RAP et CELIAPP pour un immeuble locatif au Québec : est-ce permis ?

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Peut-on financer un immeuble locatif avec le RAP ou le CELIAPP ? La réponse courte est « non » pour un investisseur qui n’habitera pas l’immeuble, mais « oui » pour un plex dont vous occuperez un logement. Entre les deux, quelques nuances décident de tout : l’obligation d’occuper l’unité dans l’année, le statut de premier acheteur et ce qui arrive si vous déménagez trop tôt.

Cette question revient constamment chez les futurs investisseurs, parce que les deux régimes sont associés à la « première maison » et que l’on ignore souvent qu’un duplex ou un triplex peut très bien être cette première maison. Cet article tranche cas par cas, explique les règles de l’Agence du revenu du Canada (ARC), signale les pièges coûteux et propose des solutions de rechange lorsque ni le RAP ni le CELIAPP ne s’appliquent.

Sommaire

La réponse courte : tout dépend de l’occupation

Le RAP (Régime d’accession à la propriété) et le CELIAPP (compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) ne sont pas des régimes « pour acheter un immeuble ». Ce sont des régimes pour acheter une habitation admissible dont vous ferez votre résidence principale. Le mot clé n’est donc pas « locatif », mais « occupation ».

Le tableau suivant résume les trois situations les plus courantes.

Situation RAP CELIAPP
Duplex, triplex ou quadruplex dont vous occuperez un logement Admissible, sous réserve des autres conditions Admissible, sous réserve des autres conditions
Immeuble que vous n’habiterez pas (investisseur pur) Non admissible Non admissible (retrait imposable)
Vous habitez le plex, puis déménagez après la première année Admissible au départ; le remboursement du RAP continue Admissible au départ; aucun remboursement requis

Cette réponse est générale. Votre dossier peut comporter des particularités (séparation, handicap, statut de résidence) qui changent l’analyse; une conversation avec un fiscaliste ou un planificateur financier reste indiquée avant de retirer des sommes.

Ce que dit vraiment le RAP

Le RAP permet de retirer des fonds de votre REER, sans impôt immédiat, pour acheter ou construire une habitation admissible. Selon l’ARC, le plafond de retrait est actuellement de 60 000 $ par personne, et les montants retirés doivent être remboursés au REER sur une période maximale de 15 ans. Le régime est détaillé dans le comparatif RAP et CELIAPP du site.

Les conditions qui comptent pour notre question sont les suivantes :

  • Vous devez avoir une entente écrite d’achat ou de construction au moment du retrait; une préapprobation hypothécaire n’en est pas une.
  • Vous devez avoir l’intention d’occuper l’habitation comme résidence principale dans l’année suivant l’achat ou la construction.
  • Vous devez, en général, être un premier acheteur : ne pas avoir habité, durant l’année civile en cours (avant le retrait) et les quatre années civiles précédentes, une habitation dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire.
  • Vous devez être résident du Canada.

L’ARC précise qu’un logement dans un duplex, un triplex, un quadruplex ou un immeuble d’appartements est une habitation admissible. La page consultée ne traite pas directement des immeubles locatifs; c’est l’exigence d’occupation comme résidence principale qui exclut, en pratique, l’achat de pur placement.

À retenir : la nature de l’immeuble (plex) n’est pas le critère. Le critère est de savoir si vous y habiterez, dans l’année suivant l’achat.

Ce que dit vraiment le CELIAPP

Le CELIAPP permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, avec un plafond cumulatif de 40 000 $, de déduire les cotisations de votre revenu et de retirer les sommes sans impôt lors d’un retrait admissible. Le guide complet du CELIAPP en détaille le fonctionnement; voici les conditions d’un retrait admissible, d’après l’ARC :

  • Vous remplissez le formulaire RC725 et le remettez à votre émetteur.
  • Vous n’avez pas habité, comme résidence principale, une habitation dont vous (ou votre conjoint) étiez propriétaire durant l’année civile en cours (sans compter les 30 jours précédant le retrait) ni durant les quatre années civiles précédentes.
  • Vous avez une entente écrite d’achat ou de construction, avec une date d’acquisition ou d’achèvement avant le 1er octobre de l’année suivant le retrait.
  • Vous n’avez pas acquis l’habitation plus de 30 jours avant le retrait.
  • Vous êtes résident du Canada.
  • Vous occupez ou avez l’intention d’occuper l’habitation comme résidence principale dans l’année suivant l’achat ou la construction.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie au moment du retrait, celui-ci est traité comme un retrait imposable : le montant s’ajoute à votre revenu de l’année, et l’institution financière retient de l’impôt à la source.

Le plex en propriétaire-occupant : le scénario qui fonctionne

Pour un premier achat, le plex est une stratégie classique : vous habitez un logement et les loyers des autres aident à payer l’hypothèque. Comme le logement occupé devient votre résidence principale, le RAP et le CELIAPP s’appliquent, tant que vous respectez les conditions ci-dessus. Notre guide sur le plex en propriétaire-occupant présente la vie quotidienne de ce modèle, et celui sur le choix entre duplex, triplex et quadruplex aide à choisir le format.

Deux éléments pratiques méritent d’être planifiés :

  • Le calendrier. L’entente d’achat doit exister au moment du retrait, et le CELIAPP doit être fermé au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le premier retrait admissible.
  • La preuve d’occupation. Gardez des documents montrant que vous avez emménagé (adresse sur le permis, les relevés, le bail des autres unités indiquant que vous êtes le propriétaire-occupant).

Le RAP et le CELIAPP peuvent être combinés pour la même habitation, pourvu que vous remplissiez toutes les conditions au moment de chaque retrait. Pour un couple de premiers acheteurs, la mise de fonds mobilisable peut ainsi dépasser plusieurs dizaines de milliers de dollars, comme l’explique le texte sur la mise de fonds d’un immeuble locatif.

Exemple illustratif (chiffres arrondis, à titre d’exemple seulement). Un couple de premiers acheteurs vise un triplex de 700 000 $ dont il occupera un logement. Avec une mise de fonds minimale de 10 % pour 3 ou 4 logements, il lui faut environ 70 000 $ pour la mise de fonds, auxquels s’ajoutent les frais de clôture, la taxe de bienvenue et une réserve. Si chacun retire 25 000 $ de son REER (RAP) et 15 000 $ de son CELIAPP, la mise de fonds est couverte sans toucher à d’autres épargnes, mais le couple devra rembourser 50 000 $ à ses REER sur la période prévue. Le même couple, s’il achetait ce triplex sans l’habiter, devrait fournir environ 20 % (140 000 $) en épargne ordinaire.

L’investisseur pur : pourquoi la porte est fermée

Si vous achetez un immeuble que vous n’habiterez pas, vous ne pouvez pas déclarer, de bonne foi, l’intention de l’occuper comme résidence principale dans l’année. Dans le cas du RAP, vous ne remplissez donc pas les conditions de participation. Dans le cas du CELIAPP, le retrait serait imposable et ne profiterait pas de l’exonération.

Il serait risqué d’« inventer » une intention d’occupation pour contourner la règle. Le formulaire RC725 pose la question de l’occupation, et l’ARC rappelle que c’est à vous de vérifier que les conditions sont remplies; si ce n’est pas le cas, elle peut réévaluer votre déclaration.

Message central : ces deux régimes soutiennent l’accession à la propriété, pas l’investissement locatif pur. Quand l’intention d’habiter est réelle, le plex est permis; quand elle ne l’est pas, il faut trouver la mise de fonds ailleurs.

Posséder déjà un immeuble locatif : est-ce que je reste un « premier acheteur » ?

C’est la zone la plus mal comprise. Le test de « premier acheteur » de l’ARC porte sur l’habitation que vous avez occupée comme résidence principale et dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire, pas sur la simple détention d’un bien. Selon Desjardins, détenir un immeuble locatif n’empêche pas, à lui seul, d’ouvrir un CELIAPP, sous réserve des autres conditions.

Cela signifie qu’un locataire qui possède déjà un immeuble à revenus qu’il n’habite pas peut, selon son dossier, rester un premier acheteur aux fins du CELIAPP et du RAP, puis utiliser ces régimes pour l’achat d’une habitation qu’il occupera. À l’inverse :

  • si vous avez habité l’un de vos immeubles dans les quatre années civiles précédentes (ou l’année en cours), vous perdez le statut de premier acheteur pour la période visée;
  • le statut de votre conjoint compte aussi : l’habitation dont il est propriétaire et que vous avez occupée entre dans le test;
  • le retrait n’est pas permis si vous avez acquis l’habitation plus de 30 jours avant le retrait du CELIAPP.

Ces règles comportent des exceptions (personne handicapée, certaines personnes séparées) et des dates précises. Faites valider votre situation avec un comptable avant de planifier une acquisition, surtout si vous avez plusieurs immeubles ou une société.

Déménager ou ne pas occuper : les conséquences fiscales

L’exigence porte sur l’intention d’occuper dans l’année suivant l’achat. Une situation imprévue (mutation, séparation, problème de santé) peut survenir après un retrait admissible. Les conséquences diffèrent selon le régime.

  • RAP : le solde doit être remboursé au REER sur la période prévue, même si vous quittez le plex. Un remboursement manquant est ajouté à votre revenu de l’année pour le minimum exigé, comme le précise l’ARC. Le début de la période de remboursement dépend de l’année du retrait; vérifiez l’échéancier sur la page de l’ARC.
  • CELIAPP : un retrait admissible n’a pas à être remboursé. Mais si les conditions n’étaient pas remplies au moment du retrait, il devient imposable et l’ARC peut réévaluer l’année. Un retrait admissible ne peut pas être annulé; une recotisation crée une nouvelle cotisation non déductible.

Les pages consultées de l’ARC n’indiquent pas de durée minimale d’occupation après la première année. Un propriétaire qui déménage et loue son ancien logement est toutefois traité par les règles ordinaires sur le revenu de location; les dépenses déductibles et un changement d’usage éventuel doivent être analysés avec un fiscaliste.

L’effet sur le financement hypothécaire

L’occupation change aussi la mise de fonds exigée par le prêteur. Selon les fiches de la SCHL consultées, pour un propriétaire-occupant, la mise de fonds minimale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur le reste, pour 1 ou 2 logements, et de 10 % pour 3 ou 4 logements. Pour un petit immeuble locatif non occupé par le propriétaire (2 à 4 logements), le ratio prêt-valeur maximal est de 80 %, soit environ 20 % de mise de fonds. Ces seuils peuvent changer; confirmez-les auprès de votre prêteur.

C’est un deuxième argument en faveur du plex en propriétaire-occupant : non seulement il ouvre la porte au RAP et au CELIAPP, mais il réduit la mise de fonds minimale. Le détail de l’assurance prêt hypothécaire SCHL est utile pour évaluer la prime, et le guide sur le premier immeuble locatif reprend les étapes complètes d’un premier achat. Les immeubles de plus de quatre logements suivent des règles de financement distinctes.

Les solutions de rechange pour l’investisseur pur

Si vous n’habiterez pas l’immeuble, plusieurs sources de mise de fonds restent possibles. Aucune n’a la même efficacité fiscale que le RAP ou le CELIAPP, mais elles sont légitimes.

  • L’épargne en CELI ou en compte non enregistré. Le CELI n’impose aucune condition d’occupation; les retraits sont libres d’impôt.
  • Un don familial. Il est accepté par plusieurs prêteurs avec une lettre de don; voir les règles du don familial.
  • Un associé ou une société. Partager la mise de fonds est possible, avec des conséquences juridiques à structurer, comme l’explique l’article sur l’indivision et la société par actions.
  • Un financement alternatif. Un prêt hypothécaire privé est coûteux et temporaire, à envisager avec prudence.
  • Les fonds propres d’une propriété existante. Une marge de crédit sur une résidence déjà détenue peut servir de mise de fonds, au prix d’un endettement accru.

Un retrait ordinaire du REER est possible, mais il est imposable et soumis à une retenue d’impôt à la source; il rend rarement l’opération avantageuse. Pour les travailleurs autonomes ou les entrepreneurs, le texte sur le financement en société ou à titre de travailleur autonome complète le tableau. Pour une vue d’ensemble de la stratégie d’investissement, voir le guide de l’immobilier locatif au Québec.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de croire que le RAP ou le CELIAPP servent à acheter « un immeuble ». Ces régimes servent à acheter une habitation que vous occuperez. Un plex habité est admissible; un plex acheté pour le seul rendement ne l’est pas.

La deuxième erreur est de déclarer une intention d’occupation qui n’existe pas. Le formulaire RC725 demande clairement si vous avez l’intention d’occuper l’habitation dans l’année. Une réponse inexacte expose à un retrait imposable et à une réévaluation.

La troisième erreur est de penser que posséder un immeuble locatif fait perdre le statut de premier acheteur. Le test porte sur l’habitation occupée comme résidence principale, pas sur la détention d’un bien. L’erreur inverse existe aussi : croire qu’on reste premier acheteur après avoir habité un immeuble que l’on possédait.

La quatrième erreur est d’oublier que le RAP se rembourse, même si vous quittez le plex. Un remboursement manquant s’ajoute à votre revenu. Intégrez l’échéancier au budget de l’immeuble, notamment dans le calcul du seuil de rentabilité du plex.

La cinquième erreur est de planifier le retrait trop tôt ou trop tard. Le CELIAPP exige que vous n’ayez pas acquis l’habitation plus de 30 jours avant le retrait, et que l’acquisition survienne avant le 1er octobre de l’année suivante. Planifiez ces dates avec votre notaire et votre institution financière.

FAQ

Peut-on utiliser le RAP pour acheter un immeuble locatif au Québec ?
Seulement si vous y habitez. Le RAP exige que l’habitation devienne votre résidence principale dans l’année suivant l’achat. Un plex dont vous occupez un logement est admissible; un immeuble acheté uniquement pour la location ne l’est pas.

Le CELIAPP peut-il servir à acheter un triplex ?
Oui, si vous occupez ou prévoyez occuper l’un des logements comme résidence principale dans l’année suivant l’achat et que vous remplissez les autres conditions, dont le statut de premier acheteur. Un triplex acheté uniquement pour la location donnerait un retrait imposable.

Puis-je combiner le RAP et le CELIAPP pour un plex ?
Oui, pour la même habitation admissible, pourvu que vous remplissiez toutes les conditions au moment de chaque retrait. Chaque conjoint peut utiliser ses propres comptes.

Que se passe-t-il si je déménage après un an et que je loue tout le plex ?
Les pages consultées de l’ARC ne fixent pas de durée minimale d’occupation au-delà de l’intention d’occuper dans l’année. Le RAP doit continuer d’être remboursé, et les loyers deviennent un revenu de location imposable. Faites valider votre situation par un fiscaliste.

Posséder un immeuble locatif m’empêche-t-il d’ouvrir un CELIAPP ?
Pas automatiquement. Le test porte sur l’habitation que vous avez occupée comme résidence principale et dont vous étiez propriétaire. Selon Desjardins, détenir un immeuble locatif n’empêche pas, en soi, d’ouvrir un CELIAPP, mais la situation de chaque dossier doit être validée.

Quelle est la mise de fonds minimale pour un plex que j’habiterai ?
Selon les fiches de la SCHL consultées, elle est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ puis 10 % sur le reste pour 1 ou 2 logements, et de 10 % pour 3 ou 4 logements. Ces seuils peuvent changer; confirmez-les auprès de votre prêteur.

Un retrait du CELIAPP non admissible est-il imposé ?
Oui. Le montant s’ajoute à votre revenu de l’année, et l’institution financière retient de l’impôt à la source, que vous pouvez réclamer comme crédit. Si l’année a déjà fait l’objet d’une cotisation, l’ARC peut la réviser.

Où trouver une mise de fonds si je suis un investisseur pur ?
Le CELI, l’épargne non enregistrée, un don familial, un associé ou, avec prudence, un financement alternatif sont les voies les plus courantes. Aucune ne bénéficie de l’avantage fiscal du RAP ou du CELIAPP.

Sources officielles

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé. Les plafonds, les dates et les conditions des régimes (RAP, CELIAPP) et des programmes de la SCHL peuvent être modifiés; vérifiez-les auprès de l’Agence du revenu du Canada, de votre prêteur et d’un fiscaliste ou d’un planificateur financier avant toute décision. Pour en savoir plus sur notre approche, consultez notre méthodologie.