Marché immobilier à Beaconsfield : prix, gares et évaluation foncière

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Beaconsfield est la seule ville du secteur sud de l’Ouest-de-l’Île à posséder deux gares de train de banlieue distinctes sur son territoire de 11 km² à peine — Beaconsfield et Beaurepaire — dont l’une compte parmi les deux seuls bâtiments de gare historiques encore en service actif sur toute la ligne exo Vaudreuil–Hudson. Pourtant, contrairement à Kirkland et Pointe-Claire, elle ne figure sur le tracé d’aucun projet de transport structurant à l’étude, ni le REM ni le futur projet du Grand Sud-Ouest de l’ARTM.

Voici un portrait chiffré du marché immobilier à Beaconsfield en 2026 : les statistiques Centris propres à la ville, le nouveau rôle d’évaluation foncière 2026-2028 — où, fait rare dans ce cluster, la facture de taxes grimpe plus vite que la valeur inscrite au rôle —, le portrait d’un territoire presque entièrement bâti depuis les années 1980, et ce qui distingue cette ville riveraine du lac Saint-Louis de ses voisines déjà documentées sur Immo Boussole.

Sommaire

Portrait rapide de Beaconsfield

Beaconsfield est une ville liée de l’agglomération de Montréal, située dans le secteur sud de l’Ouest-de-l’Île, en bordure du lac Saint-Louis. Elle est encadrée par Kirkland au nord, Baie-D’Urfé et Sainte-Anne-de-Bellevue à l’ouest, et Pointe-Claire à l’est. Contrairement à plusieurs de ses voisines, Beaconsfield n’a jamais fusionné puis défusionné sous une forme différente de son statut actuel : elle demeure, depuis sa fondation en 1910, l’une des villes les plus stables et les plus établies de la péninsule.

Avec une superficie de seulement 11,03 km² pour une population de 19 277 habitants selon le recensement 2021 de Statistique Canada, Beaconsfield affiche une densité d’environ 1 747,7 habitants au km² — nettement supérieure à celle de Dorval (923 hab./km²), malgré un profil de grandes propriétés unifamiliales généralement associé à une densité plus faible.

  • Population 2021 : 19 277 habitants (-0,2 % depuis 2016)
  • Superficie : 11,03 km² (terre)
  • Statut : ville liée de l’agglomération de Montréal
  • Voisines directes : Kirkland, Baie-D’Urfé, Sainte-Anne-de-Bellevue, Pointe-Claire, lac Saint-Louis
  • Accès autoroutier : autoroute 20, à proximité de la 40

Deux gares historiques, mais hors REM et hors Grand Sud-Ouest

Beaconsfield occupe une position singulière dans le paysage du transport collectif de l’Ouest-de-l’Île : elle est desservie par deux gares distinctes de la ligne de train de banlieue exo Vaudreuil–Hudson, situées sur son propre territoire — la gare Beaconsfield (104, avenue Elm) et la gare Beaurepaire (114, avenue Woodland), toutes deux à environ 38 à 40 minutes du centre-ville (gare Lucien-L’Allier). La gare Beaconsfield fait partie des deux seuls bâtiments de gare historiques encore en service actif sur l’ensemble de la ligne, avec celle de Montréal-Ouest, et accueillait environ 785 300 passagers annuellement avant la pandémie.

Ce réseau ferroviaire déjà en place n’a toutefois connu aucune amélioration majeure récente, et rien n’indique qu’il en connaîtra à court terme. Contrairement à Kirkland et Pointe-Claire, qui ont vu leur toute première (ou nouvelle) desserte de transport structurant entrer en service avec l’antenne Anse-à-l’Orme du REM le 18 mai 2026, Beaconsfield n’a jamais eu de station de métro ni de REM sur son territoire — et n’en aura vraisemblablement pas de sitôt.

Le projet du Grand Sud-Ouest de Montréal, piloté par l’Autorité régionale de transport métropolitain (ARTM) pour étudier un futur mode structurant (métro, tramway ou service rapide par bus), cible six arrondissements et trois villes liées du corridor Lachine–LaSalle–Le Sud-Ouest–Dorval. Beaconsfield ne fait pas partie du territoire visé par cette étude, qui s’arrête au secteur aéroportuaire de Dorval, laissant la ville entièrement dépendante de sa desserte exo existante pour l’horizon prévisible.

Pour une ville de moins de 20 000 habitants, disposer de deux gares sur un territoire de 11 km² reste une densité de desserte ferroviaire rare au Québec. Mais l’absence de tout projet d’amélioration — alors que le marché immobilier à Kirkland et celui de Pointe-Claire profitent déjà d’une desserte REM neuve, et que Dorval attend sa propre station pour 2027 — place Beaconsfield dans une position d’attente prolongée, sans échéance annoncée.

Prix de l’immobilier à Beaconsfield en 2026

Contrairement à plusieurs villes voisines dont les statistiques sont agrégées dans le rapport narratif trimestriel de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), l’outil de statistiques immobilières de Centris permet d’isoler des chiffres propres au seul territoire de Beaconsfield, présentés ci-dessous.

Segment Prix médian T2 2026 Ventes Jours sur le marché Variation annuelle
Unifamiliale 1 027 500 $ 64 36 -1 %
Copropriété (condo) Donnée non fiable* 10 — —
Plex (2 à 5 logements) Donnée non fiable* 0 — —

*Volume de transactions insuffisant selon Centris pour produire un prix médian fiable ce trimestre.

Sur douze mois, le portrait se précise : le prix médian unifamilial atteint 975 625 $ (+2 %) sur 227 ventes, avec un délai médian de 44 jours sur le marché — un prix qui demeure, malgré tout, parmi les plus élevés du cluster Marchés locaux documenté jusqu’ici sur Immo Boussole. Le segment condo totalise 26 ventes sur douze mois, un volume encore jugé trop faible par Centris pour produire un prix médian statistiquement fiable. L’ensemble du marché résidentiel a totalisé 253 transactions sur douze mois (+3 %), pour un volume de 266 M$ (+2 %) ; au seul deuxième trimestre, les 74 transactions enregistrées représentent un recul marqué de 12 % sur un an, pour un volume de 79,6 M$ (-17 %).

  • Unifamiliale, 12 mois : 975 625 $ (+2 %), 227 ventes
  • Condo, 12 mois : 26 ventes, prix non fiable
  • Volume total, 12 mois : 266 M$ (+2 %)
  • Inscriptions actives, T2 2026 : 125 (-1 % sur un an)

Le rôle d’évaluation foncière 2026-2028 : sous la moyenne, mais des taxes qui grimpent plus vite

L’évaluatrice de la Ville de Montréal a déposé le 10 septembre 2025 les nouveaux rôles d’évaluation foncière triennaux 2026-2027-2028 auprès des greffiers des 16 villes liées et arrondissements de l’agglomération, dont Beaconsfield. La hausse moyenne pour l’ensemble de l’agglomération est de l’ordre de 12,2 %, et de 9,6 % pour le seul secteur résidentiel (cinq logements ou moins). Le communiqué officiel de la Ville de Montréal nomme explicitement Beaconsfield et Dollard-des-Ormeaux parmi les villes affichant des variations inférieures à cette moyenne — une position s’expliquant en bonne partie par des valeurs foncières déjà élevées au départ.

La Ville de Beaconsfield précise le chiffre exact pour son territoire : la valeur moyenne d’une propriété unifamiliale y est passée de 1 033 418 $ à 1 100 714 $, une hausse de 6,51 % — bien en deçà de la moyenne de l’agglomération, mais appliquée à une base déjà nettement supérieure au million de dollars.

Un cas rare dans le cluster Marchés locaux d’Immo Boussole : à Beaconsfield, la taxe foncière municipale moyenne grimpe plus vite (+12,90 %, de 2 084,40 $ à 2 353,33 $) que la valeur inscrite au rôle d’évaluation (+6,51 %). La facture municipale totale, incluant l’eau et les matières résiduelles, augmente pour sa part de 11,59 % pour atteindre environ 2 970,18 $ par propriété moyenne — l’inverse du schéma généralement observé ailleurs dans l’agglomération, où le conseil municipal ajuste habituellement le taux de taxation pour limiter l’impact d’une forte hausse du rôle.

Cette hausse de taxe supérieure à la hausse de valeur reflète davantage l’évolution des coûts de services municipaux que la seule dynamique du marché immobilier. Vous avez jusqu’au 30 avril 2026 pour demander une révision administrative de votre évaluation si vous la jugez excessive. Pour mieux comprendre à quoi sert ce chiffre, consultez notre guide sur l’évaluation municipale au Québec, ainsi que notre article sur la taxe de bienvenue, calculée à partir de cette même valeur lors d’une transaction.

Portrait démographique : un territoire pratiquement bâti à saturation

La population de Beaconsfield est passée de 19 324 à 19 277 habitants entre les recensements de 2016 et 2021, une quasi-stagnation (-0,2 %) qui tranche avec la croissance modeste observée à Dorval (+1,7 %) mais qui se rapproche du recul enregistré à Kirkland (-3,7 %) sur la même période. Le profil linguistique de la ville demeure nettement anglophone selon le recensement 2021 : 67,5 % de la population déclare l’anglais comme langue principale à la maison, 23,8 % le français, 7,4 % étant bilingues à parts égales et 1,3 % une autre langue — une proportion d’anglophones bien supérieure à la moyenne de l’agglomération montréalaise.

Selon le dernier profil sociodémographique détaillé publié par la Ville de Montréal pour Beaconsfield (2011, la donnée la plus récente disponible à cette échelle pour la ville), environ 90 % des logements occupés l’étaient par leur propriétaire — l’un des taux les plus élevés de tout l’Ouest-de-l’Île — et 85 % du parc résidentiel avait été construit avant 1981, dont le tiers avant 1961. À peine 2,5 % du parc de logements datait de la période 2006-2011, un signe déjà ancien d’un territoire pratiquement construit à saturation.

  • Population 2021 : 19 277 habitants (-0,2 % depuis 2016)
  • Langue principale à la maison : anglais 67,5 %, français 23,8 %, bilingue 7,4 %
  • Propriétaires occupants : environ 90 % (profil 2011, Ville de Montréal)
  • Parc résidentiel : 85 % construit avant 1981 (profil 2011)

Une population essentiellement stable depuis une décennie, un parc résidentiel presque entièrement construit avant les années 1980 et un taux de propriétaires occupants parmi les plus élevés du cluster : Beaconsfield illustre un marché où la rareté structurelle de l’offre, plutôt que la croissance démographique, explique la fermeté persistante des prix.

Les secteurs résidentiels et le bord du lac Saint-Louis

Le territoire de Beaconsfield se divise en plusieurs secteurs résidentiels distincts, articulés autour de son accès au lac Saint-Louis :

  • Le secteur riverain, le long du boulevard Beaconsfield et du chemin du Bord-du-Lac-Lakeshore, regroupe les propriétés les plus recherchées de la ville, plusieurs avec accès direct au lac ou quai privé, à proximité du Beaconsfield Yacht Club.
  • Le secteur central, entre les deux gares de train, concentre l’essentiel du parc de bungalows et de maisons unifamiliales construits entre les années 1950 et 1970.
  • Le secteur nord, plus près de l’autoroute 20 et de Kirkland, offre généralement les propriétés les plus abordables de la ville, bien que toujours dans une fourchette élevée pour le cluster.

Le boisé Angell Woods, l’un des rares grands espaces verts protégés encore non développés de l’Ouest-de-l’Île, occupe une portion significative du territoire au nord de la ville et fait l’objet d’une protection environnementale qui limite structurellement les possibilités de nouveaux développements résidentiels d’envergure.

La révision du plan d’urbanisme et du règlement de zonage

Une modification de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme adoptée en 2023 a imposé à l’ensemble des municipalités de l’agglomération de Montréal, dont Beaconsfield, une échéance au 14 mars 2025 pour mettre leur plan et leur réglementation d’urbanisme en concordance avec le Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Montréal, en vigueur depuis 2015. La Ville de Beaconsfield a tenu une consultation publique le 20 janvier 2025, avant l’adoption prévue au conseil du 24 février 2025 et une entrée en vigueur au plus tard le 24 juin 2025.

Le règlement de zonage qui encadre aujourd’hui la construction et le lotissement sur le territoire, le règlement no 720, a fait l’objet de sa plus récente consolidation en août 2025. Contrairement à des villes voisines qui ont profité d’une révision de zonage pour ouvrir de nouveaux secteurs à la densification — comme Dollard-des-Ormeaux, qui a adopté en 2025 un nouveau plan d’urbanisme ciblant une densification le long de ses grands boulevards —, aucun projet de développement résidentiel privé d’envergure n’a été signalé pour Beaconsfield dans son plus récent programme triennal d’immobilisations, principalement consacré à l’entretien des infrastructures existantes.

  • Échéance légale de concordance : 14 mars 2025
  • Consultation publique : 20 janvier 2025
  • Adoption prévue : conseil du 24 février 2025
  • Règlement de zonage en vigueur : Règlement no 720 (consolidé, août 2025)

Beaconsfield face à ses voisins de l’Ouest-de-l’Île

Le secteur sud de l’Ouest-de-l’Île regroupe plusieurs marchés déjà documentés sur Immo Boussole, chacun avec un profil propre :

  • Beaconsfield : la ville riveraine la plus stable démographiquement, la mieux desservie sur rail parmi celles sans REM, mais aussi la seule exclue du territoire étudié par le projet du Grand Sud-Ouest de l’ARTM.
  • Kirkland : sa toute première desserte ferroviaire de l’histoire, mise en service en mai 2026 avec l’antenne Anse-à-l’Orme du REM.
  • Pointe-Claire : deux stations REM déjà en service et un redéveloppement commercial majeur autour de Fairview.
  • Dorval : la ville aéroportuaire, qui attend sa propre station REM pour 2027.
  • Dollard-des-Ormeaux : la ville la plus peuplée de l’Ouest-de-l’Île, sans desserte ferroviaire sur son territoire, mais avec un nouveau plan d’urbanisme axé sur la densification.

Ce qui distingue véritablement Beaconsfield de ses voisines déjà couvertes : elle combine le prix médian unifamilial le plus élevé du cluster, une base de propriétaires occupants parmi les plus fortes de l’Ouest-de-l’Île, et une exclusion notable des grands projets de transport structurant à l’étude — un marché mature, à l’offre rare, dont la valeur ne dépend visiblement d’aucun effet d’anticipation lié au transport collectif.

Investir à Beaconsfield : locatif et copropriété

Le segment plex demeure pratiquement inexistant à Beaconsfield : aucune vente n’a été enregistrée au deuxième trimestre 2026, un signe encore plus marqué qu’à Dorval que le parc de propriétés à revenus (duplex, triplex) y est structurellement quasi absent, le zonage résidentiel favorisant très largement l’unifamiliale isolée. Les investisseurs cherchant spécifiquement ce type de propriété trouveront une offre nettement plus abondante dans des secteurs plus denses comme Côte-des-Neiges ou Saint-Léonard.

Le segment condo, avec 26 ventes sur douze mois, reste marginal mais existant — le volume demeure toutefois jugé insuffisant par Centris pour produire un prix médian fiable, autant au dernier trimestre que sur douze mois. Quelques éléments à garder à l’esprit avant d’investir à Beaconsfield :

  • l’offre locative y est structurellement limitée par la prédominance de la propriété occupante et de la grande maison unifamiliale ;
  • l’absence de tout projet de transport structurant à l’étude limite les perspectives d’un effet prix lié à une future desserte, contrairement à Kirkland ou Pointe-Claire ;
  • la proximité du lac Saint-Louis et le statut résidentiel établi de la ville en font un marché davantage porté par la rareté de l’offre que par la spéculation liée au transport.

Pour calculer la rentabilité d’un projet locatif dans ce type de marché, consultez notre guide sur le seuil de rentabilité d’un plex au Québec et notre méthode de calcul du rendement.

Financer un achat à Beaconsfield en 2026

La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % lors de son annonce du 2 septembre 2026, une septième décision consécutive de statu quo. Ce contexte de taux stable offre une certaine prévisibilité aux acheteurs qui planifient un achat à Beaconsfield, où le prix médian unifamilial (975 625 $ sur douze mois) figure parmi les plus élevés du cluster Marchés locaux. Notre guide sur l’impact du taux directeur et nos prévisions de taux hypothécaires 2026 détaillent ce contexte plus en profondeur.

À un prix médian dépassant les 975 000 $, un premier achat à Beaconsfield exige généralement une mise de fonds substantielle, souvent supérieure au seuil de 20 % nécessaire pour éviter l’assurance prêt hypothécaire. Le CELIAPP et les programmes d’aide au premier acheteur restent des leviers à considérer avant de magasiner un financement, tout comme la comparaison entre courtier hypothécaire et institution bancaire.

Acheter à Beaconsfield : ce qu’il faut prévoir

Le marché de Beaconsfield combine un inventaire limité de maisons unifamiliales de grande valeur et une offre de condos restreinte. Quelques repères pour structurer une démarche d’achat :

  • Obtenez une préapprobation hypothécaire avant de visiter, le délai médian de vente des unifamiliales (36 jours au T2 2026) restant relativement court pour un marché à prix élevé.
  • Prévoyez une inspection préachat rigoureuse, le parc résidentiel de la ville étant en bonne partie construit avant les années 1980.
  • Renseignez-vous sur le zonage et les limites de développement liées au boisé Angell Woods si la propriété visée se trouve à proximité du secteur nord.
  • Faites appel à un notaire tôt dans le processus pour valider les servitudes et la conformité au nouveau règlement de zonage.
  • Prévoyez une assurance habitation adaptée dès l’offre d’achat acceptée, en tenant compte de la valeur souvent élevée des propriétés riveraines.
  • Comparez les structures de commission de courtier si vous envisagez aussi de vendre une propriété actuelle avant d’acheter.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de présumer que la hausse relativement modeste du rôle d’évaluation (+6,51 %) se traduira par une facture de taxes tout aussi modeste. À Beaconsfield, la taxe foncière municipale moyenne a au contraire augmenté de 12,90 % pour 2026 — près du double du pourcentage de hausse de la valeur inscrite au rôle.

La deuxième erreur consiste à présumer qu’un projet de transport structurant, REM ou autre, s’en vient pour Beaconsfield. La ville se trouve explicitement hors du territoire étudié par le projet du Grand Sud-Ouest de l’ARTM, et aucun prolongement du REM n’est prévu vers son secteur.

La troisième erreur, fréquente chez les acheteurs habitués à des marchés plus denses, est de sous-estimer la rareté des copropriétés et l’absence quasi totale de plex à Beaconsfield. Le zonage résidentiel de la ville favorise très largement la maison unifamiliale isolée, un profil très différent de secteurs comme Côte-des-Neiges ou Saint-Léonard.

La quatrième erreur est de confondre les statistiques narratives trimestrielles de l’APCIQ, qui regroupent plusieurs municipalités du secteur, avec un portrait exact de Beaconsfield seule. Les chiffres présentés dans cet article proviennent des statistiques Centris propres à la ville, une distinction importante à garder en tête lorsqu’on consulte d’autres sources.

La cinquième erreur est de négliger les limites de développement imposées par la protection du boisé Angell Woods pour les propriétés situées dans le secteur nord de la ville, une contrainte qui peut affecter la valeur et le potentiel de subdivision d’un terrain.

Questions fréquentes

Beaconsfield aura-t-elle une station de REM ?
Aucun projet en ce sens n’est actuellement à l’étude. Le seul grand projet de transport structurant qui touche l’ouest de l’île, le projet du Grand Sud-Ouest de l’ARTM, cible le corridor Lachine–LaSalle–Le Sud-Ouest–Dorval et exclut explicitement le territoire de Beaconsfield.

Pourquoi la taxe foncière à Beaconsfield augmente-t-elle plus vite que la valeur des propriétés ?
Le rôle d’évaluation foncière et le montant final de la taxe municipale sont deux chiffres distincts. Une hausse de taxe plus marquée que celle du rôle reflète généralement l’évolution des coûts de services municipaux et les décisions budgétaires du conseil, plutôt qu’un simple reflet de la valeur marchande.

Pourquoi Beaconsfield n’a-t-elle pas de statistique Centris fiable pour les condos et les plex ?
Le volume de transactions enregistré pour ces deux segments (10 ventes de condos et aucune vente de plex au T2 2026) est jugé insuffisant par Centris pour produire un prix médian statistiquement fiable à cette échelle.

Beaconsfield est-elle une bonne ville pour un premier achat ?
Le prix médian unifamilial élevé (975 625 $ sur douze mois) en fait un marché exigeant pour un premier acheteur. Le segment condo, bien que restreint, peut représenter une option d’accès plus réaliste, sous réserve de la disponibilité limitée de l’offre.

Trouve-t-on facilement des duplex ou triplex à Beaconsfield ?
Non. Aucune vente de plex n’a été enregistrée au deuxième trimestre 2026, un signe que ce type de propriété est structurellement quasi absent du parc résidentiel de la ville, dominé par la maison unifamiliale isolée.

Le boisé Angell Woods limite-t-il les possibilités de construction à Beaconsfield ?
Oui, pour les terrains situés à proximité de ce boisé protégé au nord de la ville. Il s’agit d’une contrainte à vérifier avec la Ville avant tout projet de construction ou de subdivision dans ce secteur.

Les deux gares de train de Beaconsfield desservent-elles le même trajet ?
Oui, les gares Beaconsfield et Beaurepaire sont toutes deux situées sur la ligne exo Vaudreuil–Hudson, à quelques minutes d’intervalle l’une de l’autre, avec un trajet d’environ 38 à 40 minutes vers la gare Lucien-L’Allier au centre-ville.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou immobilier personnalisé. Les prix et statistiques présentés proviennent de sources publiques et peuvent évoluer ; ils reflètent les données disponibles au moment de la rédaction. Pour toute décision d’achat, de vente ou d’investissement, consultez un courtier immobilier, un notaire ou un conseiller financier qualifié. Consultez notre méthodologie éditoriale pour en savoir plus sur notre processus de recherche et de vérification.