Marché immobilier à Dollard-des-Ormeaux : prix, évaluation et urbanisme

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En 2023-2025, le rôle d’évaluation foncière de Dollard-des-Ormeaux a bondi de 45,1 %, la troisième plus forte hausse de toute l’agglomération de Montréal derrière Montréal-Est et Senneville. Trois ans plus tard, le rôle 2026-2028 qui vient d’entrer en vigueur fait pourtant partie des plus faibles hausses de l’île, sous la moyenne agglomération de 12,2 % — un revirement brutal pour la plus grande ville de l’Ouest-de-l’Île, dont la population reste pratiquement figée depuis vingt ans.

Voici un portrait chiffré du marché immobilier à Dollard-des-Ormeaux (souvent abrégé DDO) en 2026, incluant les deux rôles d’évaluation successifs, le nouveau plan d’urbanisme entré en vigueur en 2025 et le profil démographique particulier de cette ville de banlieue historiquement anglophone et multiculturelle.

Sommaire

Portrait du marché immobilier à Dollard-des-Ormeaux en 2026

Dollard-des-Ormeaux comptait 49 637 résidents selon le recensement de 2021 de Statistique Canada — une population qui a très peu bougé depuis deux décennies : 48 930 habitants en 2006, 49 637 en 2011, un recul à 48 899 en 2016, puis un retour presque exact au niveau de 2011 en 2021. C’est, et de loin, la ville la plus peuplée de l’Ouest-de-l’Île, devant Pointe-Claire (33 488 résidents) et Kirkland, sur un territoire relativement compact de 15,2 kilomètres carrés.

Cette stabilité démographique n’est pas un hasard : DDO est une ville entièrement construite depuis longtemps, sans réserve de terrains vacants significative, dont le parc résidentiel reste dominé par les bungalows et cottages érigés entre le début des années 1960 et le milieu des années 1970, lors de l’essor initial de la municipalité. Contrairement à des banlieues en expansion comme Vaudreuil-Dorion (+13,5 % de population entre 2016 et 2021) ou LaSalle (+7 %), la croissance de DDO ne peut passer que par le remplacement et la densification progressive du bâti existant — un enjeu au cœur du nouveau plan d’urbanisme adopté en 2025.

Une ville pratiquement à la même population qu’il y a vingt ans, mais dont l’évaluation foncière a bondi de 45,1 % en trois ans avant de plafonner : DDO illustre un marché mature où la rareté de terrains disponibles pousse la valeur du bâti existant, plutôt que la croissance démographique, à dicter la dynamique des prix.

Les prix par segment : unifamiliales, condos et plex

Dollard-des-Ormeaux ne dispose pas d’une statistique Centris distincte : l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) l’intègre au Secteur 2 — Ouest-de-l’Île-Nord de son baromètre résidentiel trimestriel, qui regroupe DDO avec Kirkland, L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève et Pierrefonds-Roxboro. Les chiffres ci-dessous, tirés du premier trimestre 2026, reflètent donc ce secteur élargi plutôt que la seule ville de DDO.

Segment (Secteur 2) Prix médian (T1 2026) Ventes Jours sur le marché Variation annuelle
Unifamiliale 747 500 $ 238 45 +3 %
Copropriété (condo) 436 000 $ 108 51 +3 %
Plex (2 à 5 logements) Données insuffisantes* 6 — —

* L’APCIQ ne publie pas de prix médian fiable pour le segment plex du Secteur 2 ce trimestre, le nombre de transactions étant trop faible — voir la section sur l’investissement locatif plus bas pour les implications pratiques.

Sur douze mois, le prix médian unifamilial du secteur s’établit à 733 000 $ (+3 %) et celui des copropriétés à 420 000 $ (variation nulle sur un an). Sur cinq ans, la progression est nettement plus marquée : +29 % pour l’unifamilial et +30 % pour le condo, un rythme comparable à celui observé dans la plupart des secteurs de l’île de Montréal depuis la pandémie. Le prix médian unifamilial du secteur (747 500 $) se situe légèrement sous la médiane de l’ensemble de l’île de Montréal, tandis que le segment condo (436 000 $) reste nettement plus abordable que la médiane insulaire.

Parce que DDO n’a pas sa propre statistique Centris, tout acheteur ou vendeur qui compare un prix demandé à Dollard-des-Ormeaux à la « médiane du secteur » doit garder en tête que ce chiffre mélange quatre villes aux profils différents — du bungalow d’après-guerre à DDO jusqu’aux résidences plus récentes de Kirkland.

Le nouveau plan d’urbanisme et règlement de zonage 2025

Après plusieurs années de consultations publiques — près de 1 300 participants et plus de 320 mémoires et commentaires recueillis depuis 2020 — la Ville de Dollard-des-Ormeaux a adopté un nouveau Programme d’urbanisme (règlement R-2024-190), entré en vigueur le 24 avril 2025, suivi d’un nouveau Règlement de zonage (R-2025-199), en vigueur depuis le 16 mai 2025. Il s’agit de la première révision en profondeur des outils d’urbanisme de la ville depuis plusieurs décennies.

  • Des secteurs à potentiel de transformation ont été identifiés, principalement le long du boulevard Saint-Jean et du boulevard des Sources, pour accueillir une densification progressive
  • L’approche privilégie une mixité verticale : commerces et services au rez-de-chaussée, logements aux étages supérieurs, plutôt qu’une densification uniforme des quartiers de bungalows existants
  • Le plan intègre des orientations favorisant le transport actif et collectif, en anticipation de la pression que l’arrivée du REM dans l’Ouest-de-l’Île voisin exerce déjà sur la demande de logements
  • La Ville insiste sur la préservation de la qualité de vie des quartiers résidentiels établis, ce qui limite la portée de la densification aux artères commerciales plutôt qu’aux rues locales

Concrètement, l’offre neuve reste pour l’instant limitée : les Condos Solaia phase 2, une des rares constructions résidentielles d’envergure en cours dans la ville, doivent être livrés au printemps 2026. Pour un acheteur, cela signifie que l’essentiel de l’offre demeure, à court terme, constitué de propriétés de revente plutôt que de logements neufs — une dynamique différente de celle observée à Vaudreuil-Dorion ou dans certains arrondissements en pleine requalification.

Le rôle d’évaluation foncière : d’une hausse record à une pause

Deux rôles d’évaluation successifs racontent une histoire de correction. Le rôle 2023-2025 de l’agglomération de Montréal, déposé en 2022, avait fait bondir la valeur moyenne des propriétés de Dollard-des-Ormeaux de 45,1 %, la troisième plus forte hausse de l’agglomération après Montréal-Est (52,5 %) et Senneville (45,9 %), et nettement au-dessus de la moyenne agglomération de 32,4 % pour ce cycle.

Le rôle 2026-2028, déposé à l’été 2025 et en vigueur depuis le 1er janvier 2026, renverse complètement la tendance : DDO fait partie des villes affichant les plus faibles hausses de valeur foncière de toute l’agglomération, sous la moyenne de 12,2 %, aux côtés de Westmount, Mont-Royal, Côte-Saint-Luc, Hampstead, Montréal-Ouest et Beaconsfield. Une modération que la Ville de Montréal attribue en partie au fait que ces municipalités affichaient déjà des valeurs foncières élevées après le bond du cycle précédent.

Une propriété qui a vu sa valeur au rôle grimper de 45 % entre 2022 et 2025 puis stagner pratiquement pour 2026-2028 n’a pas nécessairement perdu de valeur marchande : le rôle d’évaluation reflète un moment précis dans le temps, et un cycle de modération suit presque toujours un cycle de forte hausse, particulièrement dans les villes déjà à haute valeur foncière.

Il est essentiel de ne pas confondre la valeur au rôle et le compte de taxes municipales réel : une hausse de la valeur foncière ne se traduit jamais automatiquement par une hausse équivalente de la taxe, puisque le conseil municipal ajuste chaque année son taux de taxation en fonction du budget voté. Un propriétaire qui juge sa nouvelle évaluation excessive dispose d’un recours : la contestation de l’évaluation municipale auprès de l’évaluateur, puis, au besoin, devant le Tribunal administratif du Québec.

Une ville bilingue et multiculturelle au profil unique

Le profil démographique de Dollard-des-Ormeaux la distingue nettement des banlieues à majorité francophone déjà couvertes dans ce cluster, comme Boucherville ou Saint-Jean-sur-Richelieu. Selon le profil sociodémographique de la Ville de Montréal basé sur le recensement de 2016, environ 67,5 % de la population de DDO peut soutenir une conversation à la fois en français et en anglais, tandis que 25,4 % ne parlent que l’anglais et 5 % seulement le français.

  • Près de 72 % des citoyens de DDO sont nés à l’étranger ou ont au moins un de leurs deux parents né à l’extérieur du Canada, un taux d’origine immigrante parmi les plus élevés de l’île de Montréal
  • La ville est reconnue pour sa communauté juive historique, aux côtés de communautés grecque, italienne et sud-asiatique bien établies, ainsi qu’une immigration plus récente en provenance de multiples régions du monde
  • La majorité des élèves de la ville fréquentent le réseau anglophone (Lester B. Pearson School Board), un facteur souvent déterminant dans le choix de DDO par les familles nouvellement arrivées ou en provenance d’autres provinces canadiennes
  • Ce profil linguistique et culturel alimente une demande particulière : acheteurs en provenance du reste du Canada ou de l’étranger, souvent moins familiers avec les mécanismes du droit civil québécois (garantie légale, déclaration du vendeur, notaire obligatoire)

Un acheteur ou un vendeur nouvellement arrivé au Québec, quel que soit son degré d’aisance en français ou en anglais, reste soumis aux mêmes règles de droit civil que partout ailleurs dans la province — garantie légale contre les vices cachés, déclaration du vendeur obligatoire, recours à un notaire pour la transaction. La barrière n’est donc jamais linguistique sur le plan légal, mais elle peut l’être sur le plan de la compréhension du processus.

Dollard-des-Ormeaux face à ses voisines de l’Ouest-de-l’Île

Dollard-des-Ormeaux partage ses limites avec plusieurs villes de l’Ouest-de-l’Île au profil bien distinct. Malgré sa taille — la plus grande population du secteur — DDO reste, avec Pierrefonds-Roxboro et Kirkland (partiellement), à l’écart direct du réseau structurant : aucune station de métro, de train de banlieue exo ou de REM ne se trouve sur son propre territoire. Les deux stations REM les plus proches, Des Sources et Fairview–Pointe-Claire, ouvertes le 18 mai 2026 sur l’antenne Anse-à-l’Orme, se trouvent juste de l’autre côté de la frontière municipale, à Pointe-Claire. Les résidents de DDO dépendent donc des lignes d’autobus express du réseau de la Société de transport de Montréal (STM), notamment la 209 et la 409, pour rejoindre le métro Du Collège ou les nouvelles stations REM voisines.

  • Dollard-des-Ormeaux : la plus grande population de l’Ouest-de-l’Île, aucune desserte ferroviaire directe, parc résidentiel dominé par le bungalow d’après-guerre, profil bilingue et multiculturel marqué
  • Pointe-Claire : seule ville à cumuler deux stations REM sur son territoire, prime de prix nette sur le segment condo depuis leur ouverture
  • Kirkland : une seule station REM (Kirkland), profil plus récent et généralement plus cossu que DDO
  • Beaconsfield et Baie-D’Urfé : grands terrains, façade sur le lac Saint-Louis, segment haut de gamme peu comparable au parc de bungalows de DDO
  • Côte-Saint-Luc : profil démographique le plus similaire à DDO (communauté juive historique, forte proportion anglophone), mais située sur l’île de Montréal proprement dite plutôt que dans l’Ouest-de-l’Île

Pour une vue d’ensemble du marché montréalais, notre portrait régional du marché immobilier à Montréal permet de replacer Dollard-des-Ormeaux dans une perspective plus large.

Les trois secteurs de Dollard-des-Ormeaux

La Ville de Dollard-des-Ormeaux reconnaît officiellement trois grands secteurs résidentiels dans son identité municipale, chacun avec des caractéristiques propres qui influencent le prix et le type de propriété offerte.

  • Saint-Jean : secteur le long du boulevard Saint-Jean, artère commerciale principale de la ville et cible privilégiée du nouveau plan de densification 2025, avec un parc résidentiel mixte allant du bungalow simple aux maisons plus rénovées
  • Westpark : secteur résidentiel établi, majoritairement composé de bungalows et de maisons à paliers multiples des années 1960 et 1970, avec de grands terrains typiques de l’urbanisme d’après-guerre
  • Sunnybrooke : secteur situé entre le parc Sunnybrooke et le parc-nature du Bois-de-Liesse, aux abords du boulevard Sunnybrooke et de la rue Hyman Drive, reconnu pour son cadre plus vert et ses grandes propriétés unifamiliales

Cette segmentation explique en partie pourquoi le prix médian calculé à l’échelle du Secteur 2 de l’APCIQ, qui regroupe DDO avec trois autres villes, peut masquer des écarts significatifs même à l’intérieur des limites de Dollard-des-Ormeaux : un bungalow à rénover à Westpark ne se compare pas directement à une grande propriété récemment rénovée près du parc-nature du Bois-de-Liesse à Sunnybrooke.

Tendances 2026 et facteurs structurants

Plusieurs éléments structurent le marché de Dollard-des-Ormeaux à l’approche de l’automne 2026. Le taux directeur de la Banque du Canada, maintenu à 2,25 % depuis l’annonce du 15 juillet 2026, stabilise les taux hypothécaires après plusieurs années de hausses, ce qui soutient graduellement la capacité d’emprunt des acheteurs. Selon le tableau des conditions de marché par gammes de prix du Secteur 2, la majorité des segments de prix, jusqu’à environ 1,1 million de dollars, restent en marché de vendeur, tandis que le segment au-dessus de 1,1 million de dollars a basculé en marché équilibré, avec près de dix mois d’inventaire.

  • Les inscriptions actives du secteur ont progressé de 18 % sur un an, une tendance qui redonne graduellement plus de choix aux acheteurs après plusieurs années de pénurie
  • Le nouveau règlement de zonage 2025 devrait, à moyen terme, faciliter l’arrivée de projets de copropriétés le long des boulevards Saint-Jean et des Sources, un segment jusqu’ici peu développé à DDO comparativement à Pointe-Claire ou Kirkland
  • La stabilité démographique de la ville limite la pression à la hausse purement liée à la croissance de la population, contrairement à des marchés en forte expansion comme Vaudreuil-Dorion
  • La proximité indirecte du REM, par le biais des correspondances d’autobus vers les stations Des Sources et Fairview–Pointe-Claire, pourrait progressivement se refléter dans les prix des secteurs sud de DDO les plus proches de la frontière avec Pointe-Claire

Avec la majorité de ses segments de prix encore en marché de vendeur mais des inscriptions actives en hausse de 18 % sur un an, DDO amorce en 2026 une transition similaire à celle observée ailleurs sur l’île de Montréal : moins de pénurie qu’en 2022-2023, mais pas encore un rapport de force favorable aux acheteurs.

Stratégies pour les acheteurs

Acheter à Dollard-des-Ormeaux exige une lecture attentive du marché élargi du Secteur 2, faute de statistique propre à la ville.

  • Comparer les propriétés selon leur secteur précis (Saint-Jean, Westpark, Sunnybrooke) plutôt que selon le prix médian global du Secteur 2, qui mélange quatre villes
  • Vérifier l’année de construction et l’état des systèmes mécaniques : une large part du parc résidentiel de DDO date des années 1960 et 1970, ce qui implique souvent des rénovations de toiture, de plomberie ou d’électricité à prévoir
  • Profiter du CELIAPP et des programmes d’aide au premier acheteur pour réduire le coût réel d’une mise de fonds, particulièrement pertinent pour un marché où le prix médian unifamilial dépasse déjà 700 000 $
  • Établir une préapprobation hypothécaire avant de magasiner activement, dans un marché encore majoritairement favorable aux vendeurs sous la barre du 1,1 million de dollars
  • Suivre la checklist complète de l’acheteur au Québec, y compris l’inspection préachat, particulièrement importante sur un parc résidentiel vieillissant comme celui de DDO
  • Prévoir la taxe de bienvenue dans le budget total, un montant significatif compte tenu du prix médian déjà élevé du marché local

Stratégies pour les vendeurs

Malgré la remontée des inscriptions actives, la majorité des segments de prix à DDO demeurent en faveur des vendeurs, ce qui n’élimine pas le besoin d’une préparation rigoureuse.

  • Faire évaluer objectivement la propriété par un courtier connaissant précisément les trois secteurs de la ville, puisque le prix médian du Secteur 2 de l’APCIQ n’offre qu’un point de repère grossier
  • Considérer le home staging pour les bungalows plus anciens, où une mise en valeur ciblée peut réduire l’écart perçu avec des propriétés déjà rénovées
  • Se préparer à gérer une possible surenchère dans les segments sous 1,1 million de dollars, toujours en conditions de marché vendeur selon les données du Secteur 2
  • Compléter rigoureusement la déclaration du vendeur, un document légalement obligatoire dont l’importance est amplifiée par l’âge moyen élevé du parc résidentiel de DDO
  • Comparer les avenues de vente — PAP ou courtier — en tenant compte de la commission de courtier et du bassin d’acheteurs potentiels, souvent élargi au-delà du Québec pour un marché aussi anglophone que celui de DDO

Le segment plex et l’investissement locatif

Contrairement à des arrondissements comme LaSalle ou Saint-Léonard, Dollard-des-Ormeaux n’est pas un marché plex par excellence : le zonage historique de la ville privilégie largement l’unifamilial, et le volume de transactions plex du Secteur 2 (six ventes au premier trimestre 2026, vingt-neuf sur douze mois, pour l’ensemble des quatre villes du secteur) est trop faible pour produire une statistique de prix fiable.

  • Un investisseur ciblant spécifiquement le plex aura avantage à élargir sa recherche vers des secteurs à parc plex plus dense, comme Verdun, LaSalle ou Saint-Léonard
  • Le nouveau règlement de zonage 2025 pourrait, à terme, ouvrir la porte à davantage de logements multiples le long des artères commerciales visées par la densification, mais cette offre reste embryonnaire en 2026
  • Pour un propriétaire-occupant envisageant un revenu d’appoint, le guide du propriétaire occupant détaille les règles applicables à un duplex ou triplex habité en partie par son propriétaire
  • Pour tout investisseur locatif, le calcul du rendement et du seuil de rentabilité demeure la meilleure façon de comparer objectivement DDO à d’autres marchés plus orientés vers le locatif

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de comparer un prix demandé à Dollard-des-Ormeaux directement à la « médiane Centris de DDO », alors que cette statistique n’existe tout simplement pas : les chiffres publiés couvrent le Secteur 2 de l’APCIQ, qui regroupe DDO avec Kirkland, L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève et Pierrefonds-Roxboro.

La deuxième erreur consiste à extrapoler la hausse de 45,1 % du rôle d’évaluation 2023-2025 comme une tendance permanente, alors que le rôle suivant (2026-2028) montre au contraire l’une des plus faibles progressions de l’agglomération — un rappel que l’ampleur des hausses varie fortement d’un cycle triennal à l’autre et ne prédit pas nécessairement le cycle suivant.

La troisième erreur est de sous-estimer l’âge du parc résidentiel : une majorité des propriétés de DDO datent des années 1960 et 1970, ce qui rend une inspection préachat rigoureuse d’autant plus essentielle pour éviter des surprises coûteuses liées à la plomberie, à l’électricité ou à la toiture.

La quatrième erreur, fréquente chez les investisseurs, est de chercher activement des occasions plex à DDO alors que le zonage et le volume de transactions rendent ce segment marginal dans cette ville précise — mieux vaut réorienter cette stratégie vers des secteurs mieux pourvus en plex.

La cinquième erreur est de négliger l’hétérogénéité des trois secteurs de la ville (Saint-Jean, Westpark, Sunnybrooke), en traitant DDO comme un marché uniforme alors que chacun répond à une dynamique de prix et de demande distincte.

FAQ

Pourquoi Dollard-des-Ormeaux n’a-t-elle pas de statistique de prix Centris qui lui est propre ?
Parce que l’APCIQ regroupe DDO avec Kirkland, L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève et Pierrefonds-Roxboro dans un même secteur statistique, le Secteur 2 — Ouest-de-l’Île-Nord, pour disposer d’un volume de transactions suffisant à produire des statistiques fiables chaque trimestre.

Le rôle d’évaluation foncière de DDO va-t-il continuer d’augmenter fortement ?
Rien ne le garantit. Après une hausse de 45,1 % pour le rôle 2023-2025, le rôle 2026-2028 en vigueur depuis le 1er janvier 2026 affiche l’une des plus faibles progressions de l’agglomération de Montréal, sous la moyenne de 12,2 %, ce qui illustre bien la nature cyclique de ces évaluations.

Dollard-des-Ormeaux sera-t-elle un jour desservie par le REM ou le métro ?
Aucun projet officiel confirmé n’ajoute de station sur le territoire même de DDO à ce jour. Les stations les plus proches, Des Sources et Fairview–Pointe-Claire, se trouvent à Pointe-Claire, juste de l’autre côté de la frontière municipale.

Existe-t-il de bonnes occasions de plex à Dollard-des-Ormeaux ?
Le zonage historique de la ville favorise largement l’unifamilial et le volume de transactions plex y est trop faible pour produire une statistique fiable. Un investisseur ciblant spécifiquement ce segment aura avantage à élargir sa recherche vers des villes ou arrondissements au parc plex plus développé.

Quelle est la différence entre les secteurs Saint-Jean, Westpark et Sunnybrooke ?
Saint-Jean longe l’artère commerciale principale et concentre les futurs projets de densification ; Westpark regroupe des bungalows et maisons à paliers des années 1960-1970 sur de grands terrains ; Sunnybrooke, plus au nord, offre un cadre plus vert près du parc-nature du Bois-de-Liesse et des propriétés généralement plus spacieuses.

Pourquoi Dollard-des-Ormeaux a-t-elle un profil démographique aussi différent des autres banlieues du cluster ?
DDO affiche un taux élevé de résidents nés à l’étranger ou issus de l’immigration (environ 72 %) et une forte proportion de la population capable de converser en anglais, un héritage de son développement historique et de sa communauté juive, grecque, italienne et sud-asiatique bien établie — un profil qui la distingue nettement des banlieues à majorité francophone du reste du cluster.

Sources officielles

Cet article présente un portrait général du marché immobilier à Dollard-des-Ormeaux à des fins informatives et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les statistiques évoluent d’un trimestre à l’autre et les situations individuelles varient : consultez un courtier immobilier, un notaire ou un professionnel qualifié avant de prendre une décision d’achat, de vente ou d’investissement. Pour en savoir plus sur notre approche éditoriale, consultez notre page méthodologie.