Contrat de courtage immobilier au Québec : durée, exclusivité et comment y mettre fin

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Au Québec, le contrat de courtage exclusif pour la vente d’une maison prend fin 30 jours après sa signature si aucune date de fin n’y est inscrite, et le vendeur peut l’annuler à sa discrétion dans les trois jours suivant la réception de son exemplaire signé, même s’il porte la mention « non résiliable ». Passé ce délai, tout dépend de cette mention, et un courtier peut encore avoir droit à une rétribution jusqu’à 180 jours après la fin du contrat.

Signer un contrat de courtage est souvent la première décision engageante d’une vente, bien avant la première visite. Pourtant, la plupart des vendeurs survolent la clause de durée, ne savent pas qu’ils disposent d’un délai de réflexion, et découvrent trop tard ce que veut dire « non résiliable ». Cet article explique, à partir du formulaire et du guide publiés par l’OACIQ, comment fonctionnent la durée, l’exclusivité et la fin du contrat de courtage pour la vente d’une propriété résidentielle.

Sommaire

Ce que le contrat de courtage encadre

Le contrat de courtage est l’entente écrite par laquelle un vendeur confie à une agence ou à un courtier la mise en marché de sa propriété. Pour une propriété principalement résidentielle de moins de cinq logements, en copropriété divise ou en copropriété indivise, l’OACIQ élabore des formulaires qui doivent obligatoirement être utilisés. Le vendeur bénéficie ainsi des protections prévues par la Loi sur le courtage immobilier, qui encadre la profession au Québec.

Le contrat précise notamment l’immeuble visé, la durée, la rétribution du courtier (un pourcentage du prix ou une somme forfaitaire, plus les taxes), le partage avec un éventuel courtier collaborateur, ainsi que les obligations de chaque partie. Pour comprendre les taux et la négociation de la rétribution elle-même, consultez notre guide sur la commission de courtier immobilier au Québec ; le présent article se concentre sur la durée, l’exclusivité et la sortie du contrat.

Contrat exclusif ou non exclusif

Le formulaire de l’OACIQ commence par des renseignements obligatoires que le courtier doit lire au vendeur. Ils distinguent deux types de contrats.

Le contrat de courtage exclusif. Le vendeur retient les services d’une agence ou d’un courtier « à l’exclusion de toute autre agence ou courtier ». Il conserve toutefois le droit de mettre lui-même sa propriété en marché. Si l’immeuble est vendu ou si une entente de vente est conclue pendant la durée du contrat, par le courtier ou sans lui, le vendeur doit verser la rétribution prévue. C’est le type de contrat qu’utilisent les formulaires standards.

Le contrat de courtage non exclusif. Le vendeur ne donne pas l’exclusivité : plusieurs agences ou courtiers peuvent faire visiter et annoncer l’immeuble. Si la propriété se vend pendant le contrat, la rétribution revient à l’agence ou au courtier qui est la « cause efficiente » de la vente, c’est-à-dire celui qui a intéressé la personne qui a finalement acheté. Le vendeur doit aviser par écrit les autres courtiers dès qu’il conclut un nouveau contrat non exclusif.

Avec un contrat exclusif, une vente conclue sans l’aide du courtier pendant la durée du contrat donne quand même droit à la rétribution. L’exclusivité protège le courtier, pas le vendeur qui trouve lui-même un acheteur.

Un vendeur qui envisage plutôt de vendre seul trouvera le détail dans notre guide sur la vente sans courtier (PAP) et dans le comparatif PAP ou courtier.

La durée : 30 jours par défaut

Le formulaire exclusif prévoit que le contrat « prend fin à 23 h 59 » à la date inscrite. À défaut de date de fin, il prend fin 30 jours après sa conclusion. La durée est donc un élément négocié et écrit, pas un standard imposé. Elle est déterminée entre le vendeur et le courtier.

Le choix de la durée est stratégique. Une durée courte laisse au vendeur la liberté de changer de courtier ou de stratégie si la propriété ne suscite pas d’intérêt. Une durée longue donne plus de temps au courtier, mais engage le vendeur plus longtemps, surtout si le contrat est non résiliable. Le bon réflexe est de relier la durée au prix demandé et à l’état du marché local : un prix ajusté à la réalité du marché réduit le risque d’avoir à prolonger. Notre article sur comment fixer le bon prix de vente aide à établir ce prix avant de signer.

Le délai de réflexion de trois jours

Selon le formulaire et le guide du vendeur de l’OACIQ, le vendeur peut résilier le contrat à sa discrétion dans les trois jours qui suivent celui où il reçoit un double du contrat signé par les parties, conformément à l’article 28 de la Loi sur le courtage immobilier. Ce droit s’applique même si le contrat est stipulé non résiliable.

Il existe toutefois une exception : le guide précise que ce délai joue « à moins que vous n’ayez écrit et signé une renonciation à cet effet ». Autrement dit, un vendeur qui signe une renonciation perd ce filet de sécurité. Il vaut donc mieux ne renoncer à ce droit que sciemment, et jamais par simple habitude de signer tous les documents proposés.

La mention « non résiliable »

La clause 2 du formulaire prévoit que, à moins de stipulation contraire à la clause 11.1 (« autres déclarations et conditions »), le contrat peut en tout temps être résilié sans motif par le vendeur. La stipulation contraire est la mention « non résiliable », qui s’inscrit dans cette section.

Le guide du vendeur résume la conséquence : après le délai de trois jours, si le contrat contient la mention « non résiliable », le vendeur ne pourra ni y mettre fin ni en modifier la durée, à moins que le courtier n’y consente. Si la mention est absente, il peut toujours y mettre fin.

Situation Ce que prévoit l’OACIQ
Dans les 3 jours suivant la réception du double signé Résiliation à la discrétion du vendeur, même si le contrat est non résiliable (sauf renonciation écrite signée)
Après 3 jours, contrat sans la mention « non résiliable » Résiliation possible en tout temps, sans motif, par avis écrit; frais et dépenses possibles
Après 3 jours, contrat « non résiliable » Pas de résiliation ni de modification de la durée sans le consentement du courtier
Résiliation par le courtier Seulement pour un motif sérieux, et pas à contretemps ni de façon préjudiciable pour le vendeur

Le courtier, lui, ne peut résilier le contrat que pour un motif sérieux. Cette résiliation ne peut pas être faite à contretemps ni de manière préjudiciable pour le vendeur, sinon le courtier peut être tenu de dédommager le vendeur pour tout préjudice subi.

Comment mettre fin au contrat

Le formulaire indique que le contrat « est résilié de plein droit à compter de l’envoi ou de la remise d’un avis écrit au titulaire de permis ». Le guide du vendeur recommande, pour sa part, de faire parvenir un avis par courrier recommandé à son courtier. La démarche pratique est donc simple : un avis écrit, daté, dont on conserve la preuve de l’envoi.

La résiliation n’est pas toujours gratuite. Le formulaire précise que le vendeur peut alors être tenu de payer les frais et dépenses déjà engagés par l’agence ou le courtier, ou de le dédommager pour tout préjudice subi. Le guide ajoute qu’il est préférable de s’entendre au préalable sur ces sommes, puisque le Code civil du Québec accorde au client le droit de mettre fin unilatéralement à un contrat de service, tout en lui imposant certaines obligations envers le prestataire.

Résilier, c’est possible; résilier sans conséquence financière, c’est autre chose. Négociez par écrit les frais et les dépenses avant d’envoyer l’avis, plutôt qu’après.

Si la relation avec le courtier est conflictuelle, le guide du vendeur indique que le Service d’assistance de l’OACIQ peut informer le public des recours possibles et, dans certains cas, agir comme médiateur ou conciliateur lorsque les parties le demandent.

La clause de 180 jours après la fin du contrat

Mettre fin au contrat ne coupe pas tous les liens. La clause 7.1 du formulaire prévoit que le vendeur verse la rétribution dans quatre cas, dont celui-ci : « si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date de fin ou de résiliation du présent contrat avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat ».

Il y a une exception explicite : la rétribution n’est pas due si, durant cette période, le vendeur a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’immeuble. C’est ce qui permet de changer de courtier sans payer deux fois, à condition que le nouveau contrat soit réellement exclusif et conclu de bonne foi.

Concrètement, un acheteur qui a visité la propriété pendant le contrat, que le vendeur a laissé expirer, et qui revient acheter directement quatre mois plus tard, peut donner droit à la rétribution de l’ancien courtier. Le guide de l’OACIQ le formule ainsi : le courtier peut avoir droit à une rétribution si l’immeuble est vendu dans les 180 jours suivant la fin du contrat (ou de sa résiliation) à une personne intéressée pendant le contrat, selon les termes prévus à l’entente. Le délai exact figure dans le formulaire signé : c’est lui qui fait foi, pas un souvenir ou une version antérieure du formulaire.

Quand la rétribution est due, et quand elle ne l’est pas

Au-delà de la clause de 180 jours, le formulaire exclusif énumère les situations où le courtier a droit à sa rétribution (clause 7.1) :

  • une entente de vente est conclue pendant la durée du contrat, avec ou sans le courtier, et toutes ses conditions sont remplies, sauf la signature de l’acte de vente et le paiement du prix;
  • une promesse d’achat conforme aux conditions de vente du contrat est présentée pendant le contrat et le vendeur la refuse;
  • une vente a lieu dans les 180 jours suivant la fin ou la résiliation avec une personne intéressée pendant le contrat;
  • un acte volontaire du vendeur empêche l’exécution du contrat.

Le cas de la promesse d’achat conforme refusée surprend beaucoup de vendeurs : refuser une offre qui respecte exactement les conditions de vente du contrat peut tout de même déclencher la rétribution. Avant de refuser une offre, relisez ce que vous avez affiché comme conditions. Pour les mécanismes d’une offre et de ses conditions, voyez notre guide sur la promesse d’achat au Québec et, en cas d’offres multiples, la gestion de la surenchère côté vendeur.

À l’inverse, la clause 7.4 prévoit que le courtier n’a droit à aucune rétribution notamment s’il acquiert lui-même un intérêt dans l’immeuble (ou son conjoint, ou une société qu’il contrôle), ou si l’acte de vente ne se signe pas, ou le prix n’est pas payé, par la faute de l’acheteur. Le guide du vendeur précise par ailleurs que la rétribution est habituellement versée à la signature de l’acte de vente, sauf entente différente. Pour cette étape finale, consultez notre article sur le notaire et l’acte de vente.

Quand le contrat prend fin sans que le vendeur agisse

Le formulaire prévoit des situations où le contrat se termine ou se transforme indépendamment de la volonté du vendeur, même s’il est non résiliable (clause 10) :

  • si le courtier cesse d’exercer à son compte pour le faire au sein d’une agence, le vendeur peut mettre fin au contrat ou rester lié à l’agence, en transmettant un avis; sans avis au plus tard le jour du changement, le contrat est réputé résilié;
  • si le courtier cesse volontairement ses activités ou voit son permis suspendu ou révoqué, le contrat est réputé résilié à ce moment;
  • si le courtier d’une agence la quitte, le vendeur choisit par avis de rester avec l’agence ou de suivre le courtier; sans avis, le contrat est réputé résilié;
  • si l’agence cesse ses activités, le contrat est résilié, et le vendeur peut choisir de suivre le courtier.

Ces règles rappellent qu’un contrat de courtage est lié à une personne (le courtier) autant qu’à une agence, et qu’un changement de situation n’oblige pas le vendeur à rester pris sans recours.

Avant de signer : les points à valider

Quelques vérifications avant de signer peuvent éviter l’essentiel des litiges :

  • La date de fin : est-elle inscrite en toutes lettres ? Sinon, le contrat expire après 30 jours.
  • La clause 11.1 : contient-elle la mention « non résiliable » ? Si oui, demandez pourquoi, et pour combien de temps vous êtes engagé.
  • La rétribution : pourcentage ou somme forfaitaire, plus taxes, et partage avec le courtier de l’acheteur.
  • Le délai de trois jours : notez la date de réception de votre double signé; n’y renoncez pas à la légère.
  • La clause de 180 jours : relisez la clause 7.1 du formulaire signé et le délai qu’elle indique.
  • Les annexes : déclarations du vendeur, inclusions et exclusions, et conditions particulières.

La déclaration du vendeur fait partie des annexes du contrat et engage votre responsabilité : il vaut la peine de la lire avec la même attention que le contrat lui-même. Pour une vue d’ensemble du processus de vente, consultez notre guide pour vendre une propriété au Québec.

Certains contextes demandent une vigilance particulière : la vente pendant un divorce ou une séparation (le formulaire exige que le signataire soit le propriétaire ou dûment autorisé à signer), la vente d’une succession (le liquidateur agit comme vendeur) ou la vente par procuration.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de signer sans regarder la date de fin. Beaucoup de vendeurs supposent qu’un contrat de courtage dure « jusqu’à la vente ». Le formulaire de l’OACIQ prévoit au contraire une date de fin explicite, et 30 jours par défaut si elle est absente. Un contrat qui expire en pleine période de visites, ou qui est trop long pour un prix mal ajusté, coûte du temps ou de la liberté.

La deuxième erreur est d’accepter la mention « non résiliable » sans mesurer ce qu’elle implique. Après le délai de trois jours, le vendeur ne peut plus sortir du contrat sans le consentement du courtier. Cette mention est parfois présentée comme une formalité; c’est en réalité l’élément le plus restrictif du contrat.

La troisième erreur est de croire que l’expiration met fin à toute obligation. La clause de 180 jours prolonge le droit du courtier à une rétribution pour une vente à une personne intéressée pendant le contrat. Vendre « en privé » à un visiteur de l’ancien contrat quelques semaines après l’expiration n’est pas un contournement sans risque.

La quatrième erreur est de refuser une offre conforme sans avoir relu le contrat. Une promesse d’achat qui respecte les conditions de vente inscrites au contrat et que le vendeur refuse peut donner droit à la rétribution. Avant de dire non, vérifiez ce que le contrat prévoit.

La cinquième erreur est de résilier verbalement ou par texto. Le contrat prend fin par avis écrit au titulaire de permis, et le guide du vendeur recommande le courrier recommandé. Sans preuve d’envoi, la date de fin, et donc le départ du délai de 180 jours, devient difficile à établir. Pour d’autres pièges de vente, voyez aussi les 10 erreurs à éviter quand on vend sa maison.

FAQ

Combien de temps dure un contrat de courtage exclusif au Québec?
La durée est celle que le vendeur et le courtier inscrivent au contrat : il prend fin à 23 h 59 à la date indiquée. Si aucune date de fin n’est stipulée, le formulaire de l’OACIQ prévoit qu’il prend fin 30 jours après sa conclusion.

Puis-je annuler un contrat de courtage après l’avoir signé?
Oui, dans les trois jours qui suivent la réception de votre double signé, vous pouvez le résilier à votre discrétion, sauf si vous avez signé une renonciation écrite à ce droit. Après ce délai, c’est possible en tout temps si le contrat n’est pas « non résiliable », mais vous pouvez devoir payer des frais et dépenses ou dédommager le courtier.

Que signifie « non résiliable » dans un contrat de courtage?
Cela signifie que, passé le délai de trois jours, le vendeur ne peut plus mettre fin au contrat ni en modifier la durée sans l’accord du courtier. Le formulaire de l’OACIQ prévoit tout de même des cas où le contrat se termine malgré cette mention, comme la cessation d’activité du courtier ou de l’agence.

Comment résilier un contrat de courtage?
Par un avis écrit remis ou envoyé au titulaire de permis. Le guide du vendeur de l’OACIQ recommande l’envoi par courrier recommandé. Il est préférable de s’entendre au préalable sur les frais et dépenses à verser au courtier.

Dois-je encore payer le courtier si je vends après la fin du contrat?
Possiblement. Selon le formulaire exclusif, la rétribution est due si la vente a lieu dans les 180 jours suivant la fin ou la résiliation avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant le contrat. Elle n’est pas due si, durant cette période, vous avez conclu de bonne foi un contrat exclusif avec une autre agence ou un autre courtier.

Puis-je vendre ma maison moi-même pendant un contrat exclusif?
Le vendeur conserve le droit de mettre lui-même son immeuble en marché, mais le formulaire prévoit que la rétribution est due si l’immeuble est vendu pendant le contrat, avec ou sans le courtier. Il s’engage aussi à ne pas offrir l’immeuble par l’intermédiaire d’une autre personne que le courtier pendant la durée du contrat.

Le courtier peut-il mettre fin au contrat?
Oui, mais seulement pour un motif sérieux, et pas à contretemps ni de manière préjudiciable pour le vendeur. Autrement, il peut être tenu de dédommager le vendeur pour tout préjudice subi.

Où me plaindre si mon courtier ne respecte pas le contrat?
Le Service d’assistance de l’OACIQ est la porte d’entrée pour obtenir de l’aide ou formuler une plainte en lien avec un manquement déontologique. Il peut renseigner sur les recours et, dans certains cas, agir comme médiateur ou conciliateur à la demande des parties.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Il s’appuie sur la version du formulaire de l’OACIQ consultée à la date de rédaction (v29, juin 2022); les formulaires et les règles peuvent être modifiés, et le contrat que vous signez fait foi de ses propres clauses. Pour toute décision concernant la signature, la résiliation ou l’interprétation d’un contrat de courtage, consultez un notaire, un avocat ou l’OACIQ. Voir notre méthodologie éditoriale.