Dépôt de garantie et caution au Québec : ce qui est légal (et ce qui ne l’est pas)

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En 2024, un sondage mené auprès de 5 551 locataires québécois a révélé que 9 % d’entre eux avaient dû verser un dépôt de garantie pour obtenir leur logement — une proportion qui grimpe à 20 % chez les locataires dont la langue maternelle n’est ni le français ni l’anglais. Pourtant, cette pratique est interdite au Québec depuis l’entrée en vigueur de l’article 1904 du Code civil, il y a plus de trente ans.

Dépôt de garantie, avance de loyer, caution : au Québec, ces trois mots ne veulent pas dire la même chose, et la confusion coûte cher à bien des locataires qui paient sans le savoir une somme à laquelle leur propriétaire n’a aucun droit. Cet article fait le point sur ce que la loi permet réellement d’exiger à la signature d’un bail, sur la seule exception reconnue par les tribunaux, sur les recours disponibles quand un propriétaire insiste, et sur la différence entre le dépôt de garantie (une somme d’argent) et la caution (une personne qui se porte garante).

Sommaire

Ce que dit l’article 1904 du Code civil du Québec

La règle repose entièrement sur un seul article du Code civil du Québec, qui encadre l’ensemble des droits et obligations du locataire : l’article 1904. Son texte est sans ambiguïté : le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer, il ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer (ou, si ce terme excède un mois, plus d’un mois de loyer), et il ne peut exiger aucune somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement.

Cette disposition existe depuis la réforme du droit du logement des années 1970 et n’a pas changé depuis : il s’agit d’une règle d’ordre public, ce qui signifie qu’un locataire ne peut pas y renoncer d’avance dans le bail lui-même, même si une clause tente de l’y obliger. Une telle clause est tout simplement sans effet, peu importe ce que le formulaire de bail signé indique.

Dépôt, avance et caution : trois mots qu’on confond trop souvent

Une bonne partie de la confusion vient du vocabulaire. En France, le mot « caution » désigne couramment ce qu’on appelle ici un dépôt de garantie — une somme d’argent remise au propriétaire en cas de dommages. Au Québec, ce sens n’existe pas légalement : la caution est une personne, celle qui s’engage à payer à la place du locataire s’il fait défaut, un mécanisme distinct encadré par les articles 2333 et suivants du Code civil sur le cautionnement. Ce n’est jamais une somme d’argent.

Il faut aussi distinguer trois notions qui reviennent constamment dans les baux et sur les sites d’annonces au moment du grand déménagement du 1er juillet :

  • L’avance de loyer : le seul montant qu’un propriétaire peut légalement exiger avant l’entrée dans les lieux, limité au premier mois de loyer.
  • Le dépôt de garantie : toute somme additionnelle, peu importe son nom (dépôt, garantie, caution, frais de clés), destinée à couvrir d’éventuels dommages ou un défaut de paiement futur. Totalement interdit à la demande du propriétaire.
  • La caution (au sens québécois) : une tierce personne qui garantit le paiement du loyer, pas une somme d’argent.

Garder ces trois définitions en tête évite bien des malentendus, autant pour le locataire qui signe son premier bail que pour le propriétaire qui découvre, souvent trop tard, qu’une pratique répandue ailleurs ne l’est pas ici.

Ce qu’un propriétaire peut légalement vous demander à la signature

À la signature d’un bail, le propriétaire a le droit de demander le paiement du premier mois de loyer, et rien d’autre. Il peut même exiger que ce premier versement soit encaissable immédiatement, même si le bail commence à une date ultérieure. Concrètement, un bail signé en avril pour un logement dont l’occupation commence le 1er juillet peut légalement exiger un chèque du premier mois de loyer encaissable dès la signature — mais pas un sou de plus.

Le propriétaire peut aussi exiger une preuve raisonnable de solvabilité dans le cadre de son enquête de dossier de location — talons de paie, lettre d’emploi, vérification de crédit avec consentement — mais ces vérifications ne remplacent jamais un droit d’exiger une somme d’argent supplémentaire. Vérifier un dossier et exiger un dépôt sont deux choses juridiquement distinctes, et la première ne justifie jamais la seconde.

Ce qu’un propriétaire n’a jamais le droit d’exiger

La liste est courte, mais elle couvre plus de situations qu’on ne le pense. Un propriétaire ne peut jamais exiger : une somme pour garantir la remise des clés à la fin du bail, un montant couvrant d’éventuels dommages au logement, une avance supérieure à un mois de loyer, un « dépôt de dossier » remboursable pour retenir un logement pendant qu’on décide, ou encore une somme présentée comme une simple « politique de l’immeuble ». Le nom donné à la somme n’a aucune importance légale : ce qui compte, c’est qu’aucun montant autre que le loyer ne peut être exigé, peu importe l’étiquette utilisée.

Cette interdiction touche aussi les propriétaires qui gèrent plusieurs immeubles par l’entremise d’une compagnie de gestion : le fait de présenter le dépôt comme une exigence « corporative » plutôt que personnelle ne change rien à son caractère illégal au regard de l’article 1904.

Le nom donné à la somme réclamée — dépôt, garantie, frais administratifs, dépôt de clés — n’a aucune incidence légale : dès qu’un montant autre que le loyer est exigé comme condition pour obtenir ou conserver un logement, il s’agit d’une pratique interdite par l’article 1904 du Code civil du Québec.

Le dépôt « volontaire » : l’exception qui inquiète les tribunaux

Il existe une nuance importante, souvent mal comprise : un locataire peut renoncer à cette protection s’il propose lui-même, librement et volontairement, de verser un dépôt. C’est ce qu’a reconnu le tribunal dans une affaire largement citée (Immeubles À côté inc. c. Mirzica), où la locataire avait elle-même offert un dépôt au moment de la signature. Le Tribunal administratif du logement (TAL) a confirmé que cette décision ne créait pas de nouveau droit : un dépôt versé librement demeure valide, à condition que la preuve démontre une renonciation claire et non équivoque.

Le problème, dans les faits, c’est que cette exception est difficile à faire respecter dans un marché locatif tendu. Si le propriétaire présente le dépôt comme une condition, même déguisée en « option » parmi d’autres pour obtenir le logement, ou si le locataire craint de perdre le logement en refusant, la renonciation n’est plus considérée comme libre et volontaire — et le dépôt redevient illégal. Le fardeau de prouver le caractère réellement volontaire de l’offre repose sur le propriétaire, pas sur le locataire.

Chèques postdatés : la règle et la seule exception admise

L’article 1904 interdit aussi à un propriétaire d’exiger, comme condition à la signature du bail, la remise de chèques postdatés. Un propriétaire ne peut donc pas imposer douze chèques datés au premier de chaque mois comme condition pour signer. Il existe toutefois une nuance : si les deux parties conviennent librement, après la signature, d’utiliser ce mode de paiement par commodité, l’entente devient valide et doit être respectée par les deux camps. La différence, encore une fois, tient au caractère libre du consentement, plutôt qu’à une exigence imposée en amont.

Cette distinction rejoint les règles générales encadrant le non-paiement de loyer : un propriétaire qui souhaite se protéger contre un défaut de paiement doit passer par les recours prévus au Code civil, y compris la résiliation de bail pour non-paiement devant le TAL, pas par une exigence financière préalable interdite par la loi.

Pourquoi la pratique survit malgré l’interdiction

Si la loi est aussi claire depuis un demi-siècle, pourquoi le dépôt de garantie reste-t-il si répandu ? Plusieurs facteurs expliquent cette persistance. D’abord, la majorité des locataires ignorent simplement leurs droits — d’où l’écart marqué entre les 7 % de locataires francophones ayant payé un dépôt, selon le sondage 2024 mentionné plus haut, et les 20 % de locataires allophones, souvent moins familiers avec le cadre légal québécois et donc plus vulnérables à la pression d’un propriétaire.

Ensuite, l’association de propriétaires CORPIQ milite depuis des années pour l’assouplissement de cette règle, arguant qu’elle prive les propriétaires d’un outil de protection contre les dommages ou les défauts de paiement — un argument qui pousse plusieurs propriétaires à miser plutôt sur une sélection rigoureuse au moment de choisir leur locataire, seul outil de protection réellement légal à leur disposition. Enfin, dans un marché où le taux d’inoccupation demeure serré dans plusieurs régions, certains locataires acceptent de payer une somme illégale plutôt que de risquer de perdre un logement recherché, ce qui rend la pratique difficile à endiguer malgré les recours disponibles.

Que faire si votre propriétaire exige un dépôt

La première étape consiste à refuser poliment, en rappelant que l’article 1904 du Code civil interdit cette exigence. Dans bien des cas, un propriétaire qui n’était pas de mauvaise foi retire simplement sa demande une fois informé de la règle. Si le propriétaire insiste ou conditionne la signature du bail au paiement d’un dépôt, il est possible de déposer une demande au Tribunal administratif du logement, qui peut ordonner le remboursement de la somme et, dans certains cas, imposer des dommages punitifs si le comportement du propriétaire est jugé de mauvaise foi.

Pour les locataires qui ne se sentent pas à l’aise de rédiger seuls une demande, la démarche pour se représenter au TAL est accessible sans avocat dans la grande majorité des cas : il suffit de bien documenter les communications avec le propriétaire (textos, courriels, reçus) pour appuyer la demande. Un simple courriel confirmant qu’un dépôt a été exigé comme condition de signature constitue souvent une preuve suffisante.

Récupérer un dépôt déjà versé

Si vous avez déjà versé un dépôt de garantie — volontairement ou sous pression — vous conservez le droit de le réclamer en tout temps, même après avoir emménagé, et même si plusieurs mois se sont écoulés depuis la signature du bail. La demande se dépose au TAL et vise le remboursement intégral de la somme versée, en plus des intérêts applicables depuis la date du paiement. Il n’est pas nécessaire que le bail soit terminé pour entamer cette démarche : un locataire peut réclamer son dépôt tout en continuant d’occuper le logement.

Dans les situations où le propriétaire refuse de rembourser malgré une décision du Tribunal en ce sens, les mêmes mécanismes d’exécution que pour toute autre créance s’appliquent, incluant la possibilité de faire exécuter la décision par un huissier. Ce recours demeure distinct de ceux prévus pour un logement jugé insalubre ou pour des réparations non effectuées, qui suivent leurs propres procédures devant le Tribunal.

La caution (garant) : un mécanisme différent, à ne pas confondre

Contrairement au dépôt de garantie, la caution — au sens où l’entend le droit québécois — est parfaitement légale et courante, notamment pour les étudiants, les nouveaux arrivants ou les locataires sans historique de crédit. Il s’agit d’un contrat par lequel une tierce personne s’engage envers le propriétaire à payer le loyer si le locataire principal fait défaut. Ce mécanisme, encadré par les articles 2333 et suivants du Code civil, n’implique aucune somme d’argent versée d’avance : c’est un engagement personnel, pas un dépôt.

Cette distinction devient particulièrement importante dans les cas de cession de bail, où le nouveau locataire peut être invité à fournir un garant plutôt qu’un dépôt, ou dans les baux étudiants, où les propriétaires demandent fréquemment une caution parentale. Un article distinct sur le rôle, les responsabilités et les limites de la caution comme personne garante permet d’approfondir ce mécanisme, qui mérite un traitement à part entière tant il diffère, dans ses effets juridiques, du dépôt de garantie traité ici.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de payer un dépôt simplement parce que le propriétaire affirme que « c’est la norme ». Le fait qu’une pratique soit courante ne la rend pas légale ; l’article 1904 du Code civil s’applique peu importe ce que prétend le marché ou ce qu’indiquent d’autres annonces similaires.

La deuxième erreur consiste à confondre l’avance du premier mois de loyer avec un dépôt de garantie. Le premier mois est un paiement de loyer normal et exigible ; un montant additionnel présenté sous un autre nom (frais de clés, dépôt de dossier, garantie) n’a aucune existence légale distincte du dépôt interdit.

La troisième erreur est de croire que signer une clause de dépôt dans le bail la rend automatiquement valide. L’article 1904 étant d’ordre public, une clause contraire est sans effet, même signée par les deux parties, sauf si le locataire a lui-même proposé librement le dépôt, hors de toute pression du propriétaire.

La quatrième erreur, fréquente chez les nouveaux arrivants et les étudiants, est de croire qu’un dépôt est nécessaire faute d’historique de crédit au Québec. Dans ces situations, un propriétaire soucieux de se protéger doit se tourner vers une caution (un garant humain) plutôt qu’une somme d’argent — deux mécanismes aux effets juridiques bien différents.

La cinquième erreur est d’attendre la fin du bail pour réclamer le remboursement d’un dépôt déjà versé. Le droit de réclamation existe dès le paiement et n’exige pas d’attendre la fin de l’occupation du logement ; plus la demande tarde, plus il devient difficile de réunir la preuve nécessaire.

FAQ

Un propriétaire peut-il refuser de louer un logement si je refuse de payer un dépôt de garantie ?
Non, un refus de louer fondé uniquement sur le refus de payer une somme interdite par la loi constitue lui-même une pratique abusive, et le locataire lésé peut porter plainte au Tribunal administratif du logement pour faire valoir ses droits, notamment si cette pratique s’inscrit dans un contexte de discrimination ou de mauvaise foi du propriétaire.

Le premier et le dernier mois de loyer peuvent-ils être exigés ensemble à la signature ?
Non, l’article 1904 limite l’avance exigible au premier terme de loyer seulement, sans excéder un mois ; exiger le dernier mois en plus du premier équivaut à un dépôt déguisé et demeure interdit, peu importe la façon dont le propriétaire le présente.

Un dépôt versé en argent comptant est-il plus difficile à réclamer qu’un paiement par chèque ou virement ?
La méthode de paiement ne change rien au droit de réclamation, mais elle complique la preuve devant le Tribunal ; conserver un reçu, un échange de courriels ou tout autre document confirmant le versement facilite grandement la démarche, peu importe le mode de paiement utilisé.

Est-ce légal pour un propriétaire de demander une garantie de dommages pour un animal de compagnie ?
Non, l’interdiction de l’article 1904 vise toute somme autre que le loyer, sans exception liée à la présence d’un animal ; un propriétaire ne peut pas exiger un dépôt spécifique pour ce motif, même s’il a par ailleurs le droit d’encadrer certaines conditions relatives aux animaux dans le bail.

Que se passe-t-il si je découvre après coup que j’ai payé un dépôt illégal il y a plusieurs années ?
Le droit de réclamer le remboursement d’une somme versée illégalement n’est pas éteint par le simple écoulement du temps tant que le délai de prescription applicable n’est pas atteint ; il demeure préférable de consulter rapidement les ressources du TAL ou un professionnel du droit pour connaître les délais applicables à votre situation précise.

Une agence de location ou un intermédiaire peut-il exiger un dépôt au nom du propriétaire ?
Non, l’interdiction s’applique peu importe l’identité de la personne ou de l’entreprise qui perçoit la somme ; un mandataire, une compagnie de gestion ou un courtier agissant pour le compte du propriétaire est soumis aux mêmes règles que le propriétaire lui-même.

Un dépôt de garantie exigé pour un stationnement ou un espace de rangement loué séparément est-il traité différemment ?
Non, dès que l’espace est loué en vertu d’un bail résidentiel ou qu’il est accessoire au logement principal, les mêmes règles de l’article 1904 s’appliquent, et aucune somme autre que le loyer convenu ne peut être exigée comme condition de location.

Sources

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation locative comporte ses particularités, et les recours devant le Tribunal administratif du logement dépendent des faits propres à chaque dossier. Pour toute question portant sur votre situation personnelle, consultez un avocat, un notaire ou les ressources officielles du Tribunal administratif du logement. Pour en savoir plus sur notre approche éditoriale, consultez notre page méthodologie.