Sous-louer sur Airbnb sans l’accord du propriétaire au Québec : les risques pour le locataire

par

Sous-louer votre appartement sur Airbnb pendant vos vacances, sans en parler à votre propriétaire, semble inoffensif : après tout, c’est votre logement. Au Québec, c’est pourtant l’un des gestes qui exposent le plus sûrement un locataire à la résiliation de son bail. Le Code civil exige le consentement du locateur pour toute sous-location, la location de courte durée est traitée par le Tribunal administratif du logement (TAL) comme un changement de destination du logement, et la Loi sur l’hébergement touristique ajoute un second risque, indépendant du premier : des amendes de 2 500 $ à 25 000 $ pour une personne physique qui offre un hébergement non enregistré.

Ce guide adopte le point de vue du locataire qui envisage de sous-louer sur une plateforme, ou qui l’a déjà fait. Si vous êtes plutôt propriétaire et que vous voulez rentabiliser un immeuble en location de courte durée, notre guide sur la location court terme de type Airbnb au Québec traite l’enregistrement CITQ, le zonage et la rentabilité. Et si vous cherchez la mécanique générale d’une sous-location ordinaire, avec accord du propriétaire, consultez notre article sur la cession de bail et la sous-location. Ici, la question est précise : que risque-t-on, concrètement, à sous-louer sur Airbnb sans l’accord de son propriétaire, et comment s’en sortir si c’est déjà fait?

Nous verrons ce que dit la loi, comment le TAL qualifie ces situations, ce que le propriétaire peut faire (et dans quels délais), les risques moins connus (amendes, assurance, copropriété, impôt) et la marche à suivre pour le faire correctement, c’est-à-dire avec une autorisation écrite et un enregistrement en règle.

Sommaire

La règle de base : sous-louer exige l’accord du propriétaire

Au Québec, un locataire a le droit de sous-louer tout ou partie de son logement, ou de céder son bail, mais ce droit est encadré. L’article 1870 du Code civil du Québec oblige le locataire à aviser le locateur de son intention, à lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il compte sous-louer, puis à obtenir son consentement. Le propriétaire, de son côté, ne peut pas refuser sans un motif sérieux, et il doit communiquer ses raisons dans les 15 jours de la réception de l’avis; à défaut, il est réputé avoir consenti.

Deux conséquences découlent de cette mécanique, et elles sont au coeur du sujet. Premièrement, le propriétaire a un droit de regard préalable sur l’identité de l’occupant : il ne s’agit pas d’une simple formalité, mais d’un mécanisme qui protège son immeuble et ses autres locataires. Deuxièmement, l’obligation vise une personne identifiée : or, sur une plateforme de réservation, le locataire ne connaît pas à l’avance le nom de ses futurs occupants, qui changent de semaine en semaine. C’est précisément ce qui rend le modèle Airbnb difficile à concilier avec la sous-location telle que le Code civil la conçoit.

Notez aussi que le locataire qui sous-loue reste responsable envers son propriétaire : le sous-locataire n’a pas de lien direct avec le locateur, et c’est le locataire initial qui répond du loyer, des dommages et du comportement des occupants. Pour un rappel de l’ensemble de vos droits et obligations, voyez notre guide sur les droits du locataire au Québec.

Pourquoi Airbnb n’est pas une « simple sous-location »

Beaucoup de locataires raisonnent ainsi : « Si je peux sous-louer à un ami pour trois mois, je peux bien sous-louer à des voyageurs pour trois nuits. » Juridiquement, ce raisonnement échoue pour au moins trois raisons.

Le changement de destination. L’article 1856 du Code civil du Québec interdit au locateur comme au locataire de changer, en cours de bail, la forme ou la destination du bien loué. Un logement loué pour être habité comme résidence est destiné à l’habitation; l’offrir à répétition à des voyageurs de passage, pour de courtes périodes, s’apparente à une activité d’hébergement commercial. Le TAL a retenu cette analyse à plusieurs reprises, comme nous le verrons plus bas.

L’obligation d’user du bien avec prudence et diligence. Selon l’article 1855, le locataire doit user du logement avec prudence et diligence. Un défilé de voyageurs, avec les allées et venues, le bruit et l’usure accélérée des lieux communs, expose l’immeuble à des risques que le propriétaire n’a pas acceptés en signant le bail et que son assureur n’a pas évalués.

Le régime propre à l’hébergement touristique. Toute location de courte durée (31 jours consécutifs ou moins) contre rémunération doit, selon le CITQ, être enregistrée. Cette obligation s’ajoute au droit civil : même si le propriétaire fermait les yeux, l’activité resterait illégale sans enregistrement. Les distinctions entre location courte et longue durée sont détaillées dans notre comparatif sur la location courte et la location longue durée.

À retenir : sous-louer sur Airbnb sans l’accord de son propriétaire cumule deux fautes distinctes : une faute contractuelle (sous-location et changement de destination sans consentement) et, souvent, une infraction réglementaire (hébergement touristique non enregistré). Régler l’une ne règle pas l’autre.

Ce que dit le TAL : exemples de décisions

La jurisprudence en la matière est abondante et assez constante dans son principe, même si chaque dossier dépend de ses faits. Deux exemples publiés illustrent bien la logique du tribunal.

Dans une décision de 2016 (9177-2541 Québec inc. c. Li, alors rendue par la Régie du logement, devenue le TAL), la juge administrative a retenu que les sous-locations « de type Internet », qu’elles soient de courte ou de longue durée, doivent être soumises à l’approbation du locateur, et que l’omission de le faire ouvre la porte à la résiliation du bail. Elle a aussi rappelé que les activités de nature commerciale ne sont pas permises dans un logement loué à des fins résidentielles.

Dans une décision du 26 juin 2018 (Office municipal d’habitation de Sept-Îles c. Jomphe), le TAL a conclu que la location quotidienne d’un logement par Airbnb constitue un changement de destination de l’immeuble et comporte des risques additionnels pour le locateur; le bail a été résilié.

Ces décisions ne sont pas des règles automatiques : un juge administratif examine toujours les circonstances (fréquence, durée, gravité, bonne foi, réaction du locateur). Mais elles montrent que « c’est mon logement, j’en fais ce que je veux » n’est pas un argument que le tribunal retient. Pour savoir comment présenter votre dossier si vous êtes convoqué, consultez notre guide sur comment se représenter seul au TAL.

Le risque principal : la résiliation du bail

Le Code civil prévoit, à l’article 1863, que la partie qui subit l’inexécution d’une obligation peut réclamer des dommages-intérêts et, si l’inexécution lui cause un préjudice sérieux, demander la résiliation du bail. Dans le cas d’une sous-location non autorisée à des voyageurs, le propriétaire invoquera généralement trois éléments : l’absence de consentement, le changement de destination et le risque que l’activité fait peser sur l’immeuble.

Concrètement, si le TAL résilie le bail à vos torts, vous devez quitter le logement, et la décision peut compliquer votre prochaine recherche : certains propriétaires demandent des références et peuvent exiger de voir vos antécédents de location. Notre guide sur la résiliation de bail au Québec décrit les différents cas de figure et les préavis applicables, et celui sur l’éviction d’un logement explique ce qui se passe après une décision d’expulsion.

Le propriétaire doit toutefois agir devant le tribunal : il ne peut ni changer les serrures, ni mettre vos effets dehors, ni couper les services de sa propre initiative. Une telle démarche serait illégale de sa part. Il peut cependant vous envoyer une mise en demeure, ce qui est fréquent, et déposer une demande au TAL si vous ne cessez pas.

Un autre élément mérite d’être signalé. Selon des résumés de décisions et des textes de vulgarisation, une sous-location de longue durée (plus de 12 mois) peut, dans certains cas, fragiliser le droit au maintien dans les lieux du locataire à l’échéance du bail. Si votre situation se rapproche de cela, validez-la avec le TAL ou un conseiller juridique.

Dommages, remboursements et autres conséquences financières

Au-delà de la résiliation, la facture peut s’alourdir. Le locataire qui a sous-loué sans autorisation peut être tenu de réparer le préjudice qu’il a causé, ce qui inclut :

  • les dommages matériels causés par les occupants (murs, planchers, mobilier fourni par le propriétaire, parties communes);
  • les frais de nettoyage ou de remise en état qui dépassent l’usure normale;
  • les coûts supplémentaires que subit le propriétaire (franchise d’assurance, augmentation de prime, plaintes de voisins qui entraînent des interventions);
  • les frais de procédure que le tribunal peut mettre à votre charge.

Si vous avez causé des dégâts, la question de savoir « qui paie quoi » se règle selon les règles décrites dans notre article sur les réparations entre locataire et propriétaire. Gardez en tête que, côté voyageurs, un hôte qui perd son logement doit aussi gérer les réservations déjà confirmées : des remboursements, des avis négatifs et des conflits avec la plateforme sont courants.

L’autre risque : les amendes de la Loi sur l’hébergement touristique

La Loi sur l’hébergement touristique (RLRQ, c. H-1.01) et son règlement exigent l’enregistrement de tout établissement d’hébergement touristique, c’est-à-dire toute offre de location de 31 jours consécutifs ou moins, contre rémunération. Selon Québec.ca, les fourchettes d’amendes sont les suivantes :

Infraction Personne physique Autres cas (société)
Exploiter un établissement non enregistré 2 500 $ à 25 000 $ 5 000 $ à 50 000 $
Ne pas afficher le numéro d’enregistrement dans l’annonce 1 000 $ à 10 000 $ 2 000 $ à 20 000 $
Ne pas transmettre le certificat à la plateforme numérique 1 000 $ à 10 000 $ 2 000 $ à 20 000 $

Ces montants sont des fourchettes prévues par la loi : l’amende réellement imposée dépend des circonstances, et les frais s’ajoutent. Il est utile de savoir que les plateformes sont aussi visées par la loi et peuvent être sanctionnées si elles publient une annonce sans numéro d’enregistrement; cela explique pourquoi une annonce sans numéro valide risque d’être retirée.

Comment le locataire peut-il obtenir l’enregistrement? Le CITQ répond que oui, il est possible d’offrir en location un logement dont on est locataire, à condition d’avoir l’autorisation du propriétaire de l’immeuble et que toutes les autres conditions d’enregistrement soient remplies. Selon cette même source, les exploitants qui sont locataires doivent fournir l’autorisation du propriétaire lors de l’enregistrement initial, puis chaque année au renouvellement, au moyen d’un formulaire prévu à cet effet. Autrement dit, sans accord du propriétaire, un locataire ne peut tout simplement pas obtenir un enregistrement valide, ce qui rend l’activité illégale dès le départ.

Les règles locales comptent aussi : le zonage municipal peut interdire l’hébergement touristique à l’adresse concernée. Pour un exemple d’une autre catégorie de location touristique encadrée, voyez notre article sur la location de chalet saisonnier.

Assurance, copropriété et impôt : les risques cachés

L’assurance. Une police d’assurance habitation de locataire est généralement conçue pour un usage résidentiel. Plusieurs polices excluent ou limitent la couverture lorsque le logement est loué à des voyageurs ou utilisé à des fins commerciales; le sinistre survenu pendant un séjour pourrait donc ne pas être couvert. La seule façon de le savoir est de poser la question par écrit à votre courtier ou assureur avant la première réservation. Notre guide sur l’assurance habitation au Québec explique ce que couvre normalement une police de locataire, et celui sur la réclamation d’assurance habitation détaille les motifs de refus les plus courants.

La copropriété. Si vous louez un condo, une couche s’ajoute : la déclaration de copropriété peut interdire la location de courte durée, et le syndicat peut intervenir directement auprès du copropriétaire, qui se retournera à son tour contre vous. Le locataire se retrouve alors entre deux feux : son propriétaire et le syndicat.

L’impôt. Les revenus tirés d’une sous-location sont, en principe, des revenus à déclarer. Selon la situation (revenus de location ou revenus d’entreprise, perception de la TPS/TVQ au-delà de certains seuils), les obligations varient. Pour les notions générales, consultez notre guide sur la fiscalité des revenus locatifs au Québec, puis confirmez votre cas avec un comptable ou un fiscaliste.

Votre propriétaire l’a découvert : quoi faire

Si votre propriétaire vous écrit, ou si vous recevez une mise en demeure ou une convocation du TAL, voici une démarche raisonnable, sans garantie de résultat.

Cessez immédiatement l’activité. Retirez l’annonce et annulez ou réorientez les réservations à venir. Le fait de continuer après un avis est un facteur aggravant devant le tribunal; à l’inverse, un arrêt rapide peut jouer en votre faveur sur la question du préjudice sérieux.

Ne niez pas ce qui est facile à prouver. Les annonces, les avis et les captures d’écran sont facilement obtenus par le propriétaire. Répondre par écrit, calmement et factuellement, est préférable à une dénégation qui sera contredite.

Conservez vos preuves. Nombre et durée des séjours, absence de plaintes, état des lieux, échanges avec le propriétaire : tout ce qui montre que l’immeuble n’a subi aucun préjudice sérieux est utile.

Envisagez une entente. Dans certains cas, un propriétaire préfère régler le différend à l’amiable (engagement écrit de cesser, ou départ négocié). Toute entente doit être écrite et précise. Si vous envisagez de quitter, consultez notre article sur la cession de bail et la sous-location pour connaître les options légales de départ.

Faites-vous conseiller. Un avocat, un comité logement ou une association de locataires peut évaluer vos chances. Si l’affaire va au TAL, préparez votre preuve avec soin; notre guide sur la représentation seul au TAL décrit le déroulement de l’audience.

Si vous tenez à tirer un revenu de votre logement pendant vos absences, la voie légale comporte des étapes précises, dans cet ordre :

  • Relire votre bail et les clauses qui touchent la sous-location ou l’usage du logement (voir les clauses légales et abusives du bail);
  • Demander l’autorisation écrite du propriétaire, en précisant que l’usage visé est de la location de courte durée à des voyageurs, et non une sous-location ordinaire;
  • Vérifier le zonage municipal et, en copropriété, la déclaration de copropriété;
  • Faire enregistrer l’établissement auprès du CITQ, en joignant l’autorisation du propriétaire, puis la renouveler chaque année;
  • Valider votre assurance par écrit avec votre assureur;
  • Afficher le numéro d’enregistrement dans chaque annonce et le transmettre à la plateforme;
  • Documenter vos revenus pour votre déclaration fiscale.

Soyons réalistes : beaucoup de propriétaires refuseront, et le Code civil ne leur impose pas d’accepter une activité de courte durée, contrairement à la sous-location ordinaire où le refus doit être motivé. Dans ce cas, la réponse est simplement non, et la seule option conforme est de renoncer à Airbnb.

Alternatives à Airbnb quand on s’absente

Si votre objectif est de ne pas payer un loyer pour rien pendant une absence prolongée, plusieurs options respectent la loi :

La sous-location classique, de plusieurs semaines ou mois, à une personne identifiée, avec l’accord du propriétaire, est la voie la plus simple. Elle est expliquée dans notre guide sur la cession de bail et la sous-location. Un bail meublé peut convenir à un sous-locataire de moyen terme. Vous pouvez aussi vous associer à un colocataire : notre guide pour trouver un colocataire explique comment officialiser l’entente. Enfin, si l’absence est définitive, la cession de bail ou la résiliation selon les cas permettent de partir proprement.

Pour les propriétaires qui se demandent à l’inverse comment encadrer ce type de situation dans leur immeuble, notre article sur les droits et obligations du propriétaire devant le TAL est un bon point de départ.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de croire qu’un logement loué peut être traité comme un bien dont on est propriétaire. Le locataire détient un droit d’usage encadré par le bail et le Code civil; il ne peut pas en changer la destination ni l’offrir au public sans l’accord du locateur.

La deuxième erreur est de confondre « sous-location de courte durée » et « sous-location ordinaire ». La loi n’est pas conçue pour des occupants anonymes qui se succèdent chaque semaine; l’obligation de nommer le sous-locataire et d’obtenir le consentement du propriétaire n’a pas d’équivalent pratique dans un modèle de plateforme.

La troisième erreur est de penser qu’un accord verbal ou un silence du propriétaire suffit. Le CITQ exige, pour l’enregistrement d’un locataire, une autorisation écrite sur un formulaire prévu à cet effet. Un « il est au courant » ne vous protège ni devant le TAL ni devant les inspecteurs.

La quatrième erreur est d’ignorer l’enregistrement. Même avec la bénédiction du propriétaire, une annonce sans numéro d’enregistrement valide expose à des amendes qui peuvent atteindre 25 000 $ pour une personne physique.

La cinquième erreur est de négliger l’assurance. Un sinistre pendant un séjour peut se retrouver exclu de la couverture, et c’est vous, et non la plateforme, qui devrez répondre des dommages envers le propriétaire.

Questions fréquentes

Un locataire peut-il louer son logement sur Airbnb au Québec?
Oui, mais seulement avec l’autorisation écrite du propriétaire de l’immeuble et si toutes les conditions d’enregistrement sont remplies (enregistrement au CITQ, zonage, règles de copropriété le cas échéant). Sans cette autorisation, l’activité expose à la résiliation du bail et à des amendes.

Mon propriétaire peut-il me mettre dehors s’il découvre que j’ai loué sur Airbnb?
Il ne peut pas vous expulser lui-même : il doit demander la résiliation du bail au TAL, qui évaluera les circonstances. Le tribunal a toutefois déjà résilié des baux pour ce motif, notamment en raison du changement de destination du logement.

Quelle est l’amende pour un hébergement touristique non enregistré?
Selon Québec.ca, de 2 500 $ à 25 000 $ pour une personne physique et de 5 000 $ à 50 000 $ dans les autres cas. D’autres amendes visent l’absence du numéro d’enregistrement dans l’annonce. Ce sont des fourchettes; le montant réel dépend du dossier.

Faut-il l’accord du propriétaire même pour quelques nuits seulement?
Oui. Le CITQ précise que l’enregistrement est requis pour toute location de 31 jours ou moins, peu importe le nombre de locations effectuées, et qu’un locataire doit fournir l’autorisation du propriétaire. La brièveté de la location ne change pas l’analyse.

Le propriétaire peut-il refuser une sous-location Airbnb sans raison?
Pour une sous-location ordinaire, le refus doit reposer sur un motif sérieux et être communiqué dans les 15 jours. Pour une activité de location de courte durée à des voyageurs, le propriétaire dispose d’une marge beaucoup plus large, puisqu’il s’agit d’un changement de destination du logement et non d’une simple sous-location.

Mon assurance de locataire couvre-t-elle les dommages causés par des voyageurs?
Pas nécessairement. Plusieurs polices excluent ou limitent l’usage commercial ou la location à court terme. Demandez une confirmation écrite à votre assureur avant d’accepter une première réservation.

Dois-je déclarer mes revenus de sous-location Airbnb?
En principe, oui : ces revenus sont imposables, et la perception des taxes peut s’appliquer selon l’ampleur de l’activité. Les règles varient selon la situation; consultez un comptable ou un fiscaliste pour votre cas.

Que faire si j’ai déjà sous-loué sans accord?
Cessez l’activité, retirez vos annonces, conservez vos preuves, répondez par écrit de façon factuelle et faites-vous conseiller (avocat, comité logement). Une entente écrite avec le propriétaire est parfois possible, mais rien n’est garanti.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un avis juridique et ne remplace pas la consultation d’un avocat, d’un notaire ou du Tribunal administratif du logement, qui peuvent analyser votre bail et votre situation particulière. Les règles, les montants d’amendes et les décisions citées évoluent : validez-les auprès des sources officielles avant toute décision. Pour en savoir plus sur notre démarche éditoriale, consultez notre méthodologie.