Double représentation d’un courtier immobilier au Québec : ce qui est interdit et ce que ça change pour vous

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Depuis le 10 juin 2022, un courtier immobilier du Québec ne peut plus représenter à la fois l’acheteur et le vendeur dans une transaction résidentielle. Si votre courtier détient aussi le contrat de vente de la propriété qui vous intéresse, il doit résilier votre contrat de courtage achat et vous recommander un autre courtier. Seules deux exceptions existent, dont l’absence d’un autre courtier dans un rayon de 50 kilomètres, et le consentement des parties n’en fait pas partie.

La « double représentation » désigne la situation où un même courtier est lié par contrat avec les deux côtés d’une transaction. Longtemps tolérée au Québec sous certaines conditions, elle est désormais interdite dans le secteur résidentiel. Cet article explique ce que la loi prévoit, ce qui se passe concrètement quand l’acheteur d’une propriété s’adresse au courtier du vendeur, les exceptions prévues et les gestes à poser pour protéger vos intérêts en tant qu’acheteur ou vendeur.

Sommaire

Ce qu’est la double représentation

Un courtier immobilier représente son client : il protège et promeut ses intérêts. Pour un vendeur, cela signifie viser le meilleur prix et les meilleures conditions de vente. Pour un acheteur, cela signifie négocier un prix raisonnable, recommander des conditions de protection comme l’inspection et le financement, et défendre sa position. Ces deux mandats sont, par nature, opposés sur le prix et sur plusieurs conditions de la transaction.

Il y a double représentation lorsqu’un même courtier (ou une même agence agissant par l’entremise du même courtier) détient simultanément le contrat de courtage du vendeur et celui de l’acheteur pour le même immeuble. Dans cette configuration, un seul professionnel se retrouve à devoir servir deux clients dont les intérêts divergent.

Il ne faut pas confondre cette situation avec celle où l’acheteur et le vendeur sont servis par deux courtiers différents, même s’ils travaillent dans la même agence. Ce second cas fait l’objet d’une exception, expliquée plus bas. Pour comprendre le rôle d’un courtier de manière plus générale, consultez notre article sur le contrat de courtage immobilier, sa durée et sa résiliation.

L’interdiction en vigueur depuis le 10 juin 2022

La Loi sur le courtage immobilier a été modifiée par le projet de loi n° 5, adopté le 10 décembre 2021, afin d’interdire, sauf dans les cas prévus par règlement, qu’un courtier représente à la fois l’acheteur et le vendeur lors d’une transaction portant sur un immeuble résidentiel. L’interdiction est entrée en vigueur le 10 juin 2022, selon le ministère des Finances et l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

Selon le feuillet explicatif de l’OACIQ sur le contrat de courtage exclusif achat, il est depuis cette date expressément interdit à un titulaire de permis de détenir simultanément un contrat de courtage vente et un contrat de courtage exclusif achat sur le même immeuble. À moins qu’une exception s’applique, il doit alors résilier le contrat de courtage achat, en vertu de l’article 29.1 de la loi.

À retenir : la règle protège l’acheteur et le vendeur à la fois. Un courtier ne peut pas être le défenseur de deux parties dont les intérêts s’opposent, et la loi l’oblige à choisir le vendeur s’il détient déjà son contrat.

Le même train de modifications a aussi renforcé une autre règle : pour représenter un acheteur, un courtier doit désormais conclure avec lui un contrat de courtage écrit, et le contrat verbal est nul (article 26 de la loi, selon l’OACIQ). Nous y revenons plus bas.

Pourquoi le législateur l’a interdite

Le mémoire présenté au Conseil des ministres en décembre 2021 explique que l’interdiction répondait à une demande répétée de mettre fin à la possibilité qu’un même courtier soit lié par contrat à la fois à l’acheteur et au vendeur, ce qui plaçait le courtier en situation de conflit d’intérêts. La mesure s’inscrit dans la suite d’une consultation publique du ministère des Finances sur les pratiques des courtiers dans le contexte de surchauffe du marché.

Lors de l’entrée en vigueur, le ministre des Finances a déclaré que ces mesures permettraient de mieux protéger les acheteurs et de contrer certaines situations problématiques observées. Selon le mémoire de mars 2022, le Québec se joignait alors à la Colombie-Britannique, la seule autre province canadienne à interdire aux courtiers de représenter à la fois l’acheteur et le vendeur.

Fait notable, l’option de permettre la double représentation avec le consentement explicite des clients a été envisagée puis rejetée. L’OACIQ a conclu qu’une telle exception pourrait créer un risque de pression sur les parties et une voie de contournement de l’interdiction. Autrement dit, même si l’acheteur et le vendeur sont d’accord, le courtier ne peut pas cumuler les deux rôles hors des exceptions réglementaires.

Les deux exceptions prévues

Le règlement d’application prévoit que le titulaire de permis n’est pas tenu de résilier le contrat de courtage achat dans deux cas seulement. Voici comment les sources officielles les décrivent.

Exception Condition Ce que cela signifie
Offre de service faible Aucun autre titulaire de permis n’a son établissement dans un rayon de 50 km de l’immeuble et ne peut agir comme intermédiaire de l’acheteur Dans une région peu desservie, le courtier peut représenter les deux parties
Même agence, courtiers différents L’agence est liée aux deux parties, mais chacune est servie par un courtier distinct Ce n’est pas la même personne qui défend les deux côtés

La première exception vise les régions où il n’y a tout simplement pas assez de courtiers. Sans elle, selon le mémoire de mars 2022, les transactions auraient pu devenir difficiles dans les régions moins bien desservies. La seconde tient compte du fait que les contrats sont parfois conclus avec l’agence plutôt qu’avec le courtier : l’acheteur et le vendeur peuvent alors être liés à la même agence tout en étant représentés par deux courtiers différents.

Si vous achetez dans une région éloignée, par exemple pour un chalet ou une propriété rurale, vérifiez auprès de votre courtier si l’exception de 50 km est invoquée. Dans les secteurs urbains et de banlieue, elle sera rarement applicable.

Que se passe-t-il quand votre courtier est aussi celui du vendeur

Imaginons que vous avez signé un contrat de courtage achat avec un courtier, puis que vous tombez sur une propriété dont ce même courtier détient l’inscription. Selon le mémoire de mars 2022, le courtier doit mettre fin à votre contrat lorsqu’il apprend que vous avez l’intention de formuler une proposition sur cet immeuble. Il doit alors vous aviser et vous recommander d’embaucher un autre courtier.

Le ministère des Finances et l’OACIQ précisent la suite : après la résiliation, le courtier a l’obligation de protéger et de promouvoir uniquement les intérêts du vendeur. C’est à vous de décider si vous retenez les services d’un nouveau courtier, qui agira uniquement dans votre intérêt, pour compléter l’achat.

En pratique : la résiliation n’est pas une sanction contre vous. C’est la conséquence normale de la règle. Prévoyez simplement de choisir un deuxième courtier, ou de poursuivre sans courtier, si vous voulez continuer avec cette propriété.

Cette éventualité est même prévue au contrat : l’OACIQ a ajouté à la clause 2.1 du contrat de courtage exclusif achat une précision informant le consommateur que le contrat peut être résilié en situation de double représentation. Vous devriez donc voir cette mention en signant. Pour la suite de votre dossier, l’article sur la promesse d’achat au Québec décrit les conditions et clauses à considérer avant de signer.

Acheteur sans courtier : ce que le courtier du vendeur peut faire

Rien n’oblige un acheteur à avoir un courtier. Le mémoire de décembre 2021 le dit expressément : la réforme ne change pas le fait que les acheteurs et les vendeurs peuvent, s’ils le souhaitent, n’être accompagnés par aucun courtier. Mais il faut alors bien comprendre le rôle de celui qui vous fait visiter.

Le ministère des Finances et l’OACIQ rappellent qu’en l’absence de contrat de courtage achat, les courtiers agissent pour le vendeur ou pour le courtier du vendeur. Ils ont toutefois toujours le devoir de vous accorder un traitement équitable, c’est-à-dire de vous donner de manière objective l’information pertinente, notamment à l’égard des droits et obligations de toutes les parties.

Dans un article publié en mars 2025 sur Protégez-Vous, l’OACIQ énumère ce que le courtier du vendeur peut faire pour un acheteur non représenté :

  • vous faire visiter l’immeuble;
  • vous fournir et remplir pour vous un formulaire de promesse d’achat vierge et ses annexes;
  • vous recommander d’avoir recours aux clauses habituelles de financement et d’inspection;
  • vous divulguer les informations pertinentes relatives à la transaction, même si elles datent de quelques années;
  • vérifier votre identité.

Le courtier doit aussi vous informer, dès la première occasion, de votre droit de conclure un contrat de courtage achat avec votre propre courtier. Si vous décidez de ne pas le faire, il doit vous indiquer qu’il ne peut ni vous représenter, ni vous protéger, ni promouvoir ou défendre vos intérêts, qu’il agit dans l’intérêt du vendeur et qu’il peut seulement vous accorder un traitement équitable.

Concrètement, cela veut dire que ce courtier ne vous conseillera pas sur le prix à offrir, ne négociera pas pour vous et ne divulguera pas d’informations confidentielles ou stratégiques de son client vendeur. Si vous souhaitez de l’aide pour fixer votre offre, consultez notre article sur la négociation du prix d’achat d’une maison.

Le contrat de courtage achat écrit, votre meilleure protection

Depuis le 10 juin 2022, un courtier doit conclure un contrat de courtage écrit pour représenter un acheteur, et un contrat verbal est nul. Le contrat établit noir sur blanc ce que le courtier s’engage à faire, sa rétribution et la façon d’y mettre fin. Le feuillet de l’OACIQ rappelle que le contrat de courtage est un contrat de service : le client peut le résilier sans motif, alors que le courtier ne peut le résilier unilatéralement que pour un motif sérieux, et jamais à contretemps. Si cette distinction vous intéresse, elle est détaillée dans notre article sur la durée et la résiliation du contrat de courtage.

Le contrat contient aussi une clause sur la rétribution offerte en partage. Selon le feuillet de l’OACIQ, un avertissement informe le client que la rétribution offerte au courtier de l’acheteur peut varier d’un titulaire de permis à l’autre et d’une propriété à l’autre, et qu’elle peut même dépasser celle prévue au contrat. Le courtier doit vous informer de la rétribution attendue en partage avant que vous formuliez une offre. Il doit aussi divulguer par écrit tout autre partage de sa rétribution, avec l’identité de la personne concernée. Pour mieux comprendre ces notions, voyez notre guide de la commission du courtier immobilier au Québec.

Avant de signer, prenez le temps de lire les clauses sur la durée, sur la résiliation et sur la situation où le courtier détient aussi l’inscription d’une propriété qui vous plaît. Ces clauses déterminent ce qui se passera si le cas se présente.

Le point de vue du vendeur

Pour un vendeur, la règle est surtout rassurante. Son courtier a l’obligation de défendre ses intérêts et ne peut pas, hors exception, représenter simultanément un acheteur de sa propriété. Cela évite qu’un même professionnel doive arbitrer entre le prix que souhaite le vendeur et celui que souhaite l’acheteur.

Si un acheteur non représenté fait une offre par l’entremise de votre courtier, ce dernier doit lui accorder un traitement équitable sans pour autant servir ses intérêts. Cela ne devrait pas affaiblir votre position, mais cela suppose que le courtier se limite aux gestes permis, comme remplir une promesse d’achat vierge et divulguer les informations pertinentes.

La question se pose avec plus d’acuité en cas d’offres multiples. Un acheteur non représenté peut y être désavantagé, et le vendeur doit rester attentif au traitement équitable de tous les offrants. Notre article sur la gestion des offres multiples comme vendeur traite de ces enjeux. Et si vous envisagez plutôt de vendre sans courtier, voyez le guide pour vendre en PAP ainsi que le comparatif PAP ou courtier.

Les bons gestes avant de faire une offre

Quelques réflexes simples permettent d’éviter les mauvaises surprises, que l’on soit acheteur ou vendeur.

  • Demandez à la première visite si le courtier qui vous reçoit représente le vendeur, et ce qu’il peut ou ne peut pas faire pour vous.
  • Si vous avez déjà un courtier, informez-le dès que vous visez une inscription détenue par la même agence, afin de savoir si une exception s’applique.
  • Si votre courtier doit résilier votre contrat, choisissez rapidement un nouveau courtier pour ne pas perdre de temps, particulièrement dans un marché où les délais comptent.
  • Exigez toujours un contrat écrit : un engagement verbal est nul.
  • Gardez les clauses d’inspection et de financement dans votre promesse d’achat; le guide de l’inspection préachat explique pourquoi.
  • Comprenez ce que vous risquez si vous vous désistez après avoir signé, grâce à l’article sur la clause pénale et le dépôt.

Ces gestes s’intègrent naturellement à la démarche décrite dans notre checklist complète de l’acheteur et dans le guide d’achat de la première maison.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de croire que le consentement des parties permet la double représentation. Ce n’est pas le cas : cette option a été expressément rejetée par l’OACIQ, et seules les deux exceptions réglementaires (rayon de 50 km sans autre courtier, ou courtiers distincts au sein d’une même agence) s’appliquent.

La deuxième erreur est de penser que le courtier du vendeur vous défend si vous n’avez pas de courtier. Sans contrat de courtage achat, il agit pour le vendeur ou pour le courtier du vendeur, et se limite à un traitement équitable, sans conseil stratégique en votre faveur.

La troisième erreur consiste à se fier à une entente verbale avec un courtier. Depuis le 10 juin 2022, le contrat de courtage achat verbal est nul. Sans écrit, vous n’avez ni contrat ni les protections qui l’accompagnent.

La quatrième erreur est de voir la résiliation de son contrat comme une pénalité. Lorsque votre courtier doit résilier en situation de double représentation, c’est la loi qui l’exige, et non une faute de votre part. Il vous reste à choisir un autre courtier ou à poursuivre sans courtier.

La cinquième erreur est d’oublier de vérifier l’exception de 50 km dans une région éloignée. Si vous achetez en région, informez-vous de la présence d’autres courtiers, car votre courtier pourrait légitimement représenter les deux parties. Dans ce cas, posez des questions sur la façon dont il gère les intérêts de chacun. Pour d’autres pièges de l’achat, lisez aussi notre article sur les grandes erreurs à éviter en immobilier.

Foire aux questions

La double représentation est-elle toujours interdite au Québec?
Elle est interdite dans les transactions résidentielles depuis le 10 juin 2022, sauf dans les deux cas prévus par règlement : l’absence d’autre courtier dans un rayon de 50 km, et la situation où l’acheteur et le vendeur sont liés à la même agence mais servis par des courtiers différents.

Un acheteur et un vendeur peuvent-ils consentir à partager le même courtier?
Non. Le consentement n’est pas une exception. L’option a été envisagée avant l’adoption des règles, puis écartée par l’OACIQ, notamment en raison du risque de pression sur les parties et d’une voie de contournement de l’interdiction.

Mon courtier doit-il résilier mon contrat s’il détient l’inscription qui m’intéresse?
Oui, sauf si une exception s’applique. Il doit vous aviser et vous recommander d’embaucher un autre courtier. Après la résiliation, il ne protège plus que les intérêts du vendeur.

Puis-je acheter une maison sans courtier?
Oui. Rien ne vous oblige à retenir les services d’un courtier. Si vous passez par le courtier du vendeur, celui-ci vous accorde un traitement équitable, mais il agit dans l’intérêt du vendeur et ne peut pas défendre le vôtre.

Que peut faire le courtier du vendeur pour un acheteur non représenté?
Selon l’OACIQ, il peut vous faire visiter l’immeuble, vous fournir et remplir pour vous une promesse d’achat vierge, vous recommander les clauses habituelles de financement et d’inspection, vous divulguer les informations pertinentes et vérifier votre identité. Il ne peut pas vous représenter.

Un contrat de courtage achat verbal est-il valide?
Non. Depuis le 10 juin 2022, un courtier doit conclure un contrat écrit pour représenter un acheteur, et le contrat verbal est nul selon l’OACIQ.

Puis-je mettre fin à mon contrat de courtage achat de ma propre initiative?
Le feuillet de l’OACIQ indique que le client peut résilier un contrat de service sans motif, alors que le courtier ne peut le faire que pour un motif sérieux. Relisez toutefois les clauses de votre contrat et, en cas de doute, demandez conseil à un notaire ou à un avocat avant d’agir.

La règle s’applique-t-elle aussi à la location?
Le mémoire de mars 2022 mentionne que le courtier doit mettre fin au contrat d’un client désirant acheter ou louer un immeuble lorsqu’il représente aussi le vendeur ou le locateur. La règle vise donc aussi les situations de location lorsqu’elle s’applique à un immeuble résidentiel.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue ni un avis juridique, ni un avis professionnel. Les règles du courtage immobilier peuvent évoluer et leur application dépend de votre situation. Avant de signer un contrat de courtage ou une promesse d’achat, consultez un courtier titulaire de permis, un notaire ou un avocat. Pour en savoir plus sur notre démarche, consultez notre méthodologie.