Usufruit et nue-propriété d’une maison au Québec : règles, fiscalité et risques

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Peut-on transmettre sa maison à ses enfants tout en continuant d’y habiter, sans la vendre ni la donner « pour de bon » ? Au Québec, le démembrement de la propriété permet exactement cela : l’usufruitier garde l’usage et les revenus du bien, pendant que le nu-propriétaire en détient la propriété, qu’il récupérera pleinement à la fin de l’usufruit. Mais cette stratégie, encadrée par le Code civil du Québec (art. 1120 et suivants), n’est ni un raccourci fiscal ni une solution sans risque.

Cet article explique ce que sont l’usufruit et la nue-propriété en droit québécois, comment on les crée, quelles sont les obligations de chacun, et surtout ce que Revenu Québec en dit sur le plan fiscal (fiducie réputée, résidence principale, fin de l’usufruit). Il est volontairement ancré dans le droit civil québécois : la littérature disponible en ligne sur le sujet est dominée par des sources françaises, dont les règles d’impôt et de succession ne s’appliquent pas ici.

Sommaire

Usufruit et nue-propriété : de quoi parle-t-on ?

En droit civil québécois, la propriété d’un bien peut être « démembrée ». Au lieu d’un seul propriétaire qui détient tous les attributs du droit de propriété, ceux-ci sont répartis entre deux personnes. L’article 1120 du Code civil du Québec définit l’usufruit comme le droit d’user et de jouir, pendant un certain temps, d’un bien dont un autre a la propriété, à charge d’en conserver la substance. Celui qui détient ce droit est l’usufruitier. Celui qui reste propriétaire du bien, mais sans pouvoir en jouir pendant la durée de l’usufruit, est le nu-propriétaire.

Concrètement, pour une maison, l’usufruitier peut l’habiter, la louer et en garder les loyers. Le nu-propriétaire, lui, détient le titre de propriété et le droit d’en disposer, sous réserve du droit de jouissance de l’usufruitier. Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien, sans nouvelle transaction. C’est cette mécanique, à la fois juridique et fiscale, qui rend l’usufruit intéressant pour la planification de la transmission et qui le rend aussi délicat à structurer.

Il faut distinguer l’usufruit de notions voisines. Un simple bail ne crée qu’un droit personnel contre le propriétaire ; l’usufruit est un droit réel, attaché au bien lui-même. Le droit d’usage et le droit d’habitation sont des droits réels plus limités, que nous comparons plus loin. Enfin, l’usufruit est « temporaire » par nature : il s’éteint, par exemple, au décès de l’usufruitier lorsqu’il est viager, ce qui est le cas le plus courant entre un parent et ses enfants.

Qui a quels droits et quelles obligations ?

Revenu Québec résume ainsi l’article 1124 du Code civil : l’usufruitier a l’usage et la jouissance du bien, ce qui lui permet de prendre possession du bien, de l’administrer, de s’en servir et d’en retirer tous les fruits pendant la durée de l’usufruit. L’article 1126 précise que l’usufruitier fait siens les fruits et revenus que produit le bien, par exemple les loyers d’un logement loué. De son côté, le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien, sous réserve du droit de jouissance de l’usufruitier, et exerce la totalité des droits à la fin de l’usufruit.

Question Usufruitier Nu-propriétaire
Habiter la maison Oui, c’est le cœur de son droit Non, pendant la durée de l’usufruit
Percevoir les loyers Oui, les fruits et revenus lui reviennent Non
Être propriétaire inscrit Non, il détient un droit réel distinct de la propriété Oui
Disposer du bien (le vendre, le grever) Pas de la propriété elle-même Oui, mais sous réserve du droit de l’usufruitier
Devenir plein propriétaire Non Oui, à la fin de l’usufruit

Côté obligations, l’usufruitier doit conserver la substance du bien : il ne peut pas le dégrader ni en changer la nature. En règle générale, l’entretien courant lui incombe, alors que les grosses réparations, comme le remplacement d’une toiture, relèvent plutôt du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier. Cette répartition est un point de départ ; l’acte peut la préciser ou l’ajuster, et il est fortement conseillé de le faire. Qui paie les taxes municipales et scolaires, la prime d’assurance habitation, les travaux d’isolation ou une nouvelle thermopompe ? Chaque silence de l’acte est une source potentielle de conflit entre le parent usufruitier et l’enfant nu-propriétaire.

À retenir : l’usufruit sépare « qui profite du bien » de « qui en est propriétaire ». Plus l’acte est précis sur les dépenses, les travaux et les droits de chacun, moins il y aura de surprises dans dix ans.

Comment l’usufruit est créé : acte notarié, donation ou testament

L’usufruit sur un immeuble naît de la volonté des parties ou du testateur. Il existe trois grandes voies. La première est la donation entre vifs avec réserve d’usufruit : le propriétaire donne la nue-propriété à ses enfants et se réserve l’usufruit. La deuxième est la vente de la nue-propriété ou de l’usufruit, plus rare. La troisième est le testament, qui lègue l’usufruit à une personne (souvent le conjoint) et la nue-propriété à une autre (souvent les enfants).

Dans les trois cas, l’intervention d’un notaire est pratiquement incontournable. Une donation d’immeuble exige un acte notarié, et un usufruit sur un immeuble est habituellement publié au registre foncier pour être opposable aux tiers. L’acte doit aussi décrire la durée de l’usufruit (viager ou à terme), la répartition des charges, les pouvoirs de l’usufruitier (peut-il louer ? faire des travaux ? vendre avec l’accord du nu-propriétaire ?) et le sort de l’usufruit si l’un des deux décède ou devient inapte.

Pour un propriétaire qui songe à structurer ainsi sa maison, la lecture complémentaire de notre guide sur la transmission d’une propriété aux enfants au Québec aide à situer l’usufruit parmi les autres modes de transmission (vente, don pur, succession), dont il est une variante intermédiaire.

Donner la nue-propriété en gardant l’usufruit

C’est le scénario qui suscite le plus de questions : un parent de 65 ou 70 ans veut que sa maison revienne un jour à ses enfants, mais il compte y vivre toute sa vie et ne veut pas se retrouver locataire chez ses propres enfants. En donnant la nue-propriété et en se réservant l’usufruit viager, il obtient plusieurs effets à la fois :

  • il conserve le droit d’habiter la maison, ou de la louer et d’en toucher les loyers, sa vie durant ;
  • ses enfants deviennent propriétaires inscrits et récupèrent la pleine propriété à son décès, sans passer par la liquidation de sa succession pour cet immeuble ;
  • la valeur future de la maison appartient déjà, juridiquement, aux enfants.

Mais l’opération est un acte irréversible. Les enfants deviennent propriétaires. Si l’un d’eux traverse une séparation, une faillite ou un litige, la nue-propriété qu’il détient est un actif qui peut être touché. Le parent usufruitier ne peut pas non plus vendre seul la maison pour s’installer en résidence : la vente de la pleine propriété exige l’accord de tous les nus-propriétaires et un partage du prix qui, lui aussi, doit être prévu. Si les besoins de liquidités du parent changent, l’hypothèque inversée peut devenir une option, mais le démembrement la complique : le prêteur devra composer avec les droits du nu-propriétaire.

Notre guide sur la transmission d’une propriété aux enfants détaille déjà la vente à rabais, la disposition réputée et les variantes du don. Le présent article se concentre sur le mécanisme propre à l’usufruit : ses règles civiles, sa fiscalité spécifique et la manière d’en encadrer les risques.

L’usufruit par testament : protéger le conjoint, transmettre aux enfants

Le deuxième usage classique de l’usufruit se trouve dans le testament. Un testateur lègue à son conjoint l’usufruit de sa maison (ou de l’ensemble de ses biens) sa vie durant, et la nue-propriété à ses enfants. L’intérêt est double : le conjoint survivant garde son toit et ses revenus, et les enfants, notamment ceux d’une première union, sont assurés de récupérer le bien à son décès. Cette structure est fréquente dans les familles recomposées, où l’on veut à la fois protéger le nouveau conjoint et préserver l’héritage des enfants du premier lit.

Revenu Québec a analysé un cas type : un testateur lègue à sa conjointe l’usufruit de l’universalité de ses biens, sa vie durant, et la nue-propriété à ses trois enfants majeurs en parts égales. L’actif principal est un duplex dont un logement servait de résidence au testateur et dont l’autre génère des revenus locatifs. Les conséquences fiscales de ce montage sont présentées dans la section suivante.

Ce type de clause se rédige avec soin. Il faut prévoir, entre autres, ce qui arrive si la conjointe doit un jour quitter la maison pour des raisons de santé, ou si elle souhaite la vendre pour en acheter une plus petite. Un mandat de protection complète utilement le dispositif lorsque l’usufruitier devient inapte. Pour la mécanique des successions elles-mêmes, voir notre guide sur la vente d’une propriété en succession.

Ce que dit Revenu Québec : fiducie réputée, gain en capital et résidence principale

La fiscalité de l’usufruit est la partie la plus technique, et c’est celle où les approximations coûtent cher. Voici les repères tirés des lettres d’interprétation de Revenu Québec, qui ne sont pas des lois mais éclairent la position de l’administration fiscale.

L’usufruit est une fiducie réputée. L’article 7.9 de la Loi sur les impôts du Québec prévoit qu’un usufruit est réputé être une fiducie, et que le bien qui en fait l’objet est réputé transféré à cette fiducie. L’usufruitier est alors le bénéficiaire du revenu de la fiducie, tandis que les nus-propriétaires sont les bénéficiaires du capital. Dans un cas de donation d’un immeuble à charge de remettre les revenus nets au donateur, Revenu Québec a conclu que le donateur devait inclure ces revenus dans son propre revenu imposable. Si l’immeuble est loué, c’est donc l’usufruitier qui s’impose sur les loyers, un point à relier à la fiscalité des revenus locatifs.

La donation entre vifs est une disposition. Selon Revenu Québec, quiconque aliène un bien par donation entre vifs est réputé avoir reçu une contrepartie égale à la juste valeur marchande, et le donataire est réputé l’acquérir à ce montant. Pour une maison donnée avec réserve d’usufruit, la façon de mesurer la valeur de la nue-propriété et le gain qui en découle est une question à faire valider par un fiscaliste ; elle ne se règle pas par une règle simple. Pour une résidence secondaire ou un immeuble locatif, ce gain peut être imposable (voir la fiscalité d’une résidence secondaire). Pour la résidence principale, l’exemption s’applique généralement, comme l’explique notre article sur la plus-value et la résidence principale.

L’usufruitier n’est pas propriétaire. Revenu Québec rappelle que l’usufruitier n’est pas propriétaire du bien : il détient un droit de jouissance distinct du droit de propriété. Comme la Loi sur les impôts définit la résidence principale comme un logement dont le particulier est propriétaire, l’usufruitier ne pourrait pas, en principe, bénéficier de l’exemption pour résidence principale à l’égard de l’usufruit. Revenu Québec a toutefois indiqué qu’il pourrait accepter, dans certaines circonstances, de considérer un usufruit créé avant 1991 comme la résidence principale de l’usufruitier, notamment dans le cas d’un conjoint à qui un usufruit a été légué en 1987. Cette ouverture vise les usufruits créés avant 1991 et ne doit pas être présumée pour un usufruit établi aujourd’hui.

Le testament en faveur du conjoint. Dans le cas du duplex décrit plus haut, Revenu Québec a indiqué que, puisque la conjointe est la seule usufruitière, que l’usufruit lui confère tous les revenus et qu’il est viager, la fiducie réputée se qualifie de fiducie exclusive au conjoint selon l’article 440 de la Loi sur les impôts, et le roulement prévu à cet article s’applique : le transfert de l’immeuble se fait alors sans imposition immédiate au décès. Par contre, au moment où l’usufruit prend fin, soit au décès de la conjointe, la fiducie est réputée aliéner ses biens à leur juste valeur marchande, et les nus-propriétaires sont réputés acquérir l’immeuble à ce coût. Le report fiscal n’est donc pas une exonération : l’impôt est repoussé, non effacé.

Message clé : ne reprenez jamais telles quelles les règles françaises sur le démembrement, notamment l’idée que la reconstitution de la pleine propriété ne coûte rien. Au Québec, la fiducie réputée de l’article 7.9 et la disposition réputée à la juste valeur marchande changent l’analyse. Faites valider chaque montage par un fiscaliste.

Au fédéral, la Loi de l’impôt sur le revenu contient des règles parallèles, à valider auprès de l’Agence du revenu du Canada ou d’un fiscaliste. Le droit de mutation immobilière (« taxe de bienvenue ») peut aussi entrer en jeu lors d’un transfert de la nue-propriété ; les exonérations dépendent des cas et de la municipalité, comme l’explique notre guide sur la taxe de bienvenue.

Les risques familiaux et pratiques du démembrement

Le démembrement fonctionne bien lorsque les relations sont saines et que l’acte est complet. Les difficultés surviennent quand l’un de ces deux éléments manque. Voici les risques les plus fréquents :

  • La vente bloquée. Vendre la pleine propriété exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Un enfant en désaccord ou un co-nu-propriétaire difficile à joindre peut paralyser le projet de déménagement du parent.
  • La mésentente entre nus-propriétaires. Si plusieurs enfants détiennent la nue-propriété en indivision, leurs désaccords s’ajoutent à ceux du parent. Notre guide sur la sortie de l’indivision décrit ce qui se produit quand le partage devient inévitable.
  • Les aléas personnels du nu-propriétaire. Séparation, dettes, faillite, décès prématuré : la nue-propriété fait partie du patrimoine de l’enfant, avec toutes les conséquences que cela peut avoir.
  • Les travaux et les charges. Qui finance la réfection de la toiture, du drain ou de la fenêtre panoramique ? Sans clause claire, la répartition légale générale s’applique, et elle peut surprendre.
  • Le conjoint de l’enfant. Si le nu-propriétaire vit en couple, la nue-propriété peut se retrouver au cœur d’un partage en cas de rupture, selon le régime matrimonial ou le patrimoine familial applicable.

L’assurance fait partie du dossier. L’usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun un intérêt dans le bien ; la police d’assurance habitation doit refléter cette réalité, et l’assureur doit être informé du démembrement. Notre guide de l’assurance habitation rappelle les éléments à vérifier. De même, l’assurance titre peut valoir la peine d’être considérée au moment de l’acte pour le nu-propriétaire.

Les alternatives : vente, fiducie, droit d’usage et d’habitation, hypothèque inversée

L’usufruit n’est pas la seule façon d’organiser la transmission d’une maison. Selon la situation, d’autres options peuvent mieux répondre au besoin :

  • Le droit d’usage et d’habitation. Ce sont des droits réels plus limités que l’usufruit : ils permettent d’habiter ou d’utiliser le bien, sans en percevoir les fruits de la même façon. Ils conviennent à une situation où l’on veut simplement garantir à quelqu’un le droit de rester dans la maison.
  • La fiducie. Une fiducie peut détenir la maison au bénéfice du parent, puis des enfants, avec des règles de gouvernance détaillées. Elle est plus flexible mais aussi plus coûteuse à mettre en place ; voir notre article sur la fiducie immobilière.
  • La vente ou le don pur. Plus simples, mais irréversibles et avec leurs propres pièges fiscaux, déjà décrits dans notre guide sur la transmission aux enfants.
  • L’hypothèque inversée. Elle permet d’accéder à une partie de l’avoir propre sans vendre, mais elle réduit la valeur transmise. Voir la section sur la donation avec réserve d’usufruit plus haut.
  • Le testament seul. Garder la pleine propriété et prévoir l’usufruit uniquement par testament évite l’irréversibilité d’une donation, au prix d’un moindre contrôle sur la succession future.

Si l’objectif est d’aider un enfant à acheter plutôt que de lui transmettre votre propre maison, le don familial pour la mise de fonds répond à un tout autre besoin et se règle de façon bien plus simple.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de transposer les règles françaises. La majorité des textes qui expliquent l’usufruit et la nue-propriété en ligne viennent de France et décrivent un régime fiscal, successoral et notarial qui n’est pas le nôtre. Au Québec, la référence est le Code civil du Québec et la Loi sur les impôts, et c’est à partir de ces textes que le notaire et le fiscaliste travaillent.

La deuxième erreur est de croire que le démembrement règle le fisc. Une donation avec réserve d’usufruit reste une disposition aux fins de l’impôt, et la fiducie réputée de l’article 7.9 entraîne ses propres obligations. Le report accordé au conjoint par testament n’est pas une exonération : l’impôt est repoussé au décès de l’usufruitier.

La troisième erreur est de confondre usufruitier et propriétaire pour la résidence principale. Selon Revenu Québec, l’usufruitier n’est pas propriétaire, et l’exemption pour résidence principale ne lui est pas acquise. L’ouverture connue vise des usufruits créés avant 1991.

La quatrième erreur est de laisser l’acte muet sur les charges et les travaux. Taxes, assurance, entretien, réparations majeures, droit de louer, droit d’apporter des modifications : tout ce qui n’est pas écrit se règle par la règle générale du Code civil, qui n’est pas toujours celle que les parties imaginaient.

La cinquième erreur est de procéder sans conseil professionnel intégré. Ce type de montage mobilise le droit civil, la fiscalité et parfois le droit de la famille. Un notaire seul, un comptable seul ou un planificateur seul ne couvre pas tout ; la coordination entre professionnels est la meilleure protection.

FAQ

Qu’est-ce que l’usufruit d’une maison au Québec ?
C’est, selon l’article 1120 du Code civil du Québec, le droit d’user et de jouir, pendant un certain temps, d’un bien dont un autre a la propriété, à charge d’en conserver la substance. L’usufruitier peut habiter la maison ou la louer et en garder les loyers, alors que le nu-propriétaire détient le titre de propriété et devient plein propriétaire à la fin de l’usufruit.

L’usufruitier est-il propriétaire de la maison ?
Non. Revenu Québec rappelle que l’usufruitier détient un droit réel de jouissance, distinct du droit de propriété, et que c’est le nu-propriétaire qui est propriétaire du bien. Cette distinction a des effets fiscaux, notamment pour l’exemption pour résidence principale.

Peut-on vendre une maison dont la propriété est démembrée ?
Vendre la pleine propriété suppose, en pratique, l’accord de l’usufruitier et du ou des nus-propriétaires, et un partage du prix de vente qui doit être convenu. Un notaire doit encadrer toute vente de ce type, en particulier pour déterminer qui signe et comment le produit est réparti.

Un usufruit par testament donne-t-il droit à un report d’impôt pour le conjoint ?
Revenu Québec a indiqué, dans un cas où la conjointe est la seule usufruitière avec droit à tous les revenus et usufruit viager, que la fiducie réputée se qualifie de fiducie exclusive au conjoint et que le roulement de l’article 440 de la Loi sur les impôts s’applique. Au décès de la conjointe, la fiducie est toutefois réputée aliéner le bien à sa juste valeur marchande. Votre situation doit être analysée par un fiscaliste.

Qui paie les réparations et l’entretien ?
En règle générale, l’entretien courant incombe à l’usufruitier, alors que les grosses réparations relèvent plutôt du nu-propriétaire, sauf lorsqu’elles découlent d’un défaut d’entretien. L’acte peut prévoir une répartition différente, et il est recommandé de le faire pour éviter les litiges.

L’usufruit est-il toujours viager ?
Non. L’usufruit peut être établi à vie ou pour une durée déterminée. Entre un parent et ses enfants, il est le plus souvent viager, c’est-à-dire qu’il prend fin au décès de l’usufruitier. La durée et les causes d’extinction doivent être précisées dans l’acte et validées par un notaire.

L’usufruit remplace-t-il un testament ?
Non. Une donation avec réserve d’usufruit ne règle que l’immeuble concerné. Le reste du patrimoine, les autres biens, le choix du liquidateur et la protection en cas d’inaptitude doivent être traités dans un testament et un mandat de protection, rédigés de préférence en coordination avec l’acte d’usufruit.

Y a-t-il des droits de mutation lors d’un transfert de nue-propriété ?
Un transfert de la nue-propriété d’un immeuble peut donner lieu à des droits de mutation, avec des exonérations possibles selon le lien de parenté et la municipalité. La règle exacte doit être confirmée auprès de la municipalité et du notaire avant la signature de l’acte.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue ni un avis juridique, ni un avis fiscal, ni un conseil personnalisé. Les lettres d’interprétation de Revenu Québec ne sont pas des lois, et chaque situation familiale et fiscale est unique. Avant de démembrer la propriété d’un immeuble, consultez un notaire et un fiscaliste. Pour en savoir plus sur notre démarche éditoriale, consultez notre méthodologie.