Marché immobilier à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève : prix, golfs et hausse de taxes

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En 2026, L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève affiche la plus forte hausse de taxes foncières résidentielles de tout Montréal (+6,3 %), plus de trois fois la moyenne montréalaise de 3,8 % — alors que cet arrondissement de 18 885 résidents ne se rejoint que par un seul pont routier (le pont Guy-Lafleur) ou par un traversier saisonnier vers Laval.

Coincé entre deux clubs de golf historiques, une vaste zone agricole protégée par un statut légal de « paysage humanisé » et un accès routier unique, L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève est sans doute l’arrondissement montréalais le plus atypique sur le plan immobilier. Voici un portrait chiffré du marché en 2026, incluant l’effet du nouveau rôle d’évaluation foncière et les contraintes structurelles qui distinguent ce territoire de tous ses voisins de l’Ouest-de-l’Île.

Sommaire

Portrait du marché immobilier à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève en 2026

L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève est l’un des 19 arrondissements de Montréal, mais c’est le seul dont le territoire principal occupe une véritable île distincte de l’île de Montréal, séparée par la rivière des Prairies. Avec 18 885 résidents selon le recensement de 2021 de Statistique Canada et une superficie de 23,63 km², l’arrondissement affiche une densité d’environ 799 habitants au kilomètre carré — nettement plus faible que la plupart des arrondissements montréalais, y compris ceux de l’Ouest-de-l’Île avec lesquels il partage pourtant plusieurs caractéristiques.

  • Territoire composé de deux anciennes municipalités fusionnées à Montréal en 2002 : L’Île-Bizard et Sainte-Geneviève
  • Caractère semi-rural marqué : vastes terrains, zone agricole protégée, deux clubs de golf privés occupant une part importante du territoire
  • Un seul lien routier avec le reste de l’île de Montréal (le pont Guy-Lafleur), complété par un traversier saisonnier vers Laval
  • Marché résidentiel dominé à plus de 80 % par la maison unifamiliale, avec un segment condo quasi inexistant

Ce mélange rare — grands terrains, faible densité, accès contraint et statut de conservation légal sur une bonne partie du territoire — explique à la fois l’attrait de l’arrondissement pour les familles en quête d’espace et la rareté relative de l’offre qui en résulte.

Une île, deux visages : L’Île-Bizard et Sainte-Geneviève

Bien que Centris et la Ville de Montréal les traitent comme un seul arrondissement, L’Île-Bizard et Sainte-Geneviève restent deux réalités géographiques et immobilières distinctes qu’il faut comprendre séparément avant de magasiner.

  • L’Île-Bizard proprement dite occupe la quasi-totalité de l’île du même nom : secteurs résidentiels établis autour du noyau villageois, vaste zone agricole à l’ouest protégée par un statut de paysage humanisé, et les deux clubs de golf historiques (Royal Montréal et Elm Ridge) qui occupent une portion considérable du territoire insulaire.
  • Sainte-Geneviève se trouve sur l’île de Montréal elle-même, sur la rive sud de la rivière des Prairies, immédiatement au nord des secteurs de Pierrefonds-Roxboro : un secteur plus compact, avec un noyau villageois patrimonial le long du chemin Sainte-Marie et une desserte plus directe vers le reste de l’île, sans avoir à emprunter le pont Guy-Lafleur.

La distinction compte concrètement pour un acheteur : une propriété à Sainte-Geneviève reste accessible même en cas de fermeture du pont ou d’interruption du traversier, alors qu’une propriété sur l’île de L’Île-Bizard proprement dite dépend entièrement de ce lien unique une bonne partie de l’année.

Les prix par segment en 2026 : ce que révèle Centris

Les statistiques de Centris pour le deuxième trimestre 2026 confirment un marché de niche, dominé presque exclusivement par la maison unifamiliale.

Segment Prix médian (T2 2026) Variation annuelle Ventes
Unifamiliale 760 000 $ -5 % 40 (-9 %)
Copropriété (condo) Données insuffisantes — Volume trop faible
Plex (2-5 logements) Données insuffisantes — Volume trop faible

Le prix médian unifamilial de 760 000 $ dépasse largement la médiane provinciale de l’APCIQ pour août 2026 (497 501 $), ce qui confirme le positionnement haut de gamme de l’arrondissement malgré la légère correction annuelle. Le nombre d’inscriptions actives (112) reste élevé par rapport au volume de ventes trimestriel (40), et le délai moyen de 76 jours sur le marché est nettement plus long que la moyenne provinciale — un signal que l’acheteur dispose ici d’un peu plus de marge de négociation que dans les secteurs plus centraux de l’île de Montréal.

Fait rare sur le site : Centris juge le volume de transactions en copropriété et en plex à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève insuffisant pour produire une statistique fiable — la conséquence directe d’un territoire où la maison unifamiliale sur grand terrain reste, de loin, le mode d’habitation dominant.

Le rôle d’évaluation foncière 2026-2028 et la plus forte hausse de taxes de Montréal

Le nouveau rôle d’évaluation foncière de l’agglomération de Montréal, en vigueur depuis le 1er janvier 2026 et basé sur les conditions de marché au 1er juillet 2024, fait grimper la valeur moyenne des immeubles de 12,2 % pour l’ensemble de l’agglomération (12,6 % pour les 19 arrondissements de la ville), avec une hausse résidentielle moyenne de 9,8 % (9,6 % pour le unifamilial et le bifamilial, 10,9 % pour les immeubles de 6 logements et plus).

C’est toutefois sur la facture de taxes que L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève se distingue nettement : selon la Ville de Montréal, l’arrondissement affiche pour 2026 la hausse de taxes résidentielles la plus élevée des 19 arrondissements montréalais.

Arrondissement Hausse de taxes résidentielles 2026
L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève +6,3 % (la plus élevée)
Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles +5,6 %
Verdun +5,4 %
Moyenne montréalaise +3,8 %
Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce +1,9 % (la plus faible)

Cette hausse s’explique par la combinaison d’une valorisation foncière soutenue (l’effet de rareté d’un territoire à l’offre structurellement limitée) et de l’ajustement du taux de taxation local décidé par l’arrondissement dans le cadre du budget municipal 2026. Pour un acheteur qui compare des propriétés de valeur similaire entre L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève et un arrondissement voisin, l’écart de compte de taxes doit désormais entrer explicitement dans le calcul du budget total de propriété, au même titre que l’hypothèque elle-même. Un propriétaire qui juge sa nouvelle évaluation excessive dispose d’un recours : la contestation de l’évaluation municipale auprès de la Ville, dans les délais prévus.

Le facteur golf : Royal Montréal et Elm Ridge, deux clubs historiques qui façonnent le territoire

Peu d’arrondissements montréalais voient leur géographie immobilière autant marquée par le golf que L’Île-Bizard. Deux clubs privés historiques y occupent une portion considérable du territoire insulaire :

  • Le Royal Montréal Golf Club, fondé en 1873, est le plus ancien club de golf en activité continue en Amérique du Nord. Installé sur l’Île-Bizard depuis 1959, il a accueilli la Coupe des Présidents en 2007 et demeure l’un des clubs les plus sélects du pays.
  • Le Club de golf Elm Ridge, fondé en 1924 et relocalisé sur l’Île-Bizard en 1960, exploite deux parcours de championnat 18 trous sur un domaine d’environ 186 hectares (460 acres).

Ensemble, ces deux domaines golfiques immobilisent une part significative du territoire non agricole de l’île, loin de tout projet de développement résidentiel à moyen terme. Pour le marché immobilier, l’effet est double : d’un côté, la proximité de ces institutions prestigieuses contribue au positionnement haut de gamme de certains secteurs résidentiels adjacents ; de l’autre, elle retire structurellement de grandes superficies de l’offre potentielle de terrains constructibles, renforçant la rareté déjà créée par la zone agricole protégée.

Le paysage humanisé et la zone agricole protégée : un frein légal au développement

L’ouest de l’Île-Bizard bénéficie depuis le 30 septembre 2021 d’un statut légal de paysage humanisé, une désignation du ministère de l’Environnement du Québec qui vise à garantir la poursuite des activités agricoles et la conservation du patrimoine naturel sur un territoire caractérisé par un paysage de bocage — champs cernés de haies boisées et de murets de pierre, façonnés depuis les premiers défrichements agricoles de l’île.

Selon la Commission de protection du territoire agricole du Québec, la zone agricole permanente couvre 93,8 % du territoire terrestre du secteur visé par le paysage humanisé projeté de L’Île-Bizard — une contrainte réglementaire d’une ampleur que l’on ne retrouve nulle part ailleurs sur l’île de Montréal.

Ce statut n’interdit pas la propriété privée ni l’agriculture, mais il encadre strictement le morcellement des lots, le retrait de sol arable et toute conversion à un usage non agricole, avec l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) désormais obligatoire pour la plupart des changements d’usage. Le projet est entré en janvier 2025 dans une phase de validation légale de son plan de conservation, un processus qui pourrait resserrer davantage les règles applicables. En juillet 2026, la Fiducie agricole UPA-Fondaction et Conservation de la nature Québec ont conjointement acquis un domaine agricole de 34 hectares sur l’île, dans le double objectif d’assurer la relève agricole et de préserver des milieux naturels à haute valeur écologique — un geste qui illustre la trajectoire de conservation à long terme de ce secteur, plutôt qu’une ouverture éventuelle au développement résidentiel.

Pour un acheteur intéressé par un terrain de grande superficie ou une propriété en bordure de la zone agricole, la vérification du zonage exact et des règles de la CPTAQ applicables à l’achat d’une terre agricole au Québec devient une étape incontournable avant toute promesse d’achat, bien au-delà de la simple inspection préachat standard.

L’accès : le pont Guy-Lafleur et le traversier saisonnier vers Laval

Le secteur de L’Île-Bizard proprement dit ne compte qu’un seul lien routier permanent avec le reste de l’île de Montréal : le pont qui enjambe la rivière des Prairies au bout du boulevard Jacques-Bizard. Une nouvelle structure a été achevée en 2024, remplaçant le pont original de 1966, puis officiellement renommée en 2025 en l’honneur de Guy Lafleur, résident de l’Île-Bizard pendant 30 ans.

  • Pont Guy-Lafleur : quatre voies, seul accès routier permanent au secteur de L’Île-Bizard proprement dit
  • Traversier saisonnier Laval/Île-Bizard vers le secteur de Laval-sur-le-Lac : capacité de 35 passagers et 6 véhicules, en service d’avril à décembre seulement
  • Aucun lien direct vers les municipalités voisines de l’Ouest-de-l’Île comme Kirkland ou Dollard-des-Ormeaux : tout déplacement vers ces secteurs passe par le pont, puis par le réseau routier de Pierrefonds-Roxboro
  • Le secteur de Sainte-Geneviève, à l’inverse, se rejoint directement depuis le réseau routier de l’île de Montréal, sans passer par le pont

Cette configuration fait de l’accès un facteur de décision immobilière à part entière, rarement documenté ailleurs sur le site : une fermeture prolongée du pont pour entretien, un accident ou une pointe de circulation aux heures de pointe peut isoler temporairement le secteur insulaire, un risque structurel qu’un acheteur venant d’un arrondissement mieux connecté doit intégrer à son évaluation, au même titre que la checklist habituelle de l’acheteur.

Portrait démographique : une croissance lente mais stable

Selon le recensement de 2021 de Statistique Canada, L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève comptait 18 885 résidents, en hausse modeste de 2,6 % depuis 2016 (18 413 résidents) — une croissance plus lente que celle de plusieurs arrondissements comparables de l’Ouest-de-l’Île, cohérente avec un territoire où la disponibilité de terrains à construire reste structurellement limitée par la zone agricole et les domaines golfiques.

  • Population 2021 : 18 885 résidents (+2,6 % vs 2016)
  • Superficie : 23,63 km²
  • Densité : environ 799 habitants au kilomètre carré
  • Profil : fortement familial, proportion élevée de propriétaires-occupants, parc de logements dominé par la maison unifamiliale

Cette croissance démographique modérée contraste avec la forte pression sur les prix observée dans le segment unifamilial : l’offre de terrains neufs étant pratiquement figée, la hausse de valeur de l’arrondissement provient presque entièrement de la revente du parc existant plutôt que d’une expansion du nombre de logements.

Comparaison avec les municipalités voisines de l’Ouest-de-l’Île

Sur le plan des prix, L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève se positionne dans la moyenne haute des secteurs résidentiels de l’Ouest-de-l’Île, tout en s’en distinguant nettement sur le plan de la densité et de l’accès.

  • Pierrefonds-Roxboro : arrondissement voisin le plus direct, beaucoup plus densément peuplé, avec une offre de copropriétés nettement plus abondante
  • Kirkland et Dollard-des-Ormeaux : municipalités reconstituées de l’Ouest-de-l’Île, desservies par le REM, avec un parc résidentiel plus jeune en moyenne
  • Beaconsfield et Pointe-Claire : marchés matures desservis par le train de banlieue exo, sans la contrainte d’un accès à pont unique
  • LaSalle et Lachine : arrondissements du sud-ouest de l’île, beaucoup plus urbains, avec une densité plusieurs fois supérieure à celle de L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève

Aucune de ces municipalités voisines ne partage la combinaison propre à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève : accès par pont unique, zone agricole protégée occupant la majorité du territoire insulaire, et deux domaines golfiques historiques immobilisant une part significative de l’espace non agricole. C’est cette rareté structurelle, plus que la proximité de l’autoroute ou du transport collectif, qui explique le maintien de prix élevés malgré une croissance démographique modeste.

Pour qui achète-t-on à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève ?

Le profil d’acheteur type de L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève diffère sensiblement de celui des arrondissements montréalais plus centraux, en raison même des contraintes qui définissent le territoire.

  • Familles établies en quête d’un grand terrain et d’un environnement semi-rural, tout en restant techniquement à l’intérieur des limites de Montréal
  • Golfeurs et membres des clubs Royal Montréal ou Elm Ridge souhaitant résider à proximité immédiate de leur club
  • Acheteurs prêts à composer avec un temps de déplacement variable vers le centre-ville, en échange d’un rapport espace-prix plus avantageux qu’à Pointe-Claire ou à Beaconsfield
  • Investisseurs intéressés par une propriété patrimoniale ou une terre en bordure de la zone agricole, davantage motivés par la préservation à long terme que par le potentiel de développement

À l’inverse, l’arrondissement convient mal à qui cherche un mode de vie urbain sans voiture, une proximité immédiate au métro, ou une offre abondante de copropriétés à budget serré — des besoins mieux comblés ailleurs sur l’île de Montréal.

Stratégies d’achat selon le profil recherché

Le magasinage à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève gagne à être adapté selon l’objectif poursuivi.

  • Pour la famille en quête d’espace : concentrer la recherche sur les secteurs résidentiels établis du cœur de l’île, plutôt qu’en bordure de la zone agricole où les règles de morcellement des terrains rendent tout agrandissement futur plus complexe.
  • Pour l’acheteur sensible au budget total : intégrer dès le départ la nouvelle facture de taxes (+6,3 % en 2026) dans le calcul de capacité d’emprunt, en complément d’une préapprobation hypothécaire à jour et d’une comparaison sérieuse entre taux fixe et taux variable.
  • Pour le premier acheteur : vérifier l’admissibilité aux programmes d’aide au premier acheteur et au CELIAPP, tout en gardant à l’esprit que le prix médian unifamilial (760 000 $) dépasse largement la médiane provinciale.
  • Pour qui vend en parallèle une propriété ailleurs sur l’île : soigner la déclaration du vendeur et choisir le meilleur moment pour vendre, compte tenu du délai moyen de 76 jours observé à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève avant l’achat de remplacement.

Dans tous les cas, une inspection préachat rigoureuse reste essentielle, en portant une attention particulière à l’état des installations septiques ou de drainage sur les propriétés les plus rurales, un enjeu plus fréquent ici que dans les secteurs entièrement desservis par les réseaux municipaux.

Perspectives : entre conservation et pression foncière

La trajectoire de L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève pour les prochaines années s’annonce à contre-courant de la majorité des arrondissements montréalais, où la densification domine le discours municipal. Ici, deux forces jouent plutôt en sens inverse :

D’un côté, le statut de paysage humanisé et l’acquisition récente de 34 hectares agricoles par la Fiducie agricole UPA-Fondaction et Conservation de la nature Québec confirment une volonté institutionnelle de protéger durablement le caractère rural de l’ouest de l’île. De l’autre, la rareté qui en résulte continue d’alimenter une pression foncière suffisante pour produire, en 2026, la plus forte hausse de taxes résidentielles de tout Montréal.

Pour un acheteur à long terme, cette tension joue plutôt en faveur de la valeur de revente : contrairement à un secteur en pleine densification où l’offre de terrains neufs peut éventuellement rattraper la demande, l’essentiel du territoire non golfique et non résidentiel de L’Île-Bizard demeure protégé par un cadre réglementaire qui ne s’assouplit pas, mais se resserre.

Erreurs fréquentes à éviter

La première erreur, très répandue, est de sous-estimer la dépendance au pont Guy-Lafleur lors de la visite d’une propriété du secteur de L’Île-Bizard proprement dit. Un acheteur qui visite un dimanche matin ensoleillé ne verra pas l’effet d’une fermeture ponctuelle pour entretien ou d’une pointe de circulation en fin de journée ; il vaut mieux tester le trajet vers le lieu de travail à l’heure de pointe avant de signer une promesse d’achat.

La deuxième erreur consiste à négliger l’impact du zonage agricole sur le potentiel futur d’un terrain en bordure de la zone protégée. Un projet d’agrandissement, de subdivision ou même de construction d’un bâtiment secondaire peut nécessiter l’autorisation de la CPTAQ si le lot est visé par la zone agricole permanente, un processus qui peut prendre plusieurs mois et n’aboutit pas toujours favorablement.

La troisième erreur est de confondre les statistiques combinées des deux secteurs lors de l’analyse des prix Centris. Une propriété à Sainte-Geneviève, mieux connectée au reste de l’île, et une propriété sur l’île de L’Île-Bizard proprement dite, dépendante du pont, peuvent afficher des dynamiques de prix différentes malgré leur regroupement dans les mêmes statistiques agrégées.

La quatrième erreur, coûteuse à long terme, est d’ignorer la hausse de taxe foncière de 6,3 % lors du calcul du budget mensuel. Sur une propriété de valeur moyenne, cet écart avec la hausse montréalaise typique représente des centaines de dollars additionnels par année, un montant qui doit être anticipé plutôt que découvert au premier compte de taxes.

La cinquième erreur est de présumer qu’un budget de copropriété standard trouvera preneur sur le marché local : avec un volume de transactions en condo jugé insuffisant par Centris pour produire une statistique fiable, l’acheteur qui cherche spécifiquement une copropriété devrait plutôt orienter sa recherche vers Pierrefonds-Roxboro ou un autre arrondissement voisin mieux pourvu en la matière.

Foire aux questions

Combien coûte une maison à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève en 2026 ?
Selon Centris, le prix médian d’une maison unifamiliale s’établissait à 760 000 $ au deuxième trimestre 2026, en baisse de 5 % sur un an, mais toujours nettement au-dessus de la médiane provinciale de 497 501 $ rapportée par l’APCIQ pour août 2026. Les statistiques sur les copropriétés et les plex ne sont pas disponibles faute d’un volume de transactions suffisant.

Pourquoi les taxes foncières augmentent-elles autant à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève ?
La combinaison d’une forte valorisation foncière au nouveau rôle d’évaluation 2026-2028 et d’un ajustement du taux de taxation décidé dans le cadre du budget municipal 2026 se traduit par une hausse de 6,3 % de la facture résidentielle moyenne, la plus élevée des 19 arrondissements montréalais, comparativement à une moyenne de 3,8 % pour l’ensemble de la ville.

Comment se rend-on à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève ?
Le secteur de L’Île-Bizard proprement dit se rejoint principalement par le pont Guy-Lafleur, seul lien routier permanent avec le reste de l’île de Montréal, ou par un traversier saisonnier vers le secteur de Laval-sur-le-Lac en service d’avril à décembre. Le secteur de Sainte-Geneviève, situé sur l’île de Montréal elle-même, se rejoint directement par le réseau routier local sans passer par le pont.

Peut-on construire ou agrandir dans la zone agricole de L’Île-Bizard ?
La majeure partie de l’ouest de l’île est couverte par une zone agricole permanente protégée, renforcée depuis 2021 par un statut légal de paysage humanisé. Toute subdivision de lot, tout retrait de sol arable ou tout changement d’usage non agricole nécessite généralement l’autorisation préalable de la Commission de protection du territoire agricole du Québec, et rien ne garantit une réponse favorable. Il est essentiel de vérifier le zonage exact d’un terrain avant toute promesse d’achat et de consulter un professionnel spécialisé en droit agricole ou municipal au besoin.

Existe-t-il des condos à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève ?
Le parc de copropriétés y est très limité : Centris juge le volume de transactions en condo insuffisant pour produire une statistique de prix fiable pour l’arrondissement. L’offre en maison unifamiliale domine très largement le marché local, contrairement à des arrondissements voisins comme Pierrefonds-Roxboro.

L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève est-elle une bonne option pour un premier acheteur ?
Le prix médian unifamilial de l’arrondissement dépasse largement la médiane provinciale, ce qui en fait un marché plus exigeant pour un premier acheteur à budget serré. Les programmes d’aide au premier acheteur et le CELIAPP restent pertinents, mais un premier acheteur avec un budget plus limité pourrait trouver une offre plus abordable et plus diversifiée dans un arrondissement voisin mieux pourvu en copropriétés.

Quelle est la différence entre le secteur de L’Île-Bizard et celui de Sainte-Geneviève ?
L’Île-Bizard occupe l’île du même nom, séparée du reste de Montréal par la rivière des Prairies et accessible uniquement par le pont Guy-Lafleur ou le traversier saisonnier ; on y trouve la zone agricole protégée et les deux clubs de golf historiques. Sainte-Geneviève se trouve directement sur l’île de Montréal, avec un accès routier direct au reste du réseau et un noyau villageois patrimonial distinct, sans dépendre du pont.

Sources officielles

Cet article présente un portrait général du marché immobilier à L’Île-Bizard–Sainte-Geneviève à des fins informatives et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les statistiques évoluent d’un trimestre à l’autre et les situations individuelles varient : consultez un courtier immobilier, un notaire ou un professionnel qualifié avant de prendre une décision d’achat, de vente ou d’investissement. Pour en savoir plus sur notre approche éditoriale, consultez notre page méthodologie.