Convention entre actionnaires pour un immeuble à revenus au Québec : clauses clés et pièges

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Détenir un immeuble à revenus avec un partenaire à travers une société par actions règle une partie des problèmes de l’indivision, mais en crée un autre : sans convention entre actionnaires, personne n’a écrit ce qui arrive quand l’un des deux veut partir, décède, cesse de payer sa part ou n’est plus d’accord sur l’avenir de l’immeuble. Le Jeune Barreau de Montréal rappelle, dans son guide destiné aux entrepreneurs, que la clause « shotgun » fonctionne bien lorsque deux actionnaires détiennent chacun la moitié des actions, mais qu’elle devient dangereuse à trois, quatre ou cinq actionnaires, parce que l’inégalité des ressources financières change complètement le rapport de force. Cet article passe en revue les clauses qui comptent vraiment quand la société ne possède qu’un ou deux immeubles locatifs au Québec.

Notre guide sur l’achat d’un immeuble locatif à plusieurs, entre indivision et société par actions explique pourquoi une entente écrite est indispensable. Ici, on suppose que le choix de la société par actions est fait, et on regarde le contenu de la convention : qui peut entrer au capital, comment sortir, comment fixer le prix des actions, quoi faire en cas de mésentente et comment tout cela se marie avec le financement de l’immeuble. L’information est générale : une convention se rédige sur mesure avec un avocat ou un notaire.

Sommaire

Pourquoi une convention, même entre amis ou en famille

Le guide du Jeune Barreau de Montréal explique que la convention entre actionnaires devrait être envisagée chaque fois que des personnes s’associent pour exploiter ensemble une entreprise, et dès le début de la relation. Chaque actionnaire arrive avec sa vision de l’investissement et ses intérêts propres, et la convention sert à fixer les règles du jeu à l’avance, pour prévenir ou résoudre les conflits qui pourraient survenir. Elle détermine aussi les droits et obligations de chacun en cas d’événements particuliers : un décès, un départ ou l’arrivée d’un nouvel investisseur.

Un immeuble à revenus rend ces questions très concrètes. Il s’agit d’un actif de grande valeur, difficile à diviser, financé par une dette importante et exposé à des décisions récurrentes : travaux majeurs, refinancement, hausse de loyers, choix d’un gestionnaire, moment de la vente. Si vous en êtes à votre premier immeuble locatif, c’est souvent le moment où l’enthousiasme fait oublier de documenter la sortie. Or une société où les actionnaires ne s’entendent plus, sans mécanisme prévu, peut se retrouver paralysée avec un immeuble qui continue de générer des dépenses.

La convention n’est pas un document figé. Le guide précise qu’elle doit être mise à jour périodiquement pour continuer de répondre aux besoins des parties, compte tenu des changements et des imprévus qui touchent la vie de la société.

Ce qui se passe sans convention

Éducaloi résume le fonctionnement de base d’une société par actions québécoise : un ou plusieurs actionnaires contrôlent l’exploitation de la société, notamment en élisant les administrateurs, et le type d’actions détenues par chaque actionnaire détermine ses droits. La Loi sur les sociétés par actions du Québec s’applique aux sociétés provinciales constituées depuis le 14 février 2011 et à la plupart des sociétés existantes. Le fonctionnement de la société est donc encadré par la loi, les statuts, les règlements et, le cas échéant, une convention entre actionnaires.

Ce cadre général ne répond pas aux questions qui préoccupent deux partenaires immobiliers. La loi et les statuts ne vous disent pas à quel prix un partenaire doit vendre, si ses héritiers peuvent devenir vos nouveaux associés, ni qui doit réinjecter de l’argent si le toit doit être refait. Éducaloi rappelle par ailleurs que la responsabilité des actionnaires est en principe limitée à la valeur de leurs actions, mais que cette protection est souvent réduite en pratique : un actionnaire qui cosigne un prêt ou fournit une garantie devient personnellement responsable.

À retenir : la société par actions protège le patrimoine personnel seulement dans la mesure où vous n’avez pas signé de garantie personnelle, et elle ne règle pas les rapports entre associés. Ces rapports se règlent par écrit, dans la convention.

Convention entre actionnaires et convention unanime

Les deux termes se confondent souvent. Selon le guide du Jeune Barreau de Montréal, la convention unanime est une catégorie particulière de convention entre actionnaires. Sa particularité est de restreindre ou de retirer des compétences exclusives au conseil d’administration afin de les confier aux actionnaires. Elle doit être signée par tous les actionnaires, qu’ils détiennent ou non des droits de vote. En principe, la gestion des affaires internes d’une société relève du conseil d’administration, mais les actionnaires peuvent s’approprier une partie ou la totalité de ces pouvoirs au moyen de la convention unanime. Ce type de convention se destine généralement aux organisations plus petites, dont le nombre d’actionnaires est restreint, ce qui correspond bien à une société qui détient un immeuble locatif.

Éducaloi note aussi que, pour une société provinciale, les actionnaires peuvent se passer d’un conseil d’administration en signant une convention unanime des actionnaires; dans le cas d’un actionnaire unique, on parle d’une déclaration de l’actionnaire unique.

Il y a une conséquence administrative à connaître. Le formulaire d’immatriculation du Registraire des entreprises demande si une convention unanime des actionnaires existe et, lorsque tous les pouvoirs du conseil d’administration ont été retirés, d’identifier les actionnaires ou les tiers qui exercent ces pouvoirs, avec la date de début et de fin de leur charge. Une convention ordinaire, qui ne retire pas les pouvoirs du conseil, n’a pas cet effet. Votre avocat ou votre notaire vous indiquera quel type de convention correspond à votre projet et ce qui doit être déclaré.

Contrôler qui entre au capital : préemption et premier refus

Deux clauses encadrent l’arrivée de nouveaux actionnaires, et elles protègent la nature « fermée » de votre petite société.

  • Le droit de préemption : il donne aux actionnaires le droit de souscrire, par préférence à toute autre personne, de nouvelles actions lors d’une émission, au prorata de leur détention. Le guide précise que le pouvoir d’émettre des actions appartient au conseil d’administration; pour donner plein effet à la clause, on la prévoit donc aussi dans les statuts, les règlements ou une convention unanime.
  • Le droit de premier refus : il oblige l’actionnaire qui souhaite se départir de ses actions à les offrir d’abord aux autres actionnaires, au prorata de leur détention. Ce n’est qu’en cas de refus de ces derniers qu’il peut les offrir à un tiers. Le guide la qualifie de primordiale pour contrôler l’arrivée de nouveaux actionnaires, maintenir le niveau de participation et garantir le caractère privé de la société.

Pour un investissement immobilier, la préemption répond à un cas fréquent : un des partenaires veut financer l’achat d’un deuxième immeuble par l’émission de nouvelles actions et l’autre ne veut pas être dilué. Le premier refus évite pour sa part de se retrouver associé à un inconnu à qui votre partenaire aurait vendu ses parts. Si vous vous demandiez comment cette logique se compare à une copropriété indivise, notre article sur la sortie de l’indivision en cas de mésentente montre pourquoi la société offre un contrôle plus fin des transferts.

Les clauses de sortie : décès, retrait et offre obligatoire

Les clauses d’offre obligatoire déterminent les circonstances dans lesquelles les parties ont l’obligation de vendre ou d’acheter des actions. Le guide du Jeune Barreau de Montréal indique qu’elles renvoient généralement à deux situations : le décès ou le retrait des affaires d’un actionnaire.

En cas de décès, la clause oblige les héritiers à offrir aux autres actionnaires la possibilité de racheter les actions du défunt. Elle fait obstacle à l’arrivée de la succession dans l’actionnariat lorsque les coactionnaires y sont opposés. Il est pertinent de penser à ce scénario en même temps que votre planification personnelle : voyez notre article sur la vente d’une propriété en succession pour comprendre ce que vivent les héritiers lorsqu’aucun mécanisme n’a été prévu.

En cas de retrait des affaires, la clause oblige l’actionnaire concerné à se départir de ses actions contre son gré. La notion de « retrait des affaires » doit être définie par les parties. Le guide énumère plusieurs situations possibles : la cessation d’emploi au service de la société, l’invalidité permanente ou partielle, l’incapacité (tutelle, curatelle), une maladie, la retraite fixée à un âge déterminé, le retrait volontaire, la faillite, la fraude, la violation d’une clause de non-sollicitation ou de confidentialité. Pour un partenaire qui devient inapte, la convention peut compléter utilement un mandat de protection bien préparé.

Le guide mentionne aussi la clause d’entraînement, qui donne à un actionnaire le droit d’exiger, en cas de départ d’un autre actionnaire, que ses propres actions soient achetées par le nouvel acquéreur aux mêmes conditions. Elle est stipulée en pratique au profit des actionnaires minoritaires, pour protéger leurs intérêts si l’actionnaire majoritaire s’en va. Enfin, la convention peut prévoir que l’achat des actions soit effectué par la société elle-même.

La clause d’assurance mérite une attention particulière dans un contexte immobilier. Elle oblige les parties à souscrire une assurance-vie, avec la société comme bénéficiaire, afin de faciliter le financement du rachat des actions lorsqu’un imprévu (décès, incapacité, maladie grave) entraîne le départ d’un actionnaire. Le produit de l’assurance sert à racheter les actions de l’actionnaire ou de sa succession. Sans cet argent, le rachat obligera souvent à emprunter davantage sur l’immeuble ou à le vendre.

La clause shotgun, un outil de dernier recours

La clause shotgun, ou roulette russe, est une clause d’achat-vente forcé généralement utilisée en cas de mésentente grave. Le guide la décrit comme un ultimatum : l’actionnaire qui la déclenche peut forcer un autre actionnaire à acheter la totalité de ses actions ou, à défaut, à lui vendre les siennes, moyennant un prix déterminé. L’actionnaire visé a deux choix. S’il accepte l’offre, il vend toutes ses actions à l’offrant. S’il la refuse, il doit acheter toutes les actions de l’offrant aux mêmes prix et conditions.

Le mécanisme paraît équitable parce que celui qui fixe le prix ne sait pas s’il sera acheteur ou vendeur. Son point faible est la capacité financière. Le guide indique que la clause est d’emploi facile lorsqu’il n’y a que deux actionnaires détenant chacun la moitié des actions, et qu’elle peut aussi être prévue pour deux actionnaires majoritaire et minoritaire. Avec trois, quatre ou cinq actionnaires, le jeu devient dangereux, car l’actionnaire contraint à l’achat peut devoir débourser des sommes considérables alors que les autres n’ont qu’une fraction du prix à payer. L’inégalité des ressources financières doit être considérée avant de recourir à cette clause.

Dans un partenariat immobilier, la question à vous poser est simple : si mon partenaire déclenche la clause demain matin, ai-je la capacité de racheter ses actions et de refinancer l’immeuble dans le délai prévu? Si la réponse est non, la clause avantage en pratique celui des deux qui est le plus liquide ou le mieux soutenu par un prêteur. Elle peut convenir, mais seulement avec des délais de réponse et de paiement réalistes, et des mécanismes de financement prévus à l’avance.

En résumé : une clause shotgun n’est pas neutre. Elle donne l’avantage à l’actionnaire qui peut le plus facilement financer un rachat. Testez-la avec des chiffres réels avant de la signer.

Fixer le prix des actions d’une société immobilière

Presque toutes les clauses de sortie butent sur la même question : combien valent les actions? Le guide explique que la clause d’évaluation vise à déterminer au préalable le prix de vente des actions ou la méthode de calcul, et qu’elle devrait idéalement tendre au prix le plus juste, établi le plus rapidement et simplement possible, de la façon la plus économique et la moins contestable.

Le guide présente plusieurs méthodes, avec leurs limites :

  • une valeur convenue par les actionnaires et inscrite dans une annexe à la convention, simple et peu coûteuse, mais qui peut s’éloigner de la juste valeur marchande;
  • la valeur comptable du dernier bilan, simple et économique, avec la même difficulté;
  • la valeur comptable régularisée à un moment précis;
  • la valeur marchande établie par un tiers, une méthode que le guide dit fréquemment utilisée dans le domaine immobilier.

Pour un immeuble à revenus, la valeur comptable est un mauvais indicateur : un immeuble acheté il y a plusieurs années et amorti peut valoir beaucoup plus que sa valeur aux livres. L’évaluation par un tiers indépendant (évaluateur agréé) est plus fiable, mais elle coûte de l’argent et prend du temps; la convention doit donc prévoir qui choisit l’évaluateur, comment on départage deux évaluations différentes et qui paie les frais. Les méthodes expliquées dans notre article sur l’évaluation d’un immeuble multilogement (taux de capitalisation, TGA, MRB) vous aideront à comprendre les chiffres que l’évaluateur présentera.

Le guide ajoute que la convention devrait prévoir un mécanisme de paiement du prix des actions, déterminé en fonction de la capacité de payer de l’acheteur, des besoins du vendeur et des raisons de l’achat. Un paiement échelonné, par exemple, ménage l’acheteur sans laisser le vendeur sans garantie : ce sont les clauses de paiement.

Financement, cautionnements et prêteur

C’est le point où la convention d’un investisseur immobilier diffère le plus de celle d’une entreprise ordinaire. L’immeuble est presque toujours hypothéqué, et le prêteur n’est pas partie à votre convention.

Éducaloi le rappelle : les actionnaires qui cosignent un prêt ou donnent une garantie deviennent personnellement responsables. Dans un partenariat, cela soulève des questions que la convention doit trancher. Les deux partenaires cautionnent-ils le prêt à parts égales? Si l’un cesse de payer sa part, l’autre peut-il le forcer à vendre, ou l’obliger à lui céder ses actions à rabais? Lorsqu’un partenaire sort, qui obtient la mainlevée de son cautionnement, et que se passe-t-il si le prêteur refuse de libérer la caution? Le prêteur évalue sa propre exposition, peu importe ce que vous avez prévu entre vous. Notre article sur le financement d’un immeuble locatif en société détaille la façon dont les prêteurs abordent ces dossiers.

Pour un immeuble de cinq logements ou plus financé avec l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, les exigences documentaires sont substantielles. La SCHL demande, pour un emprunteur qui est une personne morale, un organigramme à jour décrivant les liens avec les entités associées et l’identification de tous les propriétaires bénéficiaires, le type de structure, les propriétaires de l’entité avec leur participation en pourcentage, les personnes clés et leurs responsabilités, ainsi que les états financiers des trois plus récents exercices. Elle exige aussi, sur sa page consacrée aux logements locatifs ordinaires, que l’emprunteur démontre sa compétence à gérer un bien de taille et de type semblables et une valeur nette d’au moins 25 % de la valeur du prêt. Autrement dit, la répartition du capital entre vos actionnaires et leur situation financière personnelle font partie du dossier de financement. Pour comprendre le programme dans son ensemble, consultez notre article sur APH Select de la SCHL.

Ces constats ont des effets pratiques. Un changement d’actionnaires (décès, rachat, entrée d’un nouvel investisseur) peut modifier la structure sur laquelle le prêteur a fondé son accord. Il est prudent de vérifier avec votre prêteur, avant de signer la convention, si certains transferts d’actions nécessitent son consentement, et de faire concorder les clauses de transfert avec les conditions de votre prêt. Notre guide sur la mise de fonds d’un immeuble locatif aborde aussi la manière de répartir les apports initiaux, un point que la convention doit consigner.

Gouvernance, vote et gestion de l’immeuble

Le guide du Jeune Barreau de Montréal distingue trois familles de clauses touchant le fonctionnement de la société. Les clauses de société déterminent la nature et l’étendue de la participation des actionnaires dans la gestion et le financement de la société, et les intérêts financiers qu’ils en retirent. Les clauses de vote régissent l’exercice du droit de vote : elles permettent aux coactionnaires d’aligner leur vote pour assurer l’élection de leurs candidats au conseil, ou de donner aux minoritaires un pouvoir plus grand que celui qui découle de leur simple pourcentage d’actions, afin d’éviter qu’ils soient écartés des décisions. Enfin, la convention peut déterminer le degré d’implication des actionnaires dans la gestion et leur assurer des postes à la direction ou au conseil.

Appliquées à un immeuble à revenus, ces règles servent à répondre d’avance à des questions très concrètes, que nous vous suggérons de traiter par écrit :

  • quelles décisions exigent l’accord des deux partenaires (travaux majeurs, refinancement, vente, changement de gestionnaire) et lesquelles peuvent être prises par un seul;
  • qui s’occupe de la gestion quotidienne, est-ce rémunéré, et dans quelles limites de dépenses; la comparaison entre gérer soi-même ou déléguer aide à fixer ces règles;
  • comment on finance un imprévu (toiture, chaudière, dépassement de budget) : prêt de la société, apport de chacun au prorata, emprunt supplémentaire, et ce qui arrive si l’un des partenaires ne peut pas contribuer;
  • comment les profits sont distribués, ou réinvestis, et dans quelles circonstances;
  • à partir de quel moment, et selon quel processus, la société vend l’immeuble.

Si la société subit des pertes de trésorerie, la situation se corse; notre article sur le cashflow négatif explique pourquoi il faut savoir à l’avance qui absorbe un manque à gagner mensuel.

Règlement des différends, clauses pénales et non-concurrence

Malgré toutes les précautions, des conflits peuvent survenir. Le guide recommande de prévoir une clause de règlement des différends : médiation ou arbitrage, des mécanismes qui présentent des avantages de flexibilité, de rapidité et de confidentialité des débats et qui évitent des recours longs et coûteux devant les tribunaux. Pour deux partenaires qui doivent continuer de cogérer un immeuble durant le différend, cette option préserve davantage la relation d’affaires qu’un litige public.

Les clauses pénales déterminent à l’avance les sanctions en cas de manquement aux obligations de la convention, sous forme de montant forfaitaire ou de réduction du prix des actions. Elles dissuadent de contrevenir à la convention et simplifient les recours, mais le guide précise qu’elles doivent être raisonnables, sous peine d’être sanctionnées par un tribunal. Même principe pour les clauses de non-concurrence et de non-sollicitation, qui visent à empêcher un actionnaire ou un ancien actionnaire de faire concurrence à la société de façon déloyale ou de débaucher ses employés : elles doivent être raisonnables. Dans l’immobilier, on les adapte à la réalité du métier : par exemple, des restrictions sur l’achat d’un immeuble concurrent dans le même secteur pendant un certain temps. Leur validité dépend des circonstances, ce qui est une raison de plus de faire valider vos clauses par un juriste.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue, est de constituer la société et d’acheter l’immeuble avant de signer la convention. Une fois l’immeuble acheté, le rapport de force change : celui qui a mis le plus d’argent, ou qui a le meilleur crédit, négocie en position de force, et il devient beaucoup plus difficile de s’entendre sur des clauses de sortie. Le bon moment pour signer est avant la clôture chez le notaire.

La deuxième erreur est de copier un modèle générique conçu pour une entreprise d’exploitation. Une société qui détient un immeuble locatif n’a pas de clientèle ni de savoir-faire à protéger comme une PME classique. Ses enjeux sont l’évaluation de l’immeuble, la dette, les cautionnements, l’entretien et le moment de la vente. Une convention qui ne parle pas de ces sujets laisse l’essentiel sans réponse.

La troisième erreur est d’insérer une clause shotgun sans tester la capacité de chacun à racheter. Comme le souligne le Jeune Barreau de Montréal, l’inégalité des ressources financières doit être prise en compte. Une clause qui paraît symétrique peut en réalité servir un seul des deux partenaires.

La quatrième erreur est d’oublier le prêteur et les cautionnements. Vos clauses de transfert peuvent entrer en conflit avec les conditions de votre prêt, et la libération d’un partenaire qui part ne dépend pas de vous seuls. Parlez-en à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire avant de finaliser le texte.

La cinquième erreur est de ne jamais relire la convention. Le guide rappelle qu’elle doit être mise à jour périodiquement. Un second immeuble, un refinancement, un mariage, une séparation, la naissance d’un enfant ou l’arrivée d’un nouveau partenaire changent les besoins. Pour éviter les erreurs courantes de départ, voyez aussi les erreurs des nouveaux investisseurs immobiliers et la due diligence avant l’achat d’un immeuble à revenus.

FAQ

Une convention entre actionnaires est-elle obligatoire au Québec?
Les sources consultées ne la présentent pas comme une obligation, mais comme un outil que le Jeune Barreau de Montréal recommande de considérer chaque fois que des personnes s’associent pour exploiter une entreprise, dès le début de la relation. Sans elle, vous restez soumis aux règles générales de la loi, des statuts et des règlements, qui ne règlent pas les questions de sortie, d’évaluation ou de décès. Pour un immeuble à revenus détenu avec un partenaire, la convention est très fortement recommandée.

Quelle est la différence entre une convention entre actionnaires et une convention unanime?
La convention unanime est une catégorie de convention entre actionnaires qui restreint ou retire des pouvoirs au conseil d’administration pour les confier aux actionnaires. Elle doit être signée par tous les actionnaires. Une convention entre actionnaires ordinaire peut régler la sortie, le vote ou l’évaluation sans retirer de pouvoirs au conseil. Le Registraire des entreprises demande d’indiquer si une convention unanime existe et, si tous les pouvoirs du conseil ont été retirés, d’identifier qui les exerce.

Comment fonctionne une clause shotgun?
Un actionnaire déclenche la clause en proposant un prix. L’autre doit alors soit acheter toutes les actions de l’offrant à ce prix, soit lui vendre les siennes au même prix. Selon le Jeune Barreau de Montréal, elle fonctionne bien entre deux actionnaires à parts égales ou en situation majoritaire-minoritaire, mais devient dangereuse à trois, quatre ou cinq actionnaires en raison de l’inégalité des ressources financières.

Que se passe-t-il si un partenaire décède et qu’il n’y a pas de convention?
Ses actions font partie de sa succession et ses héritiers peuvent devenir vos nouveaux associés, sans que vous ayez pu l’anticiper ou le refuser. Une clause d’offre obligatoire, combinée à une assurance-vie qui finance le rachat, permet au contraire de faire racheter les actions du défunt par les autres actionnaires ou par la société. Un notaire ou un avocat peut vous aider à coordonner la convention et vos documents successoraux.

Comment évaluer les actions d’une société qui détient un immeuble?
La convention peut prévoir une valeur convenue inscrite en annexe, la valeur comptable du dernier bilan, une valeur comptable régularisée ou une valeur marchande établie par un tiers. Le guide du Jeune Barreau de Montréal indique que cette dernière méthode est fréquemment utilisée dans le domaine immobilier. Les méthodes simples sont économiques, mais peuvent s’éloigner de la juste valeur marchande, ce qui est un risque important pour un immeuble dont la valeur a évolué.

Mon partenaire et moi avons cautionné le prêt : que devient ma caution si je vends mes actions?
Votre convention peut prévoir que le partenaire qui reste doit tenter de vous faire libérer, mais la décision finale appartient au prêteur, qui n’est pas partie à votre entente. Éducaloi rappelle que l’actionnaire qui cosigne un prêt ou fournit une garantie devient personnellement responsable. Négociez donc cette question en amont, par écrit, et discutez-en avec votre prêteur ou courtier hypothécaire.

Combien coûte la rédaction d’une convention entre actionnaires?
Les honoraires varient selon la complexité de la structure et le professionnel retenu; nous n’avons trouvé aucune grille officielle et nous n’avançons donc aucun montant. Demandez des soumissions détaillées à un avocat ou à un notaire. Le Jeune Barreau de Montréal offre par ailleurs un service de consultation gratuite aux entrepreneurs et futurs entrepreneurs dans le cadre de son programme Juri-conseil aux entreprises, sous réserve d’admissibilité.

Sources officielles

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Une convention entre actionnaires se rédige sur mesure et ses effets dépendent de votre situation, de vos partenaires, de vos prêteurs et des textes applicables. Avant de signer, consultez un avocat ou un notaire, de même qu’un fiscaliste ou un comptable pour la structure de détention. Pour en savoir plus sur notre démarche, consultez notre méthodologie éditoriale.