Marché immobilier à Montréal-Nord : prix et transport

Montréal-Nord est le seul arrondissement de l’île à disposer de deux gares de train de banlieue sur son propre territoire (ligne Mascouche, en service depuis 2014) — et pourtant, l’arrondissement n’a jamais eu de station de métro, malgré un projet de « ligne rose » qui devait justement partir de Montréal-Nord avant d’être abandonné en 2021. Autre singularité : contrairement à la plupart de ses voisins de l’est de l’île, Montréal-Nord dispose de sa propre zone statistique Centris, sans être fusionné avec un arrondissement voisin.

Longtemps perçu comme l’un des arrondissements les plus abordables de l’île de Montréal, Montréal-Nord traverse une période de transformation portée par une croissance démographique continue, un rôle d’évaluation foncière parmi les plus élevés de l’agglomération et plusieurs projets de revitalisation urbaine concrets. Voici un portrait chiffré du marché immobilier à Montréal-Nord en 2026, incluant les prix par segment, le contexte fiscal et démographique, et ce que ce profil particulier implique pour un acheteur ou un investisseur.

Sommaire

Portrait du marché immobilier à Montréal-Nord en 2026
Les prix par segment : unifamiliale, condo et plex
Le rôle d’évaluation foncière 2026-2028 et le budget de l’arrondissement
Transport : deux gares de train de banlieue, mais toujours pas de métro
Un profil démographique parmi les plus diversifiés de Montréal
Les projets de revitalisation en cours dans le Nord-Est
Montréal-Nord face à ses arrondissements voisins
Marché locatif : vacance et loyers
Taux hypothécaires et taux directeur en 2026
Pour qui Montréal-Nord est-elle une bonne option ?
Stratégies pour les acheteurs et les investisseurs
Erreurs fréquentes
FAQ
Sources officielles

Portrait du marché immobilier à Montréal-Nord en 2026

Montréal-Nord compte 88 471 résidents selon le recensement de 2021 de Statistique Canada, en hausse par rapport à 84 234 habitants en 2016 — une croissance d’environ 5 % en cinq ans, à contre-courant du recul démographique observé dans d’autres arrondissements de l’est de l’île comme Anjou. L’arrondissement occupe un territoire de seulement 11,07 kilomètres carrés, ce qui en fait l’un des secteurs les plus densément peuplés de l’île de Montréal, avec une densité approchant les 8 000 habitants par kilomètre carré.

Ce dynamisme démographique s’accompagne d’un parc résidentiel largement dominé par le logement locatif et les immeubles de petite taille plutôt que par la maison unifamiliale isolée : Montréal-Nord s’est développé à partir des années 1950 autour de rues étroites bordées de duplex et de triplex, un habitat compact hérité de son passé de ville industrielle avant sa fusion à Montréal en 2002.

88 471 résidents (recensement 2021), en hausse par rapport à 84 234 en 2016
Territoire de 11,07 km², l’un des plus densément peuplés de l’île de Montréal
Un parc résidentiel dominé par le plex et l’immeuble locatif plutôt que la maison unifamiliale isolée
Une majorité de ménages locataires, cohérente avec le profil d’un arrondissement à forte densité

Une population en croissance continue, une densité parmi les plus élevées de l’île et un parc résidentiel compact hérité de l’époque industrielle : Montréal-Nord se distingue nettement des banlieues à profil pavillonnaire déjà couvertes dans ce cluster, avec une dynamique plus proche de celle d’un quartier montréalais dense que d’une ville de banlieue classique.

Les prix par segment : unifamiliale, condo et plex

Contrairement à Anjou et Saint-Léonard, regroupés dans une même zone statistique de l’APCIQ, Montréal-Nord dispose de sa propre zone dans le baromètre résidentiel trimestriel (FSMI) : le secteur 17, qui correspond exactement au territoire de l’arrondissement, sans fusion avec un voisin. Les chiffres ci-dessous, tirés du deuxième trimestre 2026, reflètent donc fidèlement le marché de Montréal-Nord et non celui d’un secteur élargi.

Segment (secteur 17)	Prix médian (T2 2026)	Ventes (T2 2026)	Jours sur le marché	Variation annuelle
Unifamiliale	525 000 $	30	24	-6 %
Copropriété (condo)	n/d*	20	n/d*	n/d*
Plex (2 à 5 logements)	780 000 $	41	46	0 %

Source : APCIQ, Baromètre résidentiel FSMI, secteur 17 — Montréal-Nord, deuxième trimestre 2026. *Le volume de ventes de condos au T2 2026 (20 transactions) est jugé insuffisant par l’APCIQ pour produire un prix médian fiable ce trimestre.

Sur douze mois, le prix médian unifamilial du secteur s’établit à 536 000 $ (+3 %), celui des copropriétés à 365 000 $ (+6 %) et celui des plex à 799 400 $ (+7 %). Sur cinq ans, la progression est marquée pour les trois segments : +35 % pour l’unifamilial, +35 % pour le condo et +43 % pour le plex — le segment plex affichant de loin la plus forte progression sur cinq ans. Le volume total des ventes résidentielles du secteur a reculé de 19 % au deuxième trimestre par rapport à l’an dernier, tandis que les nouvelles inscriptions ont diminué de 13 %, un resserrement de l’offre qui contraste avec plusieurs secteurs voisins où les inscriptions actives ont plutôt bondi.

Prix médian unifamilial sur 12 mois : 536 000 $ (+3 %), en hausse de 35 % sur cinq ans
Prix médian condo sur 12 mois : 365 000 $ (+6 %), en hausse de 35 % sur cinq ans
Prix médian plex sur 12 mois : 799 400 $ (+7 %), en hausse de 43 % sur cinq ans — la plus forte progression des trois segments
Le prix médian du plex dépasse déjà largement celui de l’unifamilial, un écart de plus de 260 000 $

Comme à Saint-Léonard, le segment plex de Montréal-Nord affiche un prix médian nettement supérieur à celui de l’unifamilial — une inversion de segment qui reflète un parc résidentiel historiquement bâti autour du duplex et du triplex plutôt que de la maison isolée, rare ailleurs sur l’île mais devenue une caractéristique commune de plusieurs arrondissements de l’est de Montréal.

Le rôle d’évaluation foncière 2026-2028 et le budget de l’arrondissement

Le nouveau rôle d’évaluation foncière de l’agglomération de Montréal, entré en vigueur le 1^er janvier 2026 et basé sur les conditions de marché au 1^er juillet 2024, affiche une hausse moyenne de 12,2 % pour l’ensemble de l’île (12,6 % pour la ville de Montréal seule). Montréal-Nord fait partie du groupe d’arrondissements — avec Saint-Laurent et Saint-Léonard — dont la valeur foncière moyenne a progressé de plus de 15 %, une hausse nettement supérieure à la moyenne de l’agglomération.

Le budget 2026 et le programme décennal d’immobilisations (PDI) 2026-2035 de l’arrondissement, déposés par la Ville de Montréal, prévoient des investissements totalisant 62 433 000 $ sur dix ans pour Montréal-Nord. Fait notable : malgré la forte hausse du rôle d’évaluation, le taux de taxation résidentiel local de l’arrondissement diminue pour 2026, passant de 0,1274 $ à 0,123 $ par tranche de 100 $ d’évaluation, la Ville limitant la croissance totale des revenus de taxation locale à 3,4 %.

Montréal-Nord, Saint-Laurent et Saint-Léonard : hausse du rôle d’évaluation foncière supérieure à 15 %, contre une moyenne de 12,2 % pour l’agglomération
PDI 2026-2035 : 62 433 000 $ d’investissements prévus pour Montréal-Nord sur dix ans
Taux de taxation résidentiel local : en baisse, de 0,1274 $ à 0,123 $ par 100 $ d’évaluation pour 2026
Croissance totale des revenus de taxation locale plafonnée à 3,4 % pour 2026

Une hausse du rôle d’évaluation supérieure à 15 % ne se traduit pas en une hausse équivalente du compte de taxes : à Montréal-Nord, le taux de taxation résidentiel local a même été abaissé pour 2026, la Ville ajustant chaque taux pour contenir la croissance globale des revenus fonciers à 3,4 %, un mécanisme comparable à celui observé à Anjou et à Saint-Léonard.

Un propriétaire qui juge sa nouvelle évaluation excessive dispose d’un recours : la contestation de l’évaluation municipale auprès de l’évaluateur, puis, au besoin, devant le Tribunal administratif du Québec. Comprendre le rôle réel de l’évaluation municipale avant de négocier un prix demeure une étape essentielle pour tout acheteur à Montréal-Nord.

Transport : deux gares de train de banlieue, mais toujours pas de métro

Montréal-Nord occupe une place particulière dans le paysage du transport en commun montréalais : l’arrondissement n’a jamais eu de station de métro sur son territoire, mais il est desservi depuis décembre 2014 par deux gares de la ligne Mascouche du train de banlieue exo — la gare Saint-Léonard–Montréal-Nord (boulevard Lacordaire) et la gare Saint-Michel–Montréal-Nord (boulevard Pie-IX) — toutes deux physiquement situées sur le territoire de l’arrondissement. C’est une situation atypique dans ce cluster : la plupart des arrondissements voisins misent sur le métro ou le REM, alors que Montréal-Nord dépend d’un mode de transport différent, avec des fréquences de service généralement plus limitées qu’une ligne de métro.

Ce statut particulier n’est pas dû à un désintérêt politique : Montréal-Nord devait être le point de départ de la ligne rose, un projet de nouvelle ligne de métro annoncé pour la première fois en 2011 et repris comme engagement phare de l’administration Plante à partir de 2017, censé relier l’arrondissement au centre-ville. Le projet a toutefois été officiellement abandonné en octobre 2021 au profit du Réseau express métropolitain (REM), et aucune relance concrète n’a été annoncée depuis.

Gare Saint-Léonard–Montréal-Nord (boulevard Lacordaire) : ligne Mascouche, en service depuis décembre 2014
Gare Saint-Michel–Montréal-Nord (boulevard Pie-IX) : ligne Mascouche, en service depuis décembre 2014
Service rapide par bus (SRB) sur le boulevard Pie-IX, inauguré en 2022, qui traverse une partie du territoire
Projet de « ligne rose » de métro, dont Montréal-Nord devait être le premier terminus, abandonné en 2021 au profit du REM

Montréal-Nord illustre un cas rare dans ce cluster : un arrondissement qui dispose bel et bien d’un accès ferroviaire sur son territoire depuis plus de dix ans, mais qui reste sans desserte de métro malgré un projet précis (la ligne rose) qui lui était explicitement destiné avant d’être abandonné — contrairement à Saint-Léonard et Anjou, où le prolongement de la ligne bleue est bel et bien engagé et financé.

Un profil démographique parmi les plus diversifiés de Montréal

Montréal-Nord affiche l’un des profils démographiques les plus diversifiés parmi les 19 arrondissements de Montréal. Une proportion importante de la population est issue de l’immigration, avec une forte présence de communautés originaires d’Haïti, d’Afrique du Nord et d’Italie, ce qui distingue nettement Montréal-Nord des banlieues à profil plus homogène déjà couvertes dans ce cluster, comme Boucherville ou Vaudreuil-Dorion.

Une population en croissance (+5 % entre 2016 et 2021), à contre-courant du recul observé dans d’autres arrondissements de l’est de l’île
Une proportion de résidents issus de l’immigration parmi les plus élevées de Montréal, avec des communautés haïtienne, maghrébine et italienne particulièrement présentes
Une densité de population parmi les plus fortes de l’île (près de 8 000 habitants/km²)
Un revenu médian des ménages sous la moyenne montréalaise, cohérent avec un parc résidentiel dominé par le logement locatif

Ce profil socio-économique explique en bonne partie pourquoi Montréal-Nord demeure l’un des points d’entrée les plus accessibles de l’île pour un premier achat, tout en concentrant historiquement une part importante des efforts de revitalisation urbaine et de soutien communautaire de la Ville de Montréal.

Les projets de revitalisation en cours dans le Nord-Est

Trois projets de revitalisation urbaine sont actuellement en cours dans le secteur du Nord-Est de Montréal-Nord, dans le cadre d’une démarche d’urbanisme participatif amorcée en 2017 pour une durée de dix ans. Ces projets visent à améliorer le cadre de vie résidentiel plutôt qu’à densifier le territoire, une approche différente de la requalification à grande échelle observée à Anjou ou à Saint-Léonard autour de la ligne bleue.

Revampage de l’avenue Matte (2 493 586 $) : reconstruction des trottoirs, bordures et chaussée entre la rue Pascal et le boulevard Maurice-Duplessis, avec éclairage et aménagement paysager
Place publique multifonctionnelle Rolland (1 000 000 $) : transformation d’une section de stationnement du boulevard Rolland en espace public verdi, conçue en concertation avec les résidents du quartier
Pôle culturel Charleroi (1 400 000 $) : revitalisation commerciale de l’artère entre le boulevard Pie-IX et l’avenue Salk, incluant places publiques, saillies végétalisées et installations artistiques

Ces investissements s’ajoutent aux réalisations de 2025 mentionnées dans le bilan annuel de l’arrondissement, dont la première phase de rénovation du parc Pilon, l’ouverture de la place publique Chez Marguerite et la plantation de 358 arbres pour lutter contre les îlots de chaleur — des investissements en aménagement urbain qui, sans faire grimper les prix de façon spectaculaire à court terme, contribuent à l’attractivité résidentielle progressive de l’arrondissement.

Montréal-Nord face à ses arrondissements voisins

Montréal-Nord partage ses limites avec plusieurs arrondissements déjà couverts ou comparables dans ce cluster, chacun avec une dynamique propre.

Contrairement à Anjou, dont la population a reculé entre 2016 et 2021, Montréal-Nord affiche une croissance démographique continue de près de 5 % sur la même période
Saint-Léonard, voisin direct, accueillera quatre des cinq nouvelles stations du prolongement de la ligne bleue d’ici 2031 ; Montréal-Nord, lui, ne figure pas au tracé de ce prolongement et reste dépendant du train de banlieue et de l’autobus
Contrairement à Ahuntsic-Cartierville, qui combine un parc résidentiel plus hétérogène et un segment condo de bord de rivière recherché, le marché de Montréal-Nord reste concentré sur le plex et le petit immeuble locatif
Le segment plex de Montréal-Nord (799 400 $ sur 12 mois) se situe dans une fourchette comparable à celui de Saint-Léonard, tout en restant sous le sommet observé à Anjou

À l’échelle de l’île, le marché immobilier montréalais dans son ensemble reste marqué par une pénurie chronique de logements abordables, mais le segment unifamilial de Montréal-Nord (536 000 $ sur 12 mois) demeure parmi les plus accessibles de l’île, nettement sous la médiane insulaire.

Marché locatif : vacance et loyers

Selon les données les plus récentes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux d’inoccupation dans les secteurs de l’est et du nord-est de l’île de Montréal, dont fait partie Montréal-Nord, demeure parmi les plus faibles de la région métropolitaine, généralement sous la barre de 2 %. Un taux d’inoccupation aussi bas traduit une demande locative soutenue, dans un arrondissement où la majorité des ménages sont locataires plutôt que propriétaires.

Un taux d’inoccupation généralement bas, associé à une pression continue sur les loyers disponibles
Un avantage pour les propriétaires bailleurs en matière de délai de location d’un plex ou d’un logement
Un parc locatif en partie vieillissant, hérité du développement des années 1950 à 1970, qui appelle une provision réaliste pour les rénovations

Pour un propriétaire de plex, cette combinaison de faible vacance et de demande soutenue constitue un argument de poids, mais elle appelle aussi à la prudence quant à l’état réel du bâtiment. Le calcul du rendement d’un plex et du seuil de rentabilité doit intégrer une provision réaliste pour les travaux à venir, plutôt que de se fier uniquement au loyer actuel des baux en place.

Taux hypothécaires et taux directeur en 2026

Le contexte macroéconomique influence directement la capacité d’achat à Montréal-Nord comme ailleurs au Québec. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % lors de plusieurs annonces consécutives en 2026, une stabilité qui a permis aux taux hypothécaires de se stabiliser après plusieurs années de volatilité.

Comprendre l’impact du taux directeur sur le marché immobilier avant de fixer un budget
Comparer taux fixe et taux variable selon son horizon de détention
Distinguer préqualification et préapprobation hypothécaire avant de magasiner activement
Passer par un courtier hypothécaire ou négocier directement avec sa banque, selon son profil

Pour un acheteur dont le budget se situe autour du prix médian d’une maison unifamiliale à Montréal-Nord (525 000 $ au T2 2026), une préapprobation hypothécaire solide reste l’outil le plus efficace pour négocier avec confiance, particulièrement dans un marché où l’offre s’est resserrée d’un trimestre à l’autre.

Pour qui Montréal-Nord est-elle une bonne option ?

Montréal-Nord combine l’un des segments unifamiliaux les plus accessibles de l’île de Montréal et un accès direct au train de banlieue, dans un arrondissement en croissance démographique continue — mais sans desserte de métro et avec un parc résidentiel qui exige souvent des rénovations plus importantes qu’ailleurs.

Montréal-Nord ne convient pas à tous les profils d’acheteurs de la même façon. Le marché y présente des avantages nets pour certains segments, et des limites réelles pour d’autres.

Premiers acheteurs à budget serré : le prix médian unifamilial (536 000 $ sur 12 mois) demeure parmi les plus accessibles de l’île de Montréal pour ce segment
Navetteurs qui privilégient le train de banlieue au centre-ville : les deux gares de la ligne Mascouche offrent un accès direct, un profil bien servi par Montréal-Nord
Investisseurs en plex à la recherche d’un rendement locatif dans un marché à faible vacance : le segment plex, en hausse de 43 % sur cinq ans, s’adresse à un profil patient et rigoureux dans son calcul de rendement
Acheteurs qui exigent une desserte de métro à distance de marche : profil mal servi à Montréal-Nord, qui reste sans station de métro malgré le projet avorté de ligne rose

Les personnes qui achètent principalement pour l’accès rapide au métro devraient plutôt regarder du côté d’arrondissements déjà desservis, comme Villeray ou Saint-Laurent, tandis que celles qui privilégient un premier achat abordable dans un secteur en croissance démographique trouveront à Montréal-Nord l’un des points d’entrée les plus accessibles de l’île.

Stratégies pour les acheteurs et les investisseurs

Que l’objectif soit d’acheter une résidence principale ou de se constituer un patrimoine locatif, quelques principes s’appliquent particulièrement bien au contexte actuel de Montréal-Nord.

Vérifier l’âge du bâtiment et l’état des systèmes mécaniques : une large part du parc résidentiel de Montréal-Nord remonte aux décennies 1950 à 1970, ce qui implique souvent des rénovations de toiture, de plomberie ou d’électricité à prévoir
Profiter du CELIAPP et des programmes d’aide au premier acheteur pour réduire le coût réel d’une mise de fonds sur un premier achat
Prévoir la taxe de bienvenue dans le budget total, calculée sur le plus élevé entre le prix payé et la valeur au rôle
Pour un investisseur en plex, calculer soigneusement le rendement plutôt que de parier uniquement sur la plus-value, dans un secteur où le prix du plex a déjà progressé de 43 % en cinq ans
La formule du propriétaire occupant demeure une stratégie accessible pour réduire la mise de fonds initiale tout en profitant d’un taux d’inoccupation locative généralement bas
Pour un premier immeuble locatif, suivre la même logique que l’achat d’un premier immeuble locatif au Québec en général, en intégrant une provision réaliste pour la rénovation d’un parc plus ancien

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de confondre l’absence de métro avec une absence totale de transport collectif structurant. Montréal-Nord dispose de deux gares de train de banlieue sur son territoire depuis 2014, en plus du service rapide par bus du boulevard Pie-IX — un profil de transport différent du métro, mais bien réel, qu’il faut évaluer selon les besoins réels de déplacement plutôt que d’écarter d’emblée.

La deuxième erreur consiste à se fier au prix médian condo du secteur sans vérifier le volume de transactions. Au deuxième trimestre 2026, seulement 20 ventes de copropriétés ont été enregistrées à Montréal-Nord, un volume jugé insuffisant par l’APCIQ pour produire un prix médian trimestriel fiable ; mieux vaut se référer à la statistique sur 12 mois (365 000 $) pour une image plus stable.

La troisième erreur est de confondre la hausse du rôle d’évaluation foncière avec une hausse équivalente des taxes municipales. Malgré un rôle en hausse de plus de 15 %, le taux de taxation résidentiel local a été abaissé pour 2026, la Ville limitant la croissance totale des revenus fonciers à 3,4 %.

La quatrième erreur, fréquente chez les acheteurs qui comparent les arrondissements de l’est de l’île entre eux, est de traiter Montréal-Nord comme un simple prolongement de Saint-Léonard ou d’Anjou. Contrairement à ces deux arrondissements, Montréal-Nord n’est pas visé par le prolongement de la ligne bleue et dispose de sa propre zone statistique Centris plutôt que d’être fusionné avec un voisin.

La cinquième erreur est de négliger l’état du bâtiment sous prétexte que le prix d’achat demeure accessible. Une part importante du parc résidentiel de Montréal-Nord date des décennies 1950 à 1970 ; une inspection préachat rigoureuse reste essentielle pour éviter des surprises coûteuses liées à la plomberie, à l’électricité ou à la toiture.

FAQ

Pourquoi Montréal-Nord dispose-t-elle de sa propre statistique Centris, contrairement à Anjou ou Saint-Léonard ?
L’APCIQ définit ses zones statistiques selon le volume de transactions disponible dans chaque secteur. Montréal-Nord génère un volume de ventes suffisant pour constituer sa propre zone (secteur 17), sans avoir besoin d’être regroupée avec un arrondissement voisin, contrairement à Anjou et Saint-Léonard, réunis dans la zone 16.

Montréal-Nord aura-t-elle un jour une station de métro ?
Rien n’est confirmé à ce jour. Le projet de « ligne rose », qui devait relier Montréal-Nord au centre-ville, a été officiellement abandonné en 2021 au profit du REM, et aucun nouveau projet de métro n’a été annoncé pour l’arrondissement depuis.

Pourquoi le prix médian des condos n’est-il pas disponible pour le deuxième trimestre 2026 ?
Le nombre de ventes de copropriétés enregistrées ce trimestre (20 transactions) est jugé insuffisant par l’APCIQ pour produire une statistique fiable ; la donnée sur 12 mois (365 000 $) offre une image plus représentative du segment.

Montréal-Nord est-elle une bonne option pour un investisseur en plex ?
Le segment plex affiche un prix médian de 799 400 $ sur 12 mois, en hausse de 43 % sur cinq ans, dans un contexte de vacance locative généralement basse. C’est une option intéressante pour un investisseur patient, à condition de calculer un rendement rigoureux compte tenu de la progression déjà marquée des prix.

Pourquoi la hausse du rôle d’évaluation foncière ne se traduit-elle pas par une hausse équivalente des taxes ?
La Ville de Montréal ajuste chaque année ses taux de taxation pour limiter la croissance globale des revenus fonciers. À Montréal-Nord, cet ajustement s’est traduit par une baisse du taux de taxation résidentiel local pour 2026, malgré une hausse du rôle d’évaluation supérieure à 15 %.

Le parc résidentiel de Montréal-Nord nécessite-t-il davantage de rénovations qu’ailleurs sur l’île ?
Une part importante du bâti remonte aux décennies 1950 à 1970. Sans que cela soit systématique, un acheteur doit généralement prévoir un budget de rénovation plus élevé et une inspection préachat rigoureuse, particulièrement pour la toiture, la plomberie et l’électricité.

Sources officielles

Cet article présente un portrait général du marché immobilier à Montréal-Nord à des fins informatives et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les statistiques évoluent d’un trimestre à l’autre et les situations individuelles varient : consultez un courtier immobilier, un notaire ou un professionnel qualifié avant de prendre une décision d’achat, de vente ou d’investissement. Pour en savoir plus sur notre approche éditoriale, consultez notre page méthodologie.

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