Marché immobilier à Côte-des-Neiges : prix, secteurs et tendances

par

Coincé entre le mont Royal, le cimetière Notre-Dame-des-Neiges et l’Université de Montréal, Côte-des-Neiges est un cas à part sur l’île de Montréal : c’est le quartier le plus densément peuplé et le plus locatif de l’arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, avec près de 78 % de ménages locataires, une population immigrante qui approche la moitié des résidents, et un parc immobilier dominé par les tours d’appartements et les plex plutôt que par la maison unifamiliale. Voici un portrait chiffré du marché immobilier à Côte-des-Neiges en 2026, avec les nuances essentielles pour distinguer ce marché de celui de sa voisine Notre-Dame-de-Grâce.

Portrait du marché immobilier à Côte-des-Neiges en 2026

Côte-des-Neiges comptait environ 100 580 résidents selon les données du recensement de 2021 de Statistique Canada compilées pour le territoire du quartier — soit plus que la moitié des 170 583 habitants de l’ensemble de l’arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, qui demeure le plus populeux des 19 arrondissements montréalais. Avec une densité parmi les plus élevées de l’île, largement supérieure à celle de voisins comme Notre-Dame-de-Grâce ou Outremont, le quartier tranche nettement avec le reste de l’arrondissement dont il forme pourtant la moitié administrative.

  • Quartier de l’ouest-centre de Montréal, à flanc du mont Royal, entre le campus principal de l’Université de Montréal et le boulevard Décarie
  • Abrite le plus grand cimetière du Canada, le cimetière Notre-Dame-des-Neiges (plus de 139 hectares, environ 900 000 personnes qui y sont inhumées), voisin de l’Oratoire Saint-Joseph
  • Le campus principal de l’Université de Montréal, avec sa tour Art déco signée Ernest Cormier, occupe une bonne partie du flanc montagneux du quartier, entre les stations de métro Édouard-Montpetit et Côte-des-Neiges
  • Pôle hospitalier majeur avec le CHU Sainte-Justine et l’Hôpital général juif de Montréal, deux des plus grands centres hospitaliers de la province

Le marché résidentiel de l’arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce est resté actif mais plus sélectif au deuxième trimestre 2026 selon Centris : 262 ventes résidentielles au total, en baisse de 12 % sur un an, pour 617 inscriptions actives en fin de trimestre, en hausse de 26 %. Cette hausse marquée de l’offre — combinée à un marché locatif structurellement tendu — distingue Côte-des-Neiges de la plupart des quartiers à dominante de maisons unifamiliales.

Avec 77,6 % de ménages locataires contre seulement 22,4 % de propriétaires selon le recensement de 2021, Côte-des-Neiges affiche l’un des taux de location les plus élevés de Montréal — à des lieues du profil familial et propriétaire de sa voisine Notre-Dame-de-Grâce, avec laquelle il partage pourtant le même arrondissement administratif.

Les prix par segment : maisons, condos et plex

Centris ne publie pas de statistiques de prix distinctes pour Côte-des-Neiges et Notre-Dame-de-Grâce : les deux quartiers sont regroupés sous l’arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce dans l’outil de statistiques immobilières. Voici les chiffres arrondissement par segment pour le deuxième trimestre 2026.

Segment Prix médian (T2 2026) Jours sur le marché Variation annuelle
Unifamiliale 1 275 000 $ 35 -5 %
Copropriété (condo) 540 000 $ 47 -3 %
Plex (2 à 5 logements) 979 444 $ 55 stable

Pour mettre ces chiffres en contexte : la médiane de l’ensemble de l’île de Montréal s’établissait à 835 000 $ pour l’unifamiliale, 483 500 $ pour le condo et 910 000 $ pour le plex au deuxième trimestre 2026 selon Centris. Le condo et le plex de l’arrondissement se négocient donc à une prime modeste par rapport à l’île — cohérent avec la forte demande locative et la proximité institutionnelle — tandis que l’écart sur l’unifamiliale (+53 %) appelle une explication distincte, détaillée à la section suivante.

Pourquoi ces prix reflètent surtout Notre-Dame-de-Grâce

Un acheteur qui cible spécifiquement Côte-des-Neiges doit interpréter le tableau ci-dessus avec prudence : la maison unifamiliale y est rare, concentrée presque exclusivement dans la frange nord-ouest du quartier, près d’Outremont et de la Ville de Mont-Royal. L’essentiel du parc résidentiel de Côte-des-Neiges est constitué d’immeubles à logements multiples — tours d’appartements locatifs, plex anciens convertis, copropriétés de taille moyenne — un profil très différent du parc de maisons cossues de Notre-Dame-de-Grâce, où les unifamiliales avoisinaient plutôt 1 213 978 $ en moyenne au premier trimestre 2026 selon le Baromètre résidentiel de l’APCIQ.

  • Le prix médian de l’unifamiliale de l’arrondissement (1 275 000 $) reflète surtout les transactions concentrées à NDG, où les maisons sont plus nombreuses et plus recherchées par les familles
  • Le segment condo, plus représentatif du parc réel de Côte-des-Neiges, se négocie à une médiane plus modérée (540 000 $), cohérente avec un marché dominé par des copropriétés de taille moyenne plutôt que par les grands condos familiaux qu’on trouve à NDG
  • Les écarts entre les chiffres cités d’un article à l’autre de ce site pour ce même arrondissement (moyenne APCIQ par trimestre contre médiane Centris, périodes parfois différentes) s’expliquent par des méthodologies distinctes plutôt que par une contradiction de fond

Pour un acheteur ou un investisseur qui vise vraiment Côte-des-Neiges plutôt que NDG, le segment condo et le segment plex restent les repères de prix les plus fiables : la maison unifamiliale, trop rare dans le quartier lui-même, gonfle artificiellement la médiane arrondissement quand elle est incluse dans le même calcul que NDG.

Les secteurs de Côte-des-Neiges et leurs particularités

Contrairement à un quartier au tissu homogène, Côte-des-Neiges regroupe plusieurs sous-secteurs aux profils bien distincts, structurés autour de ses grandes institutions et de son artère commerciale principale.

  • Le chemin de la Côte-des-Neiges : artère commerciale et résidentielle la plus animée du quartier, dense en immeubles locatifs, commerces ethniques et services de proximité, du métro Côte-des-Neiges jusqu’à la limite d’Outremont
  • Le secteur de l’Université de Montréal : proximité immédiate du campus principal, forte concentration de logements étudiants et de colocations autour des stations Édouard-Montpetit et Université-de-Montréal
  • Le Triangle et le secteur Barclay : pôle multiethnique dense, l’un des secteurs les plus diversifiés de Montréal, avec une offre locative abordable comparativement au reste de l’île
  • La frange nord-ouest, près d’Outremont et de la Ville de Mont-Royal : le seul secteur où subsiste un parc significatif de maisons unifamiliales et de duplex cossus, à la jonction des marchés de Outremont et de Westmount
  • Le pourtour du cimetière Notre-Dame-des-Neiges et de l’Oratoire Saint-Joseph : secteur institutionnel et vert, en bordure du mont Royal, prisé pour sa tranquillité malgré la densité générale du quartier
  • Le secteur des hôpitaux (CHU Sainte-Justine, Hôpital général juif) : forte demande locative de la part du personnel de la santé et des familles de patients, avec une offre de logements de courte et moyenne durée plus développée qu’ailleurs dans l’arrondissement

Un marché ultra-locatif : université, hôpitaux et immigration

C’est le trait le plus distinctif du marché de Côte-des-Neiges : avec 77,6 % de ménages locataires, c’est structurellement un marché de propriétaires-bailleurs et d’investisseurs bien plus qu’un marché d’acheteurs-occupants classique. Trois moteurs alimentent cette demande locative.

  • La présence du campus principal de l’Université de Montréal, directement desservi par trois stations de la ligne bleue du métro (Côte-des-Neiges, Université-de-Montréal, Édouard-Montpetit) — un niveau de desserte que peu de quartiers montréalais peuvent égaler
  • Une population immigrante qui représentait près de 48 % des résidents en 2021 selon Statistique Canada, contre environ 33 % pour l’ensemble de Montréal, avec une proportion notable de résidents non permanents (environ 14 %) qui privilégient la location le temps de s’établir
  • La proximité de deux grands centres hospitaliers, le CHU Sainte-Justine et l’Hôpital général juif de Montréal, qui génèrent une demande locative constante de la part du personnel médical et des familles de patients

Ce profil locatif intense a des conséquences concrètes pour un propriétaire-bailleur : la méthode de fixation de loyer du TAL et les règles encadrant une augmentation de loyer au Québec en 2026 s’appliquent avec une intensité particulière dans un quartier où le taux d’inoccupation reste structurellement bas. Sur l’ensemble de l’île de Montréal, la SCHL rapportait un taux d’inoccupation en hausse à 3,1 % en 2025 (contre 2,0 % en 2024) et un loyer moyen de 1 283 $ en octobre 2025, en hausse de 11,9 % sur un an — une tendance qui touche un quartier aussi locatif que Côte-des-Neiges plus directement que la plupart des secteurs à dominante de propriétaires-occupants.

Dans un quartier où plus de trois ménages sur quatre sont locataires, l’évolution du taux d’inoccupation et des loyers moyens de la SCHL pèse sur le marché résidentiel de Côte-des-Neiges au moins autant que le taux directeur de la Banque du Canada — une réalité que peu d’autres quartiers montréalais partagent à ce degré.

Taxes municipales et évaluation foncière

Deux chiffres distincts, souvent confondus, méritent d’être précisés pour Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce. D’une part, le nouveau rôle d’évaluation foncière 2026-2028 de l’agglomération de Montréal, basé sur les valeurs marchandes au 1er juillet 2024 et en vigueur du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028, fait état d’une hausse moyenne de la valeur des immeubles de 9,3 % pour l’arrondissement — nettement sous la moyenne de l’agglomération montréalaise (12,2 %), et l’une des hausses les plus modérées des 19 arrondissements, loin derrière Anjou (+22,6 %) ou Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (+21,3 %).

D’autre part, la hausse de la taxe municipale annuelle — qui dépend du budget voté chaque année et non directement du rôle d’évaluation — est un chiffre distinct : pour 2026, la hausse moyenne projetée pour Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce se situe autour de 1,9 %, la plus faible de tous les arrondissements montréalais avec Ville-Marie, comparativement à une moyenne montréalaise de 3,8 %.

Une hausse de valeur au rôle d’évaluation plus modérée que la moyenne montréalaise, combinée à la plus faible hausse de taxe municipale de l’île en 2026, fait de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce l’un des arrondissements où le fardeau fiscal résidentiel progresse le moins vite — un argument de poids pour un investisseur qui compare le coût de possession entre plusieurs secteurs de l’île.

Tendances 2026 et facteurs structurants

Plusieurs facteurs structurent l’évolution du marché de Côte-des-Neiges à l’approche de la fin de la décennie.

  • La progression continue des inscriptions actives (+26 % sur un an à l’échelle de l’arrondissement), qui redonne un peu de latitude aux acheteurs de condos et de plex après plusieurs années de marché serré
  • Le contexte plus large des taux hypothécaires en 2026, la Banque du Canada ayant maintenu son taux directeur à 2,25 % lors de sa décision de juillet 2026, un sixième maintien consécutif qui soutient la capacité d’emprunt des acheteurs de condos
  • La pression locative persistante, alimentée par l’immigration et la population étudiante, qui continue de soutenir la demande d’investisseurs pour le parc de plex et de petits immeubles à revenus du quartier
  • Le vieillissement du parc de tours d’appartements locatifs, qui alimente un débat récurrent sur la rénovation et la conversion en copropriété de certains immeubles du chemin de la Côte-des-Neiges

Stratégies pour les acheteurs

Acheter à Côte-des-Neiges demande une préparation différente de celle d’un quartier à dominante de maisons, compte tenu de la rareté du segment unifamilial et de la diversité des sous-secteurs.

  • Obtenir une préapprobation hypothécaire avant de visiter, pour être en mesure de déposer une promesse d’achat rapidement sur un condo bien positionné près d’une station de métro
  • Cibler le segment condo ou plex plutôt que l’unifamiliale si le budget se compare à la médiane arrondissement (1 275 000 $) : ce chiffre reflète avant tout le marché de Notre-Dame-de-Grâce, pas le parc réel de Côte-des-Neiges
  • Prévoir une inspection préachat rigoureuse pour tout immeuble ancien du chemin de la Côte-des-Neiges, où une partie importante du parc locatif date de plusieurs décennies
  • Vérifier les frais de copropriété et souscrire une assurance condo adaptée avant de finaliser l’achat d’une unité, un réflexe essentiel dans un marché aussi orienté vers la copropriété
  • Pour un premier achat, évaluer l’aide du CELIAPP et des autres programmes d’aide aux premiers acheteurs, le segment condo demeurant l’option la plus réaliste à Côte-des-Neiges

Dans un quartier où l’offre de condos et de plex progresse plus vite que les ventes, l’acheteur qui compare correctement la médiane arrondissement (dominée par NDG) au prix réel du parc de Côte-des-Neiges dispose d’un net avantage informationnel sur la concurrence.

Le choix entre un taux fixe ou variable et le recours à un courtier hypothécaire plutôt qu’à une banque méritent aussi d’être tranchés avant de commencer les visites. Notre checklist complète de l’acheteur au Québec et notre guide des grandes erreurs à éviter en immobilier restent des références utiles pour structurer la démarche, tout comme notre guide complet d’achat d’un condo au Québec.

Stratégies pour les vendeurs

Du côté des vendeurs, le contexte est plus nuancé qu’il y a un an : la forte hausse des inscriptions actives (+26 %) signifie une concurrence accrue, particulièrement pour les copropriétés.

  • Mettre en valeur la desserte exceptionnelle en transport en commun (trois stations de la ligne bleue) et la proximité de l’Université de Montréal, deux arguments de vente déterminants pour un investisseur ou un jeune professionnel
  • Documenter clairement le potentiel locatif d’un plex ou d’un immeuble à revenus, dans un quartier où la majorité des acheteurs potentiels sont eux-mêmes des investisseurs plutôt que des acheteurs-occupants
  • Cibler le bon moment de mise en marché ; notre guide sur le meilleur moment pour vendre une propriété au Québec détaille l’effet des saisons et du cycle de taux
  • Se préparer à une possible gestion de multiples offres pour un condo bien situé près du campus universitaire ou d’une station de métro, malgré le contexte plus équilibré ailleurs dans l’arrondissement
  • Remplir soigneusement la déclaration du vendeur, particulièrement pour un immeuble locatif plus ancien du chemin de la Côte-des-Neiges

Notre guide complet pour vendre sa propriété au Québec couvre l’ensemble du processus, tandis que notre article sur vendre un condo au Québec détaille les obligations propres à la copropriété. Notre comparatif PAP ou courtier et notre article sur la commission de courtier immobilier au Québec aident à trancher entre les deux approches, et les dix erreurs à éviter quand on vend sa maison au Québec restent pertinentes pour un vendeur du quartier.

Le segment plex et investissement locatif

Avec un prix médian de 979 444 $ à l’échelle de l’arrondissement et une demande locative structurellement forte, Côte-des-Neiges s’impose comme l’un des marchés les plus actifs de l’île pour l’investissement dans le parc de duplex, triplex et quadruplex, en particulier le long du chemin de la Côte-des-Neiges et autour du secteur universitaire.

  • Le taux de location exceptionnellement élevé (77,6 %) garantit un bassin de locataires potentiels beaucoup plus large que dans la plupart des quartiers montréalais, un facteur qui réduit le risque de vacance pour un propriétaire-bailleur
  • La proximité de l’Université de Montréal et des grands hôpitaux crée une demande locative diversifiée — étudiants, personnel médical, nouveaux arrivants — qui limite la dépendance à une seule clientèle
  • Le délai de vente moyen de 55 jours pour les plex, le plus long des trois segments, suggère que les vendeurs les mieux préparés, avec des chiffres locatifs clairs et à jour, se démarquent davantage

Pour évaluer un plex à Côte-des-Neiges, notre méthode de calcul du rendement d’un plex au Québec et notre guide sur le seuil de rentabilité d’un plex restent directement applicables, tout comme notre méthode de calcul du cashflow d’un immeuble locatif et notre article sur le cashflow négatif en immobilier. Un acheteur qui envisage d’habiter une unité de son plex trouvera notre guide sur le propriétaire occupant pertinent, tandis qu’un investisseur qui débute a intérêt à consulter notre guide pour acheter son premier immeuble locatif au Québec et notre article sur les erreurs des nouveaux investisseurs immobiliers.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue chez les acheteurs qui découvrent Côte-des-Neiges, est de se fier au prix médian unifamilial de l’arrondissement (1 275 000 $) sans réaliser que ce chiffre reflète surtout le marché de Notre-Dame-de-Grâce, la maison individuelle étant rare dans Côte-des-Neiges même.

La deuxième erreur consiste à confondre la hausse de 9,3 % du rôle d’évaluation foncière 2026-2028 avec une hausse équivalente du compte de taxes municipales, alors que la hausse réelle du compte de taxes pour 2026 se situe plutôt autour de 1,9 % pour l’arrondissement.

La troisième erreur est de négliger l’hétérogénéité des secteurs du quartier, en traitant Côte-des-Neiges comme un marché uniforme alors que le profil varie fortement entre le pourtour universitaire, le secteur du Triangle et la frange nord-ouest près d’Outremont.

La quatrième erreur, fréquente chez les investisseurs, est de sous-estimer l’impact des règles de fixation et d’augmentation de loyer du TAL sur le rendement projeté d’un plex, dans un marché où le roulement locatif élevé rend cette variable particulièrement sensible.

La cinquième erreur est d’acheter un condo dans un immeuble locatif ancien converti en copropriété sans vérifier l’état du fonds de prévoyance et l’historique des travaux majeurs, un enjeu fréquent dans le parc vieillissant du chemin de la Côte-des-Neiges.

FAQ

Pourquoi les prix de Côte-des-Neiges et de Notre-Dame-de-Grâce sont-ils regroupés dans les mêmes statistiques ?
Parce que Centris et l’APCIQ publient leurs données par arrondissement administratif, et que Côte-des-Neiges et Notre-Dame-de-Grâce forment ensemble un seul arrondissement, Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce. Aucun outil statistique public ne distingue actuellement les deux quartiers pour les prix de vente.

Pourquoi le taux de location est-il si élevé à Côte-des-Neiges ?
La combinaison de la proximité du campus principal de l’Université de Montréal, d’une forte population immigrante récente et de deux grands centres hospitaliers crée une demande locative constante, ce qui explique un taux de 77,6 % de ménages locataires selon le recensement de 2021, l’un des plus élevés de Montréal.

La maison unifamiliale est-elle une option réaliste à Côte-des-Neiges ?
Rarement. Le parc de maisons individuelles se concentre presque exclusivement dans la frange nord-ouest du quartier, près d’Outremont et de la Ville de Mont-Royal. Ailleurs, le parc résidentiel est dominé par les immeubles à logements multiples et les plex.

Quelle est la différence entre la hausse du rôle d’évaluation et la hausse de la taxe municipale à Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce ?
Le rôle d’évaluation foncière 2026-2028 fait état d’une hausse moyenne de 9,3 % de la valeur des immeubles, une donnée révisée tous les trois ans. La taxe municipale annuelle, elle, dépend du budget voté chaque année ; pour 2026, la hausse projetée pour l’arrondissement se situe plutôt autour de 1,9 %, la plus faible de Montréal.

Côte-des-Neiges est-elle bien desservie par le transport en commun ?
Oui, exceptionnellement bien pour un quartier montréalais : trois stations de la ligne bleue du métro (Côte-des-Neiges, Université-de-Montréal, Édouard-Montpetit) desservent directement le territoire, en plus d’un réseau d’autobus dense sur le chemin de la Côte-des-Neiges et le boulevard Décarie.

Le segment plex est-il un bon choix d’investissement à Côte-des-Neiges ?
Le profil ultra-locatif du quartier (77,6 % de ménages locataires) en fait l’un des marchés les plus favorables de l’île pour un investisseur qui cherche à limiter le risque de vacance, à condition de valider le rendement réel avec un calcul de seuil de rentabilité avant l’achat plutôt que de se fier uniquement au prix médian de l’arrondissement.

Sources officielles

Cet article présente un portrait général du marché immobilier à Côte-des-Neiges à des fins informatives et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les statistiques évoluent d’un trimestre à l’autre et les situations individuelles varient : consultez un courtier immobilier, un notaire ou un professionnel qualifié avant de prendre une décision d’achat, de vente ou d’investissement. Pour en savoir plus sur notre approche éditoriale, consultez notre page méthodologie.