Taux d’inoccupation et vacance locative au Québec : comment budgeter le risque pour votre immeuble à revenus

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Un pro forma qui suppose 0 % de vacance n’est pas optimiste, il est faux — et c’est souvent l’écart entre le rendement affiché par le vendeur et le rendement réellement encaissé. Après deux ans de pénurie quasi totale dans plusieurs régions du Québec, le taux d’inoccupation remonte en 2025-2026, mais de façon très inégale : 3,8 % à Gatineau, 2,4 % à Québec, à peine 1,3 % à Saguenay. Pour un investisseur, ce chiffre n’est pas qu’un indicateur macroéconomique à suivre dans les journaux : c’est une variable qui doit entrer, avec un montant précis, dans le calcul du rendement d’un immeuble à revenus. Ce guide explique ce que mesure réellement le taux d’inoccupation, où en sont les grandes régions du Québec, comment budgeter une provision pour vacance dans votre pro forma, la différence entre une vacance normale et un signal d’alarme, et ce qu’il faut vérifier — fiscalement et du côté de l’assurance — quand un logement reste vide plus longtemps que prévu.

La vacance locative est probablement la variable la plus sous-estimée de l’investissement immobilier au Québec, précisément parce qu’elle a été quasi nulle dans plusieurs marchés pendant plusieurs années. Une génération d’investisseurs a acheté ses premiers immeubles dans un contexte où un logement se relouait en quelques jours. Ce contexte change, et la façon de calculer un rendement doit changer avec lui. Voyons d’abord ce que mesure exactement le taux d’inoccupation.

Sommaire

Le taux d’inoccupation, un chiffre qu’on regarde trop rarement avant d’acheter

Le taux d’inoccupation (ou taux de vacance) mesure la proportion de logements locatifs d’initiative privée qui sont inoccupés au moment de l’enquête. Au Québec et dans le reste du Canada, la référence est l’enquête annuelle sur les logements locatifs de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), menée chaque année en septembre-octobre auprès des immeubles de trois logements et plus dans les centres de 10 000 habitants et plus. Un marché est généralement considéré comme « équilibré » autour de 3 %, un seuil sous lequel les logements se relouent rapidement et où le rapport de force favorise le locateur, et au-delà duquel les logements restent affichés plus longtemps et le pouvoir de négociation se déplace vers le locataire.

Pour un propriétaire déjà en place, le taux d’inoccupation influence surtout la vitesse à laquelle un roulement de locataire se résorbe. Pour un acheteur qui évalue un immeuble, il joue un rôle différent et plus structurant : c’est l’un des intrants qui détermine si le rendement affiché sur la fiche du courtier a une chance de se matérialiser une fois l’immeuble entre vos mains. Un immeuble analysé avec un taux de vacance de 0 % n’est pas analysé de façon prudente, il est analysé sur une hypothèse qui ne s’est jamais vérifiée nulle part au Québec sur une période prolongée.

Où en est le marché locatif québécois en 2025-2026

Selon le Rapport sur le marché locatif 2025 de la SCHL, publié à la suite de l’enquête d’octobre 2025, le taux d’inoccupation moyen pour l’ensemble des centres urbains québécois de 10 000 habitants et plus est passé de 1,8 % en 2024 à 2,9 % en 2025 — un redressement rapide après plusieurs années de pénurie aiguë, mais qui masque des écarts importants d’une région à l’autre.

Région métropolitaine Taux d’inoccupation 2025 Tendance
Gatineau (partie québécoise) 3,8 % En hausse, la plus élevée de la province
Grand Montréal 2,9 % En hausse pour une 2e année consécutive
Sherbrooke 2,7 % En hausse
Trois-Rivières 2,7 % En hausse
Québec (ville) 2,4 % En hausse, vs 0,9 % deux ans plus tôt
Saguenay 1,3 % En baisse — seule région dans ce cas

Ces six régions ne racontent pas la même histoire. À Gatineau, où le taux dépasse déjà le seuil d’équilibre de 3 %, le rapport de force s’est nettement déplacé vers les locataires. À Québec, la remontée est spectaculaire en deux ans, mais le marché reste sous l’équilibre. À Montréal, la SCHL notait dans sa mise à jour de mi-année 2026 une plage d’équilibre estimée plus large, entre 2,5 % et 4,0 %, avec des transitions plus graduelles qu’ailleurs entre marché serré et marché souple. À Saguenay, à l’inverse, le marché reste tendu et le taux continue de baisser. Entre Sherbrooke et Trois-Rivières, des taux presque identiques (2,7 %) cachent des dynamiques de loyers très différentes : les loyers moyens ont bondi de 15,2 % à Trois-Rivières contre 9,3 % à Sherbrooke sur la même période, signe qu’un taux d’inoccupation en hausse n’empêche pas, à court terme, une forte croissance des loyers dans un marché qui reste globalement sous pression.

La leçon à retenir n’est pas le chiffre provincial de 2,9 %, mais le fait qu’il existe un chiffre propre à chaque marché local, et qu’il faut aller le chercher avant d’analyser un immeuble plutôt que de se fier à une moyenne qui ne s’applique nulle part en particulier.

Pourquoi le taux d’inoccupation remonte après des années de pénurie

Cette remontée n’est pas un accident conjoncturel isolé, elle résulte de la conjonction de deux forces. Du côté de l’offre, le boom de construction locative amorcé il y a environ quatre ans, porté par une forte croissance démographique et des taux d’intérêt qui ont depuis fluctué, continue de livrer de nouvelles unités sur le marché, souvent avec un décalage de plusieurs années entre la mise en chantier et la livraison.

Du côté de la demande, le ralentissement est en grande partie planifié. Le Plan des niveaux d’immigration 2025-2027 du gouvernement fédéral abaisse la cible de résidents permanents de 395 000 en 2025 à 380 000 en 2026, avec un objectif explicite de ramener la proportion de résidents temporaires à 5 % de la population canadienne d’ici la fin de 2026, ce qui inclut un plafonnement des permis d’études internationales. Or les nouveaux arrivants, particulièrement les résidents temporaires et les étudiants internationaux, constituent historiquement l’une des principales sources de demande pour les logements locatifs neufs dans les grands centres. La SCHL identifie explicitement ce ralentissement migratoire comme l’un des principaux facteurs qui poussent le taux d’inoccupation à la hausse en 2025-2026, une tendance qu’elle prévoit devoir se poursuivre au moins jusqu’en 2028.

Le point à retenir : la remontée du taux d’inoccupation n’est pas un signal ponctuel qui va se corriger tout seul dans les prochains mois — elle est portée par des cibles migratoires fixées pour plusieurs années et par une offre déjà en construction. Un investisseur qui achète aujourd’hui doit budgeter pour un marché locatif structurellement plus équilibré qu’il ne l’a été entre 2021 et 2024, pas pour un retour rapide à la pénurie.

Ce qu’un taux de 1 %, 3 % ou 5 % change concrètement sur votre cashflow

Prenons un exemple simple, à visée illustrative, pour un immeuble de six logements dont le revenu brut potentiel (tous les logements loués en tout temps) s’élève à 90 000 $ par année. À un taux de vacance de 1 %, la perte de revenu est marginale, de l’ordre de 900 $. À 3 %, elle grimpe à environ 2 700 $. À 5 %, elle atteint 4 500 $ — soit potentiellement plusieurs mois de cashflow disponible pour un immeuble dont la marge nette est déjà mince après le service de la dette, les taxes et l’entretien. Ces montants sont d’autant plus significatifs qu’ils s’additionnent souvent à d’autres coûts associés au roulement d’un logement : peinture, nettoyage, petites réparations, publicité, et parfois un ou deux mois où le nouveau locataire paie un loyer légèrement inférieur à celui du départ si l’unité a dû être repositionnée.

L’effet est amplifié sur les petits immeubles. Sur un duplex, un seul logement vacant représente 50 % du parc — un taux de vacance « ponctuel » de 50 % le temps de relouer, très éloigné de la moyenne statistique régionale. C’est pourquoi la taille de l’immeuble et le nombre d’unités doivent aussi entrer en ligne de compte dans l’évaluation du risque de vacance, pas seulement le taux moyen du marché.

Budgeter une provision pour vacance dans votre pro forma

La pratique la plus répandue consiste à intégrer une provision pour vacance et mauvaises créances directement dans le calcul du revenu net d’exploitation, avant même de soustraire les dépenses d’opération. Concrètement, on multiplie le revenu brut potentiel par un pourcentage — souvent entre 3 % et 5 % dans les analyses prudentes au Québec — pour obtenir le revenu brut effectif, celui qui sert ensuite au calcul du rendement réel plutôt qu’au rendement théorique affiché par le vendeur.

Le bon réflexe est d’ajuster ce pourcentage à la réalité locale plutôt que d’appliquer un chiffre unique partout : un immeuble à Gatineau, où le taux régional dépasse déjà 3,8 %, mérite une provision plus généreuse qu’un immeuble à Saguenay, où le marché reste tendu à 1,3 %. Il faut aussi tenir compte du positionnement propre de l’immeuble — un loyer fixé au-dessus du marché local, un secteur moins recherché ou un bâtiment vieillissant justifient une provision plus prudente que la moyenne régionale, même dans un marché globalement serré. Les institutions prêteuses appliquent d’ailleurs souvent leur propre hypothèse de vacance, parfois indépendante du taux local, dans le calcul du seuil de rentabilité et de la capacité d’emprunt qu’elles sont prêtes à financer — un autre bon rappel que le chiffre du marché et le chiffre retenu par votre banquier ne sont pas nécessairement identiques.

Vacance frictionnelle et vacance structurelle : deux risques à ne pas confondre

Toutes les vacances ne se valent pas, et les distinguer évite de mal réagir. La vacance frictionnelle est le délai normal, souvent de quelques jours à quelques semaines, entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant, le temps de nettoyer, de faire visiter et de signer un nouveau bail. Elle est incompressible et fait partie du coût normal d’exploitation d’un immeuble locatif — c’est essentiellement ce que la provision pour vacance de 3 % à 5 % cherche à capturer sur une base statistique.

La vacance structurelle est d’une autre nature : un logement qui reste affiché des mois sans trouver preneur, malgré des visites, signale généralement un problème plus profond que le simple hasard du calendrier. Un loyer positionné au-dessus du marché local, un produit mal adapté à la demande du secteur (trop de chambres, pas assez, absence de stationnement là où c’est attendu), un état général qui n’a pas suivi l’évolution des attentes des locataires, ou un secteur en perte de vitesse peuvent tous expliquer une vacance qui se prolonge bien au-delà de ce que le taux régional laisserait présager. Reconnaître rapidement lequel des deux cas s’applique évite de s’entêter plusieurs mois sur un prix qui ne trouvera pas preneur, ou à l’inverse de brader un loyer pour un délai qui n’était en réalité que passager.

Réduire le risque : sélection, reconduction du bail et gestion

Une part du risque de vacance se gère en amont, bien avant qu’un logement ne se libère. Bien sélectionner un locataire à l’entrée réduit le roulement non désiré et les départs hâtifs pour cause de conflit ou de non-paiement, qui forcent ensuite à relouer dans l’urgence, souvent à un moment de l’année moins favorable.

Le Code civil du Québec encadre aussi précisément les délais dans lesquels un locateur peut proposer une modification des conditions du bail, notamment le loyer, au moment de la reconduction. Manquer ces délais — généralement de trois à six mois avant l’échéance pour un bail de douze mois ou plus, plus courts pour les baux de durée indéterminée — signifie que le bail se reconduit automatiquement aux conditions existantes, privant le propriétaire de l’occasion d’ajuster le loyer au marché ou de planifier une reprise. Un calendrier de reconduction bien tenu, avec des avis envoyés dans les délais prescrits par le Tribunal administratif du logement, est l’un des outils les plus simples pour éviter de subir une vacance ou un manque à gagner évitable.

Pour les propriétaires qui gèrent plusieurs unités ou qui manquent de temps pour suivre ces échéances de près, confier la gestion locative à un professionnel peut réduire significativement le temps moyen de relocation, grâce à un réseau de mise en marché plus large et à un suivi rigoureux des délais légaux — un avantage qui pèse d’autant plus lourd dans un marché où le taux d’inoccupation remonte et où la concurrence entre logements affichés s’intensifie.

Que faire d’un logement vacant depuis plus de deux ou trois mois

Quand un logement dépasse largement le délai de relocation habituel pour son secteur, il faut sortir du mode « il faut juste attendre le bon locataire » et remettre le dossier en question méthodiquement. La première étape consiste à comparer objectivement le loyer demandé à des logements comparables réellement loués dans le secteur, pas seulement affichés — un écart de 5 % à 10 % au-dessus du marché suffit souvent à expliquer un manque de visites. La deuxième consiste à revoir l’état et la présentation du logement : des photos datées, un logement non repeint depuis le départ du locataire précédent ou une odeur persistante découragent une part importante des visiteurs avant même la visite.

Pour certains logements, notamment dans les secteurs à forte demande touristique ou d’affaires, une location de courte ou moyenne durée peut servir de pont temporaire pendant qu’on repositionne l’unité pour une location traditionnelle, à condition de vérifier au préalable la réglementation municipale applicable et les clauses de votre police d’assurance. Enfin, si le problème touche plusieurs logements du même immeuble simultanément, il faut envisager que la cause soit structurelle — mauvais positionnement de prix pour l’ensemble de l’immeuble, produit inadapté au secteur — plutôt que propre à une seule unité, et ajuster la stratégie en conséquence plutôt que de répéter la même approche logement après logement.

Vacance et fiscalité : ce qui reste déductible

Une période de vacance ne prive pas automatiquement un propriétaire du droit de déduire ses dépenses. Selon le guide T4036 de l’Agence du revenu du Canada sur les revenus de location, les dépenses courantes — intérêts hypothécaires, taxes foncières et scolaires, assurances, entretien — demeurent généralement déductibles pendant qu’un logement est vacant, à condition que le propriétaire ait toujours une intention raisonnable de le louer et qu’il fasse des démarches actives et documentées en ce sens : publicité, disponibilité pour les visites, prix aligné sur le marché. Un logement laissé vacant sans réel effort de location, ou gardé disponible pour un usage personnel occasionnel, peut voir sa déductibilité contestée.

Il est prudent de conserver une preuve tangible de ces démarches — annonces datées, échanges avec des candidats locataires, mandat confié à un courtier ou à un gestionnaire — pour appuyer la déclaration si l’Agence du revenu du Canada ou Revenu Québec demande des précisions. Comme pour toute question fiscale touchant un immeuble à revenus, cette évaluation dépend des faits propres à chaque dossier et gagne à être validée avec un comptable familier avec la fiscalité immobilière plutôt que d’être présumée acquise.

Assurance et vacance prolongée : les clauses à vérifier

Les polices d’assurance pour immeuble locatif contiennent fréquemment une clause de vacance qui modifie, voire suspend, certaines protections lorsqu’un logement — ou l’immeuble en entier — reste inoccupé au-delà d’une période définie au contrat, souvent de l’ordre de trente jours consécutifs. Passé ce délai, certains sinistres, comme le dégât d’eau ou le vandalisme, peuvent être exclus ou soumis à des conditions plus strictes si l’assureur n’a pas été avisé au préalable.

Le réflexe à adopter est simple : dès qu’un logement demeure vacant plus longtemps que prévu, communiquer avec son courtier ou son assureur pour confirmer les conditions applicables et, au besoin, souscrire un avenant pour immeuble vacant. Cette vérification prend quelques minutes et évite qu’un sinistre survenant pendant une période de vacance prolongée — souvent le moment où l’immeuble est le moins surveillé — ne se transforme en perte non couverte.

Erreurs fréquentes

La première erreur, et la plus répandue, est de bâtir un pro forma avec un taux de vacance de 0 %. Ce chiffre ne s’est vérifié durablement nulle part au Québec, même dans les marchés les plus tendus, et il gonfle artificiellement le rendement présenté à l’acheteur.

Une deuxième erreur consiste à appliquer la moyenne provinciale sans vérifier le taux du marché local. Utiliser 2,9 % pour un immeuble à Gatineau, où le taux réel dépasse 3,8 %, sous-estime le risque; l’utiliser pour un immeuble à Saguenay, où le marché reste à 1,3 %, le surestime inutilement et peut faire écarter à tort une bonne occasion.

Une troisième erreur, plus subtile, est de confondre vacance frictionnelle et vacance structurelle. Baisser précipitamment un loyer après seulement deux ou trois semaines d’affichage peut faire perdre des revenus inutilement, alors qu’à l’inverse, s’entêter pendant des mois sur un prix qui ne trouve pas preneur ignore un signal clair du marché.

Une quatrième erreur consiste à négliger les délais de reconduction et de modification du bail prévus au Code civil du Québec. Manquer la fenêtre pour aviser un locataire d’une hausse de loyer ou d’une reprise force une reconduction aux conditions existantes, une occasion manquée qui ne se représente qu’à la prochaine échéance.

Enfin, une dernière erreur fréquente est d’oublier d’aviser l’assureur d’une vacance prolongée. Un propriétaire qui découvre après un sinistre que sa police excluait les logements vacants depuis plus de trente jours se retrouve à assumer seul une perte qui aurait pu être couverte pour le coût d’un simple appel téléphonique.

FAQ

Qu’est-ce que le taux d’inoccupation et comment est-il mesuré au Québec ?
Le taux d’inoccupation mesure la proportion de logements locatifs privés inoccupés au moment de l’enquête. Au Québec, la référence est l’enquête annuelle de la SCHL, réalisée chaque année en septembre-octobre auprès des immeubles de trois logements et plus dans les centres urbains de 10 000 habitants et plus. Un marché est généralement jugé équilibré autour de 3 %, un seuil sous lequel l’avantage revient au locateur et au-delà duquel il se déplace vers le locataire.

Quel est le taux d’inoccupation actuel à Montréal, Québec et Gatineau ?
Selon le rapport SCHL de 2025, le Grand Montréal affichait un taux de 2,9 %, en hausse pour une deuxième année consécutive, la ville de Québec 2,4 %, en forte remontée après un creux historique de 0,9 % deux ans plus tôt, et Gatineau 3,8 %, le taux le plus élevé de la province. Ces chiffres évoluent chaque année et devraient être vérifiés dans le rapport le plus récent de la SCHL avant toute décision.

Quelle provision pour vacance dois-je prévoir dans mon calcul de rendement ?
Il n’existe pas de chiffre universel, mais une provision entre 3 % et 5 % du revenu brut potentiel est une pratique courante et prudente au Québec, à ajuster à la hausse dans un marché où le taux local dépasse déjà 3 %, comme à Gatineau, et possiblement à la baisse dans un marché encore tendu comme Saguenay, tout en tenant compte du positionnement propre de l’immeuble.

Pourquoi le taux d’inoccupation remonte-t-il après des années de pénurie ?
Deux facteurs se combinent : une offre locative accrue, issue d’un boom de construction amorcé il y a plusieurs années et qui continue d’être livrée, et une demande ralentie par la réduction planifiée des cibles fédérales d’immigration et le plafonnement des permis d’études internationales, qui limitent l’arrivée de nouveaux ménages locataires dans les grands centres.

Que faire si mon logement reste vacant plus de deux ou trois mois ?
Comparez d’abord votre loyer demandé à des logements comparables réellement loués, pas seulement affichés, révisez l’état et la présentation du logement, et si plusieurs unités du même immeuble sont touchées simultanément, envisagez une cause structurelle plutôt qu’un simple délai. Une location de courte ou moyenne durée peut servir de solution temporaire dans certains secteurs, sous réserve de la réglementation municipale et des conditions d’assurance.

Les dépenses restent-elles déductibles pendant que mon logement est vacant ?
Généralement oui, selon les règles de l’Agence du revenu du Canada, à condition de maintenir une intention réelle de louer le logement et de pouvoir démontrer des démarches actives — publicité, disponibilité pour les visites, prix aligné sur le marché. Conservez des preuves de ces démarches et validez votre situation particulière avec un comptable, puisque les conséquences varient selon les faits propres à chaque dossier.

Mon assurance couvre-t-elle un logement vacant ?
Pas nécessairement de la même façon qu’un logement occupé. La plupart des polices pour immeuble locatif contiennent une clause qui modifie certaines protections après une période de vacance prolongée, souvent autour de trente jours. Il faut communiquer avec son assureur dès qu’une vacance dépasse la durée habituelle pour confirmer les conditions applicables et, au besoin, ajouter un avenant.

Sources officielles

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique, financier ou fiscal personnalisé. Les taux d’inoccupation, les délais légaux et les règles fiscales évoluent et dépendent des faits propres à chaque immeuble et à chaque propriétaire. Avant de fixer une provision pour vacance, de modifier un bail ou de déclarer vos revenus locatifs, consultez un courtier immobilier, un gestionnaire, un comptable ou un notaire selon votre situation. Pour en savoir plus sur notre démarche, consultez notre méthodologie éditoriale.