Évacuation temporaire pour travaux majeurs au Québec : avis, indemnité et droit de retour du locataire

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Un propriétaire qui rénove une cuisine ou une salle de bain peut parfois demander au locataire de quitter le logement le temps des travaux. Ce n’est pas une éviction : le bail continue, le locataire garde son droit de revenir, et la loi impose un avis écrit de 10 jours, ou d’au moins 3 mois si l’évacuation dépasse 7 jours, ainsi qu’une indemnité payable au départ. Le locataire a ensuite 10 jours pour répondre, et son silence est traité comme un refus.

Cet article détaille la mécanique de l’évacuation temporaire au Québec, étape par étape, du point de vue du locataire comme de celui du propriétaire : à quoi ressemble l’avis, que faire dans les 10 jours, ce que l’indemnité doit couvrir, comment le Tribunal administratif du logement (TAL) intervient et ce qui se passe au retour. Pour la distinction avec l’éviction définitive, nous renvoyons à notre guide sur l’éviction pour travaux majeurs.

Sommaire

Évacuation temporaire, éviction, travaux avec locataire sur place

Trois situations se ressemblent en pratique, mais obéissent à des règles différentes. Les confondre est la source de la plupart des malentendus entre locataires et propriétaires.

  • Travaux avec le locataire sur place — le locataire reste dans son logement pendant les travaux. Le propriétaire doit donner un avis écrit d’au moins 10 jours, et les travaux doivent se dérouler entre 7 h et 19 h, selon Éducaloi.
  • Évacuation temporaire — le locataire quitte le logement pour la durée des travaux, puis y revient. Le bail demeure en vigueur.
  • Éviction — la fin du bail pour un motif prévu par la loi, avec une procédure et des indemnités distinctes. Depuis le 6 juin 2024, pour trois ans, un propriétaire ne peut généralement pas évincer un locataire pour subdiviser, agrandir de façon importante ou changer l’affectation du logement, et un propriétaire ne peut pas évincer simplement pour rénover.

Les règles décrites ici concernent les réparations ou améliorations majeures (articles 1922 et 1923 du Code civil du Québec, d’après le formulaire du TAL). Le TAL donne comme exemples la rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain, ou le remplacement de tapis par un plancher de bois franc. Un simple entretien courant n’est pas visé. Pour savoir qui paie quoi dans les réparations courantes, consultez notre article sur les réparations dans un logement loué.

L’avis écrit : délais et contenu

Avant d’entreprendre des travaux majeurs non urgents, le propriétaire doit aviser le locataire par écrit. Le délai dépend de la durée de l’évacuation :

  • 10 jours avant le début des travaux, si le locataire n’a pas à quitter ou si l’évacuation dure 7 jours ou moins;
  • au moins 3 mois avant le début des travaux, si l’évacuation du logement est nécessaire pour plus de 7 jours.

Le formulaire du TAL (TAL-808-E) prévoit que l’avis indique la nature des travaux, leur date de début et leur durée estimée. Le propriétaire y précise aussi si les travaux nécessiteront ou non l’évacuation temporaire, les dates de départ et de retour prévues, le montant de l’indemnité offerte et, s’il y a lieu, les autres conditions dans lesquelles les travaux seront réalisés. Le formulaire est signé par le propriétaire, et le TAL recommande de conserver une copie et une preuve de réception.

Un avis qui ne mentionne pas l’indemnité, qui ne précise pas la durée de l’évacuation ou qui arrive trop tard est un avis vulnérable. Le locataire a alors de bons arguments pour le contester, et le propriétaire risque de perdre du temps devant le TAL. Si vous recevez un avis incomplet, gardez-le et ne signez rien avant d’avoir compris ce qu’il engage.

Les 10 jours pour répondre : accepter, refuser ou ne rien dire

Lorsque l’avis prévoit une évacuation, le locataire a 10 jours à partir de la réception pour indiquer s’il accepte ou refuse de quitter les lieux. Trois scénarios sont possibles.

  • Le locataire accepte. Il peut tout de même demander au TAL de modifier ou de supprimer une condition qu’il juge abusive, dans le même délai de 10 jours.
  • Le locataire refuse. C’est alors au propriétaire de saisir le TAL.
  • Le locataire ne répond pas. Le TAL précise que, dans ce cas, le locataire est réputé avoir refusé de quitter le logement. Le silence ne vaut donc pas acceptation.

À retenir : un locataire qui ne répond pas à l’avis n’est pas obligé de partir. C’est au propriétaire de convaincre le TAL que l’évacuation est nécessaire.

Répondez néanmoins par écrit, avec une preuve d’envoi, même pour refuser. Cela clarifie le dossier et évite de longues discussions sur ce qui a été dit de vive voix. Pour les recours plus larges du locataire, voir notre guide sur les droits du locataire au Québec.

Quand le propriétaire s’adresse au TAL

Si le locataire refuse, expressément ou par son silence, le propriétaire doit déposer au TAL une demande pour obtenir l’évacuation. Cette demande doit être déposée dans les 10 jours du refus réel ou présumé. Le Tribunal décide alors de son bien-fondé.

Devant le Tribunal, le fardeau repose sur le propriétaire : il doit démontrer le caractère raisonnable des travaux et des conditions ainsi que la nécessité de l’évacuation. Un propriétaire qui peut faire les travaux pièce par pièce, ou en laissant le locataire sur place, aura de la difficulté à justifier un départ complet.

Quelques règles de procédure à connaître, selon le TAL :

  • la demande du propriétaire ou celle du locataire est instruite et jugée d’urgence;
  • elle suspend l’exécution des travaux, à moins que le Tribunal n’en décide autrement;
  • le Tribunal peut imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables.

Si vous devez vous présenter seul devant le Tribunal, notre guide pour se représenter seul au TAL explique comment préparer la preuve et l’audience.

L’indemnité et les dépenses de relocalisation

Le propriétaire qui prévoit une évacuation doit offrir une indemnité avant le début des travaux. Selon le TAL, cette indemnité est payable à la date de l’évacuation. Le propriétaire ne peut donc pas attendre la fin des travaux pour rembourser les frais.

Éducaloi explique que l’indemnité doit couvrir les dépenses raisonnables liées au départ, par exemple la différence de loyer d’un logement temporaire, les frais de déménagement et l’entreposage des meubles. La loi ne fixe pas de montant à l’avance : l’indemnité dépend de la durée de l’évacuation et du coût réel de la solution de remplacement.

Deux protections sont prévues par le TAL :

  • si l’indemnité se révèle insuffisante, le locataire peut être remboursé des dépenses raisonnables faites en surplus;
  • selon les circonstances, il peut aussi obtenir une diminution de loyer ou la résiliation du bail.

Conservez toutes les factures (hébergement, déménagement, entreposage, frais de stationnement, repas supplémentaires si la situation l’impose) : c’est la preuve qui permettra de réclamer la différence si l’offre initiale est trop basse. Avant d’accepter un montant, estimez le coût d’un logement temporaire comparable dans votre secteur, car la durée peut s’allonger si le chantier prend du retard.

Le loyer et le bail pendant l’évacuation

L’évacuation temporaire ne met pas fin au bail. La Ville de Montréal rappelle que le bail demeure valide et que le loyer ne peut être modifié en cours de bail. Selon Éducaloi, pendant l’évacuation le locataire ne paie pas son loyer habituel et assume seulement le coût du lieu temporaire qu’il occupe. Cette règle est cependant à valider avec l’avis reçu et, au besoin, avec un comité logement : si l’entente prévoit un traitement différent, mettez-le par écrit.

Le renouvellement du bail, lui, suit les règles habituelles. Une hausse de loyer à l’échéance doit respecter la procédure et les délais prévus, que le logement ait été rénové ou non (voir notre article sur l’augmentation de loyer au Québec). Un propriétaire ne peut pas profiter de l’évacuation pour imposer un nouveau loyer sans suivre cette procédure, ni pour mettre un terme au bail. Les clauses du bail restent encadrées par la loi, comme l’explique notre guide sur le bail de logement et ses clauses.

Le droit de retour

Éducaloi est clair : l’évacuation temporaire n’est pas une éviction. Le locataire peut réintégrer son logement une fois les travaux terminés, et le bail se poursuit. C’est la différence centrale avec l’éviction, qui met fin au bail et ouvre droit à une indemnité distincte.

Trois précautions s’imposent :

  • Fixez la date de retour par écrit. L’avis du propriétaire doit mentionner la durée de l’évacuation; conservez-le.
  • Méfiez-vous d’un « départ temporaire » qui devient définitif. Un locataire à qui l’on demande de quitter sans date de retour ni indemnité claire peut se trouver devant une éviction déguisée, que la loi encadre strictement.
  • Si les travaux prennent du retard, informez le propriétaire par écrit et conservez vos dépenses supplémentaires : elles pourront être réclamées.

Si le propriétaire souhaite en réalité que le logement soit libre pour un autre usage, d’autres règles s’appliquent, notamment celles de la reprise de logement. Et si le locataire envisage de quitter plutôt que de subir des mois de travaux, voir notre article sur la résiliation de bail.

Pour le propriétaire : planifier une évacuation en règle

Pour un propriétaire de plex, une évacuation mal préparée coûte cher : travaux suspendus, loyers à ajuster, dossier devant le TAL. Une démarche rigoureuse réduit ces risques.

  • Calculer le calendrier à rebours. Si l’évacuation dépasse 7 jours, l’avis doit précéder le début des travaux d’au moins 3 mois. Ajoutez le délai de réponse de 10 jours et, au besoin, le temps d’une audience au TAL.
  • Utiliser le formulaire du TAL (TAL-808-E) ou un avis qui contient les mêmes renseignements, et garder une preuve de réception.
  • Budgéter l’indemnité dès l’analyse du projet. Elle fait partie du coût réel des travaux, au même titre que les matériaux et la main-d’œuvre. Voir notre guide pour gérer soi-même ou déléguer sa gestion locative.
  • Évaluer si l’évacuation est vraiment nécessaire. Devant le TAL, c’est au propriétaire de prouver la nécessité du départ. Un phasage des travaux peut éviter le litige.
  • Vérifier son assurance. Selon la nature du chantier, les protections applicables varient : notre article sur l’assurance d’un immeuble locatif résume les points à valider avec son courtier.
  • Connaître ses droits et ses limites. Le guide TAL : droits et obligations du propriétaire complète cette liste.

Si un immeuble avec locataires doit être vendu, les travaux et les avis déjà donnés font partie des informations à communiquer à l’acheteur; voir vendre un plex avec locataires en place. De son côté, le locataire dont le logement est vendu en cours de travaux trouvera ses repères dans vente du logement que vous louez.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de croire que le silence vaut acceptation. Selon le TAL, le locataire qui ne répond pas à l’avis est réputé avoir refusé l’évacuation. Un propriétaire qui commence les travaux sans décision du Tribunal prend un risque important.

Une deuxième erreur consiste à confondre évacuation et éviction. Un locataire qui signe un document de « départ » sans comprendre sa portée peut renoncer à son droit de retour. Lisez le texte et demandez conseil avant de signer.

La troisième erreur est de sous-estimer l’indemnité. Beaucoup de locataires acceptent le premier montant offert sans calculer le coût d’un logement temporaire pour la durée réelle des travaux. Comparez les prix, gardez vos factures et rappelez-vous que l’écart peut être réclamé.

Une quatrième erreur, côté propriétaire, est de donner un avis trop court. Un avis de 10 jours pour une évacuation de plusieurs semaines ne respecte pas le délai de 3 mois et expose à un refus justifié.

Enfin, l’erreur la plus coûteuse est de manquer un délai de 10 jours : celui du locataire pour répondre ou contester une condition, celui du propriétaire pour saisir le TAL après un refus. Notez les dates dès la réception de l’avis.

FAQ

Mon propriétaire peut-il m’obliger à quitter mon logement pour des travaux majeurs ?
Pas directement. Si vous refusez, ou si vous ne répondez pas dans les 10 jours, c’est le propriétaire qui doit demander l’évacuation au TAL, lequel décide si les travaux et la nécessité du départ sont raisonnables. Les travaux sont généralement suspendus jusqu’à la décision.

Quel délai d’avis le propriétaire doit-il respecter ?
Un avis écrit de 10 jours avant les travaux, ou d’au moins 3 mois si l’évacuation du logement dure plus de 7 jours, selon le formulaire du TAL.

Que se passe-t-il si je ne réponds pas à l’avis ?
Vous êtes réputé avoir refusé de quitter le logement. Le propriétaire doit alors présenter une demande au TAL dans les 10 jours du refus présumé.

Quel montant d’indemnité puis-je exiger ?
La loi ne fixe pas de montant uniforme. L’indemnité doit couvrir vos dépenses raisonnables liées à l’évacuation (logement temporaire, déménagement, entreposage) et être payée à la date du départ. Si elle ne suffit pas, vous pouvez réclamer les dépenses raisonnables supplémentaires.

Dois-je payer mon loyer pendant l’évacuation ?
Le bail continue, mais selon Éducaloi vous ne payez pas votre loyer habituel pendant l’évacuation : vous assumez seulement le coût du lieu temporaire. Validez ce point avec l’avis reçu et, au besoin, avec un comité logement ou le TAL.

Mon loyer peut-il augmenter à mon retour ?
Le loyer ne peut pas être modifié en cours de bail. À l’échéance, une hausse doit suivre la procédure habituelle de l’avis de modification du bail, comme pour n’importe quel autre locataire.

Puis-je contester une condition de l’avis tout en acceptant de partir ?
Oui. Vous pouvez accepter l’évacuation et demander au TAL de modifier ou de supprimer une condition abusive, mais vous devez déposer votre demande dans les 10 jours de la réception de l’avis.

Quelle est la différence entre évacuation temporaire et éviction ?
L’évacuation est un départ provisoire pour des travaux, avec maintien du bail et droit de retour. L’éviction met fin au bail pour un motif prévu par la loi et suit une procédure et des indemnités différentes; notre article sur l’éviction pour travaux majeurs en détaille les règles.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les règles décrites peuvent évoluer et leur application dépend des faits de chaque dossier. Les textes de loi (LégisQuébec) n’ont pas pu être consultés directement lors de la rédaction; les articles du Code civil mentionnés proviennent du formulaire officiel du TAL. Pour une décision importante, consultez le TAL, un comité logement ou un avocat. Voir notre méthodologie.