Plus-value et résidence principale au Canada : exemption et règles

par

L’exemption pour résidence principale est l’un des avantages fiscaux les plus importants offerts aux propriétaires canadiens : elle permet d’exonérer entièrement d’impôt le gain en capital réalisé à la vente d’une propriété qui a servi de résidence principale pendant toute la durée de détention. Sans cette exemption, le gain en capital sur la vente d’une résidence serait imposable au taux de 50 % d’inclusion (taux marginal combiné fédéral et provincial pouvant atteindre 53,3 % au Québec). Pour bénéficier de l’exemption, quatre critères doivent être respectés : la propriété doit être un logement (maison, condo, plex, chalet, mobilom), elle doit être habitée par le propriétaire ou sa famille immédiate à un moment de l’année, elle doit être désignée comme résidence principale pour les années en cause, et le propriétaire doit être résident canadien. Une règle critique s’applique aux couples : une seule résidence principale peut être désignée par unité familiale par année depuis 1981 (avant cette date, chaque conjoint pouvait avoir sa propre désignation). La règle « 4 années plus une » permet de désigner une propriété comme résidence principale même si vous ne l’avez pas habitée pendant 4 ans (cas typique : déménagement temporaire, location, retour). Depuis 2016, la déclaration de la vente est obligatoire via le formulaire T2091 (fédéral) et le TP-274 (Québec), même si l’exemption est totale. Pour un plex en propriétaire occupant, l’exemption s’applique uniquement à la portion habitée, calculée au prorata. Plusieurs cas particuliers (changement d’usage, location partielle, succession, divorce) modifient le calcul. La règle anti-flip en vigueur depuis le 1er janvier 2023 traite comme revenu d’entreprise (et non comme gain en capital exonéré) la vente d’une propriété détenue moins de 12 mois — sauf exceptions. Ce guide détaille chaque dimension de l’exemption et les pièges à éviter.

L’exemption pour résidence principale est probablement l’avantage fiscal le plus puissant offert aux Canadiens. Elle permet à des millions de propriétaires de réaliser un gain substantiel à la vente sans payer un sou d’impôt. Pourtant, beaucoup de propriétaires en ignorent les règles précises et risquent de perdre une partie de l’exemption — ou de manquer à leur obligation de déclaration. Cet article démystifie chaque dimension de l’exemption avec des exemples chiffrés, identifie les cas particuliers fréquents, et donne les conseils pratiques pour optimiser votre situation fiscale à la vente.

Sommaire

Qu’est-ce que l’exemption pour résidence principale

L’exemption pour résidence principale est un mécanisme fiscal codifié à l’article 40(2)(b) de la Loi de l’impôt sur le revenu fédérale, et à l’article 271 de la Loi sur les impôts du Québec. Il permet d’exonérer d’impôt le gain en capital réalisé à la vente d’une propriété qui a servi de résidence principale.

Sans l’exemption : le coût fiscal

Sans cette exemption, voici comment le gain en capital serait imposé. Pour une propriété achetée 400 000 $ et revendue 700 000 $ après 10 ans, le gain est de 300 000 $.

  • 50 % du gain est inclus dans le revenu imposable : 150 000 $
  • À un taux marginal combiné de 47 % au Québec : 70 500 $ d’impôt
  • À un taux marginal de 53,3 % (revenus > 250 000 $) : 79 950 $ d’impôt

L’exemption pour résidence principale élimine entièrement ce coût. C’est pourquoi elle représente, sur la durée d’une vie de propriétaire, l’un des avantages fiscaux les plus substantiels du système canadien.

L’esprit du législateur

L’exemption a été instaurée pour reconnaître que la résidence principale n’est pas un investissement spéculatif mais un besoin essentiel. Elle vise à ne pas pénaliser les Canadiens qui changent de résidence pour des raisons légitimes (croissance familiale, mutation, retraite). Cette logique justifie aussi les règles strictes qui empêchent les abus (par exemple la règle anti-flip).

Les 4 critères d’admissibilité

Pour qu’une propriété soit admissible à l’exemption, quatre critères cumulatifs doivent être satisfaits.

Critère 1 — Le bien doit être un « logement »

L’ARC définit le logement de façon large. Sont admissibles :

  • Maisons unifamiliales
  • Condominiums
  • Plex (mais seulement la portion habitée — voir cas particulier)
  • Chalets et résidences secondaires
  • Maisons mobiles, mobiliomes
  • Maisons flottantes
  • Roulottes utilisées comme résidence principale
  • Parts dans une coopérative d’habitation

Le terrain entourant le logement est aussi couvert, dans la limite de 0,5 hectare (environ 1,24 acre). Au-delà, le surplus peut être imposable, sauf si vous prouvez qu’il est nécessaire à l’usage normal du logement (ex. terrain en zone rurale avec exigences de distance entre bâtiments).

Critère 2 — Habitation par le propriétaire ou sa famille immédiate

Pour qu’une propriété soit considérée comme résidence principale pour une année donnée, vous (ou un membre de votre famille immédiate) devez l’avoir habitée à un moment de l’année. La famille immédiate inclut :

  • Vous-même
  • Votre conjoint (marié ou de fait)
  • Vos enfants (ou enfants de votre conjoint)

« Habiter » signifie y avoir résidé de façon habituelle — pas nécessairement toute l’année, mais de façon significative. Une visite occasionnelle ne suffit pas.

Critère 3 — Désignation comme résidence principale

Vous devez désigner la propriété comme résidence principale pour les années en question dans votre déclaration de revenus de l’année de vente, en utilisant le formulaire approprié (T2091 fédéral, TP-274 provincial).

Cette désignation est annuelle — vous indiquez quelles années vous voulez désigner. Si vous avez possédé deux propriétés, c’est ici que vous choisissez laquelle bénéficie de l’exemption pour quelles années.

Critère 4 — Résidence canadienne

Le propriétaire doit être résident canadien pendant les années où la propriété est désignée comme résidence principale. Pour les non-résidents (Canadiens vivant à l’étranger, par exemple), des règles spéciales s’appliquent et l’exemption peut être limitée ou refusée.

La règle « une seule résidence principale par famille »

L’une des règles les plus importantes — et souvent mal comprise — est la limite à une seule résidence principale par unité familiale par année.

L’unité familiale au sens fiscal

L’ARC définit l’unité familiale comme :

  • Vous-même
  • Votre conjoint (marié ou de fait)
  • Vos enfants célibataires de moins de 18 ans

Pour cette unité, une seule propriété peut être désignée comme résidence principale par année. Si vous avez un chalet en plus de votre maison principale, vous devez choisir laquelle des deux bénéficiera de l’exemption pour chaque année où vous les avez possédées toutes les deux.

L’évolution historique de la règle

Avant 1982, chaque conjoint pouvait désigner sa propre résidence principale. Cette « générosité » historique permettait à un couple ayant deux propriétés (par exemple maison et chalet) de bénéficier de l’exemption sur les deux. Depuis 1982, la règle « une par couple » s’applique.

Conséquence pratique : pour les années avant 1982, les règles antérieures s’appliquent (rarement pertinent en 2026, mais peut affecter certains calculs successoraux pour des propriétés détenues depuis longtemps).

La stratégie d’optimisation

Si vous possédez deux propriétés (maison et chalet), désigner celle qui a connu la plus forte appréciation par année est généralement avantageux. Le calcul peut être complexe — un comptable peut optimiser la désignation année par année.

Exemple simplifié : maison achetée 300 000 $ en 2010, vendue 600 000 $ en 2025 = gain 300 000 $ sur 15 ans = 20 000 $/an. Chalet acheté 200 000 $ en 2010, vendu 500 000 $ en 2025 = gain 300 000 $ sur 15 ans = 20 000 $/an. Si vous ne pouvez désigner qu’une seule propriété pour ces 15 ans, le résultat est neutre (gain similaire). Mais si l’une a connu une plus forte appréciation, mieux vaut la désigner pour les années concernées.

Le calcul de l’exemption

Le calcul de la portion exonérée d’un gain en capital suit une formule officielle.

La formule

Gain exonéré = Gain en capital total × (Années désignées + 1) ÷ Années totales de détention

Le « +1 » est la fameuse règle de l’année supplémentaire qui permet de compenser des années où vous changiez de résidence (achat de la nouvelle avant vente de l’ancienne).

Exemple 1 — Résidence principale toute la durée

Maison achetée en 2015, habitée comme résidence principale toutes les années, vendue en 2026.

  • Gain en capital : 200 000 $
  • Années désignées : 12 (2015 à 2026)
  • Années totales de détention : 12
  • Gain exonéré = 200 000 × (12+1)/12 = 200 000 × 1,083 = plafonné à 200 000 $
  • Gain imposable : 0 $

Exemple 2 — Résidence principale partielle (mixte avec autre propriété)

Propriétaire d’une maison principale et d’un chalet. Maison achetée en 2010, vendue en 2025. Le chalet a été désigné comme résidence principale pour les années 2018-2022 (5 ans). La maison ne peut donc être désignée que pour les autres années (10 ans + 1 = 11 ans sur 15 ans de détention).

  • Gain en capital sur la maison : 300 000 $
  • Années désignées : 10 (2010-2017 + 2023-2025, soit 8 + 3 = 10 ; on prend ce que la maison « a comme années » sur les 15 totales)
  • Gain exonéré = 300 000 × (10+1)/15 = 300 000 × 0,733 = 220 000 $
  • Gain imposable = 300 000 − 220 000 = 80 000 $
  • Inclusion 50 % → ajout au revenu : 40 000 $
  • Impôt à 47 % marginal : environ 18 800 $

Cet exemple illustre l’importance de la stratégie de désignation entre deux propriétés.

Exemple 3 — Résidence principale après location

Maison achetée en 2010, louée pendant 5 ans (2010-2014) avant d’y emménager comme résidence principale en 2015. Vendue en 2025.

  • Gain en capital total : 250 000 $
  • Années désignées : 11 (2015 à 2025)
  • Années totales de détention : 16
  • Gain exonéré = 250 000 × (11+1)/16 = 250 000 × 0,75 = 187 500 $
  • Gain imposable = 250 000 − 187 500 = 62 500 $
  • Inclusion 50 % → ajout au revenu : 31 250 $

Note : un changement d’usage en 2015 (de location à résidence principale) déclenche une disposition réputée — voir cas particulier sur le changement d’usage.

La règle « 4 années plus une »

L’article 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu permet, dans certains cas, de continuer à considérer une propriété comme résidence principale même si vous ne l’habitez pas — pour une durée maximale de 4 années consécutives.

Le contexte d’application

Cette règle s’applique typiquement quand :

  • Vous quittez temporairement votre résidence principale (mutation professionnelle, séjour à l’étranger, déménagement temporaire)
  • Vous louez votre résidence pendant cette absence (revenus locatifs imposables, mais conservation du statut de résidence principale)
  • Vous prévoyez revenir y résider après l’absence

Les conditions précises

Pour que la règle s’applique :

  • Vous devez faire le choix prévu à 45(2) dans votre déclaration de revenus de l’année où vous avez quitté
  • Vous ne devez pas réclamer de DPA (déduction pour amortissement) sur la propriété pendant la période de location
  • Vous ne devez pas déduire les frais d’intérêts hypothécaires au prorata pour la portion locative pendant cette période (sauf exception)
  • Vous devez être résident canadien pendant la période

Extension au-delà de 4 ans

Pour les déménagements liés à un emploi (mutation imposée par l’employeur), la règle peut s’étendre au-delà de 4 ans, à condition que vous reveniez à la résidence avant la fin de votre emploi. C’est l’article 54.1 qui prévoit cette extension.

Le « +1 » de la formule

Le « +1 » dans la formule du gain exonéré est lié à cette philosophie : il accorde une année supplémentaire à toute propriété désignée pour couvrir les périodes de transition (achat de la nouvelle avant vente de l’ancienne, brève période de chevauchement). Cette année supplémentaire ne peut pas être utilisée si la propriété n’a jamais été résidence principale.

La déclaration obligatoire (T2091 et TP-274)

Depuis l’année fiscale 2016, toute vente d’une résidence principale doit être déclarée dans votre déclaration de revenus, même si l’exemption est totale.

Pourquoi cette obligation

L’ARC a introduit cette obligation pour mieux suivre les transactions immobilières et lutter contre les abus (notamment les flips non déclarés). Avant 2016, beaucoup de Canadiens vendaient leur résidence sans rien déclarer — ce qui rendait le système opaque.

Les formulaires

Au fédéral :

  • T2091 (IND) — Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle)
  • Annexe 3 de la T1 — Gains (et pertes) en capital

Au provincial (Québec) :

  • TP-274 — Désignation de la résidence principale
  • Annexe G du TP-1 — Gains et pertes en capital

Les pénalités en cas d’omission

Ne pas déclarer une vente de résidence principale peut entraîner :

  • Pénalité fédérale : 100 $ par mois de retard, jusqu’à un maximum de 8 000 $
  • Pénalité provinciale québécoise : règles similaires
  • Refus de l’exemption dans certains cas extrêmes (l’ARC peut imposer le gain comme s’il n’y avait pas eu d’exemption)
  • Vérification ciblée par l’ARC

L’obligation de déclaration s’applique peu importe si l’exemption est totale, partielle ou nulle. Toujours déclarer.

Cas particulier 1 : changement d’usage

Le changement d’usage est l’un des moments fiscaux les plus délicats pour un propriétaire. Il déclenche une disposition réputée qui peut générer un gain en capital fictif imposable.

Qu’est-ce qu’un changement d’usage

Selon l’article 45(1) de la Loi de l’impôt, il y a changement d’usage quand :

  • Une résidence principale devient un bien locatif (vous quittez et louez)
  • Un bien locatif devient une résidence principale (vous emménagez)
  • L’usage d’une portion change (vous cessez de louer une partie pour l’habiter, ou inversement)

La disposition réputée

Au moment du changement d’usage, l’ARC considère que vous avez « disposé » du bien à sa juste valeur marchande, puis « racheté » à la même valeur dans son nouvel usage. Cette disposition fictive peut générer un gain en capital imposable, même si vous n’avez pas vendu.

Exemple : maison achetée 400 000 $, devenue résidence principale, puis convertie en bien locatif quand sa valeur marchande est de 700 000 $. Disposition réputée à 700 000 $ — mais grâce à l’exemption résidence principale, le gain de 300 000 $ peut être totalement exonéré (à condition que la propriété ait été résidence principale toutes les années avant).

Le choix selon 45(2) ou 45(3)

Pour différer l’imposition de la disposition réputée, deux choix sont disponibles :

  • Choix 45(2) : pour le changement de résidence principale → bien locatif. Permet de continuer à considérer le bien comme résidence principale pour 4 ans (avec extension possible)
  • Choix 45(3) : pour le changement de bien locatif → résidence principale. Permet de différer la disposition réputée

Ces choix sont des décisions techniques importantes qui doivent être faites au moment opportun. Une fois le délai passé, il est généralement impossible de revenir en arrière.

L’utilisation mixte partielle

Un changement d’usage partiel (par exemple, conversion d’une chambre en bureau loué) peut aussi déclencher une disposition réputée sur la portion concernée. C’est pourquoi le choix de louer une partie de sa résidence demande une analyse fiscale préalable.

Pour comprendre les implications fiscales globales d’un immeuble locatif, le guide de la fiscalité des revenus locatifs au Québec détaille toutes les règles applicables.

Cas particulier 2 : plex propriétaire occupant

Pour un propriétaire occupant d’un duplex, triplex ou quadruplex, l’exemption pour résidence principale s’applique de façon partielle.

La ventilation au prorata

Seule la portion habitée par le propriétaire est admissible à l’exemption. Pour un triplex où vous habitez l’unité du rez-de-chaussée (1 000 pi²) et louez les 2 unités à l’étage (900 pi² chacune, soit 1 800 pi² locatifs sur 2 800 pi² total) :

  • Portion résidence principale : 1 000 / 2 800 = 35,7 %
  • Portion locative : 64,3 %

À la vente, le gain en capital total est ventilé selon ces proportions. La portion résidence principale (35,7 %) bénéficie de l’exemption ; la portion locative (64,3 %) est imposable selon les règles habituelles.

Exemple chiffré

Triplex acheté 600 000 $ en 2015, vendu 800 000 $ en 2025 (gain total 200 000 $). Avec un prorata résidence principale de 35,7 % :

  • Gain attribué à la portion résidence principale : 200 000 × 35,7 % = 71 400 $ (exonéré)
  • Gain attribué à la portion locative : 200 000 × 64,3 % = 128 600 $ (imposable)
  • Inclusion 50 % du gain locatif → ajout au revenu : 64 300 $
  • Impôt à 47 % marginal : environ 30 200 $

Pour un investisseur qui choisit la stratégie propriétaire occupant, l’exemption partielle est l’un des avantages fiscaux importants par rapport à un investisseur pur. Pour comprendre la stratégie complète, le guide sur le propriétaire occupant d’un plex au Québec couvre tous les aspects.

La récupération de DPA

Si vous avez réclamé de la déduction pour amortissement (DPA) sur la portion locative pendant les années de détention, cette DPA est récupérable à la vente — c’est-à-dire ajoutée à votre revenu imposable de l’année de vente, taxée au taux marginal complet (jusqu’à 53,3 %). Important à anticiper dans la stratégie globale d’utilisation de la DPA.

Cas particulier 3 : location partielle

Beaucoup de propriétaires louent une portion de leur résidence principale (chambre à un étudiant, sous-sol séparé, partie du logement). Cette pratique a des implications fiscales spécifiques.

La règle générale de l’ARC

L’ARC distingue deux situations selon l’ampleur de la location :

  • Location accessoire mineure (par exemple une chambre louée à un étudiant) — l’exemption résidence principale peut continuer à s’appliquer à 100 % SI les conditions suivantes sont remplies
  • Location plus importante (sous-sol séparé loué de façon permanente, conversion partielle) — la portion louée perd l’exemption au prorata

Les conditions pour conserver l’exemption à 100 %

Pour qu’une location accessoire ne compromette pas l’exemption :

  1. La location doit être accessoire à l’usage principal du logement
  2. Vous ne devez pas avoir effectué de changements structurels pour aménager une unité séparée
  3. Vous ne devez pas avoir réclamé de DPA sur la portion louée

Si ces conditions sont respectées, vous conservez l’exemption complète, même en déclarant les revenus locatifs comme revenus locatifs au prorata.

La perte d’exemption au prorata

Si la location est plus importante (changement structurel pour créer une unité séparée, sous-sol entièrement aménagé en logement, location à long terme avec contrat formel), la portion louée perd l’exemption.

Exemple : maison de 2 000 pi² dont 600 pi² (sous-sol) sont loués comme logement séparé. À la vente, 70 % du gain bénéficie de l’exemption (portion habitée), 30 % est imposable.

Le risque fiscal de la location à long terme

Une chambre louée à un étudiant pendant l’année scolaire ne déclenche généralement pas la perte d’exemption (location accessoire). Mais une chambre louée à long terme avec aménagement séparé (cuisine, salle de bain dédiée) peut être interprétée différemment. En cas de doute, consulter un comptable avant de louer.

Cas particulier 4 : succession et divorce

La succession au décès

Au décès d’un propriétaire, l’article 70(5) de la Loi de l’impôt prévoit une disposition réputée à la juste valeur marchande au moment du décès. Cela peut générer un gain en capital imposable dans la dernière déclaration du défunt.

Mais l’exemption pour résidence principale continue de s’appliquer normalement : si la propriété était résidence principale du défunt, le gain est exonéré. Les héritiers reçoivent la propriété à sa valeur marchande au décès (nouveau coût pour eux).

Le transfert au conjoint survivant

Pour un transfert au conjoint survivant, l’article 70(6) permet un transfert en franchise d’impôt (au coût du défunt) — pas de disposition réputée immédiate. Le gain en capital est différé jusqu’à la vente future ou au décès du conjoint survivant. C’est un mécanisme important de planification successorale.

Le partage en cas de divorce

Lors d’un divorce ou séparation, le transfert d’une résidence principale d’un conjoint à l’autre se fait généralement sans impact fiscal immédiat (transfert en franchise selon l’article 73). Le conjoint qui reçoit la propriété hérite du coût de l’autre.

L’exemption pour résidence principale continue d’être disponible pour le futur — la durée pendant laquelle la propriété a été résidence principale (par l’un ou l’autre conjoint) compte pour le calcul.

La règle anti-flip (12 mois)

Depuis le 1er janvier 2023, une nouvelle règle anti-flip a été ajoutée à la Loi de l’impôt sur le revenu pour décourager la spéculation immobilière à court terme.

La mécanique de la règle

Si vous vendez une propriété résidentielle moins de 12 mois après l’achat (sauf exceptions), le gain en capital est requalifié en revenu d’entreprise — donc imposable à 100 % (et non 50 % comme un gain en capital). Et l’exemption pour résidence principale ne s’applique pas.

Cette règle modifie radicalement la fiscalité des « flips » immobiliers (achat-rénovation-revente rapide).

Les exceptions prévues

Plusieurs situations sont exemptées de la règle anti-flip :

  • Décès du propriétaire ou d’un conjoint
  • Ajout d’un membre à la famille (naissance, adoption, garde d’un enfant)
  • Rupture conjugale ou séparation officielle
  • Menace à la sécurité personnelle du propriétaire ou d’un proche
  • Maladie ou invalidité grave du propriétaire ou d’un proche
  • Changement d’emploi obligeant un déménagement de plus de 40 km
  • Insolvabilité ou faillite
  • Expropriation involontaire
  • Destruction ou détérioration majeure du logement

Pour bénéficier de l’exception, le propriétaire doit pouvoir documenter le motif spécifique invoqué.

Application aux primo-acheteurs

La règle anti-flip s’applique même aux primo-acheteurs qui revendent leur première propriété dans les 12 mois sans motif d’exception. C’est un changement important pour ceux qui pensaient que l’exemption résidence principale les protégeait totalement. Pour comprendre tous les aspects de l’achat d’une première propriété, le guide sur les programmes d’aide au premier acheteur détaille les options et obligations.

L’application aux investisseurs

Pour les investisseurs qui pratiquaient le « flip » (achat-rénovation-revente), la règle anti-flip est un changement majeur. Le profit, autrefois imposable à 50 %, est désormais imposable à 100 %. Stratégie qui demande désormais une révision complète du calcul de rentabilité.

Erreurs fréquentes

  1. Ne pas déclarer la vente d’une résidence principale. Obligation depuis 2016, même si l’exemption est totale. Pénalités jusqu’à 8 000 $.
  2. Présumer que toutes les années comptent automatiquement. Pour bénéficier de l’exemption, vous devez désigner les années spécifiques dans le formulaire T2091/TP-274.
  3. Oublier la règle « une seule par famille » pour les couples avec chalet. Pour chaque année de détention conjointe, choisir laquelle des deux propriétés bénéficie de l’exemption.
  4. Ignorer le changement d’usage. Convertir sa résidence en bien locatif (ou inversement) déclenche une disposition réputée. Faire le choix 45(2) ou 45(3) au bon moment.
  5. Réclamer de la DPA sur un plex propriétaire occupant sans planification. La DPA sur la portion locative est récupérable à la vente, ce qui peut substantiellement augmenter l’impôt final.
  6. Sous-estimer la règle anti-flip. Vendre dans les 12 mois sans motif d’exception transforme le gain en revenu d’entreprise pleinement imposable.
  7. Confondre la « règle 4+1 » avec une exemption automatique. Le choix 45(2) doit être fait formellement dans la déclaration. Sans ce choix, la règle ne s’applique pas.
  8. Ignorer la limite de 0,5 hectare pour le terrain. Pour les propriétés rurales avec grand terrain, la portion excédentaire peut être imposable.

FAQ — Questions fréquentes sur la plus-value et la résidence principale

Dois-je déclarer la vente de ma résidence principale même si l’exemption est totale ?
Oui, depuis 2016. La déclaration sur le formulaire T2091 (fédéral) et TP-274 (Québec) est obligatoire pour toute vente de résidence principale, peu importe le résultat fiscal. L’omission peut entraîner des pénalités jusqu’à 8 000 $ et la possibilité de refus de l’exemption.

Puis-je avoir deux résidences principales en même temps si je suis en couple ?
Non, depuis 1982. L’unité familiale (vous + conjoint + enfants célibataires de moins de 18 ans) ne peut désigner qu’une seule propriété comme résidence principale par année. Vous choisissez laquelle des deux à la vente, en tenant compte de l’optimisation fiscale.

Si je loue ma résidence principale pendant un voyage de 6 mois, est-ce que je perds l’exemption ?
Pas nécessairement. Si vous prévoyez revenir y résider, vous pouvez faire le choix 45(2) qui maintient le statut de résidence principale pour la durée de votre absence (jusqu’à 4 ans, parfois plus avec mutation professionnelle). Conditions : pas de DPA sur la propriété, conservation de votre statut de résident canadien.

Le terrain entourant ma résidence est-il aussi exonéré ?
Oui, jusqu’à 0,5 hectare (environ 1,24 acre). Pour les propriétés avec un terrain plus grand, la portion excédentaire peut être imposable, sauf si vous prouvez que ce surplus est nécessaire à l’usage normal du logement (par exemple, exigences de zonage rural).

Que se passe-t-il fiscalement si je vends mon plex propriétaire occupant ?
Seule la portion habitée bénéficie de l’exemption résidence principale. La portion locative est imposable au taux normal (50 % d’inclusion du gain en capital). Si vous avez utilisé la DPA pendant les années de détention, elle est récupérée à la vente. Stratégie globale à valider avec un comptable.

La règle anti-flip s’applique-t-elle si je vends après seulement 11 mois pour une bonne raison ?
Oui, sauf si votre situation correspond à l’une des exceptions prévues : décès, naissance, séparation, maladie grave, changement d’emploi, insolvabilité, etc. Documenter rigoureusement le motif d’exception. Sans motif valide, le gain est traité comme revenu d’entreprise (imposable à 100 %, sans exemption résidence principale).

L’exemption s’applique-t-elle aux résidences à l’étranger ?
Si vous êtes résident canadien et que la propriété (au Canada ou à l’étranger) sert de résidence principale pour vous ou votre famille immédiate, oui. Les chalets à l’étranger habités l’été par exemple sont admissibles. Mais des règles particulières s’appliquent pour les non-résidents.

Mes enfants peuvent-ils avoir leur propre résidence principale s’ils sont mineurs ?
Non, sauf cas particulier (enfant émancipé, marié, ou avec ses propres enfants). Sinon, l’enfant célibataire de moins de 18 ans fait partie de l’unité familiale du parent et ne peut avoir sa propre résidence principale séparée.

Sources officielles

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les pourcentages, règles et formulaires mentionnés proviennent de sources officielles au moment de la rédaction et peuvent évoluer (les seuils sont indexés annuellement, certaines règles changent par budget fédéral ou provincial). Chaque situation fiscale est unique et peut comporter des particularités qui modifient le calcul. La stratégie de désignation entre plusieurs propriétés et les choix entourant le changement d’usage sont des décisions techniques importantes. Pour toute vente de résidence principale, particulièrement dans les cas complexes (plex, location partielle, succession, divorce, deux propriétés), nous recommandons fortement de consulter un comptable professionnel agréé (CPA) ou un fiscaliste avant la transaction. Pour en savoir plus sur notre démarche, consultez notre méthodologie éditoriale.