein, ce qui gonfle le taux sans soulager les locataires à budget limité. Deuxièmement, le rythme des mises en chantier dépend du coût de financement et des règles d’assurance prêt; un ralentissement des chantiers aujourd’hui se traduit par une réduction de l’offre dans deux à trois ans, et donc par un possible resserrement du marché. Les cycles fonctionnent avec un décalage, comme nous l’expliquons dans notre article sur les phases du cycle immobilier au Québec.

Comment l’utiliser comme investisseur

Pour un propriétaire d’immeuble à revenus, le taux d’inoccupation régional sert à deux choses : choisir où investir et calibrer le budget de vacance d’un projet. Pour le premier usage, il faut croiser le taux avec la trajectoire démographique, les projets de construction locatifs annoncés et la diversification de l’emploi local. Un taux bas dans une ville dépendante d’un seul employeur est un indice moins fiable qu’un taux bas dans une ville diversifiée.

Pour le second usage, le taux régional ne remplace pas la vacance réelle du bien visé. Dans un calcul de rendement, on prévoit habituellement une provision pour vacance et mauvaises créances exprimée en pourcentage des revenus bruts; cette provision doit refléter votre secteur, votre type de logement et vos pratiques de relocation, pas seulement la moyenne de la RMR. Voyez comment l’intégrer dans le calcul du cashflow, dans le rendement d’un plex et dans le seuil de rentabilité. Les prêteurs, eux, appliquent en général leurs propres hypothèses de vacance pour qualifier un immeuble; comparez-les avec les vôtres avant de vous engager, comme on le fait lors de l’évaluation d’un immeuble multilogement et de la due diligence.

Un taux qui monte devrait pousser à prévoir une relocation plus lente, des concessions plus fréquentes (mois gratuit, stationnement inclus) et un budget de rénovation pour demeurer concurrentiel, surtout face aux immeubles neufs. Pour les investisseurs qui font leurs premiers pas, notre guide du premier immeuble locatif et le guide de l’investissement locatif situent cette variable dans l’ensemble de la démarche.

Comment l’utiliser comme locataire

Pour un locataire, le taux d’inoccupation donne une idée du rapport de force dans sa région. Dans une région à moins de 2 %, la recherche de logement se fait plus vite, avec peu de marge de négociation et des dossiers de location très compétitifs. Dans une région près de 3 % ou plus, le locataire peut prendre plus de temps, comparer davantage et demander des concessions sur un logement récent. Il reste que ce rapport de force varie énormément selon le secteur et la fourchette de loyer, comme on l’a vu plus haut.

Concrètement, le taux régional ne dispense ni de bien préparer son dossier ni de vérifier le logement. Les ressources utiles sont celles de notre cluster locataire : trouver un appartement à louer, la checklist de visite et, en amont, acheter ou louer selon votre situation.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de traiter le seuil de 3 % comme une règle. Ce repère décrit un équilibre moyen, pas un point au-delà duquel les loyers baissent ou les investissements deviennent risqués. Un taux de 3,5 % dans un secteur de logements neufs et un taux de 1,5 % dans un parc ancien peuvent coexister dans la même ville.

La deuxième erreur est de comparer des chiffres de zones différentes. Le taux d’une agglomération, d’une RMR et d’un secteur ne se comparent pas directement; l’écart de quelques dixièmes de point entre deux sources vient souvent d’une définition géographique différente, comme dans le cas de l’agglomération de Québec et de sa RMR.

La troisième erreur est de conclure à une baisse des loyers à partir d’une hausse du taux. Les données de 2025 ont montré que loyer moyen et inoccupation peuvent monter ensemble, parce que le loyer moyen mesure un parc entier et non les logements disponibles.

La quatrième erreur est de projeter une seule année. Le taux est une photo d’octobre, sensible aux livraisons d’immeubles neufs et aux fluctuations saisonnières. Dans les villes moyennes, un écart de quelques dizaines de logements peut modifier le taux d’un point complet : il faut regarder la tendance sur plusieurs années.

La cinquième erreur est d’ignorer ce que l’enquête ne couvre pas. Les maisons louées, les chambres, la location court terme et les villes de moins de 10 000 habitants sont hors du taux principal; un investisseur en colocation ou en location court terme doit chercher d’autres indicateurs.

Foire aux questions

Quel est le taux d’inoccupation actuel au Québec ?
Selon l’enquête d’octobre 2025 de la SCHL, le taux pour l’ensemble des centres urbains de 10 000 habitants et plus se situe autour de 2,9 %, contre environ 1,8 % un an plus tôt. Les résultats de l’enquête de 2026 seront publiés vers la fin de l’année; d’ici là, les données de 2025 demeurent les plus récentes.

Quelle région du Québec a le taux d’inoccupation le plus élevé ?
Parmi les grandes régions couvertes par l’enquête de 2025, la partie québécoise de la région d’Ottawa-Gatineau affichait le taux le plus élevé, autour de 3,8 %. Le Saguenay se trouve à l’autre bout, autour de 1,3 %, et c’est la seule région où le taux a reculé. Ces rangs peuvent changer d’une année à l’autre, surtout dans les marchés de petite taille.

À partir de quel taux le marché est-il considéré comme équilibré ?
On considère généralement qu’un marché locatif est équilibré autour de 3 %. En deçà, on parle d’un marché serré où les locataires ont peu de choix; au-delà, d’un marché détendu. Ce repère donne un ordre de grandeur, mais il doit être nuancé selon le secteur, le type de logement et la fourchette de loyer.

Pourquoi les loyers montent-ils alors que le taux d’inoccupation augmente ?
Parce que le loyer moyen de la SCHL mesure l’ensemble du parc locatif, y compris les logements dont les loyers sont réactualisés à la relocation, alors que le taux d’inoccupation ne porte que sur les logements vacants. Les loyers demandés peuvent se stabiliser ou reculer légèrement dans certaines villes sans que le loyer moyen cesse d’augmenter. Au Québec, les hausses en cours de bail demeurent encadrées par le TAL.

Le taux d’inoccupation influence-t-il l’augmentation de loyer permise par le TAL ?
Non, pas directement. La méthode du TAL repose sur des composantes de coûts (taxes, assurances, entretien, etc.) et non sur le taux d’inoccupation régional. Le taux est utile pour comprendre le contexte du marché, mais il ne constitue pas un argument juridique pour accepter ou refuser une hausse.

Où trouver le taux d’inoccupation de ma ville ?
Les tableaux détaillés se trouvent dans le Rapport sur le marché locatif de la SCHL, qui publie des résultats par RMR, par agglomération et par secteur. Certaines villes, comme la Ville de Québec, reprennent les données de la SCHL sur leur site. Si votre ville compte moins de 10 000 habitants, elle n’est pas couverte; il faut alors se tourner vers des indicateurs locaux ou régionaux.

Un faible taux d’inoccupation garantit-il un bon investissement locatif ?
Non. Un taux bas réduit le risque de vacance, mais il ne dit rien du prix d’achat, du rendement, de l’état de l’immeuble ni de la dépendance de la ville à un employeur dominant. Il doit être combiné à une analyse financière complète et à une vérification diligente avant l’achat.

Les logements neufs sont-ils inclus dans le taux d’inoccupation ?
Oui, pour les immeubles locatifs d’initiative privée achevés avant l’enquête. Les logements neufs dont la location est en cours peuvent donc faire monter le taux temporairement, surtout dans les marchés où beaucoup de projets sont livrés en même temps, sans que le parc existant soit pour autant moins occupé.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif et pédagogique. Les taux d’inoccupation et les loyers cités sont des ordres de grandeur tirés de l’enquête de la SCHL (octobre 2025) et de sources secondaires qui la reprennent; ils peuvent être révisés et doivent être validés dans les tableaux officiels avant toute décision. Il ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Consultez un courtier immobilier, un comptable, un notaire ou un autre professionnel qualifié avant de prendre une décision. Pour en savoir plus sur notre démarche éditoriale, consultez notre méthodologie.