Marché immobilier à Mascouche : prix, gare exo et connexion REM

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À Mascouche, le nouveau rôle d’évaluation foncière 2025-2027 a fait bondir la valeur moyenne d’une maison unifamiliale de 51 %, la faisant passer de 348 325 $ à 527 593 $ — l’une des hausses les plus marquées de la couronne nord de Montréal. Cette flambée survient au moment même où la ville devient, avec l’ouverture de la gare Côte-de-Liesse le 12 janvier 2026, la seule de ce dossier à voir sa ligne de train de banlieue raccordée directement au réseau du REM, réduisant le trajet vers le centre-ville de près de 45 minutes.

Voici un portrait chiffré du marché immobilier à Mascouche en 2026, incluant l’effet de la nouvelle évaluation foncière sur les taxes, l’impact réel de la connexion au REM sur l’attractivité résidentielle et les chantiers qui redessinent la ville pour les prochaines années.

Sommaire

Portrait du marché immobilier à Mascouche en 2026

Située dans la MRC des Moulins, à la frontière de Terrebonne et à environ 35 kilomètres au nord-est de Montréal, Mascouche s’est longtemps développée comme une ville-dortoir de la couronne nord. Le portrait a changé : avec plus de 51 000 résidents, un rôle d’évaluation foncière en forte hausse et sa propre ligne de train de banlieue nouvellement raccordée au réseau métropolitain, Mascouche combine aujourd’hui prix encore accessibles par rapport à Laval ou Montréal et amélioration réelle de la desserte en transport collectif.

Le marché reste marqué par la prédominance de la maison unifamiliale — le type de propriété le plus recherché sur le territoire — tandis que le segment de la copropriété demeure modeste mais en croissance, porté par une offre grandissante de projets neufs près du centre-ville et de la gare.

La Ville de Mascouche a déposé son budget 2026 avec une hausse de taxe foncière limitée à 2,63 % pour le compte moyen, malgré une hausse de valeur de 45 % au rôle triennal — un exemple concret de l’ajustement des taux que plusieurs villes de la couronne doivent appliquer pour amortir l’effet d’un rôle d’évaluation qui reflète un marché déjà en forte appréciation.

Le prix des propriétés par segment : unifamiliales, condos et plex

Les statistiques de Centris pour le deuxième trimestre de 2026 permettent de situer précisément Mascouche par rapport au reste du Québec. Le prix médian d’une maison unifamiliale s’y établit à 615 000 $, en hausse de 6 % sur un an, un niveau supérieur à la médiane provinciale de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), qui se chiffre à 497 501 $ pour août 2026.

Segment Prix médian (T2 2026) Variation annuelle Ventes (T2 2026)
Unifamiliale 615 000 $ +6 % 127 (-18 %)
Copropriété (condo) 362 250 $ +3 % 80 (-17 %)
Plex (2 à 5 logements) 808 125 $ (moyenne des 4 derniers trimestres) -4 % 32 sur 4 trimestres (+10 %)

Sur les quatre derniers trimestres, la médiane unifamiliale se fixe à 606 062 $ (+8 %), avec un délai moyen de vente de 25 jours — un marché encore relativement dynamique malgré le ralentissement des volumes de ventes observé au deuxième trimestre. Le segment condo affiche une hausse de prix plus modérée (+3 % à +4 % selon la période), cohérente avec la médiane provinciale de l’APCIQ, qui se situe autour de 405 000 $. Le marché des plex demeure mince à Mascouche, avec un nombre de transactions limité qui rend les statistiques plus volatiles d’un trimestre à l’autre; la médiane provinciale des plex, en forte hausse de 11 % à l’échelle du Québec, s’établit à 715 500 $.

  • 127 ventes de maisons unifamiliales au deuxième trimestre 2026, en baisse de 18 % sur un an
  • 110 inscriptions actives pour l’unifamiliale, en hausse de 13 %
  • Délai moyen de vente de 23 jours pour l’unifamiliale au T2 2026
  • 80 ventes de condos au T2 2026, avec 94 inscriptions actives (+51 %), signe d’une offre qui se reconstitue plus vite que la demande dans ce segment

Le rôle d’évaluation foncière 2025-2027 : une hausse de 45 %

Le nouveau rôle triennal d’évaluation foncière de Mascouche, en vigueur pour 2025, 2026 et 2027, a été établi à partir de la valeur marchande des propriétés au 1er juillet 2023 et déposé en septembre 2024. Il fait état d’une hausse moyenne de 45 % de la valeur des propriétés sur l’ensemble du territoire par rapport au rôle précédent (2022-2024).

Le détail par catégorie de propriété illustre l’ampleur du rattrapage :

  • Valeur moyenne d’une maison unifamiliale : de 348 325 $ à 527 593 $, une hausse de 51 %
  • Valeur des copropriétés : hausse moyenne de 56 %
  • Hausse globale, toutes catégories de propriétés confondues : 45 %

Cette hausse du rôle d’évaluation ne se traduit pas automatiquement par une hausse équivalente du compte de taxes : la Ville ajuste chaque année ses taux de taxation par catégorie d’immeuble pour répartir le fardeau fiscal de façon plus stable. Un propriétaire dont la valeur de sa maison a progressé exactement dans la moyenne du rôle ne devrait donc pas voir son compte de taxes bondir de 51 %, mais un propriétaire dont la hausse de valeur dépasse nettement la moyenne du secteur pourrait voir sa part relative du fardeau fiscal municipal augmenter.

Budget municipal 2026 et impact sur le compte de taxes

Le budget municipal 2026 de Mascouche, adopté en fin d’année 2025, prévoit une hausse de la taxe foncière générale du compte de taxes moyen — excluant la tarification pour les services comme les collectes et l’eau — de 2,63 %, soit un impact de 128 $ par année pour une propriété desservie de valeur moyenne. La croissance des dépenses municipales a été limitée à 4 %, la plus faible croissance des cinq dernières années selon la Ville, dans un contexte où l’administration affirme vouloir préserver la capacité de payer des ménages malgré le choc du nouveau rôle d’évaluation.

Le budget 2026 est équilibré sans recours aux surplus accumulés ni à la vente d’actifs municipaux, et la contribution au fonds d’infrastructures pour le paiement comptant des projets a été augmentée de 1,3 M$ afin de limiter la croissance de la dette à long terme — une gestion financière que la Ville présente comme un choix délibéré face à la pression inflationniste.

Ce contexte budgétaire prudent contraste avec l’ampleur des investissements prévus au programme triennal d’immobilisations, qui touchent directement l’attractivité résidentielle du secteur de la gare et des grands axes de circulation.

La ligne de train exo Mascouche et la nouvelle connexion au REM

Mascouche se distingue de la plupart des villes de la couronne nord par un atout rare : elle donne son nom à sa propre ligne de train de banlieue. Mise en service le 1er décembre 2014, la ligne 15 – Mascouche relie la couronne nord-est de Montréal au centre-ville sur 52 kilomètres et 13 gares, dont 10 ont été construites spécifiquement pour cette ligne, avec huit stationnements incitatifs le long du parcours.

Le changement le plus significatif pour les résidents actuels et futurs de Mascouche est survenu le 12 janvier 2026, avec l’ouverture de la nouvelle gare terminale Côte-de-Liesse. Cette gare permet une correspondance directe avec la station du même nom du Réseau express métropolitain (REM), ainsi qu’avec le métro de Montréal via la station Sauvé. Selon les données officielles d’Exo, cette nouvelle correspondance fait passer le temps de trajet vers le centre-ville de Montréal d’environ 1 h 50 à près de 1 h 07, un gain de près de 45 minutes pour les navetteurs qui empruntent la ligne au complet.

  • 13 gares sur le parcours, dont 10 construites pour la mise en service de 2014
  • 52 km de trajet, incluant 13 km de voie ferrée neuve
  • 8 stationnements incitatifs répartis le long de la ligne
  • Correspondance avec le REM à la gare Côte-de-Liesse depuis le 12 janvier 2026
  • Correspondance avec le métro (ligne orange) à la station Sauvé
  • Achalandage quotidien moyen d’environ 11 000 passagers avant la mise en service de la correspondance REM

Pour un acheteur qui navette quotidiennement vers le centre-ville, cette amélioration change concrètement le calcul de compromis entre le prix d’achat plus accessible de Mascouche et le temps de déplacement — un facteur qui, historiquement, pesait plus lourdement contre les villes situées en bout de ligne comme Mascouche que contre des villes plus rapprochées du centre.

Un gain de 45 minutes par trajet, matin et soir, représente près de 7 heures et demie de temps de déplacement récupérées par semaine pour un navetteur à temps plein — un des rares cas où une amélioration de transport collectif se mesure aussi concrètement dans le quotidien d’un ménage.

Les grands chantiers : avenue de la Gare et programme triennal d’immobilisations

Le programme triennal d’immobilisations (PTI) 2026-2028 de la Ville de Mascouche prévoit des investissements totalisant près de 183 millions de dollars pour moderniser les infrastructures et bonifier les services. Plusieurs projets touchent directement le secteur résidentiel et la mobilité :

  • Réaménagement de l’avenue de la Gare, dans le secteur qui dessert la ligne de train exo Mascouche
  • Ajout d’une bretelle de sortie de l’autoroute 640 vers l’avenue de l’Esplanade
  • Réfection de l’avenue de l’Esplanade
  • Aménagement d’une piste multifonctionnelle et réfection du boulevard Mascouche entre la montée Masson et la rue Brien
  • Réfection de la montée Masson, incluant la piste cyclable
  • Renforcement de la sécurité aux abords des écoles
  • Aménagement de sentiers et restauration du site du Domaine seigneurial de Mascouche

Le réaménagement de l’avenue de la Gare est particulièrement significatif pour le marché résidentiel : ce secteur, dont la reprise de la construction était attendue pour 2025-2026 le temps que les infrastructures municipales soient mises à niveau, constitue l’un des rares emplacements de la ville où la marche à la gare exo est réellement praticable — un profil transit-oriented encore peu répandu dans le parc de logements existant de Mascouche, largement construit autour de l’automobile.

Portrait démographique : qui habite Mascouche

Selon le recensement de 2021 de Statistique Canada, Mascouche comptait 51 183 résidents, en hausse de 9,6 % par rapport à 46 692 habitants en 2016 — une croissance nettement supérieure à la moyenne québécoise pour la période. La ville s’étend sur 106,89 km², pour une densité de population de 478,8 habitants par kilomètre carré, une densité relativement faible qui reflète un tissu urbain encore largement composé de maisons unifamiliales sur des terrains de bonne dimension, en particulier dans les secteurs les plus éloignés du centre-ville historique.

Cette croissance démographique soutenue, combinée à l’amélioration récente de la desserte en transport collectif, alimente la demande pour des propriétés familiales à prix encore inférieur à celui de Laval ou de l’île de Montréal, tout en maintenant une pression à la hausse sur les prix documentée par les statistiques de Centris présentées plus haut.

Avec une croissance de 9,6 % de sa population entre 2016 et 2021, Mascouche a progressé nettement plus vite que la moyenne québécoise sur la même période — un signal de demande résidentielle réelle qui précède, et n’est pas seulement causé par, l’arrivée de la correspondance REM en 2026.

Les secteurs et quartiers de Mascouche

Le territoire de Mascouche se divise en plusieurs secteurs aux profils distincts :

  • Le centre-ville historique et le Domaine seigneurial de Mascouche, où la Ville investit dans la restauration de sentiers et d’espaces patrimoniaux, avec un cachet plus ancien et une proximité avec les commerces de proximité
  • Le secteur de la gare et l’avenue de la Gare, en reprise de développement depuis 2025-2026 grâce aux travaux d’infrastructure municipaux, avec un potentiel d’accès à pied à la ligne de train
  • Les nouveaux développements résidentiels périphériques, comme les projets établis dans des secteurs tels que le Coteau ou les abords du boulevard Mascouche, qui proposent des maisons neuves sur des terrains sans voisins arrière dans certains cas
  • Les secteurs desservis par la montée Masson et le boulevard Mascouche, des artères en réfection qui structurent les déplacements est-ouest et nord-sud du territoire

Un acheteur qui priorise l’accès rapide au train aura avantage à cibler les propriétés à distance de marche raisonnable de la gare, tandis qu’un acheteur qui recherche avant tout l’espace et un terrain de bonne dimension à prix encore accessible se tournera plus naturellement vers les secteurs périphériques en développement.

Mascouche comparée à Terrebonne et Repentigny

Mascouche, Terrebonne et Repentigny sont les trois seules villes directement desservies par la ligne de train exo Mascouche, ce qui en fait un trio de comparaison naturel pour un acheteur qui navette vers Montréal. L’article régional Le marché immobilier sur la Rive-Nord de Montréal couvre l’ensemble du secteur Laurentides Sud et Lanaudière proche de façon agrégée, mais sans statistiques détaillées propres à Mascouche.

Face à Terrebonne, sa voisine immédiate avec laquelle elle partage une partie de son bassin d’emploi et de services, Mascouche offre généralement des prix légèrement plus accessibles pour un profil de maison comparable, avec une gare de train qui lui est propre plutôt que partagée. Face à Repentigny, plus rapprochée de Montréal et desservie par un accès autoroutier direct via l’autoroute 40, Mascouche compense un temps de trajet historiquement plus long par un parc de logements plus récent en moyenne et par la croissance démographique la plus rapide des trois villes depuis 2016.

Comparée à des villes plus loin dans la région, comme Joliette, Mascouche demeure nettement plus proche de Montréal et bénéficie d’un accès direct au réseau de train de banlieue, un avantage structurel que les municipalités plus éloignées de Lanaudière ne partagent pas.

Les avantages et les compromis d’acheter à Mascouche

Avant de cibler Mascouche, un acheteur a intérêt à peser les avantages réels de la ville contre certains compromis persistants :

  • Avantage — prix encore accessible : malgré une hausse de 6 % en un an, le prix médian unifamilial de 615 000 $ demeure inférieur à celui de plusieurs villes plus rapprochées de Montréal sur la Rive-Sud ou dans certains secteurs de Laval
  • Avantage — desserte en transport collectif propre à la ville : peu de municipalités de la couronne peuvent revendiquer une ligne de train qui porte leur nom, désormais raccordée au REM
  • Avantage — croissance démographique soutenue : une hausse de population de 9,6 % entre 2016 et 2021 traduit une demande résidentielle réelle et pas seulement spéculative
  • Compromis — hausse marquée du rôle d’évaluation : une progression de 51 % pour l’unifamiliale au rôle triennal 2025-2027 exige une vérification attentive de l’effet réel sur le compte de taxes d’une propriété ciblée, au-delà de la moyenne municipale
  • Compromis — temps de trajet encore significatif : même avec le gain de 45 minutes rendu possible par la correspondance REM à Côte-de-Liesse, un trajet de plus d’une heure vers le centre-ville reste un facteur à soupeser pour les navetteurs quotidiens
  • Compromis — marché des plex limité : l’offre de propriétés à revenus reste mince à Mascouche, ce qui restreint les options pour un projet d’investissement locatif combiné à l’occupation

Le contexte de financement en 2026

La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % lors de son annonce du 2 septembre 2026, la prochaine décision étant attendue le 28 octobre 2026. Ce contexte de taux stabilisé, après la période de resserrement monétaire des années précédentes, redonne une marge de manœuvre à plusieurs acheteurs pour la qualification hypothécaire, sans pour autant ramener les conditions de financement à celles d’avant 2022.

Pour un premier acheteur qui cible Mascouche, plusieurs étapes financières méritent d’être planifiées en amont : la différence entre la préqualification et la préapprobation hypothécaire, le choix entre un taux hypothécaire fixe ou variable, et l’utilisation des programmes d’aide destinés aux premiers acheteurs, y compris le CELIAPP. Un acheteur qui hésite entre courtier hypothécaire et institution bancaire trouvera aussi un comparatif utile dans notre guide sur le choix entre courtier hypothécaire et banque.

La hausse marquée du rôle d’évaluation foncière décrite plus haut a aussi une incidence directe sur la taxe de bienvenue exigible lors de l’achat, puisque celle-ci est calculée à partir de la plus élevée des valeurs entre le prix payé et l’évaluation municipale ajustée : un acheteur qui cible une propriété à Mascouche a intérêt à valider ce calcul avant de finaliser son budget de clôture.

Les étapes pour acheter une propriété à Mascouche

Le processus d’achat à Mascouche suit les mêmes grandes étapes que partout ailleurs au Québec, avec quelques vérifications à ne pas négliger compte tenu du contexte propre à la ville :

  • Obtenir une préapprobation hypothécaire pour connaître sa capacité d’emprunt réelle avant de magasiner
  • Cibler les secteurs selon la priorité donnée à la proximité de la gare, à la superficie du terrain ou au budget disponible
  • Vérifier le rôle d’évaluation foncière actuel de la propriété ciblée et estimer l’impact réel sur le compte de taxes, plutôt que de se fier uniquement à la moyenne municipale de 45 %
  • Faire réaliser une inspection préachat, particulièrement importante pour les propriétés plus anciennes du centre-ville historique
  • Analyser la déclaration du vendeur et le certificat de localisation avant de signer la promesse d’achat
  • Structurer une promesse d’achat avec des conditions adaptées au contexte de marché du secteur ciblé

Pour les acheteurs qui hésitent entre une propriété neuve dans un des nouveaux développements en périphérie et une propriété existante dans les secteurs plus établis, notre comparatif maison neuve contre maison existante au Québec détaille les compromis à considérer, tandis que la checklist complète avant d’acheter une maison au Québec et notre liste des erreurs fréquentes en immobilier au Québec permettent d’éviter les pièges les plus courants du processus.

Du côté des vendeurs qui envisagent de mettre leur propriété de Mascouche sur le marché, notre guide sur le meilleur moment pour vendre une maison au Québec et notre comparatif vendre par soi-même ou avec un courtier aident à structurer une stratégie de mise en marché adaptée au contexte actuel de délais de vente encore relativement courts.

Perspectives : où s’en va le marché immobilier de Mascouche

Trois dynamiques structurantes vont façonner le marché immobilier de Mascouche dans les prochaines années. D’abord, l’effet de la correspondance REM à la gare Côte-de-Liesse ne s’est fait sentir que depuis janvier 2026 : son impact complet sur la demande résidentielle, en particulier pour les propriétés situées à distance de marche de la gare exo, pourrait continuer de se manifester progressivement dans les statistiques de prix des prochains trimestres. Ensuite, le réaménagement de l’avenue de la Gare et la reprise de la construction résidentielle dans ce secteur, prévus au programme triennal d’immobilisations 2026-2028, pourraient ajouter une offre neuve significative dans le seul secteur véritablement orienté vers le transport collectif de la ville. Enfin, le prochain rôle d’évaluation foncière, qui entrera en vigueur en 2028, reflétera l’appréciation cumulée des dernières années de marché, incluant potentiellement l’effet de la nouvelle desserte ferroviaire — un facteur que les propriétaires actuels ont intérêt à surveiller dès maintenant.

Pour un acheteur ou un investisseur qui envisage la Rive-Nord, Mascouche se distingue moins par un projet architectural spectaculaire que par un ensemble de fondamentaux solides et vérifiables :

  • Une croissance démographique documentée et supérieure à la moyenne québécoise
  • Un prix médian encore compétitif par rapport aux villes plus rapprochées de Montréal
  • Une amélioration concrète et récente de la desserte en transport collectif, plutôt qu’une simple promesse à long terme
  • Un programme d’investissements municipaux de près de 183 M$ sur trois ans qui cible directement la mobilité et le secteur de la gare

Foire aux questions

Le prix des maisons à Mascouche va-t-il continuer d’augmenter en 2026 ?
Les statistiques de Centris montrent une hausse de 6 % du prix médian unifamilial au deuxième trimestre 2026 par rapport à l’année précédente, dans un contexte où les ventes ont ralenti de 18 % sur la même période. Cette combinaison de prix en hausse et de volume de ventes en baisse suggère un marché qui se rééquilibre plutôt qu’un emballement, mais aucune statistique ne permet de garantir la direction future des prix.

Pourquoi le rôle d’évaluation foncière de Mascouche a-t-il augmenté autant ?
La hausse de 45 % reflète l’appréciation du marché immobilier local entre le rôle précédent (basé sur la valeur au marché de 2020) et le nouveau rôle 2025-2027 (basé sur la valeur au marché du 1er juillet 2023). La Ville a précisé que cette hausse n’a pas pour objectif d’augmenter ses revenus, les taux de taxation étant ajustés par catégorie d’immeuble pour limiter l’impact sur le compte de taxes moyen.

Est-ce que la correspondance avec le REM change vraiment le temps de trajet vers Montréal ?
Oui, selon les données officielles d’Exo, l’ouverture de la gare Côte-de-Liesse le 12 janvier 2026 fait passer le temps de trajet complet de la ligne Mascouche vers le centre-ville d’environ 1 h 50 à près de 1 h 07, soit un gain de près de 45 minutes pour les usagers qui empruntent la ligne au complet jusqu’au centre-ville.

Mascouche est-elle plus abordable que Terrebonne ou Repentigny ?
Le prix médian unifamilial de Mascouche se compare favorablement à plusieurs secteurs de la couronne nord, mais la comparaison directe avec Terrebonne et Repentigny dépend fortement du secteur précis et du type de propriété visé; une consultation des statistiques Centris propres à chaque ville, plutôt qu’une généralisation, reste la façon la plus fiable de comparer.

Quels secteurs de Mascouche sont les plus intéressants pour un acheteur qui utilise le train ?
Le secteur de l’avenue de la Gare, en reprise de développement depuis 2025-2026 grâce aux investissements municipaux prévus au programme triennal d’immobilisations, offre le meilleur accès à pied à la gare exo Mascouche, un profil encore rare dans le parc de logements existant de la ville.

Le marché des plex est-il actif à Mascouche ?
Le segment des plex demeure mince à Mascouche, avec un nombre limité de transactions sur quatre trimestres, ce qui rend les statistiques de prix plus volatiles que pour l’unifamiliale ou le condo. Un acheteur qui cible spécifiquement ce segment devrait s’attendre à une offre restreinte et à des délais de recherche plus longs.

Combien de temps faut-il pour vendre une maison à Mascouche en ce moment ?
Le délai moyen de vente d’une maison unifamiliale s’établissait à 23 jours au deuxième trimestre 2026 selon Centris, en légère amélioration par rapport à la moyenne des quatre derniers trimestres (25 jours), ce qui traduit un marché encore relativement rapide pour les propriétés bien positionnées.

Sources

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou immobilier personnalisé. Les statistiques de prix et d’évaluation foncière évoluent d’un trimestre à l’autre et peuvent varier significativement d’un secteur à l’autre de la ville. Avant toute décision d’achat ou de vente, consultez un courtier immobilier, un notaire ou un professionnel du financement hypothécaire qualifié. Pour en savoir plus sur notre approche éditoriale, consultez notre page sur notre méthodologie.