Marché immobilier à Beloeil : prix, projet Nouveau Beloeil et évaluation foncière

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À Beloeil, le prix médian d’une maison unifamiliale a atteint 631 250 $ au deuxième trimestre 2026 selon Centris, pendant que la Ville prépare un projet totalement inédit sur la Rive-Sud : un nouveau quartier de 4 000 logements directement inspiré de l’urbanisme scandinave, à la suite d’une mission officielle des élus à Copenhague en 2024.

Voici un portrait chiffré du marché immobilier à Beloeil en 2026 : les prix par segment de propriété, le nouveau rôle d’évaluation foncière triennal et son effet sur les taxes municipales, le projet Nouveau Beloeil qui pourrait redéfinir la ville, et la comparaison avec les autres villes de la Rive-Sud et de la Vallée-du-Richelieu déjà couvertes.

Sommaire

Portrait du marché immobilier à Beloeil en 2026

Beloeil est une ville de la Rive-Sud de Montréal, dans la MRC de la Vallée-du-Richelieu, bâtie sur la rive ouest de la rivière Richelieu, en face de Mont-Saint-Hilaire. Reconnue pour son noyau villageois patrimonial du Vieux-Beloeil et pour la vue sur le mont Saint-Hilaire depuis les berges de la rivière, elle combine un cadre bâti ancien préservé, des quartiers résidentiels de banlieue développés depuis les années 1960-1970, et un pôle industriel actif le long de l’autoroute 20.

Au deuxième trimestre 2026, le marché résidentiel beloeillois affiche un rythme stable, sans emballement ni ralentissement marqué. Selon Centris, le secteur a totalisé 106 transactions résidentielles toutes catégories confondues, en hausse de 3 % sur un an, pour un volume de ventes de 65,6 millions de dollars (+7 %). Les inscriptions actives (68, +21 %) progressent nettement plus vite que les ventes, un signal d’un marché qui se rééquilibre progressivement en faveur des acheteurs après plusieurs années de rareté de l’offre.

Fait à retenir : le prix médian unifamilial de Beloeil (631 250 $) dépasse la médiane provinciale de l’APCIQ (497 501 $, août 2026) d’environ 27 %, tandis que le condo (428 000 $) ne la dépasse que de 6 % — un écart de prime beaucoup plus resserré sur le segment de la copropriété que sur celui de la maison unifamiliale.

Prix par segment de propriété : unifamiliales, condos et plex

Le tableau suivant résume les statistiques Centris du deuxième trimestre 2026 pour le secteur de Beloeil, comparées à la médiane provinciale de l’APCIQ.

Segment Prix médian à Beloeil (T2 2026) Ventes / Inscriptions actives Médiane provinciale (APCIQ, 2026)
Maison unifamiliale 631 250 $ (+5 % sur un an), 15 jours sur le marché 68 ventes (-1 %) 497 501 $ (août 2026)
Copropriété (condo) 428 000 $ (+3 % sur un an), 21 jours sur le marché 33 ventes (+6 %) 405 000 $ (août 2026)
Plex (2 à 5 logements) Données insuffisantes (5 ventes) 5 ventes 715 500 $ (août 2026)

Trois observations se dégagent de ces chiffres :

  • L’écart de prix entre Beloeil et la médiane provinciale est nettement plus marqué pour l’unifamiliale (+27 %) que pour le condo (+6 %), ce qui suggère que le segment de la copropriété beloeillois reste relativement plus accessible qu’à Candiac ou Saint-Bruno-de-Montarville pour un acheteur qui privilégie ce type de propriété.
  • La hausse des inscriptions actives (+21 %) dépasse largement celle des ventes (+3 %), un signal cohérent avec le rééquilibrage plus général observé dans l’ensemble des couronnes de la région métropolitaine de Montréal depuis le début de 2026.
  • Le segment plex demeure marginal (5 ventes au trimestre), un volume trop faible pour dégager un prix médian statistiquement fiable, ce qui complique la tâche d’un investisseur qui chercherait à comparer objectivement le rendement locatif à Beloeil avec celui des municipalités voisines.

Le projet Nouveau Beloeil : 4 000 logements inspirés de Copenhague

Ce qui distingue le plus nettement Beloeil de ses voisines de la Rive-Sud n’est ni une station de train sur son territoire ni un canal patrimonial, mais un projet d’aménagement urbain d’une envergure inédite dans la région : selon la Ville de Beloeil, le concept d’aménagement d’un nouveau quartier résidentiel prévoit à terme 4 000 logements, conçu par les architectes Pierre Thibault et Jérôme Lapierre, avec l’urbaniste Stantec pour l’élaboration du programme particulier d’urbanisme (PPU).

Le projet s’inspire explicitement de l’urbanisme scandinave : une délégation de sept élus et quatre employés municipaux s’est rendue à Copenhague en juin 2024 pour étudier des modèles de densification résidentielle à échelle humaine. La présentation publique du concept, tenue le 13 novembre 2024, a attiré plus de 200 participants, et le PPU encadrant le projet est toujours en cours d’élaboration.

  • Le projet vise une densification résidentielle majeure sur un horizon pluriannuel, avec un objectif de pelletée de terre évoqué pour 2026 selon les suivis médiatiques du dossier.
  • Contrairement au TOD de la Gare de Candiac, structuré autour d’une station de train existante, le projet Nouveau Beloeil repose sur une approche urbanistique importée (quartiers compacts, mixité des usages, priorité aux déplacements actifs) plutôt que sur une infrastructure de transport en commun préexistante.
  • Un projet de cette ampleur, une fois amorcé, pourrait modifier durablement l’équilibre entre l’offre de maisons unifamiliales et celle de logements plus denses (condos, logements locatifs) dans l’ensemble du marché beloeillois.

Avec 4 000 logements projetés selon un modèle d’urbanisme scandinave rarement importé tel quel au Québec, le projet Nouveau Beloeil représente, pour une ville de 24 000 habitants, une transformation potentielle sans équivalent chez ses voisines immédiates de la Rive-Sud, même si sa réalisation s’échelonnera sur plusieurs années et reste à ce jour au stade de la planification.

Les grands projets privés déjà réalisés : Faubourg du Richelieu, Sélection Beloeil

Au-delà du projet Nouveau Beloeil encore à l’étape de planification, la Ville de Beloeil a déjà vu se concrétiser plusieurs investissements privés majeurs au cours des dernières années, selon sa page officielle des grands projets privés :

  • Faubourg du Richelieu (31 M$, complété en 2020) : complexe multifonctionnel comprenant un parc aquatique, un centre de congrès et hôtel, un centre sportif, des espaces de bureaux et commerces ainsi que des condos résidentiels, sur la rue Richelieu.
  • Sélection Beloeil (55 M$, complété en 2019) : résidence pour aînés comptant 258 appartements locatifs, 37 penthouses et 27 unités avec soins, sur la rue Saint-Jean-Baptiste.
  • Méridiem (13 M$, complété en 2018) : immeuble de logements locatifs avec piscine chauffée, gym et conciergerie.
  • Métalium (20 M$, à venir) : siège de distribution d’acier et d’aluminium de 200 000 pieds carrés, générant de 30 à 50 emplois.

Cette accumulation de projets résidentiels et commerciaux de moyenne envergure, réalisée avant même l’annonce du projet Nouveau Beloeil, illustre une dynamique de développement déjà active depuis plusieurs années, sur laquelle vient désormais se greffer un projet d’une tout autre échelle.

Le Vieux-Beloeil : un noyau patrimonial riverain habité

Le circuit patrimonial officiel de la Ville de Beloeil recense une vingtaine de maisons de pierre construites entre 1770 et 1830, bordant la rue Richelieu directement en face de la rivière du même nom. Le presbytère est considéré comme le plus vieux bâtiment de pierre de la ville, et la Maison de la Culture Villebon, érigée en 1844, est reconnue comme l’un des joyaux patrimoniaux du secteur.

Contrairement au canal historique de Chambly, qui constitue avant tout une infrastructure de loisir et de navigation administrée par Parcs Canada, le Vieux-Beloeil est un véritable noyau villageois résidentiel toujours habité, où les propriétés anciennes cohabitent directement avec la vie communautaire du secteur (Festival d’été de Belœil, animations de la Fête nationale au Parc du Petit-Rapide) :

  • Les propriétés du Vieux-Beloeil, avec vue directe sur la rivière Richelieu et le mont Saint-Hilaire, commandent généralement une prime de prix par rapport aux quartiers résidentiels plus récents en périphérie.
  • Le bâti ancien de ce secteur impose souvent des règles d’encadrement architectural plus strictes qu’ailleurs en ville, ce qui limite l’offre de rénovation et soutient à son tour les valeurs des propriétés déjà conformes.
  • Pour un acheteur qui envisage une propriété ancienne du Vieux-Beloeil, une inspection préachat approfondie est essentielle, le parc immobilier de ce secteur comptant une proportion significative de bâtiments centenaires dont les coûts de mise aux normes peuvent différer sensiblement de ceux d’une construction récente.

Le rôle d’évaluation foncière triennal et son effet sur les taxes

Le rôle d’évaluation foncière triennal 2026-2027-2028, déposé au greffe de la Ville le 28 octobre 2025 avec une date de référence du marché fixée au 1er juillet 2024, confirme une hausse marquée de la valeur des propriétés beloeilloises : la valeur moyenne de l’ensemble des immeubles progresse de 25 %, et celle des résidences unifamiliales de 25,7 %, pour atteindre une valeur moyenne de 580 900 $.

Pour limiter l’impact mécanique de cette hausse sur le compte de taxes, la Ville a réduit son taux de taxation résidentiel de 0,5292 $ à 0,4404 $ par 100 $ d’évaluation dans le cadre du budget 2026 (59,8 millions de dollars, +3,79 %). Concrètement, cet ajustement limite la hausse moyenne du compte de taxes d’une résidence unifamiliale moyenne avec piscine à environ 2,91 %, soit approximativement 102 $ de plus par année.

Pour un acheteur qui budgète l’ensemble des coûts de propriété à Beloeil, trois éléments sont à retenir :

  • Une hausse du rôle d’évaluation n’entraîne pas automatiquement une hausse équivalente des taxes, la Ville ayant ajusté son taux pour neutraliser une large part de l’effet global.
  • L’impact réel sur un compte de taxes individuel dépend de la variation de la valeur de la propriété par rapport à la moyenne de sa catégorie : un propriétaire dont la hausse dépasse la moyenne municipale (25,7 % pour l’unifamilial) verra une augmentation plus marquée que celle annoncée pour la moyenne.
  • Le rôle actuel repose sur une valeur de référence datant de juillet 2024 ; le prochain dépôt, pour le cycle 2029-2031, reflétera vraisemblablement une partie additionnelle de la progression de prix observée par Centris depuis 2024, compte tenu du décalage habituel entre la date de référence du rôle et les conditions de marché courantes.

Beloeil face à ses voisines de la Rive-Sud et de la Vallée-du-Richelieu

Le prix médian unifamilial de Beloeil (631 250 $) se situe entre celui de Chambly (680 000 $) et celui, plus abordable, du reste de la Vallée-du-Richelieu, tout en restant nettement en deçà des sommets observés à Candiac ou à Saint-Bruno-de-Montarville.

Ville Prix médian unifamilial (2026) Facteur structurant du marché
Beloeil 631 250 $ Projet Nouveau Beloeil (4 000 logements, urbanisme scandinave)
Chambly 680 000 $ Densification patrimoniale du centre historique (8 projets)
Candiac 899 450 $ TOD de la Gare, train exo (ligne 14)
Saint-Bruno-de-Montarville 800 000 $ Secteur des Promenades, train exo (ligne Mont-Saint-Hilaire)
Sainte-Julie 667 400 $ Réseau cyclable, densification Destination Sainte-Julie

L’article de portrait régional sur le marché immobilier de la Rive-Sud de Montréal regroupe Beloeil avec Mont-Saint-Hilaire dans une fourchette agrégée de 540 000 $ à 700 000 $ pour l’unifamiliale, sans statistiques par segment propres à Beloeil ni mention du projet Nouveau Beloeil — un patron déjà observé pour les autres duos article régional / satellite du site. Les villes voisines de Saint-Bruno-de-Montarville, Candiac, Chambly et Sainte-Julie offrent chacune des dynamiques de prix et de développement distinctes au sein de la même grande région administrative.

Beloeil se distingue de ses quatre voisines déjà couvertes par un projet d’aménagement sans équivalent régional (4 000 logements d’inspiration scandinave) plutôt que par un pôle de transport en commun ou un attrait patrimonial isolé — un signal que le principal moteur futur du marché beloeillois pourrait être davantage urbanistique que commercial ou ferroviaire.

Portrait démographique : qui achète à Beloeil

Selon le recensement 2021 de Statistique Canada, Beloeil comptait 24 104 résidents sur une superficie terrestre de 24,38 km², pour une densité de 988,8 habitants au kilomètre carré — une hausse de 7,3 % par rapport à 2016. La ville comptait 10 338 logements privés au moment du recensement.

Le profil de l’acheteur type à Beloeil combine plusieurs réalités : des familles établies attirées par les quartiers résidentiels matures et le cadre patrimonial du Vieux-Beloeil, des acheteurs plus jeunes en provenance de Longueuil, de Montréal ou de la couronne nord qui profitent d’un prix d’entrée encore inférieur à celui de Candiac ou de Saint-Bruno-de-Montarville, et un bassin grandissant d’acheteurs de condos attirés par les projets résidentiels et commerciaux privés déjà livrés, comme le Faubourg du Richelieu.

Une gare de train… à Mont-Saint-Hilaire, pas à Beloeil

Contrairement à ce que suggère parfois la proximité immédiate des deux villes, la gare de train de banlieue exo qui dessert le secteur se trouve physiquement sur le territoire de Mont-Saint-Hilaire, de l’autre côté de la rivière Richelieu, et non sur celui de Beloeil. Les résidents de Beloeil y accèdent en traversant l’un des ponts reliant les deux villes, ou via un stationnement incitatif du côté beloeillois qui alimente la ligne.

  • La ligne exo Mont-Saint-Hilaire (branding exo3) relie directement le centre-ville de Montréal à Mont-Saint-Hilaire, avec plusieurs départs quotidiens en semaine.
  • Ce partage d’infrastructure entre deux municipalités distinctes crée une situation différente de celle de Candiac, où le TOD de la Gare se déploie entièrement sur le territoire municipal et structure directement l’aménagement local.
  • L’accès routier via les autoroutes 20 et 116 demeure une option de déplacement dominante pour une partie importante des résidents qui travaillent à l’extérieur de la ville.

Pour un acheteur qui dépend du train pour se rendre au centre-ville de Montréal, cette configuration signifie qu’il vaut mieux cibler un quartier de Beloeil situé à proximité raisonnable d’un pont menant à la gare de Mont-Saint-Hilaire, plutôt que de supposer un accès direct depuis n’importe quel secteur de la ville.

Le marché locatif à Beloeil : loyers et disponibilité

Le rapport 2025 de la SCHL sur le marché locatif situe le taux d’inoccupation de l’ensemble de la région métropolitaine de recensement de Montréal à 2,9 % en 2025, en hausse pour une deuxième année consécutive, dans la fourchette d’équilibre habituellement retenue par la SCHL (2,5 % à 4 %). Le loyer moyen d’un logement de deux chambres dans la région a progressé de 7,2 % entre octobre 2024 et octobre 2025, pour atteindre 1 346 $.

Pour un investisseur qui envisage l’achat d’un plex ou d’un immeuble à revenus à Beloeil, le volume de transactions extrêmement limité observé par Centris (5 ventes de plex au deuxième trimestre 2026) rend difficile toute analyse fiable du rendement locatif spécifique à la ville, ce qui incite à élargir la recherche aux municipalités voisines de la Vallée-du-Richelieu ou à surveiller de près l’évolution du projet Nouveau Beloeil, susceptible d’ajouter éventuellement une offre locative significative.

Le contexte des taux d’intérêt et son effet sur le marché

La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 2 septembre 2026, une septième décision consécutive de statu quo. Le gouverneur a invoqué la persistance du conflit au Moyen-Orient, la hausse des prix mondiaux de l’énergie et le risque d’escalade commerciale avec les États-Unis comme facteurs de prudence, tout en notant que l’inflation et l’économie canadienne ont évolué essentiellement comme prévu au cours de l’été. Le résumé des délibérations a été publié le 16 septembre 2026.

Ce plateau de taux relativement stable contribue à expliquer pourquoi les ventes progressent modestement à Beloeil (+3 % au deuxième trimestre) sans emballement des prix : les acheteurs qualifiés profitent de conditions de financement plus prévisibles qu’en 2023-2024, dans un marché où l’offre de propriétés (inscriptions actives +21 %) commence à rattraper la demande.

Pour un acheteur à Beloeil, la combinaison d’un taux directeur stable, d’inscriptions actives en forte hausse et d’un prix d’entrée encore inférieur à celui de Candiac ou de Saint-Bruno-de-Montarville crée une fenêtre relativement favorable, avant que le projet Nouveau Beloeil ne commence à influencer plus directement le marché.

Conseils pour les acheteurs à Beloeil

Acheter à Beloeil permet souvent d’entrer sur le marché de la Rive-Sud à un prix plus accessible que dans les villes voisines les plus chères, mais exige tout de même une préparation financière rigoureuse. Quelques repères pratiques :

Conseils pour les vendeurs à Beloeil

Avec des inscriptions actives en hausse de 21 % qui dépassent nettement la progression des ventes, les vendeurs beloeillois doivent ajuster leurs attentes en fonction d’un marché en voie de rééquilibrage :

  • Établir un prix de départ réaliste en fonction des ventes comparables récentes plutôt que des attentes basées sur le pic du marché, pour éviter une période prolongée sur le marché.
  • Compléter une déclaration du vendeur rigoureuse, particulièrement importante pour une propriété ancienne du Vieux-Beloeil où l’historique des travaux peut faire l’objet d’une attention accrue de la part des acheteurs.
  • Évaluer le meilleur moment pour vendre compte tenu du niveau d’inventaire actuel dans le segment ciblé et de l’évolution attendue du projet Nouveau Beloeil.
  • Comprendre comment gérer une éventuelle surenchère, un scénario qui demeure possible pour les propriétés les mieux positionnées dans le Vieux-Beloeil ou avec vue sur la rivière Richelieu.
  • Comparer les options vente par le propriétaire ou avec courtier et bien comprendre la structure de commission avant de choisir.
  • Se familiariser avec la démarche complète de vente d’une propriété au Québec et éviter les erreurs fréquentes des vendeurs.
  • Si l’évaluation municipale semble déconnectée de la valeur marchande réelle malgré la hausse de 25,7 %, envisager de contester l’évaluation municipale dans les délais prescrits, et prévoir la taxe de bienvenue que devra assumer l’acheteur au moment du transfert.

Questions fréquentes

Pourquoi le prix médian des maisons à Beloeil est-il moins élevé que celui de Candiac ou de Saint-Bruno-de-Montarville ?
Beloeil affiche un prix médian unifamilial de 631 250 $, contre 899 450 $ à Candiac et 800 000 $ à Saint-Bruno-de-Montarville. Cet écart s’explique en partie par l’absence de gare de train sur le territoire même de Beloeil (la gare la plus proche se trouve à Mont-Saint-Hilaire, de l’autre côté de la rivière Richelieu), un facteur qui a historiquement soutenu les prix dans les villes desservies directement par le train exo. Beloeil compense en partie cet écart par son cadre patrimonial du Vieux-Beloeil et par un accès routier direct via les autoroutes 20 et 116.

Où se trouve exactement la gare de train utilisée par les résidents de Beloeil ?
La gare de la ligne exo Mont-Saint-Hilaire est physiquement située à Mont-Saint-Hilaire, et non à Beloeil. Les résidents de Beloeil doivent traverser l’un des ponts reliant les deux villes pour y accéder, ou utiliser un stationnement incitatif du côté beloeillois qui alimente la ligne. Il s’agit d’une nuance importante à vérifier pour tout acheteur qui prévoit dépendre du train pour ses déplacements quotidiens.

Le projet Nouveau Beloeil va-t-il faire augmenter ou baisser les prix dans la ville ?
Il est encore trop tôt pour l’affirmer avec certitude, le projet demeurant au stade de la planification et du programme particulier d’urbanisme au moment de la rédaction. À court terme, l’annonce d’un projet d’une telle ampleur (4 000 logements) tend généralement à soutenir l’intérêt pour la ville. À plus long terme, une augmentation substantielle de l’offre de logements neufs pourrait toutefois modérer la progression des prix dans certains segments, particulièrement celui du condo, une fois les premières phases livrées.

La hausse de 25,7 % du rôle d’évaluation foncière signifie-t-elle que mes taxes vont augmenter de 25,7 % ?
Non. La Ville de Beloeil a réduit son taux de taxation résidentiel d’environ 16,8 % pour compenser l’effet mécanique de la hausse du rôle, limitant la hausse moyenne du compte de taxes d’une résidence unifamiliale moyenne avec piscine à environ 2,91 % pour 2026, soit environ 102 $ de plus par année. L’effet réel sur un compte de taxes individuel dépend toutefois de la variation de la valeur de la propriété par rapport à la moyenne de sa catégorie.

Est-il avantageux d’acheter une maison ancienne dans le Vieux-Beloeil plutôt qu’un condo neuf dans un projet comme le Faubourg du Richelieu ?
Cela dépend du profil de l’acheteur. Une maison ancienne du Vieux-Beloeil offre un emplacement patrimonial souvent irremplaçable, avec vue sur la rivière Richelieu, mais peut impliquer des coûts de rénovation plus élevés et des règles d’encadrement architectural plus strictes. Un condo dans un projet plus récent offre des commodités modernes et un accès facilité à la propriété, mais comporte les risques usuels liés à l’évolution des frais de copropriété une fois l’ensemble du projet complété. Un courtier immobilier local peut aider à comparer les deux options selon le budget et les priorités de l’acheteur.

Le marché locatif de Beloeil est-il une bonne option pour un investisseur immobilier ?
Le volume de transactions de plex à Beloeil demeure très limité (seulement cinq ventes au deuxième trimestre 2026), ce qui rend difficile d’y bâtir un portefeuille locatif classique par acquisition de petits immeubles existants. Un investisseur devrait comparer attentivement le rendement potentiel avec celui des municipalités voisines de la Vallée-du-Richelieu, où l’inventaire de plex existants est généralement plus abondant, tout en surveillant l’évolution du projet Nouveau Beloeil, qui pourrait éventuellement générer une offre locative neuve significative.

Quel est le meilleur moment pour vendre une maison à Beloeil en 2026 ?
Avec des inscriptions actives en hausse de 21 % et des ventes en hausse plus modeste de 3 % au deuxième trimestre 2026, le marché beloeillois montre des signes clairs de rééquilibrage progressif. Un vendeur qui souhaite maximiser ses chances devrait fixer un prix basé sur les ventes comparables les plus récentes plutôt que sur les sommets antérieurs, tout en tenant compte de la saisonnalité habituelle du marché immobilier québécois, généralement plus actif au printemps.

Sources

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou professionnel personnalisé. Les statistiques immobilières évoluent rapidement et peuvent varier selon la source et la période de référence consultée. Pour toute décision d’achat, de vente ou de financement, consultez un courtier immobilier, un courtier hypothécaire ou un notaire qualifié. Pour en savoir plus sur notre approche éditoriale, consultez notre page méthodologie.