Interdiction d’achat immobilier aux non-Canadiens au Québec : ce qui est permis et interdit

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Depuis le 1er janvier 2023, une loi fédérale interdit à la plupart des non-Canadiens d’acheter une maison, un condo ou un duplex n’importe où au pays, Québec compris. Prolongée jusqu’au 1er janvier 2027, cette interdiction n’est toutefois pas absolue : des exemptions précises et chiffrées existent pour les étudiants étrangers, les titulaires d’un permis de travail et les conjoints de citoyens ou de résidents permanents.

Beaucoup d’acheteurs et de vendeurs québécois entendent parler de « l’interdiction d’achat aux étrangers » sans en connaître les contours exacts : qui est réellement visé, quels types d’immeubles échappent à la règle, et surtout ce qui distingue un cas exempté d’un cas interdit. La confusion est fréquente parce que la loi fédérale se superpose à des réalités bien différentes de la Colombie-Britannique ou de l’Ontario, où des taxes provinciales additionnelles existent en parallèle — une situation que le Québec n’a pas reproduite. Ce guide détaille le fonctionnement exact de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, ses exemptions, ses sanctions et l’échéance de 2027 qui approche.

Sommaire

Le principe de la loi : pourquoi et depuis quand

La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens a reçu la sanction royale le 23 juin 2022 et est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Elle interdit, pour une période initiale de deux ans, l’achat d’un immeuble résidentiel au Canada par une personne ou une entité qui n’a pas le statut de citoyen canadien ni de résident permanent. Le 4 février 2024, le gouvernement fédéral a annoncé une prolongation de deux ans supplémentaires, repoussant l’échéance au 1er janvier 2027. La ministre des Finances de l’époque, Chrystia Freeland, a justifié la mesure ainsi : l’objectif est de faire en sorte que les maisons servent de logements pour les familles canadiennes plutôt que de devenir une catégorie d’actifs financiers spéculatifs.

Cette loi s’applique partout au pays, y compris au Québec, et n’a pas d’équivalent provincial distinct : le Québec n’a pas adopté sa propre loi d’interdiction, il applique simplement la loi fédérale comme les autres provinces. Le contexte plus large est abordé dans notre portrait du marché immobilier québécois en 2026, où la pression sur l’abordabilité demeure un enjeu central.

Qui est considéré comme un « non-Canadien » au sens de la loi

La loi définit un « non-Canadien » de façon précise, et cette définition surprend souvent : elle ne se limite pas aux personnes physiques. Sont visés :

  • les personnes qui ne sont ni citoyennes canadiennes, ni inscrites comme Indiens au sens de la Loi sur les Indiens, ni résidentes permanentes du Canada;
  • les sociétés constituées à l’étranger;
  • les sociétés constituées au Canada mais contrôlées par des intérêts étrangers et dont les actions ne sont pas cotées à une bourse canadienne désignée;
  • toute autre personne ou entité prescrite par règlement.

Un point mérite d’être souligné parce qu’il est souvent mal compris : un résident permanent du Canada n’est pas touché par cette interdiction. Ni un citoyen canadien vivant à l’étranger. La loi cible spécifiquement l’absence de lien de citoyenneté ou de résidence permanente avec le Canada, pas l’absence de résidence physique au Québec. Un citoyen canadien établi en France ou en Floride peut acheter une propriété au Québec sans aucune restriction liée à cette loi.

Quels immeubles sont visés — et lesquels ne le sont pas

La loi ne s’applique pas à tout le parc immobilier résidentiel. Elle vise précisément les maisons unifamiliales détachées ou jumelées, les maisons en rangée, les logements en copropriété divise, ainsi que les immeubles comportant de un à trois logements, situés à l’intérieur d’une région métropolitaine de recensement (RMR) ou d’une agglomération de recensement (AR) au sens de Statistique Canada — c’est-à-dire, en pratique, les grandes villes et leurs banlieues.

Deux catégories échappent techniquement à l’interdiction :

  • les immeubles de quatre logements et plus (un petit plex à revenus de 4 à 6 logements, par exemple), qui ne sont pas visés par la définition d’« immeuble résidentiel » de la loi;
  • les propriétés situées en dehors d’une RMR ou d’une AR — plusieurs chalets, résidences secondaires et propriétés rurales du Québec se trouvent dans cette situation, selon leur localisation exacte.

Cette nuance ne veut pas dire que tout est permis : un non-Canadien qui envisage un chalet ou une résidence secondaire doit tout de même vérifier la classification géographique précise de la municipalité visée avant de conclure quoi que ce soit, la limite entre une zone couverte et une zone exemptée n’étant pas toujours intuitive. Notre article sur la fiscalité d’une résidence secondaire au Québec aborde d’autres angles pertinents pour ce type d’achat. Pour un non-Canadien qui envisage plutôt un investissement ailleurs au pays, notre guide sur l’achat d’une maison hors Québec rappelle que cette même interdiction fédérale s’applique de façon identique dans les autres provinces.

L’exemption pour les étudiants étrangers

Le règlement d’application de la loi prévoit une exemption pour les étudiants étrangers, mais elle est nettement plus étroite que ce que plusieurs pensent. Pour en bénéficier, la personne doit cumuler toutes les conditions suivantes :

  • être inscrite à un établissement d’enseignement désigné;
  • avoir été physiquement présente au Canada pendant au moins 244 jours par année civile, pour chacune des cinq années précédant l’année de l’achat;
  • avoir produit toutes les déclarations de revenus exigées en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu pour chacune de ces cinq années d’imposition;
  • que le prix d’achat de l’immeuble résidentiel ne dépasse pas 500 000 $;
  • ne pas avoir déjà acheté plus d’un immeuble résidentiel en vertu de cette exemption.

En clair, cette exemption ne s’adresse pas à un étudiant qui vient tout juste d’arriver au Québec : le seuil de cinq années de présence quasi continue et de déclarations fiscales exclut d’emblée la grande majorité des étudiants internationaux de première ou de deuxième année. Elle vise plutôt un étudiant déjà solidement établi, souvent en voie d’obtenir la résidence permanente. Un condo étudiant près d’un campus universitaire montréalais entrerait typiquement dans le champ de cette exemption si le prix respecte le plafond de 500 000 $ — un seuil à garder en tête, puisque notre guide d’achat d’un condo au Québec détaille les autres vérifications essentielles pour ce type de propriété.

L’exemption pour les titulaires d’un permis de travail

La deuxième exemption la plus utilisée concerne les titulaires d’un permis de travail ou d’une autorisation de travail valide. Les conditions sont plus simples que celles des étudiants, mais tout aussi précises : la personne doit avoir au moins 183 jours de validité restante sur son permis de travail à la date de l’achat, et elle ne peut acheter qu’un seul immeuble résidentiel sous cette exemption. Contrairement à ce qu’affirment certains guides non officiels, le règlement n’impose pas d’historique minimal d’emploi préalable au Canada — seule la validité résiduelle du permis au moment de la transaction compte.

Cette exemption est particulièrement pertinente pour les travailleurs étrangers temporaires très qualifiés recrutés par des entreprises québécoises, un profil qui devra par ailleurs composer avec les réalités habituelles du financement hypothécaire pour un nouvel arrivant : absence de dossier de crédit canadien, exigences de mise de fonds parfois plus élevées, et nécessité de magasiner activement son financement. Notre article sur la cote de crédit et l’hypothèque au Québec explique comment ce facteur influence l’admissibilité, et notre comparatif courtier hypothécaire vs banque aide à choisir la bonne porte d’entrée pour magasiner un prêt dans ce contexte particulier.

Les autres cas d’exemption : conjoints, réfugiés, diplomates

Au-delà des étudiants et des travailleurs, le règlement prévoit plusieurs autres catégories d’exemption, moins fréquentes mais tout aussi importantes à connaître :

  • un non-Canadien qui achète conjointement avec son époux ou sa conjointe de fait qui est citoyen canadien, résident permanent, ou lui-même exempté, n’est pas visé par l’interdiction pour cet achat;
  • les personnes ayant obtenu le statut de personne protégée au sens des lois canadiennes sur l’immigration (réfugiés reconnus, par exemple);
  • le personnel des missions diplomatiques et consulaires étrangères accrédité au Canada;
  • les transactions découlant d’une entente conclue avant le 1er janvier 2023, date d’entrée en vigueur de la loi;
  • les situations où l’achat découle de l’exercice de droits protégés par l’article 35 de la Loi constitutionnelle de 1982 (droits ancestraux ou issus de traités des peuples autochtones).

L’exemption pour conjoints est probablement la plus fréquemment invoquée dans les faits : un couple formé d’un citoyen canadien et d’un ressortissant étranger peut acheter conjointement une propriété sans que le statut du second conjoint ne pose problème, à condition que les deux noms figurent effectivement sur l’acte de vente préparé par le notaire.

Que risque-t-on en cas d’infraction

La sanction la plus mal comprise n’est pas l’amende : c’est la vente forcée à un prix plafonné. Un non-Canadien reconnu coupable ne peut jamais récupérer, lors de la revente ordonnée par le tribunal, plus que le prix qu’il a payé à l’origine — même si l’immeuble a pris de la valeur entre-temps.

Un non-Canadien reconnu coupable d’avoir contrevenu à la loi s’expose, sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire, à une amende maximale de 10 000 $. Cette même amende peut aussi frapper toute personne qui a sciemment aidé un non-Canadien à contourner l’interdiction — un notaire, un avocat ou un courtier immobilier compris, ce qui explique pourquoi ces professionnels posent systématiquement la question du statut de citoyenneté avant de procéder à une transaction.

Au-delà de l’amende, le ministre responsable peut demander à la Cour supérieure de la province où se trouve l’immeuble d’en ordonner la vente. Or le règlement précise qu’aucun non-Canadien ne peut recevoir, du produit d’une telle vente forcée, un montant supérieur au prix d’achat initial de l’immeuble. Concrètement, toute plus-value accumulée est perdue : c’est cette conséquence, plus dissuasive que l’amende elle-même, qui constitue le véritable risque financier d’un achat non conforme.

Le Québec, la Colombie-Britannique et l’Ontario : trois approches différentes

La loi fédérale s’applique uniformément partout au pays, mais certaines provinces y ont superposé leurs propres mesures. L’Ontario prélève une taxe sur les spéculateurs étrangers (Non-Resident Speculation Tax) de 25 % de la valeur de l’immeuble, applicable à l’échelle de la province depuis octobre 2022. La Colombie-Britannique impose de son côté une taxe additionnelle sur les transferts de propriété de 20 % de la valeur marchande, mais seulement dans cinq régions désignées (Grand Vancouver, vallée du Fraser, district régional de la capitale, Okanagan-Centre et Nanaimo).

Exemption Condition clé Limite applicable
Étudiant étranger 244 jours/an au Canada pendant 5 ans + déclarations de revenus produites Prix ≤ 500 000 $, un seul immeuble
Titulaire d’un permis de travail 183 jours ou plus de validité restante à la date d’achat Un seul immeuble résidentiel
Conjoint d’un citoyen ou résident permanent Achat conjoint, deux noms à l’acte de vente Aucune limite de prix propre à cette exemption
Personne protégée (réfugié reconnu) Statut reconnu en vertu des lois sur l’immigration Aucune limite spécifique
Personnel diplomatique accrédité Mission diplomatique ou consulaire reconnue au Canada Aucune limite spécifique

Le Québec, lui, n’a jamais adopté de taxe provinciale équivalente pour les acheteurs étrangers. La seule mesure provinciale distincte est administrative plutôt que fiscale : elle vise à mieux documenter le phénomène plutôt qu’à le taxer, comme expliqué dans la section suivante. Notre article sur la taxe de bienvenue au Québec rappelle que ce droit de mutation s’applique de façon identique à tous les acheteurs, sans égard à la citoyenneté — il ne faut pas confondre les deux types de prélèvements.

Le rôle du notaire et la déclaration de citoyenneté obligatoire au Québec

Depuis le 1er octobre 2020 — donc avant même l’entrée en vigueur de la loi fédérale — le Québec exige que la réquisition d’inscription de tout transfert immobilier au Registre foncier comporte des renseignements relatifs à la citoyenneté du cédant et du cessionnaire. Cette mesure, administrée par le ministère responsable du Registre foncier et transmise au ministère des Finances du Québec, vise un suivi statistique du marché immobilier au bénéfice des citoyens, et non l’application directe de la loi fédérale sur l’interdiction : les deux mécanismes existent en parallèle, mais poursuivent des objectifs distincts.

Dans les faits, c’est le notaire chargé de préparer l’acte de vente qui devient le point de contrôle central. Avant de procéder, il doit s’assurer que l’acheteur n’est pas un non-Canadien au sens de la loi, ou qu’il correspond à l’une des exemptions reconnues — et documenter cette vérification, puisqu’il pourrait lui-même être passible de l’amende de 10 000 $ s’il aidait sciemment une transaction non conforme. Notre guide sur le rôle du notaire et l’acte de vente au Québec détaille l’ensemble de ses responsabilités lors d’une transaction, incluant cette vérification désormais incontournable.

L’échéance du 1er janvier 2027 : que va-t-il se passer ensuite

La loi actuelle, telle que prolongée en février 2024, cesse de s’appliquer le 1er janvier 2027, sauf nouvelle décision du gouvernement fédéral. Au moment de la rédaction de cet article, aucune annonce officielle ne précise si l’interdiction sera de nouveau prolongée, modifiée, ou si elle prendra fin comme prévu. La première prolongation ayant été annoncée seulement quelques semaines avant l’échéance initiale de janvier 2025, il serait imprudent de présumer d’un dénouement précis bien à l’avance.

Pour un acheteur ou un vendeur dont la transaction pourrait chevaucher cette date charnière, la prudence commande de vérifier l’état du droit applicable directement auprès d’un notaire ou sur le site officiel du gouvernement du Canada avant de signer une promesse d’achat dont la clôture est prévue après le 1er janvier 2027. Notre article sur la promesse d’achat au Québec explique comment structurer les conditions d’une offre pour se protéger contre ce genre d’incertitude réglementaire.

Comment un acheteur admissible prépare son dossier

Un acheteur qui se qualifie pour l’une des exemptions ci-dessus n’est pas dispensé pour autant des étapes habituelles d’un achat immobilier au Québec. Quelques particularités méritent une attention accrue :

  • rassembler dès le départ les preuves documentaires de l’exemption invoquée (relevés de présence, avis de cotisation des cinq dernières années pour un étudiant; copie du permis de travail avec sa date d’expiration pour un travailleur) — le notaire les exigera avant de procéder;
  • obtenir une préapprobation hypothécaire tôt dans le processus, puisque le financement d’un non-Canadien exempté implique souvent une mise de fonds plus élevée et un nombre plus restreint de prêteurs intéressés, un enjeu détaillé dans notre article sur la mise de fonds au Canada;
  • savoir que la plupart des programmes d’aide destinés aux premiers acheteurs, comme le CELIAPP ou le Régime d’accession à la propriété (RAP), exigent la citoyenneté canadienne ou la résidence permanente et restent donc inaccessibles à un acheteur exempté sous cette loi — de même que plusieurs volets des programmes d’aide au premier acheteur au Québec;
  • prévoir une inspection préachat comme pour tout autre acheteur : l’exemption touche le droit d’acheter, pas les précautions habituelles à l’égard de l’état de l’immeuble;
  • si l’acheteur est aussi un travailleur autonome nouvellement établi, consulter notre guide sur l’hypothèque pour travailleur autonome au Québec, puisque les deux réalités (statut migratoire et statut d’emploi) compliquent souvent le dossier de financement en parallèle.

Bâtir un dossier de crédit canadien avant même de magasiner une propriété facilite grandement l’obtention du financement dans ces situations; notre site jumeau explique comment bâtir un dossier de crédit sans historique au Canada, une étape souvent négligée par les nouveaux arrivants admissibles à l’une des exemptions ci-dessus.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de croire que l’interdiction empêche tout achat immobilier par un non-Canadien. En réalité, elle ne vise que certains types d’immeubles résidentiels situés dans les régions métropolitaines ou d’agglomération, et elle comporte plusieurs exemptions chiffrées. Un investissement dans un immeuble de quatre logements ou plus, par exemple, échappe entièrement à cette loi.

La deuxième erreur consiste à sous-estimer la conséquence d’une infraction en ne retenant que l’amende de 10 000 $. Le risque réel est la vente forcée à un prix plafonné au montant payé à l’origine, ce qui peut représenter une perte financière bien plus importante que l’amende elle-même si l’immeuble a pris de la valeur.

La troisième erreur est de présumer qu’un statut d’étudiant étranger suffit automatiquement à obtenir l’exemption. Sans les cinq années de présence physique quasi continue et de déclarations de revenus produites, ainsi que le respect du plafond de 500 000 $, l’exemption ne s’applique tout simplement pas, peu importe le statut d’inscription scolaire.

La quatrième erreur est de confondre l’absence de taxe provinciale sur les acheteurs étrangers au Québec avec une absence totale de mesure gouvernementale. Le Québec suit tout de même la citoyenneté des acheteurs et des vendeurs depuis 2020 par le biais du Registre foncier, à des fins statistiques, en parallèle de la loi fédérale.

La cinquième erreur est d’attendre la signature de l’acte de vente pour aborder la question du statut avec le notaire. Cette vérification doit être faite dès la promesse d’achat, puisqu’un notaire qui découvre tardivement une non-conformité peut retarder ou faire échouer la transaction, en plus d’exposer les parties à des sanctions.

FAQ

Un résident permanent du Canada peut-il acheter une propriété au Québec sans restriction?
Oui. La loi ne vise que les personnes qui n’ont ni la citoyenneté canadienne ni le statut de résident permanent. Un résident permanent est traité exactement comme un citoyen canadien pour l’application de cette interdiction et peut acheter n’importe quel immeuble résidentiel au Québec sans égard à cette loi.

L’interdiction s’applique-t-elle à l’achat d’un chalet en Estrie ou en Gaspésie?
Cela dépend de la localisation exacte du chalet. La loi ne s’applique qu’aux immeubles résidentiels situés à l’intérieur d’une région métropolitaine de recensement ou d’une agglomération de recensement. Plusieurs municipalités rurales du Québec se situent en dehors de ces zones et échappent donc techniquement à l’interdiction, mais la classification précise doit être vérifiée au cas par cas avant de conclure une transaction.

Un étudiant étranger peut-il acheter un condo à Montréal dès sa première année d’études?
En pratique, non. L’exemption exige d’avoir été physiquement présent au Canada au moins 244 jours par année pendant les cinq années précédant l’achat, en plus d’avoir produit des déclarations de revenus pour chacune de ces cinq années. Un étudiant qui vient d’arriver ne peut donc pas répondre à ces critères et demeure visé par l’interdiction.

Que se passera-t-il après le 1er janvier 2027?
Rien n’est confirmé au moment de la rédaction de cet article. La loi a déjà été prolongée une fois, quelques semaines seulement avant son échéance initiale de janvier 2025. Il est recommandé de vérifier l’état du droit applicable directement auprès d’un notaire ou d’une source gouvernementale à jour pour toute transaction dont la clôture pourrait survenir après cette date.

Le Québec impose-t-il une taxe spéciale aux acheteurs étrangers comme l’Ontario ou la Colombie-Britannique?
Non. Contrairement à l’Ontario, qui prélève une taxe sur les spéculateurs étrangers de 25 %, et à la Colombie-Britannique, qui impose une taxe additionnelle de 20 % dans cinq régions désignées, le Québec n’a adopté aucune taxe provinciale équivalente. Il exige toutefois la déclaration de la citoyenneté des parties lors de l’inscription au Registre foncier depuis 2020, à des fins statistiques.

Un non-Canadien peut-il investir dans un immeuble à revenus de cinq logements au Québec?
Oui, en principe. La loi ne définit un « immeuble résidentiel » que jusqu’à trois logements. Un immeuble de quatre logements ou plus n’entre pas dans cette définition et n’est donc pas visé par l’interdiction, peu importe le statut de l’acheteur.

Que risque un courtier immobilier ou un notaire qui aide sciemment un non-Canadien à contourner la loi?
La même amende maximale de 10 000 $ que celle prévue pour le non-Canadien lui-même peut être imposée à toute personne qui a sciemment aidé ou encouragé une transaction non conforme, ce qui inclut un notaire, un avocat ou un courtier immobilier agissant en connaissance de cause.

L’exemption pour conjoint s’applique-t-elle seulement aux couples mariés?
Non. La loi reconnaît autant les époux que les conjoints de fait. Ce qui compte est que l’achat soit fait conjointement avec une personne qui est elle-même citoyenne canadienne, résidente permanente, ou admissible à une autre exemption, et que les deux noms figurent à l’acte de vente.

Sources officielles

Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (Justice Canada)
Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, DORS/2022-250 (Justice Canada)
Communiqué du 4 février 2024 sur la prolongation de deux ans (Vice-première ministre du Canada / ministère des Finances)
Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (SCHL)
Avis officiel sur la déclaration de citoyenneté au Registre foncier du Québec, en vigueur depuis le 1er octobre 2020 (Information foncière, gouvernement du Québec)

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Les règles décrites ici, y compris les seuils numériques et les dates d’échéance, peuvent évoluer : consultez un notaire, un avocat spécialisé en immigration ou un conseiller qualifié avant de vous fier à une exemption ou de conclure une transaction visée par cette loi. Pour en savoir plus sur notre démarche éditoriale, consultez notre méthodologie.