Mandat de protection et maison au Québec : qui gère votre propriété si vous devenez inapte

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Au Québec, sans mandat de protection homologué, personne ne peut vendre, hypothéquer ou même gérer à votre place une maison dont vous êtes seul propriétaire si vous devenez inapte. Les proches doivent alors passer par une tutelle devant le tribunal. Et même avec un mandat, le pouvoir de vendre un immeuble sans autorisation du tribunal n’existe que si vous avez prévu la pleine administration; à défaut, c’est la simple administration qui s’applique.

Pour la plupart des familles, la maison est le bien le plus important et le plus difficile à gérer quand quelqu’un perd la capacité de décider. Cet article explique ce que le mandat de protection permet réellement de faire avec votre propriété, comment il entre en vigueur, ce que le mandataire peut et ne peut pas faire, ce qu’il en coûte et quelles clauses penser à y inscrire. Il traite de l’incapacité du vivant, et non du décès, qui relève d’un autre régime.

Sommaire

Pourquoi la maison est le bien le plus exposé en cas d’inaptitude

Un compte bancaire peut parfois être géré de façon informelle par un proche. Une maison, non. Dès qu’il faut renouveler une hypothèque, payer les taxes municipales, renouveler l’assurance, autoriser une réparation majeure ou vendre pour financer des soins, la signature du propriétaire est exigée, et une personne inapte ne peut plus la donner valablement.

L’inaptitude est l’incapacité d’une personne à prendre soin d’elle-même ou à administrer ses biens. Selon le Curateur public du Québec, elle découle surtout d’une déficience intellectuelle, de problèmes de santé mentale, de maladies dégénératives ou de traumatismes crâniens. Elle peut donc survenir à tout âge, pas seulement à la retraite.

Si personne n’a été désigné à l’avance, les proches doivent demander l’ouverture d’une tutelle au majeur inapte. Le tribunal fixe alors l’étendue des responsabilités du tuteur et la procédure est publique, plus longue et moins souple qu’un mandat que vous auriez préparé vous-même. Le mandat de protection est précisément l’outil qui permet de choisir à l’avance qui s’occupera de vous et de vos biens, dont votre propriété.

Cette réalité rejoint celle de plusieurs autres situations traitées sur le site, par exemple l’adaptation d’une maison pour y vieillir à domicile ou l’hypothèque inversée : dans tous les cas, quelqu’un doit être légalement habilité à agir si le propriétaire ne le peut plus.

Mandat de protection, procuration, testament : trois outils différents

La confusion entre ces trois documents est la source de la plupart des mauvaises surprises. Ils n’ont ni le même moment d’effet ni le même but.

  • Le mandat de protection (autrefois appelé mandat en cas d’inaptitude) est fait à l’avance et ne produit ses effets qu’une fois approuvé par un tribunal, c’est-à-dire homologué. Il vise l’inaptitude du vivant.
  • La procuration (un mandat ordinaire) permet à une personne de vous représenter tant que vous êtes apte, par exemple pour signer chez le notaire en votre absence. Selon le Curateur public, elle cesse généralement d’être valide lorsque votre mandat de protection entre en vigueur.
  • Le testament règle le sort de vos biens à votre décès. Il ne sert à rien tant que vous êtes vivant, et le mandat de protection prend fin à votre décès.

Autrement dit, une procuration signée « au cas où » ne protège pas contre l’inaptitude : c’est précisément au moment où vous en auriez le plus besoin qu’elle cesse de convenir. Pour la vente d’une maison par un propriétaire encore apte mais absent, le mécanisme est celui de la procuration, abordé dans le contexte de l’acte de vente chez le notaire. Pour ce qui arrive aux biens après un décès, voyez plutôt la vente d’un immeuble en succession.

Le Code civil du Québec (dispositions sur le mandat donné en prévision de l’inaptitude, art. 2166 et suivants) prévoit deux formes de mandat de protection :

  • Le mandat notarié, reçu par un notaire.
  • Le mandat devant témoins (sous seing privé), que vous rédigez vous-même, avec l’aide d’un avocat ou à l’aide du formulaire du Curateur public. Il doit être signé devant deux témoins majeurs et aptes, qui ne peuvent pas être le mandataire. Le Curateur public recommande qu’un témoin produise une déclaration sous serment attestant que vous étiez apte à signer, faute de quoi l’homologation pourrait être refusée faute de preuve.

Quelle que soit la forme choisie, la procédure d’homologation et les frais associés sont les mêmes. Le mandat ne peut pas être fait conjointement par deux personnes : chaque conjoint doit avoir le sien.

L’homologation : le mandat n’agit qu’après le jugement

Un mandat de protection, même parfaitement rédigé, n’a aucun effet tant qu’il n’est pas homologué. Le mandataire doit demander à la cour du district judiciaire où vous résidez (ou à un notaire, selon la voie choisie) de constater l’inaptitude et de rendre le mandat exécutoire.

Le tribunal doit avoir en main :

  • une évaluation médicale et une évaluation psychosociale réalisées par des professionnels de la santé et des services sociaux, qui constatent l’inaptitude;
  • une copie du mandat;
  • de quoi vérifier la validité du mandat et la capacité du mandataire à exercer son rôle.

La personne concernée garde le droit d’être entendue. La procédure peut prendre un certain temps et se termine par un jugement qui rend le mandat en vigueur. Elle est donc incompatible avec une urgence : si la maison doit être vendue ou l’hypothèque renouvelée dans trois semaines, le délai d’homologation devient un facteur à planifier, pas un détail administratif.

Une fois le mandat en vigueur, le mandataire aux biens a 60 jours pour dresser l’inventaire des biens meubles et immeubles, en présence de deux témoins ou devant notaire, et il doit rendre des comptes périodiquement. La fréquence de cette reddition de comptes est fixée dans le mandat et ne peut excéder trois ans. Le mandant désigne la personne qui la reçoit; le Curateur public peut être désigné à cette fin, mais il ne peut pas être mandataire.

À retenir : le mandat de protection se prépare en bonne santé, mais il ne s’active qu’après un jugement. Un mandataire qui tente de signer chez le notaire ou à la banque avant l’homologation n’a pas encore le pouvoir d’agir.

Simple ou pleine administration : ce que le mandataire peut faire de la maison

C’est le point le plus important pour un propriétaire. Le mandat doit préciser l’étendue des pouvoirs du mandataire aux biens, et la différence est considérable lorsqu’il y a un immeuble au patrimoine.

Sujet Simple administration Pleine administration
Gestion courante (factures, revenus, entretien) Oui Oui
Placements Seulement les placements présumés sûrs Tous types de placements
Vendre un immeuble Autorisation du tribunal requise Sans autorisation préalable, sauf interdiction prévue au mandat
Hypothéquer ou emprunter Autorisation du tribunal requise pour hypothéquer un immeuble Permis
Si le mandat est muet C’est la simple administration qui s’applique

Même avec la pleine administration, vous pouvez interdire la vente de certains biens : la maison familiale ou un chalet auquel vous tenez, par exemple. Vous pouvez aussi la permettre, mais seulement sous certaines conditions, comme une évaluation par un évaluateur agréé ou l’accord d’une personne que vous désignez.

La simple administration protège davantage la personne, mais elle impose au mandataire de repasser par le tribunal pour les gestes majeurs, ce qui coûte du temps et de l’argent. La pleine administration est plus souple, mais elle exige une confiance entière envers le mandataire. Il n’y a pas de bon choix universel : il dépend de la composition de votre patrimoine, de la relation avec votre famille et de la présence d’un mécanisme de contrôle fiable.

Si la maison doit effectivement être mise en vente, le mandataire se retrouve dans la situation d’un vendeur ordinaire, avec les mêmes obligations : préparation et mise en marché de la propriété, fixation du prix et, surtout, devoir d’agir dans l’intérêt de la personne inapte plutôt que dans le sien ou celui des héritiers.

Gérer la propriété au quotidien pendant l’inaptitude

La plupart du temps, le mandataire ne vend pas la maison : il la fait fonctionner. Même en simple administration, il peut assurer la gestion courante, conserver et entretenir les biens meubles et immeubles et percevoir les revenus. Concrètement, cela couvre généralement :

  • le paiement des taxes municipales et scolaires, de l’assurance et des services (électricité, chauffage, déneigement);
  • les versements hypothécaires, que l’inaptitude ne suspend pas;
  • les réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble;
  • l’encaissement des loyers, si la propriété comporte des logements loués.

Plusieurs points demandent une attention particulière. L’hypothèque arrive à échéance à date fixe; le renouvellement hypothécaire ne peut pas attendre la fin d’une procédure judiciaire sans conséquence sur le taux. L’assurance doit demeurer en vigueur : une maison inoccupée après un déménagement en résidence est un cas classique où la couverture peut être restreinte, d’où l’importance de vérifier avec l’assureur ce que prévoit l’assurance habitation dans cette situation. Enfin, si les revenus du propriétaire s’interrompent à cause de la maladie, l’assurance invalidité hypothécaire peut, selon le contrat souscrit, prendre le relais des paiements.

Si, malgré tout, les versements ne peuvent plus être faits, le mandataire a avantage à agir tôt : les options décrites dans l’article sur les difficultés à payer l’hypothèque sont plus nombreuses avant un défaut qu’après.

Le mandataire agit gratuitement, à moins que le mandat ne prévoie une rémunération. Il a toutefois droit au remboursement des dépenses engagées pour exercer son rôle, par exemple les honoraires d’un comptable pour la déclaration de revenus. Il doit tenir une comptabilité claire, car il devra rendre des comptes.

Conjoint, copropriétaires indivis, enfants : qui est touché

Le mandat de protection ne règle pas les droits des autres personnes liées à la propriété.

Si vous êtes propriétaire avec votre conjoint. Le mandataire administre uniquement ce qui appartient à la personne inapte, c’est-à-dire sa part. Le conjoint apte reste copropriétaire de la sienne. Avant d’envisager une vente, il faut vérifier le titre de propriété, le régime applicable et le statut de la résidence familiale. Les différences entre ces situations sont notamment traitées dans l’achat d’une maison en couple. Une séparation pendant l’inaptitude ajoute une couche de complexité, que l’on retrouve dans qui garde la maison à la séparation.

Si vous détenez la propriété en indivision. Le mandataire exerce les droits de l’indivisaire inapte, mais il ne peut pas décider seul pour les autres indivisaires. Un blocage éventuel suit les règles décrites dans la sortie de l’indivision, avec une différence importante : le mandataire doit, en plus, justifier ses choix par l’intérêt de la personne représentée.

Si vous avez des enfants mineurs ou des personnes à charge. L’obligation alimentaire survit à l’inaptitude. Le mandataire doit en tenir compte dans la gestion des biens, et le mandat peut même désigner un tuteur pour vos enfants mineurs si vous êtes le dernier parent à en assumer la charge.

Combien coûtent le mandat et son homologation

Deux coûts distincts existent : celui de rédiger le mandat, et celui de l’homologation, qui n’est supportée que le jour où elle devient nécessaire. Les fourchettes ci-dessous proviennent du Portail Juridique du ministère de la Justice et d’autres sources officielles; elles évoluent, validez-les au moment de votre démarche.

  • Rédaction du mandat : gratuite si vous utilisez le formulaire du Curateur public; variable si vous recourez à un notaire ou à un avocat.
  • Honoraires professionnels d’homologation (notaire) : habituellement entre 1 200 $ et 4 000 $, selon la procédure, le nombre de personnes concernées et le caractère contesté ou non de la demande.
  • Frais de greffe : environ 60 $ pour une procédure devant notaire, environ 241 $ devant le tribunal.
  • Évaluation médicale : gratuite si elle est réalisée par un médecin participant à la RAMQ.
  • Évaluation psychosociale : gratuite dans le réseau public (CLSC, hôpital); entre 1 000 $ et 2 000 $ chez un travailleur social en pratique privée.
  • Recherches aux registres des mandats : habituellement environ 35 $ par recherche.
  • Signification par huissier : en moyenne entre 40 $ et 200 $ par signification.

Ces frais sont généralement payés à même le patrimoine de la personne inapte, et le mandataire est remboursé des sommes qu’il avance. Les personnes à faible revenu peuvent être admissibles à l’aide juridique. Rappelons que le coût d’un mandat préparé avec soin demeure sans commune mesure avec celui d’une tutelle contestée ou d’une vente de maison bloquée pendant des mois.

Les clauses à prévoir quand on possède une maison

Un mandat téléchargé et signé sans réflexion laisse souvent des trous. Pour un propriétaire, les points suivants méritent une décision explicite, idéalement avec l’aide d’un notaire :

  • L’étendue des pouvoirs : simple ou pleine administration, avec ou sans interdiction de vendre la maison ou certains biens.
  • Un mandataire remplaçant. Sans lui, le décès ou le refus du mandataire entraîne l’ouverture d’une tutelle.
  • La personne qui reçoit la reddition de comptes, idéalement différente du mandataire, avec une fréquence adaptée (maximum de trois ans).
  • Les instructions sur la résidence : maintien à domicile aussi longtemps que possible, ou ordre de priorité entre vente, location et conservation.
  • Les conditions d’une vente : évaluation indépendante, courtier immobilier, accord d’un tiers.
  • La rémunération du mandataire, si vous souhaitez en prévoir une.
  • Un nouvel inventaire lors d’un changement de mandataire, si vous voulez ce niveau de contrôle.

Revoyez le mandat après un événement important : achat d’une propriété, séparation, naissance ou décès d’un proche. Si vous le modifiez, il faut en rédiger un nouveau, qui annule le précédent. Un mandat antérieur à l’achat de votre maison peut ne rien prévoir à son sujet.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de croire qu’une procuration suffit. Elle cesse généralement de convenir au moment où l’inaptitude survient, alors que le mandat de protection est conçu précisément pour ce moment.

La deuxième erreur est d’attendre l’homologation pour s’en occuper. Le mandat doit être signé alors que vous êtes apte; une fois l’inaptitude constatée, il est trop tard pour le rédiger, et il ne reste que la tutelle.

La troisième erreur est de laisser le mandat muet sur l’étendue des pouvoirs. Le régime de simple administration s’applique alors par défaut, et le mandataire devra obtenir l’autorisation du tribunal pour vendre ou hypothéquer la maison, ce qui retarde ou bloque la vente.

La quatrième erreur est de ne pas informer le mandataire. Un mandataire qui ignore son rôle, ne sait pas où est l’original ou refuse la charge au moment décisif fait basculer la famille vers une tutelle.

La cinquième erreur est de ne jamais le réviser. Un mandat signé il y a vingt ans désigne parfois un mandataire décédé, ancien conjoint ou devenu inapte lui-même, et ne dit rien de la propriété achetée depuis.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un mandat de protection?
C’est un document par lequel une personne majeure et apte désigne à l’avance un ou plusieurs mandataires pour prendre soin d’elle, administrer ses biens ou les deux, si elle devient inapte. Il peut être notarié ou fait devant deux témoins, et il ne produit ses effets qu’après homologation par un tribunal.

Mon conjoint peut-il vendre la maison à ma place si je deviens inapte?
Pas automatiquement. Être conjoint ne donne pas à lui seul le pouvoir de vendre la part d’une personne inapte. Il faut un mandat de protection homologué, ou une tutelle, selon la situation, et les droits propres du conjoint sur la résidence familiale demeurent à vérifier avec un notaire.

Le mandataire peut-il vendre ma maison sans autorisation du tribunal?
Seulement si le mandat prévoit la pleine administration et n’interdit pas cette vente. En simple administration, qui s’applique par défaut quand le mandat est muet, l’autorisation du tribunal est nécessaire pour vendre ou hypothéquer un immeuble.

Combien de temps prend l’homologation?
Le Curateur public indique simplement que la procédure peut prendre un certain temps. Le délai dépend de l’obtention des évaluations médicale et psychosociale, du district judiciaire et de la présence ou non de contestations; il vaut mieux ne pas compter sur un règlement en quelques semaines.

Ma procuration est-elle encore valide si je deviens inapte?
En général, non. Selon le Curateur public, une procuration cesse généralement d’être valide lorsque le mandat de protection entre en vigueur, et un mandat ordinaire n’est pas conçu pour survivre à l’inaptitude du mandant. Seul le mandat de protection permet une gestion légitime après le constat d’inaptitude.

Que se passe-t-il si je n’ai aucun mandat de protection?
Vos proches doivent demander l’ouverture d’une tutelle au majeur devant le tribunal, qui détermine l’étendue des pouvoirs du tuteur. La démarche est plus lourde, plus publique et laisse moins de place à vos préférences que le mandat que vous auriez pu préparer vous-même.

Un mandat rédigé avec le formulaire du Curateur public est-il valable?
Oui, s’il respecte les exigences du mandat devant témoins, notamment la signature devant deux témoins majeurs et aptes qui ne sont pas le mandataire. Il est toutefois recommandé de faire valider sa rédaction, surtout lorsque le patrimoine inclut un immeuble ou une entreprise, et le Curateur public recommande une déclaration sous serment d’un témoin.

Le mandat prend-il fin si je redeviens apte ou si je décède?
Si vous redevenez apte, un rapport médical et un rapport psychosocial doivent être déposés au tribunal, et les pouvoirs prennent fin automatiquement dans les 30 jours de l’avis du tribunal si personne ne conteste. Au décès, le mandat prend fin et le mandataire doit présenter une reddition de comptes finale aux héritiers.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil juridique, notarial, fiscal ou financier personnalisé. Les règles relatives au mandat de protection, à l’homologation, à la tutelle et aux tarifs évoluent et leur application dépend de chaque situation; consultez un notaire ou un avocat avant de rédiger ou d’exécuter un mandat. Pour en savoir plus sur notre approche, consultez notre méthodologie éditoriale.