Marché immobilier à Saint-Laurent : prix, secteurs et tendances

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Coincé entre l’aéroport Trudeau, le Technoparc et la ligne du Réseau express métropolitain (REM), l’arrondissement de Saint-Laurent occupe une place à part sur l’île de Montréal : ancien pôle industriel devenu l’un des principaux moteurs technologiques et aérospatiaux du Québec, il combine des bungalows familiaux des années 1950-1960, de vastes copropriétés récentes autour de la station Bois-Franc et des secteurs entiers désormais soumis à la réglementation fédérale sur le bruit aérien. Voici un portrait chiffré du marché immobilier laurentien en 2026, incluant deux enjeux qui distinguent l’arrondissement de ses voisins : l’effet du REM sur les nouveaux secteurs résidentiels et les contraintes de construction liées aux zones d’exposition au bruit de l’aéroport Montréal-Trudeau.

Portrait du marché immobilier à Saint-Laurent en 2026

Saint-Laurent comptait plus de 100 000 résidents au recensement de 2021, ce qui en fait l’un des arrondissements les plus populeux et les plus diversifiés de Montréal sur le plan ethnoculturel. Contrairement à un quartier central homogène, Saint-Laurent fonctionne comme une petite ville dans la ville : un vaste parc industriel et technologique au sud, des secteurs pavillonnaires établis au centre, et des développements résidentiels neufs en pleine expansion au nord, autour de Bois-Franc.

  • Deuxième plus grand arrondissement de Montréal par la population, après Le Plateau-Mont-Royal et Ville-Marie combinés à d’autres arrondissements centraux
  • Abrite le Technoparc Saint-Laurent, l’un des plus importants pôles d’emploi en aérospatiale, technologies de l’information et sciences de la vie au Québec
  • Desservi depuis 2025 par quatre stations du REM (Bois-Franc, Montpellier, Du Ruisseau et Côte-de-Liesse), en plus de la ligne orange du métro (station Côte-Vertu)
  • Voisin immédiat de l’aéroport international Pierre-Elliott-Trudeau, dont une partie du territoire chevauche l’arrondissement
  • Mixité résidentielle marquée : bungalows et cottages des années 1950-1970, tours de copropriétés plus récentes et nouveaux projets multirésidentiels près des stations du REM

Le marché est resté particulièrement actif au deuxième trimestre 2026 selon Centris : 102 ventes d’unifamiliales (+6 % sur un an) et 150 ventes de copropriétés (stable), pour des délais de vente moyens de 43 jours pour les maisons et 58 jours pour les condos. La forte progression du prix médian des unifamiliales sur un an traduit à la fois la pression de la demande et un changement de mix des propriétés vendues, un secteur comme Bois-Franc tirant les moyennes vers le haut.

Avec un prix médian des unifamiliales en hausse de 23 % sur un an au deuxième trimestre 2026, Saint-Laurent affiche l’une des progressions les plus marquées de l’île de Montréal, portée par l’arrivée du REM et la transformation des anciens secteurs industriels en quartiers résidentiels.

Les prix par segment : unifamiliales, condos et plex

Les statistiques de Centris pour le deuxième trimestre 2026 permettent de dégager un portrait clair par type de propriété à Saint-Laurent.

Segment Prix médian (T2 2026) Ventes Jours sur le marché Variation annuelle
Unifamiliale 1 000 000 $ 102 43 +23 %
Copropriété (condo) 482 289 $ 150 58 +1 %
Plex (2 à 5 logements) 917 375 $ (moyenne des 4 derniers trimestres) 88 (4 derniers trimestres) 79 +4 %

Le franchissement du seuil symbolique du million de dollars pour la médiane des unifamiliales mérite d’être nuancé : Centris juge l’échantillon trimestriel parfois volatil dans un arrondissement où cohabitent des bungalows plus modestes du secteur Norgate et de vastes propriétés récentes près de Bois-Franc. La médiane provinciale des unifamiliales, elle, se situait autour de 505 000 $ selon l’APCIQ à la même période, ce qui illustre l’écart entre un arrondissement montréalais bien desservi et l’ensemble du marché québécois.

Le prix médian d’une unifamiliale à Saint-Laurent dépasse désormais celui de plusieurs arrondissements limitrophes, un renversement récent qui reflète autant l’arrivée du REM que la rareté croissante des terrains constructibles.

Le segment condo, avec 150 ventes au trimestre, reste le plus liquide de l’arrondissement et le plus accessible pour un premier acheteur, avec un prix médian sous la barre des 500 000 $. Le segment plex, quant à lui, affiche une hausse constante de volume sur quatre trimestres (+27 % sur un an), signe d’un intérêt croissant des investisseurs pour les duplex et triplex des secteurs plus anciens.

Saint-Laurent face à Ahuntsic-Cartierville, NDG et Ville Mont-Royal

Saint-Laurent partage des frontières avec plusieurs arrondissements et villes liées au profil bien différent. À l’est, Ahuntsic-Cartierville présente un marché plus abordable et davantage tourné vers les plex traditionnels ; au sud, Notre-Dame-de-Grâce (NDG) reste plus dense et plus cher, avec une offre de plex et de duplex bien plus abondante ; et à l’enclave voisine de Ville Mont-Royal, le marché est structurellement plus cher, porté par le statut de ville distincte et son urbanisme de cité-jardin.

  • Saint-Laurent : forte croissance des prix, offre mixte bungalows/copropriétés neuves, desserte REM récente
  • Ahuntsic-Cartierville : prix plus accessibles, parc de plex plus dense, desserte par la ligne orange et plusieurs lignes d’autobus express
  • Notre-Dame-de-Grâce : prix plus élevés, tissu urbain plus ancien, forte proportion de plex multigénérationnels
  • Ville Mont-Royal : prix parmi les plus élevés de la couronne centrale, ville distincte avec sa propre fiscalité

Pour une vue d’ensemble de l’île, le portrait régional du marché immobilier à Montréal permet de replacer Saint-Laurent dans une perspective plus large, aux côtés des autres arrondissements et villes liées.

Les secteurs de Saint-Laurent et leurs particularités

Contrairement à un quartier central au tissu homogène, Saint-Laurent regroupe plusieurs secteurs aux profils très distincts, hérités de son développement en plusieurs vagues depuis les années 1950.

  • Bois-Franc : le secteur le plus dynamique de l’arrondissement, développé autour d’un ancien terrain de golf et désormais densifié par la station du REM du même nom ; maisons de ville, copropriétés neuves et projets multirésidentiels haut de gamme comme Chapitre Bois-Franc
  • Norgate : secteur pavillonnaire plus modeste, bungalows des années 1950-1960, valeurs plus accessibles mais proximité plus directe des couloirs aériens de l’aéroport Trudeau
  • Le Vieux Saint-Laurent : noyau historique autour du boulevard Décarie et de la rue Grenet, mélange de propriétés patrimoniales et de commerces de proximité
  • Chameran et le secteur Cavendish : quartiers résidentiels établis, bonne desserte scolaire, populaires auprès des familles depuis plusieurs générations
  • Le Technoparc et les abords industriels : zone d’emploi majoritairement non résidentielle, mais dont la proximité influence la valeur des secteurs adjacents et alimente la demande locative pour les travailleurs du secteur technologique et aérospatial

Cette diversité de secteurs explique pourquoi deux propriétés situées à quelques kilomètres l’une de l’autre peuvent afficher des valeurs très différentes : la proximité d’une station du REM, l’âge du bâtiment et la position par rapport aux couloirs aériens de l’aéroport pèsent tout autant que le simple fait d’être situé à Saint-Laurent.

À Saint-Laurent, l’écart de valeur entre un bungalow de Norgate et une maison de ville neuve de Bois-Franc peut dépasser plusieurs centaines de milliers de dollars pour une superficie comparable — la proximité du REM et l’éloignement des couloirs aériens expliquent l’essentiel de cet écart.

Zone de bruit de l’aéroport Trudeau : un enjeu propre à certains secteurs

Une partie du territoire de l’aéroport international Pierre-Elliott-Trudeau se trouve dans l’arrondissement de Saint-Laurent, ce qui expose certains secteurs résidentiels, notamment Norgate et une partie du sud de l’arrondissement, aux courbes NEF (Noise Exposure Forecast, ou prévision de l’ambiance sonore) établies par Transports Canada. Ces courbes délimitent des zones où la construction résidentielle est encadrée ou déconseillée en raison du bruit aérien.

Transports Canada recommande qu’aucun nouveau projet résidentiel ne soit construit dans une zone NEF 30 sans mesures d’isolation acoustique renforcées, et déconseille carrément la construction de nouvelles résidences au-delà de ce seuil — une contrainte qui pèse directement sur la valeur et le potentiel de développement de certains secteurs de Saint-Laurent.

Pour un acheteur intéressé par un secteur du sud ou de l’ouest de Saint-Laurent, quelques vérifications s’imposent avant toute promesse d’achat :

  • Vérifier auprès du service d’urbanisme de l’arrondissement si l’adresse visée se trouve dans une courbe NEF réglementée
  • Demander si le bâtiment dispose déjà de mesures d’insonorisation renforcées, particulièrement pour une construction récente en zone concernée
  • Considérer l’effet potentiel sur la revente future, certains acheteurs excluant d’emblée les secteurs les plus exposés
  • Visiter la propriété à différents moments de la journée pour évaluer concrètement le niveau de bruit aérien perçu

Ce facteur distingue nettement Saint-Laurent de la plupart des arrondissements montréalais, où l’encadrement réglementaire du bruit aérien n’entre pas en jeu dans une transaction résidentielle.

Taxes municipales et évaluation foncière

Le budget 2026 de la Ville de Montréal prévoit une hausse moyenne de la taxe foncière résidentielle de 3,8 % à l’échelle de l’agglomération, avec des variations sensibles selon l’arrondissement. Pour Saint-Laurent, la hausse projetée pour 2026 atteint 4,3 % pour les propriétés unifamiliales, 3,2 % pour les copropriétés, 3,0 % pour les plex de 2 à 5 logements et 3,1 % pour les immeubles de six logements et plus — des hausses proches de la moyenne montréalaise, ni parmi les plus faibles (Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, Ville-Marie) ni parmi les plus élevées (Rosemont–La Petite-Patrie, Verdun, Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles).

  • Comptes de taxes municipales de Montréal généralement envoyés en janvier, payables en plusieurs versements selon le montant
  • Taux d’imposition qui varie par catégorie de propriété (résidentiel, non résidentiel, industriel) et par arrondissement en fonction du partage des dépenses locales et centrales
  • Évaluation foncière municipale distincte du prix de vente, révisée périodiquement par le rôle d’évaluation de la Ville de Montréal

Un acheteur qui compare Saint-Laurent à un arrondissement voisin doit mettre en parallèle non seulement les prix médians, mais aussi le fardeau fiscal réel, puisque le taux de taxation combiné (part centrale et part d’arrondissement) varie d’un secteur à l’autre de l’île. Notre guide sur l’évaluation municipale au Québec explique comment ce rôle est établi, et notre article sur comment contester son évaluation municipale détaille la démarche pour un propriétaire qui juge son évaluation trop élevée.

Tendances 2026 et facteurs structurants

Plusieurs facteurs structurent l’évolution du marché laurentien à l’approche de la fin de la décennie.

  • La densification continue autour des quatre stations du REM ouvertes depuis 2025, qui redessine progressivement le profil résidentiel du nord de l’arrondissement
  • Le plan stratégique 2026-2029 de l’arrondissement, qui cible explicitement Bois-Franc, les secteurs Hodge-Lebeau et Jules-Poitras ainsi que les entrées sud comme zones de développement structurant autour du transport collectif
  • Une offre d’unifamiliales limitée par le territoire déjà largement développé, ce qui maintient une pression à la hausse sur les prix de ce segment
  • Un bassin d’emploi technologique et aérospatial (Technoparc) qui continue d’alimenter la demande locative, y compris pour des travailleurs à la recherche de logements proches de leur lieu de travail
  • Le contexte plus large du marché immobilier montréalais, où l’offre demeure globalement plus abondante que dans les banlieues environnantes

Le marché locatif de l’île de Montréal, suivi par la SCHL, affichait un taux d’inoccupation en hausse à 3,1 % en 2025 (comparativement à 2,0 % en 2024), un contexte qui profite davantage aux locataires qu’aux propriétaires bailleurs par rapport aux années de pénurie aiguë. Pour un propriétaire laurentien qui envisage la location plutôt que la revente, cette légère détente reste à surveiller, particulièrement dans les nouveaux projets multirésidentiels de Bois-Franc où l’offre locative neuve continue d’augmenter.

Stratégies pour les acheteurs

Acheter à Saint-Laurent demande une préparation particulière, compte tenu de la diversité des secteurs et de l’écart de valeur qui peut les séparer.

  • Obtenir une préapprobation hypothécaire avant de visiter, pour être en mesure de déposer une promesse d’achat rapidement dans un secteur recherché comme Bois-Franc
  • Prévoir une inspection préachat rigoureuse pour toute propriété plus ancienne du secteur Norgate ou du Vieux Saint-Laurent
  • Vérifier systématiquement le statut de zone de bruit NEF de l’adresse visée avant de rédiger une promesse d’achat, particulièrement pour un secteur situé au sud de l’arrondissement
  • Comparer le compte de taxes municipales réel, incluant la part d’arrondissement, pour estimer le coût de possession annuel
  • Pour un premier achat, évaluer l’aide du CELIAPP ainsi que les autres programmes d’aide aux premiers acheteurs, le segment condo restant nettement plus accessible que les unifamiliales pour un premier achat à Saint-Laurent

Dans un arrondissement où le prix médian des unifamiliales a bondi de 23 % en un an, l’acheteur qui n’a pas encore comparé les secteurs entre eux risque de payer une prime pour un emplacement qui ne correspond pas à ses priorités réelles.

Le choix entre un taux fixe ou variable mérite aussi d’être tranché avant de commencer les visites, pour éviter qu’une décision hypothécaire ne retarde une offre sur une propriété convoitée.

Stratégies pour les vendeurs

Du côté des vendeurs, le contexte reste globalement favorable, la demande dépassant l’offre dans plusieurs secteurs de l’arrondissement.

  • Mettre en valeur la proximité d’une station du REM lorsque c’est le cas, un argument de vente devenu déterminant depuis l’ouverture des stations de Bois-Franc et Montpellier
  • Pour une propriété située près des couloirs aériens de l’aéroport Trudeau, documenter proactivement les mesures d’insonorisation existantes afin de rassurer les acheteurs potentiels
  • Cibler le bon moment de mise en marché ; notre guide sur le meilleur moment pour vendre une maison au Québec détaille l’effet des saisons et du cycle de taux
  • Pour un condo, envisager une mise en valeur particulièrement soignée compte tenu du volume élevé de copropriétés neuves qui alimentent la concurrence dans certains secteurs

Notre guide complet pour vendre sa propriété au Québec couvre l’ensemble du processus, de la fixation du prix à la négociation finale.

Le segment plex et investissement locatif

Avec 88 ventes de plex sur les quatre derniers trimestres, en hausse de 27 % sur un an, Saint-Laurent se distingue de banlieues à profil unifamilial dominant comme Boucherville ou Saint-Bruno : l’arrondissement offre un parc de duplex, triplex et quadruplex bien réel, concentré dans les secteurs les plus anciens comme le Vieux Saint-Laurent et Norgate.

  • Le bassin d’emploi du Technoparc alimente une demande locative constante, un atout pour un investisseur qui cherche des locataires stables à proximité de leur emploi
  • Les nouveaux projets multirésidentiels de Bois-Franc, davantage destinés à la location par de grands promoteurs, changent progressivement la structure de l’offre locative de l’arrondissement
  • Un plex situé dans une zone de bruit NEF réglementée peut se négocier à escompte, un facteur que certains investisseurs plus avertis intègrent dans leur calcul de rendement

Pour évaluer un plex à Saint-Laurent, notre méthode de calcul du rendement d’un plex au Québec et notre guide sur le seuil de rentabilité d’un plex restent directement applicables, tout comme les principes présentés dans notre guide sur les erreurs des nouveaux investisseurs immobiliers.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue chez les acheteurs qui découvrent Saint-Laurent, est de traiter l’arrondissement comme un marché uniforme, alors que l’écart de prix entre Norgate et Bois-Franc peut dépasser plusieurs centaines de milliers de dollars pour un type de propriété comparable.

La deuxième erreur consiste à négliger la question du bruit aérien pour une propriété séduisante du sud de l’arrondissement, en se fiant uniquement à une visite ponctuelle plutôt qu’à la cartographie NEF officielle et à des visites à différents moments de la journée.

La troisième erreur est de sous-estimer le fardeau fiscal réel en ne consultant que le prix affiché, sans additionner le compte de taxes municipales projeté à partir du taux combiné (ville centrale et arrondissement) en vigueur pour l’année d’achat.

La quatrième erreur, fréquente chez les investisseurs, est de comparer directement le rendement d’un plex de Saint-Laurent à celui d’un secteur plus périphérique sans tenir compte de la demande locative stable générée par le bassin d’emploi du Technoparc.

La cinquième erreur est de sous-estimer l’effet du REM sur le prix des propriétés situées à distance de marche d’une station : plusieurs acheteurs comparent encore les secteurs de Bois-Franc et de Montpellier aux prix d’avant l’ouverture des stations en 2025, un référentiel désormais dépassé.

FAQ

Le marché immobilier de Saint-Laurent est-il plus cher que celui d’Ahuntsic-Cartierville ?
Oui, dans l’ensemble : le prix médian des unifamiliales à Saint-Laurent dépasse celui d’Ahuntsic-Cartierville, en partie en raison de l’effet du REM sur les secteurs comme Bois-Franc. Le segment condo reste toutefois plus comparable entre les deux arrondissements, selon le secteur précis visé.

Comment savoir si une propriété à Saint-Laurent est dans une zone de bruit aérien réglementée ?
Les courbes NEF (Noise Exposure Forecast) établies par Transports Canada délimitent les zones où la construction résidentielle est encadrée ou déconseillée près de l’aéroport Trudeau. Il est recommandé de vérifier auprès du service d’urbanisme de l’arrondissement de Saint-Laurent si une adresse précise se trouve dans une de ces zones avant de faire une offre.

Saint-Laurent est-il desservi par le REM ?
Oui, l’arrondissement compte quatre stations du Réseau express métropolitain ouvertes depuis 2025 : Bois-Franc, Montpellier, Du Ruisseau et Côte-de-Liesse, en plus de la station de métro Côte-Vertu sur la ligne orange.

Pourquoi le prix médian des unifamiliales a-t-il bondi de 23 % en un an à Saint-Laurent ?
Cette hausse marquée reflète à la fois une demande soutenue, alimentée notamment par l’arrivée du REM, et un changement dans le type de propriétés vendues d’un trimestre à l’autre, les transactions dans des secteurs plus chers comme Bois-Franc pesant davantage sur la médiane. Ce n’est pas nécessairement représentatif de la hausse de valeur d’une propriété individuelle donnée.

Existe-t-il des plex à vendre à Saint-Laurent pour l’investissement locatif ?
Oui, contrairement à plusieurs banlieues à profil unifamilial dominant, Saint-Laurent offre un parc de duplex, triplex et quadruplex réel, surtout dans les secteurs plus anciens comme le Vieux Saint-Laurent et Norgate, avec un volume de ventes en hausse de 27 % sur les quatre derniers trimestres.

La hausse de taxes 2026 à Saint-Laurent est-elle importante ?
La hausse projetée pour 2026 se situe autour de 4,3 % pour les unifamiliales et entre 3,0 % et 3,2 % pour les copropriétés et les plex, des niveaux proches de la moyenne montréalaise de 3,8 %, ni parmi les plus faibles ni parmi les plus élevés de l’île.

Sources officielles

Cet article présente un portrait général du marché immobilier à Saint-Laurent à des fins informatives et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les statistiques évoluent d’un trimestre à l’autre et les situations individuelles varient : consultez un courtier immobilier, un notaire ou un professionnel qualifié avant de prendre une décision d’achat, de vente ou d’investissement. Pour en savoir plus sur notre approche éditoriale, consultez notre page méthodologie.