Marché immobilier à Anjou : prix, ligne bleue et pôle industriel

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En 2026, le rôle d’évaluation foncière d’Anjou a bondi de 22,6 % — la plus forte hausse de tout l’agglomération de Montréal, presque le double de la moyenne de 12,2 %. Pourtant, sur la même période, la population de l’arrondissement a reculé de 42 796 à 41 928 résidents entre 2016 et 2021, l’un des rares repli démographiques observés sur l’île. Anjou illustre un marché où la valeur du sol grimpe plus vite que la population qui l’habite.

Longtemps identifié à son parc industriel et à son centre commercial pionnier, Anjou entre dans une phase de transformation portée par l’arrivée annoncée du métro sur son territoire et par un projet de requalification urbaine parmi les plus ambitieux de l’est de Montréal. Voici un portrait chiffré du marché immobilier à Anjou en 2026, incluant le rôle d’évaluation foncière record, le futur terminus de la ligne bleue et le profil démographique particulier de cet arrondissement.

Sommaire

Portrait du marché immobilier à Anjou en 2026

Anjou compte 41 928 résidents selon le recensement de 2021 de Statistique Canada, sur un territoire de 13,7 kilomètres carrés situé à la jonction des autoroutes 25 et 40, dans l’est de l’île de Montréal. Contrairement à la plupart des arrondissements montréalais, sa population a légèrement reculé depuis le recensement précédent : elle s’établissait à 42 796 habitants en 2016, soit un repli d’environ 2 % en cinq ans, alors que la population de l’agglomération montréalaise progressait dans son ensemble sur la même période.

Ce repli démographique ne traduit pas un désintérêt pour le secteur, mais plutôt un territoire déjà largement construit, dont le parc résidentiel remonte en bonne partie aux décennies 1960 et 1970 : environ 48 % des logements d’Anjou ont été bâtis entre 1961 et 1980, et 16 % avant 1960, pour un total de près de 64 % du parc antérieur à 1980. Fait notable pour un arrondissement souvent perçu comme une banlieue de bungalows, la maison unifamiliale isolée n’y représente qu’environ 9 % du parc de logements : Anjou est dominée par les immeubles de moins de cinq étages (plex, immeubles à logements), qui forment plus de 60 % du bâti, avec une majorité de ménages locataires plutôt que propriétaires.

  • 41 928 résidents (recensement 2021), en baisse par rapport à 42 796 en 2016
  • Territoire de 13,7 km², à la jonction des autoroutes 25 et 40
  • Près de 64 % du parc résidentiel construit avant 1980
  • Seulement environ 9 % de maisons unifamiliales isolées ; le reste se partage entre plex, immeubles à logements et copropriétés

Une population qui recule légèrement, un parc résidentiel vieillissant dominé par le plex plutôt que la maison unifamiliale, et pourtant la plus forte hausse d’évaluation foncière de toute l’île : Anjou est un marché où la valeur du terrain, portée par le potentiel de redéveloppement, compte davantage que la croissance démographique classique.

Les prix par segment : unifamiliales, condos et plex

Anjou ne dispose pas de statistique Centris distincte : l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) l’intègre à la zone 16 — Anjou/Saint-Léonard de son baromètre résidentiel trimestriel (FSMI), qui regroupe les deux arrondissements voisins dans une même statistique. Les chiffres ci-dessous, tirés du deuxième trimestre 2026, reflètent donc ce secteur élargi plutôt qu’Anjou pris isolément.

Segment (zone 16) Prix médian (T2 2026) Ventes (T2 2026) Jours sur le marché Variation annuelle
Unifamiliale 712 500 $ 38 33 -2 %
Copropriété (condo) 391 000 $ 64 54 -3 %
Plex (2 à 5 logements) 997 500 $ 58 30 +4 %

Source : APCIQ, Baromètre résidentiel FSMI, zone 16 — Anjou/Saint-Léonard, deuxième trimestre 2026.

Sur douze mois, le prix médian unifamilial de la zone s’établit à 700 000 $ (+6 %), celui des copropriétés à 394 750 $ (variation nulle) et celui des plex à 998 000 $ (+10 %). Sur cinq ans, la progression est marquée pour les trois segments : +23 % pour l’unifamilial, +25 % pour le condo et +29 % pour le plex — le segment plex affichant la plus forte progression sur cinq ans, cohérent avec la rareté croissante de terrains constructibles dans ce type d’arrondissement déjà densément bâti. Le volume total des ventes de la zone a toutefois reculé de 16 % au deuxième trimestre par rapport à l’an dernier, tandis que les inscriptions actives ont bondi de 30 %, un signe que l’offre regagne du terrain sur la demande.

Parce qu’Anjou n’a pas sa propre statistique Centris, tout acheteur ou vendeur qui compare un prix demandé à Anjou à la « médiane de la zone 16 » doit garder en tête que ce chiffre mélange deux arrondissements aux dynamiques distinctes — Anjou et Saint-Léonard, qui partagent la même zone statistique de l’APCIQ mais pas le même tissu urbain.

Le rôle d’évaluation foncière : la plus forte hausse de l’agglomération

Le nouveau rôle d’évaluation foncière de l’agglomération de Montréal, entré en vigueur le 1er janvier 2026 et basé sur les conditions de marché au 1er juillet 2024, affiche une hausse moyenne de 12,2 % pour l’ensemble de l’île. Anjou se démarque nettement : sa valeur foncière moyenne a bondi de 22,6 %, la plus forte augmentation de tous les arrondissements et villes liées de l’agglomération montréalaise, devant Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (21,3 %). À l’autre extrémité, Ville-Marie n’a connu qu’une hausse de 5,8 %, freinée par la vacance croissante des immeubles de bureaux du centre-ville.

  • Anjou : +22,6 % — la plus forte hausse de l’agglomération de Montréal
  • Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles : +21,3 %
  • Moyenne de l’agglomération de Montréal : +12,2 %
  • Ville-Marie : +5,8 % — la plus faible hausse, en raison de la vacance des immeubles de bureaux

Cette hausse exceptionnelle s’explique en bonne partie par la valeur croissante des terrains industriels et commerciaux d’Anjou, portée par l’anticipation du projet de requalification autour des Galeries d’Anjou et par la pression générale sur les terrains à fort potentiel de densification dans l’est de l’île.

Une hausse de 22,6 % de la valeur au rôle ne se traduit pas automatiquement par une hausse équivalente du compte de taxes : la Ville ajuste chaque année son taux de taxation en fonction du budget voté. Pour 2026, la hausse réelle des taxes résidentielles à Anjou s’établit à 4,3 % — un taux légèrement supérieur à la moyenne montréalaise de 3,8 %, mais très loin de la hausse du rôle d’évaluation.

Un propriétaire qui juge sa nouvelle évaluation excessive dispose d’un recours : la contestation de l’évaluation municipale auprès de l’évaluateur, puis, au besoin, devant le Tribunal administratif du Québec. Comprendre le rôle réel de l’évaluation municipale avant de négocier un prix demeure une étape essentielle pour tout acheteur à Anjou.

Le terminus de la ligne bleue et la requalification des Galeries d’Anjou

Des cinq nouvelles stations du prolongement de la ligne bleue du métro de Montréal, quatre seront situées à Saint-Léonard le long de la rue Jean-Talon Est. La cinquième, la station terminus Anjou, sera la seule à se trouver sur le territoire de l’arrondissement, à l’angle du boulevard Louis-Hippolyte-La Fontaine, de part et d’autre de l’autoroute 25. Le projet, dont le budget maximal autorisé atteint 7,6 milliards de dollars, prolonge la ligne bleue sur près de 6 kilomètres depuis la station Saint-Michel ; la mise en service de l’ensemble des cinq nouvelles stations est visée pour 2031.

  • La station Anjou comprendra deux bâtiments d’accès situés de part et d’autre de l’autoroute 25, reliés par une passerelle piétonne souterraine, ainsi qu’un nouveau terminus d’autobus
  • Bien qu’elle soit la seule station du prolongement sur le territoire d’Anjou, elle en constitue le terminus est, ce qui en fait un pôle d’intermodalité stratégique pour tout le secteur
  • La mise en service, prévue pour 2031, coïncide avec le plan de requalification du secteur commercial des Galeries d’Anjou

Autour de la future station, la Ville de Montréal planifie la transformation d’environ 60 hectares du pôle commercial et industriel des Galeries d’Anjou — situé à la jonction des autoroutes 25 et 40 — en un nouveau quartier mixte intégrant logements, parcs et équipements collectifs, tout en conservant une fonction commerciale. Ouvertes en 1968, les Galeries d’Anjou ont longtemps été le plus grand centre commercial du Québec ; elles comptent aujourd’hui plus de 160 commerces et deviennent le cœur d’un projet de développement axé sur le transport en commun (TOD, transit-oriented development) comparable, dans son ambition, à ce qui s’observe déjà à Pointe-Claire autour des nouvelles stations du REM.

Contrairement à Saint-Léonard, qui accueille quatre des cinq nouvelles stations sur son territoire, Anjou n’en reçoit qu’une seule — mais il s’agit du terminus, appelé à devenir un pôle de transformation urbaine à lui seul, avec un projet de requalification qui dépasse largement le seul enjeu du transport en commun.

Le pôle industriel et commercial de l’est de Montréal

Anjou abrite le plus important pôle industriel et commercial de l’est de Montréal, avec plus de 600 entreprises implantées sur son territoire, profitant directement de la proximité des autoroutes 25 et 40. Ce parc industriel, développé principalement à partir des années 1960, constitue une part importante de l’assiette foncière de l’arrondissement — et l’un des facteurs qui expliquent la forte hausse du rôle d’évaluation foncière 2026-2028.

  • Plus de 600 entreprises établies dans le parc industriel d’Anjou
  • Position stratégique à la jonction des autoroutes 25 et 40, facilitant la logistique et la distribution
  • Un secteur qui alimente une part significative de l’emploi local, distinct des arrondissements résidentiels voisins
  • Une valeur foncière industrielle et commerciale en forte croissance, qui pèse dans la hausse générale du rôle d’évaluation

Pour un investisseur intéressé par l’immobilier commercial ou industriel plutôt que résidentiel, Anjou mérite une attention particulière : la requalification progressive de certains secteurs autour des Galeries d’Anjou pourrait, à terme, transformer des terrains à vocation industrielle en terrains à vocation mixte ou résidentielle, un potentiel qui doit toutefois être évalué avec prudence puisque les changements de zonage suivent un processus réglementaire qui peut s’étendre sur plusieurs années.

Un profil démographique atypique : la population la plus âgée de Montréal

Le profil démographique d’Anjou se distingue nettement des autres arrondissements et villes déjà couverts dans ce cluster. Selon le profil sociodémographique de la Ville de Montréal, environ 22 % de la population d’Anjou est âgée de 65 ans ou plus, comparativement à 15 % pour l’ensemble de Montréal — la proportion d’aînés la plus élevée parmi les 19 arrondissements de la ville.

  • Environ 22 % de la population âgée de 65 ans ou plus — la plus forte proportion d’aînés de tous les arrondissements montréalais
  • Près de 37 % de la population est issue de l’immigration, contre 33 % pour l’ensemble de Montréal
  • Un taux de faible revenu d’environ 8 %, sous la moyenne montréalaise de 11 %, malgré une population plus âgée
  • Une proportion de résidents parlant à la fois le français et l’anglais nettement plus élevée que dans la plupart des arrondissements de l’est de l’île

Une population vieillissante, un taux de pauvreté pourtant inférieur à la moyenne montréalaise, et une proportion d’immigrants supérieure à la moyenne de la ville : ce croisement distingue Anjou des banlieues à profil plus homogène déjà couvertes dans ce cluster, et suggère une demande particulière pour des logements adaptés au vieillissement (plain-pied, ascenseur, proximité des services) plutôt que pour de grandes maisons familiales.

Ce profil se reflète directement dans le type de logement recherché : avec une majorité de ménages locataires (environ 57 % selon les données de profil de quartier de Centris) et un parc dominé par les petits immeubles à logements plutôt que par la maison unifamiliale, Anjou attire davantage les acheteurs de condos ou de plex de petite taille que les familles en quête d’une grande propriété — un contraste marqué avec des villes comme Vaudreuil-Dorion ou Boucherville.

Anjou face à ses voisins de l’est de Montréal

Anjou partage ses limites avec plusieurs arrondissements de l’est de l’île déjà couverts ou comparables, chacun avec une dynamique propre.

  • Contrairement à Saint-Léonard, qui accueille quatre des cinq nouvelles stations de la ligne bleue et une population plus jeune et en croissance, Anjou n’en reçoit qu’une seule — mais un terminus porteur d’un vaste projet de requalification
  • Hochelaga-Maisonneuve mise sur la revitalisation commerciale de la rue Ontario et la proximité du fleuve, une dynamique très différente du pôle industriel et du futur TOD d’Anjou
  • Mercier–Hochelaga-Maisonneuve et Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles partagent avec Anjou une évaluation foncière en forte hausse, mais aucun des deux n’affiche à la fois le sommet de la hausse du rôle et un recul démographique comme Anjou
  • Contrairement à Villeray, déjà desservi par le métro depuis les années 1980, Anjou n’aura jamais eu de station de métro sur son territoire avant l’ouverture visée de 2031

À l’échelle de l’île, le marché immobilier montréalais dans son ensemble reste marqué par une pénurie chronique de logements abordables, mais les segments unifamilial et condo d’Anjou demeurent nettement sous la médiane insulaire, tandis que le segment plex de la zone 16 s’en approche.

Marché locatif : vacance et loyers

Le secteur locatif Anjou–Saint-Léonard figure parmi les plus tendus de l’île de Montréal. Selon les données les plus récentes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le taux d’inoccupation y avoisinait 0,7 % en 2024, bien en deçà du taux moyen généralement observé dans la région métropolitaine de Montréal, et parmi les plus faibles des secteurs périphériques de l’île.

  • Un taux d’inoccupation extrêmement bas, généralement associé à une pression soutenue sur les loyers
  • Un avantage pour les propriétaires bailleurs en matière de délai de location, mais un signal à interpréter avec prudence pour un parc locatif vieillissant (voir la section sur le profil résidentiel)
  • Un contexte qui renforce l’attrait du segment plex pour les investisseurs, malgré un prix d’entrée déjà élevé dans la zone 16

Pour un propriétaire de plex, cette combinaison de faible vacance et de demande soutenue constitue un argument de poids, mais elle appelle aussi à la prudence : un taux d’inoccupation aussi bas peut aussi signaler un parc locatif vieillissant, avec un roulement de locataires réduit et des unités qui n’ont pas été rénovées depuis longtemps. Le calcul du rendement d’un plex et du seuil de rentabilité doit donc intégrer une provision réaliste pour les travaux à venir, plutôt que de se fier uniquement au loyer actuel des baux en place.

Taux hypothécaires et taux directeur en 2026

Le contexte macroéconomique influence directement la capacité d’achat à Anjou comme ailleurs au Québec. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % lors de plusieurs annonces consécutives en 2026, une stabilité qui a permis aux taux hypothécaires de se stabiliser après plusieurs années de volatilité.

Pour un acheteur dont le budget se situe autour du prix médian d’une maison unifamiliale dans la zone 16 (712 500 $ au T2 2026), une préapprobation hypothécaire solide reste l’outil le plus efficace pour négocier avec confiance, dans un marché où les inscriptions actives ont bondi de 30 % sur un an.

Pour qui Anjou est-elle une bonne option ?

Anjou combine un segment résidentiel encore abordable pour l’île de Montréal et un potentiel de transformation urbaine rare, porté par le futur terminus de la ligne bleue et la requalification des Galeries d’Anjou — mais ce potentiel reste, pour l’essentiel, à horizon 2031 plutôt qu’immédiat.

Anjou ne convient pas à tous les profils d’acheteurs de la même façon. Le marché y présente des avantages nets pour certains segments, et des limites réelles pour d’autres.

  • Acheteurs à la recherche d’un condo ou d’un petit plex abordable : le parc résidentiel, dominé par les immeubles de moins de cinq étages, offre un point d’entrée sous la médiane de l’île pour le condo
  • Investisseurs patients misant sur le potentiel de requalification : le secteur des Galeries d’Anjou et les abords de la future station de métro représentent un pari à long terme plutôt qu’une occasion à court terme
  • Acheteurs cherchant un logement adapté au vieillissement : la forte proportion d’aînés dans l’arrondissement alimente une offre et des services orientés vers cette clientèle
  • Acheteurs cherchant la proximité immédiate d’une station de métro existante : profil mal servi à Anjou pour l’instant, la mise en service du terminus n’étant pas prévue avant 2031

Les personnes qui achètent principalement pour l’accès rapide au transport en commun devraient plutôt regarder du côté d’arrondissements déjà desservis, comme Villeray ou Saint-Laurent, à moins d’être prêtes à parier sur un horizon de plusieurs années avant l’arrivée du métro.

Stratégies pour les acheteurs et les investisseurs

Que l’objectif soit d’acheter une résidence principale ou de se constituer un patrimoine locatif, quelques principes s’appliquent particulièrement bien au contexte actuel d’Anjou.

  • Vérifier l’âge du bâtiment et l’état des systèmes mécaniques : une large part du parc résidentiel d’Anjou date des années 1960 et 1970, ce qui implique souvent des rénovations de toiture, de plomberie ou d’électricité à prévoir
  • Profiter du CELIAPP et des programmes d’aide au premier acheteur pour réduire le coût réel d’une mise de fonds
  • Prévoir la taxe de bienvenue dans le budget total, calculée sur le plus élevé entre le prix payé et la valeur au rôle — un enjeu particulier après une hausse de 22,6 % du rôle d’évaluation
  • Pour un investisseur en plex, calculer soigneusement le cashflow plutôt que de parier uniquement sur une plus-value liée au projet de requalification des Galeries d’Anjou, un pari qui ne se matérialisera pas avant plusieurs années
  • La formule du propriétaire occupant demeure une stratégie accessible pour réduire la mise de fonds initiale tout en profitant de la vacance locative quasi nulle du secteur
  • Pour un premier immeuble locatif, suivre la même logique que l’achat d’un premier immeuble locatif au Québec en général, en tenant compte du prix d’entrée déjà élevé du segment plex

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de comparer un prix demandé à Anjou directement à une « médiane Centris d’Anjou », alors que cette statistique n’existe tout simplement pas : les chiffres publiés couvrent la zone 16 de l’APCIQ, qui regroupe Anjou avec Saint-Léonard.

La deuxième erreur consiste à surestimer l’effet immédiat du futur terminus de la ligne bleue sur les prix. La mise en service n’est pas prévue avant 2031 ; parier sur une plus-value rapide à court terme relève de la spéculation plutôt que d’une stratégie d’achat prudente.

La troisième erreur est de confondre la hausse du rôle d’évaluation foncière avec une hausse équivalente des taxes municipales. Malgré un rôle en hausse de 22,6 %, la hausse réelle des taxes résidentielles 2026 à Anjou s’établit à 4,3 %, la Ville ajustant ses taux pour limiter l’effet direct de la réévaluation.

La quatrième erreur, fréquente chez les investisseurs, est de chercher activement une grande maison unifamiliale à Anjou en supposant un parc résidentiel comparable à celui d’une banlieue classique, alors que la maison isolée y représente à peine 9 % du bâti — mieux vaut orienter sa recherche vers le condo ou le plex, largement dominants.

La cinquième erreur est de négliger l’état du bâtiment sous prétexte que le secteur est en croissance de valeur. Une part importante du parc résidentiel d’Anjou date d’avant 1980 ; une inspection préachat rigoureuse reste essentielle pour éviter des surprises coûteuses liées à la plomberie, à l’électricité ou à la toiture.

FAQ

Pourquoi Anjou n’a-t-elle pas de statistique de prix Centris qui lui est propre ?
Parce que l’APCIQ regroupe Anjou avec Saint-Léonard dans une même zone statistique, la zone 16, pour disposer d’un volume de transactions suffisant à produire des statistiques fiables chaque trimestre.

Pourquoi le rôle d’évaluation foncière d’Anjou a-t-il autant augmenté ?
La hausse de 22,6 %, la plus forte de l’agglomération de Montréal, s’explique en bonne partie par la valeur croissante des terrains industriels et commerciaux de l’arrondissement, portée notamment par l’anticipation du projet de requalification autour des Galeries d’Anjou et par la pression générale sur les terrains à potentiel de densification.

Le métro arrivera-t-il vraiment à Anjou ?
Oui, sous la forme d’un terminus, la station Anjou, au bout du prolongement de la ligne bleue. La mise en service de l’ensemble des cinq nouvelles stations, dont ce terminus, est visée pour 2031.

Anjou est-elle une bonne option pour un investisseur en plex ?
Le segment plex de la zone 16 affiche déjà un prix médian supérieur à 900 000 $, en hausse de 29 % sur cinq ans, dans un contexte de vacance locative très faible. Cela en fait une option intéressante pour un investisseur patient, mais qui exige un calcul de rendement rigoureux compte tenu du prix d’entrée déjà élevé.

Pourquoi Anjou a-t-elle si peu de maisons unifamiliales ?
Le territoire d’Anjou s’est développé historiquement autour d’un vaste pôle industriel et commercial plutôt que de quartiers résidentiels classiques, ce qui a favorisé la construction de plex et de petits immeubles à logements plutôt que de maisons isolées sur grand terrain.

La population vieillissante d’Anjou influence-t-elle le marché immobilier ?
Oui. Avec environ 22 % de résidents âgés de 65 ans ou plus, la plus forte proportion parmi les arrondissements montréalais, la demande pour des logements de plain-pied, des condos avec ascenseur et des services de proximité reste particulièrement soutenue à Anjou.

Sources officielles

Cet article présente un portrait général du marché immobilier à Anjou à des fins informatives et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les statistiques évoluent d’un trimestre à l’autre et les situations individuelles varient : consultez un courtier immobilier, un notaire ou un professionnel qualifié avant de prendre une décision d’achat, de vente ou d’investissement. Pour en savoir plus sur notre approche éditoriale, consultez notre page méthodologie.