Acheter une propriété au Québec en tant que nouvel arrivant ou résident non permanent

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Un résident non permanent peut légalement acheter une propriété au Québec sans jamais avoir cotisé au régime de pointage de crédit canadien — mais la mise de fonds minimale ne reste pas à 5 % pour autant. Dès qu’un acheteur n’a pas la citoyenneté ni la résidence permanente, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) lui retire l’accès à la tranche de financement de 90,01 % à 95 %, ce qui relève dans les faits l’exigence minimale à 10 % du prix d’achat.

La loi fédérale interdit l’achat immobilier à la plupart des non-Canadiens, mais des centaines de milliers de titulaires de permis de travail, de personnes protégées et de résidents permanents récemment arrivés au Québec y échappent et peuvent acheter en toute légalité. Le problème qu’ils rencontrent n’est presque jamais juridique : c’est un dossier de crédit vide, un statut d’immigration que les prêteurs interprètent différemment, et des règles de programmes gouvernementaux (CELIAPP, RAP) qui reposent sur la résidence fiscale plutôt que sur le statut d’immigration — une distinction que peu de nouveaux arrivants connaissent avant de cogner à la porte d’un prêteur. Ce guide détaille qui peut acheter, comment un prêteur évalue un dossier sans historique canadien, et quels leviers financiers restent accessibles avant même d’obtenir la résidence permanente.

Sommaire

Qui peut légalement acheter une propriété au Québec comme nouvel arrivant

Avant même de parler de financement, il faut confirmer que l’achat est permis. Depuis le 1er janvier 2023, la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens interdit à la plupart des non-Canadiens d’acheter une maison, un condo ou un petit immeuble au Québec, une interdiction prolongée jusqu’au 1er janvier 2027. Notre guide complet sur l’interdiction d’achat aux non-Canadiens détaille chacune des exemptions, mais voici les catégories qui concernent la majorité des nouveaux arrivants visés par le présent article :

  • les résidents permanents et les citoyens canadiens ne sont pas visés par la loi, peu importe la durée de leur présence au pays;
  • les titulaires d’un permis de travail valide dont la validité restante est d’au moins 183 jours au moment de l’achat sont exemptés;
  • les étudiants étrangers sont exemptés seulement s’ils ont été physiquement présents au Canada au moins 244 jours par année pendant les cinq années précédant l’achat, ont produit des déclarations de revenus pour chacune de ces cinq années, et achètent une propriété de 500 000 $ ou moins — des critères qu’un étudiant récemment arrivé ne peut pas remplir;
  • les personnes protégées, réfugiées et certains conjoints de citoyens ou de résidents permanents sont également exemptés.

En pratique, le lecteur type de ce guide est donc un résident permanent récent, un travailleur temporaire dont le permis reste valide suffisamment longtemps, ou une personne protégée — pas un visiteur ni un étudiant qui vient d’arriver. Le statut légal doit être confirmé auprès d’un notaire dès la promesse d’achat, puisque c’est lui qui doit attester la conformité de la transaction avant la signature de l’acte de vente.

Le principal obstacle : l’absence d’historique de crédit canadien

Un dossier vide n’est pas un mauvais dossier, mais les systèmes d’évaluation automatisés des prêteurs ne font pas toujours cette distinction. Equifax Canada et TransUnion Canada ne reconnaissent pas les antécédents financiers accumulés à l’étranger : un dossier irréprochable dans le pays d’origine ne se traduit par aucun pointage au Canada, parce que ces deux agences ne partagent aucune donnée avec les bureaux de crédit étrangers. Un nouvel arrivant qui a payé toutes ses factures à temps pendant quinze ans ailleurs se présente donc, aux yeux d’un prêteur canadien, exactement comme quelqu’un qui n’a jamais eu de crédit.

Cette réalité touche aussi les locataires, comme nous l’expliquons dans notre article sur louer un appartement avec un dossier de crédit faible ou absent, mais les enjeux sont plus élevés à l’achat : un prêteur hypothécaire exige généralement un pointage minimal, alors qu’un propriétaire peut parfois accepter une garantie ou un dépôt plus élevé. La bonne nouvelle est que la majorité des grands prêteurs canadiens, y compris ceux qui offrent l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, disposent de méthodes reconnues pour évaluer la solvabilité autrement qu’avec un pointage Equifax.

Comment un prêteur évalue un dossier sans pointage Equifax ou TransUnion

Lorsqu’au moins un emprunteur n’a pas de pointage de crédit canadien suffisant, la SCHL permet au prêteur de recourir à des méthodes alternatives pour établir la solvabilité : un rapport de solvabilité international obtenu dans le pays d’origine, une lettre de référence d’une institution financière étrangère confirmant la tenue d’un compte et l’absence d’incident de paiement, ou la preuve d’un historique de paiement régulier de dépenses récurrentes au Canada (loyer, services publics, téléphonie, assurance) sur une période d’au moins douze mois et provenant d’au moins trois sources différentes.

Cette évaluation reste néanmoins plus exigeante qu’un dossier de crédit établi : le prêteur demande habituellement une preuve de revenu plus complète, une mise de fonds légèrement supérieure au minimum, et parfois un cosignataire ayant, lui, un historique canadien solide. Notre guide sur l’hypothèque pour un travailleur autonome décrit une logique similaire de documentation alternative, puisque les travailleurs autonomes font eux aussi face à un profil de revenu plus difficile à standardiser pour un prêteur traditionnel.

Le point à retenir : un pointage de crédit inexistant n’est jamais un motif de refus automatique auprès d’un prêteur qui participe aux programmes nouveaux arrivants de la SCHL — mais il déclenche presque toujours une demande de documents supplémentaires, qu’il vaut mieux préparer avant de déposer une offre plutôt qu’après.

L’assurance prêt hypothécaire de la SCHL : ce qui change selon le statut

Notre guide complet sur l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL couvre le fonctionnement général du produit; voici les particularités propres aux nouveaux arrivants. Le programme SCHL Nouveaux arrivants s’adresse autant aux résidents permanents qu’aux résidents non permanents titulaires d’un permis de travail valide, sans exiger de durée minimale de résidence au Canada. Les grandes lignes communes aux deux statuts :

  • mise de fonds minimale de 5 % pour un prix d’achat admissible;
  • pointage de crédit minimal de 600 pour au moins un emprunteur, ou recours aux méthodes alternatives décrites plus haut si ce pointage n’existe pas encore;
  • ratio d’endettement brut maximal de 39 % et ratio d’endettement total maximal de 44 %;
  • valeur maximale assurable de 1,5 million de dollars pour une propriété destinée à l’occupation par le propriétaire.

La différence importante se situe dans la tranche de financement à ratio prêt-valeur élevé : un résident permanent ou un citoyen peut accéder à un financement assuré jusqu’à 95 % de la valeur de la propriété (donc 5 % de mise de fonds), alors qu’un résident non permanent n’a pas accès à la tranche de 90,01 % à 95 %. Concrètement, cela signifie qu’un travailleur temporaire doit généralement prévoir au moins 10 % de mise de fonds pour obtenir une hypothèque assurée, même si son dossier de crédit et son revenu sont par ailleurs solides. Ceux qui envisagent une mise de fonds encore plus élevée pour éviter l’assurance prêt hypothécaire entièrement peuvent consulter notre article sur la mise de fonds supérieure à 20 %, une stratégie parfois plus simple à exécuter pour un nouvel arrivant qui a rapatrié des épargnes substantielles.

Les programmes « nouveaux arrivants » des banques et de Desjardins

La plupart des grandes institutions financières actives au Québec — dont Desjardins, la Banque Nationale et les banques à charte fédérale présentes dans la province — offrent un volet « nouveaux arrivants » distinct de leur produit hypothécaire standard. Ces programmes ne changent pas les règles de la SCHL, mais ils forment le personnel à évaluer un dossier international, acceptent plus facilement une lettre de référence bancaire étrangère traduite, et proposent parfois l’ouverture d’un compte avant même l’arrivée physique au Canada. Le choix de l’institution a un effet réel sur la fluidité du dossier : notre comparatif Desjardins vs banques pour l’hypothèque au Québec détaille les différences d’approche entre le modèle coopératif et les banques à charte, un choix qui prend un relief particulier lorsque le dossier repose sur une évaluation manuelle plutôt que sur un pointage automatisé.

Un courtier hypothécaire indépendant peut aussi magasiner simultanément plusieurs de ces programmes plutôt que de se limiter à l’institution où le compte courant a été ouvert à l’arrivée — un avantage qui devient plus déterminant encore lorsque le profil de l’emprunteur sort des cases standards.

CELIAPP et RAP : la nuance entre résidence fiscale et statut d’immigration

C’est ici que se cache la confusion la plus fréquente. Le CELIAPP et le régime d’accession à la propriété (RAP) exigent tous deux que le cotisant soit un résident du Canada aux fins de l’impôt — une notion fiscale, distincte du statut d’immigration. Un titulaire de permis de travail qui produit une déclaration de revenus comme résident fiscal du Canada peut donc, dans bien des cas, ouvrir un CELIAPP ou utiliser le RAP bien avant d’obtenir la résidence permanente, à condition de répondre aux autres critères d’admissibilité (âge, absence de propriété récente). Notre guide du CELIAPP pour le premier acheteur et notre comparatif RAP ou CELIAPP : quel régime choisir détaillent le fonctionnement de chaque régime.

Le piège le plus coûteux pour un nouvel arrivant touche la définition de « premier acheteur » : la règle qui exige de ne pas avoir été propriétaire-occupant au cours des quatre années précédentes ne se limite pas au Canada. Une personne qui a vendu la maison qu’elle habitait dans son pays d’origine avant d’immigrer reste soumise à ce délai de quatre ans, même si cette propriété n’a jamais existé au sens du droit canadien. Beaucoup de nouveaux arrivants supposent, à tort, que seule une propriété possédée au Canada peut les disqualifier du statut de premier acheteur — ce n’est pas le cas, et la vérification doit se faire avant d’ouvrir un compte ou de planifier un retrait, pas après.

Bâtir un dossier de crédit canadien avant de faire une offre

Puisque les méthodes alternatives de la SCHL restent plus exigeantes qu’un dossier établi, la stratégie la plus payante consiste à commencer à bâtir un historique de crédit canadien dès l’arrivée, plutôt que d’attendre la résidence permanente. Une carte de crédit garantie ou une carte de crédit pour nouveaux arrivants, utilisée chaque mois et remboursée intégralement, génère généralement un pointage exploitable après six à douze mois d’historique. Notre guide sur la cote de crédit et l’hypothèque au Québec explique comment ce pointage influence concrètement le taux offert, au-delà de la simple admissibilité.

Un compte de services publics ou de téléphonie mobile à son propre nom, payé à temps, ainsi qu’un premier emploi canadien documenté par des talons de paie, complètent ce dossier alternatif même avant qu’un pointage officiel n’existe. L’objectif n’est pas nécessairement d’atteindre un pointage parfait avant d’acheter, mais d’avoir suffisamment d’historique pour que le prêteur n’ait pas à s’appuyer uniquement sur des documents étrangers.

NAS, compte bancaire et documents à réunir en amont

Le numéro d’assurance sociale (NAS) d’un résident non permanent commence par le chiffre 9 et demeure lié à la validité du permis de travail ou d’études, contrairement au NAS permanent d’un citoyen ou d’un résident permanent. Ce n’est pas un obstacle légal à l’obtention d’une hypothèque, mais un prêteur qui constate un NAS temporaire vérifiera systématiquement la date d’expiration du permis sous-jacent, puisqu’un permis qui arrive à échéance avant la fin prévue du prêt complique l’approbation. Renouveler son permis suffisamment tôt, ou fournir une preuve de demande de renouvellement en cours, évite ce type de retard.

L’ouverture d’un compte bancaire canadien, idéalement plusieurs mois avant de déposer une offre d’achat, permet aussi d’accumuler l’historique de dépôts et de paiements que les prêteurs demandent en complément d’un dossier de crédit mince. Notre site jumeau Boussole Finance détaille la marche à suivre dans son guide pour ouvrir un compte bancaire au Canada comme nouvel arrivant, une étape à ne pas reporter une fois le permis de travail obtenu.

Les coûts qui s’appliquent également à tous les acheteurs

Contrairement à l’Ontario ou à la Colombie-Britannique, le Québec n’impose aucune taxe provinciale additionnelle propre aux acheteurs étrangers ou aux nouveaux arrivants. La taxe de bienvenue, les honoraires de notaire décrits dans notre article sur le rôle du notaire et l’acte de vente, ainsi que les frais d’inspection préachat s’appliquent exactement de la même façon, peu importe le statut d’immigration de l’acheteur. Un nouvel arrivant n’a donc pas à budgéter de surprime provinciale, mais doit tout de même prévoir ces frais de clôture usuels, qui représentent généralement entre 2 % et 3 % du prix d’achat au Québec.

Les programmes d’aide au premier acheteur au Québec — crédit d’impôt, exemptions municipales de la taxe de bienvenue dans certaines villes — restent accessibles à un nouvel arrivant qui répond par ailleurs aux critères de premier acheteur, sans condition de citoyenneté additionnelle propre à ces programmes provinciaux.

Courtier hypothécaire ou institution financière : par où commencer

Un dossier qui repose sur des méthodes alternatives de solvabilité gagne presque toujours à être magasiné plutôt que présenté à un seul guichet. Notre guide courtier hypothécaire vs banque explique comment un courtier peut soumettre le même dossier à plusieurs prêteurs qui participent au programme SCHL Nouveaux arrivants, augmentant les chances qu’au moins l’un d’eux accepte les documents alternatifs réunis. Obtenir une préapprobation hypothécaire avant de visiter des propriétés reste tout aussi utile pour un nouvel arrivant que pour n’importe quel acheteur : elle confirme la capacité d’emprunt réelle avant de s’attacher à une propriété précise, et signale au vendeur un dossier sérieux malgré l’absence d’historique de crédit long.

Dans tous les cas, la meilleure séquence reste la même : confirmer le statut légal d’achat, ouvrir un compte bancaire et commencer à bâtir un historique de paiements, puis approcher un courtier ou plusieurs institutions en parallèle une fois ces bases en place — plutôt que de magasiner des propriétés avant de savoir ce que le dossier permet réellement de financer.

Statut Achat permis (loi fédérale) Mise de fonds min. (SCHL) CELIAPP / RAP
Citoyen canadien Oui, sans restriction 5 % Admissible si premier acheteur
Résident permanent Oui, sans restriction 5 % Admissible si premier acheteur
Permis de travail (≥183 jours restants) Oui, exempté 10 % (accès limité à la tranche 90,01-95 %) Possible si résident fiscal canadien
Étudiant étranger récemment arrivé Non, sauf critères stricts de 5 ans Non applicable Rarement, selon résidence fiscale
Personne protégée / réfugiée Oui, exempté 10 % en général Possible si résident fiscal canadien

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de confondre « aucun historique de crédit » avec « mauvais crédit ». Un dossier vide n’est pas un dossier à risque, mais plusieurs nouveaux arrivants renoncent à approcher un prêteur parce qu’ils croient leur profil disqualifié d’avance, alors que les méthodes alternatives de la SCHL existent précisément pour ce type de situation.

La deuxième erreur est de magasiner une propriété avant de vérifier que le statut d’immigration donne réellement accès à une mise de fonds de 5 %. Un résident non permanent qui planifie son budget avec une mise de fonds de 5 % risque une mauvaise surprise au moment de l’approbation, puisque la tranche 90,01 % à 95 % ne lui est pas accessible et que 10 % devient généralement le plancher réel.

La troisième erreur est de croire qu’une propriété possédée dans le pays d’origine n’a aucun effet sur l’admissibilité au CELIAPP ou au RAP. La règle des quatre années sans propriété-occupée s’applique peu importe où se trouvait cette propriété, et découvrir cette contrainte après avoir cotisé peut compliquer sérieusement une planification financière.

La quatrième erreur est d’attendre l’obtention de la résidence permanente avant de commencer à bâtir un dossier de crédit canadien. Chaque mois sans carte de crédit utilisée activement ni compte bancaire actif est un mois de retard sur un historique qui prend généralement de six à douze mois à devenir exploitable par un prêteur.

La cinquième erreur est de négliger la validité résiduelle du permis de travail au moment de déposer une demande hypothécaire. Un permis qui expire avant la fin prévue du prêt, sans preuve de renouvellement en cours, peut à lui seul faire échouer une approbation par ailleurs solide.

FAQ

Un résident non permanent peut-il obtenir une hypothèque assurée par la SCHL au Québec?
Oui. Le programme SCHL Nouveaux arrivants est accessible aux résidents non permanents titulaires d’un permis de travail valide, sans exigence de durée minimale de résidence au Canada, à condition de respecter les critères habituels de revenu, d’endettement et de solvabilité, laquelle peut être établie par des méthodes alternatives en l’absence de pointage de crédit canadien.

Combien de mise de fonds faut-il prévoir comme nouvel arrivant sans historique de crédit?
Un résident permanent ou un citoyen peut accéder à un financement assuré avec seulement 5 % de mise de fonds, mais un résident non permanent n’a pas accès à la tranche de financement de 90,01 % à 95 %, ce qui porte généralement l’exigence minimale réelle à 10 % du prix d’achat pour ce statut.

Posséder une maison dans mon pays d’origine m’empêche-t-il d’utiliser le CELIAPP ou le RAP?
Cela peut effectivement vous disqualifier temporairement. La règle qui exige de ne pas avoir été propriétaire-occupant au cours des quatre années précédentes ne se limite pas aux propriétés situées au Canada; une maison vendue à l’étranger avant l’immigration compte dans ce calcul et peut retarder votre admissibilité comme premier acheteur.

Un étudiant étranger peut-il utiliser le CELIAPP pour acheter une propriété au Québec?
C’est possible seulement si l’étudiant est considéré résident du Canada aux fins de l’impôt et répond aux autres critères d’admissibilité, ce qui n’est pas automatique pour un étudiant récemment arrivé. La situation fiscale doit être confirmée avec un comptable ou directement auprès de l’Agence du revenu du Canada avant de planifier une cotisation.

Le fait que mon numéro d’assurance sociale commence par le chiffre 9 nuit-il à ma demande hypothécaire?
Non, ce n’est pas en soi un obstacle : ce préfixe indique simplement un statut de résident temporaire lié à la validité d’un permis de travail ou d’études. Le prêteur portera plutôt attention à la date d’expiration de ce permis, puisqu’un permis qui n’est pas renouvelé avant la fin prévue du prêt peut compliquer l’approbation.

Dois-je être résident permanent pour bénéficier d’un programme « nouveaux arrivants » offert par une banque ou Desjardins?
Non. Ces programmes visent explicitement les résidents temporaires détenant un permis de travail valide et un revenu canadien documenté, en plus des résidents permanents. Les critères précis varient toutefois d’une institution à l’autre et doivent être vérifiés directement avec un conseiller.

Que se passe-t-il si mon permis de travail expire avant la fin prévue de mon hypothèque?
Le prêteur évalue la validité résiduelle du permis au moment de l’approbation, pas sur toute la durée théorique du prêt, mais un permis sur le point d’expirer sans démarche de renouvellement en cours peut ralentir ou compromettre le dossier. Il est recommandé d’entamer le renouvellement bien avant l’échéance et d’en fournir la preuve au prêteur si la date d’expiration approche.

Sources officielles

Assurance prêt hypothécaire SCHL Nouveaux arrivants (Société canadienne d’hypothèques et de logement)
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, CELIAPP (Agence du revenu du Canada)
Régime d’accession à la propriété, RAP (Agence du revenu du Canada)
Les résidents non permanents sur le marché des propriétés résidentielles (Statistique Canada, 11 décembre 2025)
Numéro d’assurance sociale (Emploi et Développement social Canada)

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou hypothécaire. Les critères d’admissibilité de la SCHL, des institutions financières et des programmes fiscaux mentionnés ici peuvent évoluer et dépendent de la situation particulière de chaque acheteur : consultez un courtier hypothécaire, un notaire ou un comptable avant de vous fier à l’un de ces programmes pour planifier un achat. Pour en savoir plus sur notre démarche éditoriale, consultez notre méthodologie.