Un copropriétaire indivis ne paie plus sa part au Québec : que faire

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Quand l’un des copropriétaires indivis cesse de payer sa part de l’hypothèque, des taxes ou des réparations, les autres ne peuvent pas simplement « laisser tomber » : c’est souvent la banque, la municipalité et leur propre cote de crédit qui encaissent le choc. Au Québec, les articles 1019 et 1020 du Code civil prévoient un droit de remboursement, mais encore faut-il le faire valoir à temps, et la faillite du coindivisaire change les règles du jeu.

Vous détenez un immeuble en indivision avec un conjoint, un frère, un ami ou un partenaire d’investissement, et l’un d’eux ne contribue plus. Cet article explique ce que la loi québécoise prévoit, quelles obligations demeurent envers le prêteur, comment récupérer l’argent avancé, et ce qui se passe si le coindivisaire fait faillite. Il complète notre article sur la sortie d’indivision en cas de mésentente : ici, le problème n’est pas un désaccord de gestion, mais un défaut financier.

Sommaire

Ce que la loi prévoit : chacun paie selon sa part

En indivision ordinaire, chaque indivisaire possède une part de l’immeuble tout entier, et non une portion physique déterminée. Les parts sont présumées égales, sauf si l’acte d’achat ou une convention prévoit autre chose. Selon l’article 1019 du Code civil du Québec, les indivisaires sont tenus, à proportion de leur part, des frais d’administration et des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis.

Concrètement, un copropriétaire à 40 % doit en principe assumer 40 % des taxes, de l’assurance, de l’entretien courant et des autres charges. Le mot clé est « à proportion » : la loi ne rend pas chaque indivisaire responsable de la totalité des charges envers les autres. Ce principe de répartition interne est toutefois distinct de ce que vous avez signé avec le prêteur, point que la section suivante clarifie.

Si vous hésitez encore sur le type de détention, notre comparatif entre le condo divis et indivis montre pourquoi l’absence de syndicat et de fonds commun rend l’indivision plus exposée aux défauts individuels.

Le prêt hypothécaire : la banque se moque de la répartition entre vous

C’est le point le plus mal compris. Entre vous, la dette se partage « à proportion de vos parts ». Mais face au prêteur, les coemprunteurs sont généralement tenus solidairement de la totalité du prêt, une clause habituelle dans les contrats hypothécaires canadiens. Concrètement, si votre coindivisaire cesse de payer sa moitié, la banque peut réclamer le paiement complet à chacun des emprunteurs, y compris à vous. Vérifiez la formulation exacte de votre contrat de prêt : seul le texte signé fait foi.

À retenir : la règle de partage proportionnel de l’article 1019 s’applique entre indivisaires. Elle ne vous protège pas contre le prêteur, à qui vous avez probablement promis, ensemble et chacun pour le tout, de rembourser le capital et les intérêts.

Un paiement manqué n’est pas seulement un problème de relation : il peut abîmer la cote de crédit de tous les emprunteurs, ce qui compliquera un futur refinancement. Pour comprendre l’effet d’un retard sur votre dossier, consultez notre guide sur la cote de crédit et l’hypothèque. Si le défaut se prolonge, la procédure d’exécution du prêteur s’enclenche, comme l’explique notre article sur les options quand on ne peut plus payer son hypothèque.

L’assurance prêt qui accompagne parfois l’hypothèque ne couvre pas la simple mauvaise volonté : elle vise des événements précis comme le décès ou, selon le contrat, l’invalidité. La distinction est expliquée dans notre comparatif des assurances prêt et vie.

Taxes, assurance et réparations : qui est visé en cas de défaut

Pour les taxes municipales et scolaires, la facture est adressée à l’immeuble et au propriétaire inscrit au rôle. Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires, la municipalité s’intéresse d’abord au bien : un arrérage non payé peut mener, après les avis prévus, à des procédures qui menacent l’immeuble lui-même, y compris la vente pour taxes. Confirmez auprès de votre municipalité la façon dont le compte est facturé et les recours qu’elle peut exercer.

L’assurance habitation est un autre point sensible. Une prime impayée peut entraîner l’annulation de la police et laisser tous les indivisaires sans protection en cas de sinistre. Chaque indivisaire devrait figurer comme assuré, et la prime devrait être payée par prélèvement automatique à partir d’un compte commun. Voyez notre guide de l’assurance habitation pour les garanties à vérifier.

Enfin, pour les réparations urgentes (toiture qui coule, chauffage en panne), l’article 1020 donne un appui à l’indivisaire qui avance les sommes, comme on le voit ci-dessous.

Récupérer l’argent avancé : remboursement et indemnité

L’article 1020 du Code civil distingue deux catégories de dépenses faites par un indivisaire :

  • Les dépenses nécessaires à la conservation du bien (réparations urgentes, paiement de taxes pour éviter une vente) : l’indivisaire a droit au remboursement.
  • Les autres dépenses autorisées (améliorations, rénovations convenues) : l’indivisaire a droit, au moment du partage, à une indemnité égale à la plus-value donnée au bien.

Cette différence est importante. Si vous payez la part de taxes de votre coindivisaire pour éviter une procédure, c’est une dépense de conservation : vous pouvez en réclamer la juste part. Si vous refaites la cuisine seul sans accord, vous risquez de n’obtenir que la plus-value, pas nécessairement ce que vous avez déboursé.

La réclamation se fait généralement par une mise en demeure, puis, si elle reste sans effet, devant le tribunal compétent selon le montant. Gardez en tête le délai de prescription extinctive de droit commun de trois ans prévu à l’article 2925 du Code civil : un avocat peut vous dire quel point de départ s’applique à votre situation. Il est donc prudent de ne pas laisser dormir plusieurs années de paiements avancés.

Dans la pratique, la voie la plus efficace est souvent la compensation lors de la vente ou du rachat : les sommes avancées sont déduites de la part du défaillant sur le produit de vente, ce qu’un notaire peut consigner dans l’acte. Voyez le rôle du notaire dans l’acte de vente au Québec.

Les premiers gestes à poser dès le premier paiement manqué

La rapidité compte, car chaque mois de retard aggrave la situation financière et la tension. Voici une séquence réaliste :

  • Documenter : conservez les preuves de chaque paiement que vous effectuez à la place de l’autre (relevés bancaires, reçus de taxes, factures de réparations).
  • Communiquer par écrit : un courriel factuel qui rappelle la part due et propose un plan de rattrapage crée une trace utile.
  • Contacter le prêteur tôt : plusieurs institutions préfèrent négocier un arrangement plutôt que d’entamer une procédure.
  • Envoyer une mise en demeure si l’entente échoue, de préférence rédigée par un avocat ou un notaire.
  • Évaluer les scénarios de sortie : rachat, vente ou partage judiciaire.

Si l’immeuble est une résidence de couple, la situation familiale peut rendre la décision plus délicate. Notre article sur qui garde la maison lors d’une séparation aborde l’effet du statut de conjoint de fait ou de marié.

Racheter la part du défaillant ou la faire vendre

Quand la contribution manque de façon durable, trois sorties se présentent :

  • Racheter la part du coindivisaire : vous devenez seul propriétaire, souvent après un refinancement. Les sommes déjà avancées sont déduites du prix. Notre guide sur le refinancement hypothécaire explique comment financer ce rachat.
  • Vendre l’immeuble à un tiers : tous les indivisaires doivent y consentir, puisque l’aliénation requiert l’unanimité. Comptez les délais décrits dans notre article sur le délai de vente réaliste.
  • Demander le partage au tribunal : l’article 1030 du Code civil énonce que nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Le tribunal peut ordonner le partage en nature, la vente ou un report, ce qui est détaillé dans notre guide sur la sortie d’indivision, mentionné plus haut.

Pour un partenariat d’investissement, la mise en place d’une société plutôt que d’une indivision change la mécanique de défaut. Comparez les deux structures dans investir à plusieurs : indivision ou société par actions.

Si le coindivisaire fait faillite

Lorsqu’un indivisaire fait faillite, ses biens, y compris sa part indivise dans l’immeuble, sont dévolus au syndic de faillite en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité. Le syndic, qui agit pour les créanciers, a alors intérêt à convertir cette part en argent. Cela se produit généralement de deux façons : en cherchant un acheteur pour la part, ou en demandant le partage.

La jurisprudence récente est sévère pour le coindivisaire non failli. Dans l’affaire Syndic de Freire (Cour d’appel du Québec, août 2023), la Cour a retenu que le syndic de la faillite d’un conjoint de fait pouvait forcer le partage de la résidence du couple, et qu’une convention d’indivision répartissant le prix autrement que selon les parts inscrites ne lui était pas opposable. Le conjoint non failli, qui avait fourni seul la mise de fonds, a vu son excédent traité comme une créance ordinaire. Cette décision illustre pourquoi un arrangement privé qui ne reflète pas les parts inscrites à l’acte peut être fragile en cas de faillite.

À retenir : si la faillite d’un coindivisaire est possible, ne comptez pas sur un papier signé entre vous pour protéger une mise de fonds supérieure à votre part. Un avocat ou un notaire peut vous dire quelles garanties (hypothèque, quote-part inscrite) tiennent réellement devant un syndic.

Pour la perspective de la personne qui fait faillite, notamment le sort de sa résidence, lisez notre article sur la faillite personnelle et la propriété au Québec. Une proposition de consommateur ou une proposition aux créanciers peut éviter la liquidation de la maison dans certains cas : le syndic autorisé (ou le Bureau du surintendant des faillites) peut en expliquer les conditions.

Créanciers personnels et vente de la part : vos protections

Le Code civil prévoit des mécanismes qui protègent les indivisaires d’un étranger indésirable ou d’une vente précipitée de la part d’un coindivisaire :

  • Droit de retrait (art. 1022) : si un indivisaire cède sa part à un tiers, les autres peuvent écarter ce tiers en lui remboursant le prix et les frais, dans un délai de 60 jours après avoir pris connaissance de la vente (avec un maximum d’un an). Ce droit tombe si une convention d’indivision publiée prévoit un droit de préemption.
  • Subrogation (art. 1023) : lorsqu’un créancier d’un indivisaire menace de faire vendre la part, un autre indivisaire peut, dans un délai de 60 jours après l’avis, payer la dette et se faire subroger dans les droits du créancier contre le défaillant.
  • Hypothèque sur une part (art. 1021) : un partage anticipé n’est pas opposable au créancier qui détient une hypothèque sur une part indivise, sauf conditions précises.

La subrogation est un outil utile : au lieu de subir la vente forcée, vous payez la dette et devenez créancier de votre coindivisaire pour le même montant, ce qui vous donne un levier au moment du rachat ou du partage. Les délais sont courts : consultez un avocat dès la réception d’un avis.

Prévenir le problème avant l’achat à plusieurs

La meilleure protection se met en place avant le premier versement. Une convention d’indivision rédigée par un notaire ou un avocat peut prévoir :

  • la répartition des charges et des contributions, et la façon de documenter qui paie quoi ;
  • un droit de préemption au profit des autres indivisaires si l’un veut vendre ;
  • une clause de rachat forcé à prix prévu si un indivisaire manque à ses obligations, avec un délai de grâce ;
  • un compte commun alimenté par prélèvements automatiques pour l’hypothèque, les taxes et l’assurance ;
  • un fonds de réserve pour les imprévus.

Une convention peut reporter le partage pour un maximum de 30 ans, renouvelable, mais elle n’élimine pas le risque de défaut : elle en prépare la gestion. Pour les couples, voyez notre guide pour acheter en couple, et pour les cas où un proche s’engage pour aider, notre article sur le garant d’un enfant. Si l’indivision résulte d’un décès, la dynamique est différente, comme on le voit dans notre article sur la vente d’une succession.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de payer en silence à la place de l’autre pendant des mois. Sans trace écrite ni mise en demeure, il devient difficile de prouver que ces sommes étaient des avances à rembourser plutôt qu’un partage de fait, et la prescription court pendant ce temps.

La deuxième erreur est de croire que la répartition 50-50 entre vous protège face à la banque. Les coemprunteurs sont généralement tenus ensemble de la totalité de la dette : le prêteur peut s’adresser à celui qui paie encore.

La troisième erreur est de rénover seul sans accord écrit. L’article 1020 ne garantit que la plus-value pour les dépenses non nécessaires, parfois moins que ce que vous avez payé.

La quatrième erreur est d’attendre l’avis du syndic ou de la municipalité pour agir. Les délais pour exercer le retrait ou la subrogation sont courts, et ils commencent souvent avec la connaissance de l’événement.

La cinquième erreur est de miser sur une entente privée pour protéger une mise de fonds plus élevée. En cas de faillite d’un coindivisaire, ce type d’arrangement peut ne pas être opposable au syndic.

Foire aux questions

Mon coindivisaire ne paie plus sa part de l’hypothèque : la banque peut-elle me réclamer la totalité ?
Dans la plupart des contrats, les coemprunteurs sont tenus solidairement du prêt, ce qui permet au prêteur de réclamer le paiement complet à chacun d’eux. Vérifiez la clause exacte de votre contrat et consultez un avocat ou un notaire si un avis de défaut vous est envoyé.

Puis-je me faire rembourser les taxes que j’ai payées pour l’autre indivisaire ?
Oui, en principe : les articles 1019 et 1020 du Code civil prévoient que chacun contribue à proportion de sa part et que l’indivisaire qui a engagé des dépenses nécessaires à la conservation du bien a droit à un remboursement. Gardez les preuves de paiement et agissez avant l’expiration du délai de prescription applicable.

Puis-je forcer mon coindivisaire à vendre s’il ne paie plus ?
L’article 1030 du Code civil permet de demander le partage en tout temps, sauf si la convention d’indivision a validement reporté ce droit. Le tribunal peut alors ordonner la vente sous contrôle de justice, un processus qui prend du temps et engendre des frais.

Que devient la part d’un indivisaire qui fait faillite ?
Sa part passe sous le contrôle du syndic de faillite, qui peut chercher à la vendre ou à demander le partage. Les autres indivisaires peuvent, selon les circonstances, exercer leur droit de retrait si la part est vendue à un tiers.

Une convention d’indivision me protège-t-elle si mon conjoint de fait fait faillite ?
Pas nécessairement. La Cour d’appel du Québec a jugé dans l’affaire Syndic de Freire (2023) qu’une convention répartissant le produit de vente autrement que selon les parts inscrites n’était pas opposable au syndic. Un avocat peut évaluer d’autres protections, comme une hypothèque en votre faveur.

Qu’est-ce que la subrogation prévue à l’article 1023 ?
C’est la possibilité, lorsqu’un créancier d’un indivisaire s’apprête à faire vendre sa part, de payer la dette dans le délai prévu après l’avis et de prendre la place du créancier. Vous devenez alors créancier de votre coindivisaire pour ce montant.

Mon indivisaire peut-il vendre sa part à n’importe qui ?
Un indivisaire peut généralement céder sa part, mais les autres disposent d’un droit de retrait de l’article 1022 pour écarter l’acquéreur en lui remboursant le prix, dans les délais prévus. Une convention publiée peut prévoir plutôt un droit de préemption.

Faut-il passer par un notaire ou un avocat pour réclamer ma part des charges ?
Aucune loi n’impose de passer par l’un ou l’autre pour envoyer une première lettre, mais une mise en demeure bien rédigée par un professionnel renforce votre dossier. Pour les sommes plus faibles, le tribunal compétent dépend du montant réclamé, et un avocat peut vous orienter.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier personnalisé. Les règles sur l’indivision, les créances et la faillite dépendent des faits de chaque dossier et évoluent avec la jurisprudence : consultez un avocat, un notaire ou un syndic autorisé avant toute décision. Pour en savoir plus sur notre démarche éditoriale, consultez notre méthodologie.