Louer un chalet ou une résidence secondaire au Québec : la réglementation à connaître

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Depuis le 25 mars 2023, un règlement de zonage municipal ne peut plus interdire la location touristique offerte dans une résidence principale — mais cette protection légale ne s’applique jamais à un chalet ou à une résidence secondaire. Sur ces propriétés, la municipalité conserve l’entier pouvoir d’interdire purement et simplement la location saisonnière, sans même avoir à suivre la procédure référendaire qui encadre les restrictions visant une résidence principale. Louer sans le numéro d’enregistrement obligatoire de la CITQ expose par ailleurs à une amende pouvant atteindre 25 000 $ pour une personne physique.

Chaque été, des milliers de propriétaires de chalets et de résidences secondaires au Québec les louent pour quelques semaines ou quelques mois — souvent de façon informelle, entre le cercle familial et une annonce postée sur un réseau social ou une plateforme comme Airbnb. Cette pratique, pourtant, obéit exactement au même régime légal qu’une location touristique en pleine ville, avec une différence de taille rarement comprise : le filet de protection que la loi accorde à une résidence principale contre les interdictions municipales ne s’étend jamais à un chalet. Cet article explique l’enregistrement obligatoire auprès de la CITQ, la raison précise pour laquelle une résidence secondaire reste à la merci du zonage municipal, l’assurance et les documents exigés, les coûts réels (frais, taxe d’hébergement, fiscalité), les sanctions en cas de non-conformité, et les particularités de gestion propres à une location saisonnière en zone de villégiature.

Sommaire

Le chalet loué l’été n’est pas un Airbnb en ville : une distinction essentielle

Il existe déjà sur ce site un guide complet sur la location à court terme de type Airbnb au Québec, qui couvre l’enregistrement CITQ, le zonage municipal, les règlements de copropriété et la fiscalité applicables à tout logement loué 31 jours ou moins. Ce cadre général s’applique intégralement à un chalet ou à une résidence secondaire — mais il comporte, pour ce type de propriété précisément, un angle mort que la plupart des propriétaires découvrent trop tard : la loi protège une catégorie de logements contre les interdictions municipales, et cette catégorie exclut explicitement les résidences secondaires.

La confusion vient en bonne partie du fait qu’un chalet loué l’été est rarement perçu, par son propriétaire, comme une véritable entreprise d’hébergement touristique. On y voit plutôt un revenu d’appoint saisonnier, souvent transmis de génération en génération dans une famille, loué à des connaissances ou par le bouche-à-oreille pendant quelques semaines par année. Sur le plan légal, pourtant, dès qu’un chalet est offert contre rémunération à un touriste pour une période de 31 jours consécutifs ou moins, il devient un établissement d’hébergement touristique au sens de la loi — qu’il soit annoncé sur une grande plateforme ou loué directement à un collègue de travail pour deux semaines en juillet.

Cette réalité prend une importance particulière si vous avez déjà consulté le guide sur l’achat d’un chalet au Québec en gardant en tête un projet de location saisonnière pour rentabiliser une partie des coûts : la rentabilité théorique d’un chalet locatif dépend directement de la réglementation applicable au terrain visé, et cette réglementation peut varier radicalement d’une municipalité à l’autre, parfois même d’un secteur à l’autre à l’intérieur d’une même municipalité de villégiature.

L’enregistrement CITQ obligatoire, dès la première nuitée payante

Selon la Loi sur l’hébergement touristique et son règlement d’application, quiconque offre un chalet, une maison, un condo ou même une seule chambre à des touristes pour une période de 31 jours consécutifs ou moins, contre rémunération, doit détenir un numéro d’enregistrement délivré par la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). Cette obligation s’applique peu importe qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’une résidence secondaire, et peu importe la durée totale de location sur l’année — la CITQ précise explicitement que la règle vise autant un chalet loué occasionnellement qu’un immeuble entièrement dédié à l’hébergement touristique.

Une fois le numéro obtenu, deux obligations d’affichage s’ajoutent : le certificat d’enregistrement doit être affiché de façon visible sur les lieux, et le numéro doit apparaître dans toute publicité — annonce Facebook, groupe régional, plateforme comme Airbnb ou Vrbo, ou site web personnel. Un chalet loué sans ce numéro, même annoncé uniquement dans un groupe privé de « chalets à louer », demeure en situation d’infraction aux yeux de la loi.

Le processus d’enregistrement exige de déposer une demande auprès de la CITQ accompagnée de documents précis (voir plus loin), de payer des droits annuels, puis de renouveler l’enregistrement chaque année — un renouvellement qui, depuis les modifications réglementaires les plus récentes, exige de fournir à nouveau une preuve de conformité et, le cas échéant, le consentement écrit du syndicat de copropriété ou du propriétaire des lieux loués.

Résidence principale ou secondaire : une protection légale qui ne s’applique pas à votre chalet

C’est ici que se trouve la nuance la plus mal comprise, et la plus déterminante pour un propriétaire de chalet. Depuis une modification législative entrée en vigueur le 25 mars 2023, aucune disposition d’un règlement municipal adopté en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme ne peut avoir pour effet d’interdire l’exploitation d’un établissement d’hébergement touristique lorsque l’hébergement est offert, au moyen d’une seule réservation, dans la résidence principale de la personne physique qui l’exploite, à une seule personne ou à un seul groupe de personnes apparentées, sans repas servi sur place. Cette protection empêche aussi les municipalités d’imposer des contingentements ou des restrictions déguisées (par exemple interdire la location dans les immeubles à logements multiples) qui reviendraient, dans les faits, à empêcher la location d’une résidence principale.

Le gouvernement du Québec est explicite sur la portée de cette protection : elle vise exclusivement un établissement de résidence principale, défini comme le lieu où une personne physique demeure de façon habituelle. Un chalet ou une résidence secondaire — même occupé plusieurs semaines par année, même transmis dans la famille depuis des décennies — ne correspond jamais à cette définition. La conséquence est directe : pour une résidence secondaire, les municipalités conservent l’entier pouvoir de réglementer ou d’interdire complètement l’hébergement touristique, sans devoir suivre la procédure référendaire particulière (registre, seuil de signatures réduit de moitié) qui encadre les restrictions applicables à une résidence principale.

Concrètement, cela signifie qu’un enregistrement CITQ valide ne garantit rien : la CITQ n’émet un certificat que si le zonage municipal autorise l’usage visé, et rien n’empêche une municipalité de villégiature de retirer cette autorisation d’un secteur entier par un simple règlement de zonage, sans le filet de sécurité qui protège une résidence principale ailleurs au Québec.

Retenez cette seule phrase si vous ne retenez rien d’autre : la loi protège votre résidence principale contre une interdiction municipale de location touristique, mais elle ne protège jamais votre chalet. Un enregistrement CITQ valide un jour peut devenir invalide le lendemain si votre municipalité change son règlement de zonage — sans aucun recours équivalent à celui offert pour une résidence principale.

Le zonage municipal : le vrai obstacle dans les zones de villégiature

Dans les faits, de nombreuses municipalités des Laurentides, de Lanaudière, de l’Estrie et de l’Outaouais — les régions de villégiature les plus prisées du Québec — ont profité de cette absence de protection pour interdire ou fortement restreindre la location touristique de résidences secondaires sur une partie ou la totalité de leur territoire, souvent en réponse à des plaintes de résidents permanents sur le bruit, l’achalandage ou la pression sur le marché immobilier local. Certaines municipalités interdisent complètement la location de 31 jours ou moins hors résidence principale, peu importe la zone; d’autres autorisent l’usage uniquement dans des zones touristiques désignées et l’interdisent explicitement dans les zones de villégiature résidentielle, notamment autour des lacs les plus densément occupés.

Cette réalité rend la vérification du règlement de zonage applicable à un terrain précis, avant même de songer à un enregistrement CITQ, une étape non négociable — bien avant celle qui concerne l’achat d’un terrain pour construire, où la vérification du zonage porte sur le droit de bâtir plutôt que sur celui de louer. La CITQ elle-même exige, dans le cadre du processus d’enregistrement, une confirmation municipale de conformité au règlement d’urbanisme avant de délivrer un certificat — un promoteur ou un propriétaire ne peut donc pas simplement s’enregistrer et espérer que personne ne vérifie le zonage par la suite : l’autorisation municipale est une pièce obligatoire du dossier, pas une formalité accessoire.

Le bon réflexe consiste à contacter le service d’urbanisme de la municipalité où se situe le chalet avant toute démarche, à demander explicitement si l’usage « résidence de tourisme » ou « hébergement touristique » est permis dans la zone précise du terrain (le zonage se découpe souvent à l’échelle du secteur ou même de la rue, pas de la municipalité entière), et à obtenir cette confirmation par écrit avant d’investir dans la promotion ou l’ameublement d’un chalet destiné à la location saisonnière.

Assurance, documents et démarches pour obtenir votre certificat

Au-delà de la conformité au zonage, le dossier d’enregistrement déposé auprès de la CITQ exige normalement une copie du titre de propriété ou du compte de taxes municipales, des photographies de l’intérieur et de l’extérieur du chalet, et une preuve d’assurance responsabilité civile d’un minimum de 2 000 000 $ — un seuil nettement supérieur à celui d’une police d’assurance habitation résidentielle standard, qui ne couvre généralement pas l’activité commerciale que représente la location à des touristes.

C’est un point sur lequel de nombreux propriétaires de chalets se trompent lourdement : une police d’assurance habitation conçue pour un usage personnel ou une location résidentielle à long terme exclut typiquement l’hébergement touristique de courte durée, considéré comme une activité commerciale à risque plus élevé (rotation fréquente d’occupants inconnus, usage intensif des installations). Louer sans en informer son assureur — et sans faire ajuster sa couverture en conséquence — peut mener à un refus pur et simple d’indemnisation en cas de sinistre survenu pendant une période de location, une situation qui rejoint les principes plus généraux abordés dans le guide sur l’assurance d’un immeuble locatif, applicables ici même s’il ne s’agit que d’un seul chalet loué quelques semaines par année.

Si le chalet est régi par une déclaration de copropriété divise (certains projets de villégiature sont structurés en copropriété), un consentement écrit du syndicat est également exigé au moment de l’enregistrement et de chaque renouvellement annuel — de nombreuses déclarations de copropriété de villégiature interdisent d’ailleurs la location de courte durée purement et simplement, une clause qu’il faut vérifier avant même de contacter la CITQ.

Ce que ça coûte : frais 2026, taxe d’hébergement et fiscalité des revenus

Les droits d’enregistrement payables à la CITQ dépendent de la catégorie retenue. Depuis le 1er janvier 2026, un établissement de résidence principale coûte 54 $ en droits annuels, alors qu’un établissement d’hébergement touristique général — la catégorie qui s’applique normalement à un chalet utilisé comme résidence secondaire — coûte 156 $. Un chalet ne peut se qualifier pour le tarif réduit de résidence principale que s’il constitue véritablement le lieu où le propriétaire demeure de façon habituelle, ce qui exclut par définition une propriété utilisée occasionnellement comme lieu de villégiature.

Élément Résidence principale (ERP) Chalet / résidence secondaire
Droits d’enregistrement CITQ 2026 54 $ par année 156 $ par année (hébergement touristique général)
Protection contre le zonage municipal Oui, depuis le 25 mars 2023 (conditions strictes) Aucune — la municipalité peut interdire l’usage
Procédure référendaire pour un règlement restrictif Exigée (registre, seuil réduit) Non exigée

À ces droits d’enregistrement s’ajoute la taxe sur l’hébergement, perçue à un taux de 3,5 % du prix de chaque nuitée dans 21 des 22 régions touristiques du Québec — une taxe distincte de la TPS et de la TVQ, dont l’application régionale mérite d’être vérifiée auprès de Revenu Québec puisque toutes les régions touristiques ne l’ont pas adoptée. Sur le plan de l’impôt sur le revenu, les sommes tirées de la location d’un chalet doivent être déclarées à l’Agence du revenu du Canada et à Revenu Québec, selon les mêmes principes détaillés dans le guide sur la fiscalité des revenus locatifs au Québec : revenu de location passif si les services offerts se limitent à l’essentiel (accès au logement, entretien de base), ou revenu d’entreprise si le niveau de services rendus (ménage entre chaque séjour, literie fournie, accueil personnalisé) s’apparente à celui d’un établissement hôtelier — une distinction qui influence le taux d’imposition applicable et les dépenses déductibles, et qui gagne à être validée avec un fiscaliste dès la première année de location.

Cette fiscalité des revenus locatifs se distingue nettement de celle abordée dans le guide sur la fiscalité d’une résidence secondaire au Québec, qui traite plutôt du gain en capital imposable au moment de la revente : louer occasionnellement un chalet ne change pas les règles applicables à l’exemption pour résidence principale, mais des dépenses courantes déduites contre le revenu locatif peuvent, dans certains cas, avoir une incidence sur le calcul de l’amortissement fiscal et donc sur le gain en capital final, un détail technique qui justifie également l’avis d’un professionnel.

Les sanctions si vous louez sans vous conformer

Le régime de sanctions prévu par la Loi sur l’hébergement touristique est substantiel et vise directement les propriétaires qui choisissent d’ignorer l’enregistrement, pariant sur le fait qu’un chalet loué occasionnellement à la famille élargie ou par le bouche-à-oreille échappera aux contrôles. Exploiter un établissement d’hébergement touristique sans détenir l’enregistrement requis, ou donner à croire qu’on l’exploite alors que ce n’est pas le cas, expose à une amende de 2 500 $ à 25 000 $ pour une personne physique, et de 5 000 $ à 50 000 $ pour une personne morale (une société propriétaire du chalet, par exemple). Une fausse déclaration dans un document exigé par la loi ou son règlement entraîne les mêmes montants. Le défaut d’afficher le numéro d’enregistrement dans une publicité, une infraction plus fréquente qu’on ne le croit chez les propriétaires qui annoncent leur chalet dans un simple groupe Facebook régional, expose à une amende distincte de 1 000 $ à 10 000 $ pour une personne physique.

Ces amendes s’ajoutent aux conséquences que peut imposer une municipalité pour non-respect de son propre règlement de zonage, généralement sous forme de constats d’infraction distincts, parfois calculés par jour d’infraction continue — une double exposition (provinciale et municipale) propre à l’hébergement touristique illégal, qui explique la vigilance accrue de plusieurs municipalités de villégiature ces dernières années.

Gérer une location saisonnière : accès hivernal, entretien et gestion à distance

Un chalet loué de façon saisonnière soulève des défis de gestion que ne connaît pas un logement urbain loué à l’année. L’accès au terrain peut être limité ou inexistant l’hiver (chemin privé non déneigé, entrée fermée hors saison), ce qui concentre presque toute la période de location utile entre la fin du printemps et le début de l’automne et complique sérieusement la rentabilité d’un chalet dont l’accès dépend d’une route saisonnière. L’entretien courant — tonte, déneigement des accès en dehors de la saison de location, vérification du système septique et du puits entre deux réservations — exige soit une présence régulière du propriétaire sur place, soit une entente avec un gestionnaire ou un voisin de confiance, un enjeu détaillé de façon plus générale dans le guide sur la décision de gérer soi-même ou déléguer sa gestion locative.

La distance géographique entre le domicile du propriétaire et le chalet loué amplifie ces défis : un dégât d’eau ou une panne électrique découverts en pleine nuitée de location exigent une intervention rapide, souvent impossible à assurer soi-même si le chalet se trouve à plusieurs heures de route. De nombreux propriétaires optent pour une gestion hybride — réservations et communication assurées personnellement, entretien et interventions d’urgence confiés à un concierge ou une entreprise locale de gestion de chalets — un compromis qui réduit la marge nette par rapport à une gestion entièrement autonome, mais qui limite le risque de mauvaises critiques ou de plaintes municipales liées à un chalet mal entretenu entre deux locations.

La comparaison avec la location courte durée face à la location longue durée prend ici une couleur particulière : contrairement à un appartement urbain, un chalet de villégiature loué à long terme (bail résidentiel annuel) perd généralement une bonne partie de sa valeur d’usage personnel pour la famille propriétaire, ce qui pousse la majorité des propriétaires vers la location saisonnière malgré sa complexité réglementaire, plutôt que vers un bail résidentiel classique qui immobiliserait le chalet toute l’année.

Copropriété, indivision familiale et servitudes propres aux terrains de villégiature

Un grand nombre de chalets québécois sont détenus en indivision par plusieurs membres d’une même famille, héritage d’une génération précédente. Louer un chalet détenu en indivision exige, en principe, le consentement de tous les indivisaires pour tout acte qui dépasse la simple administration — une location saisonnière régulière et l’encaissement de revenus qui en découlent entrent généralement dans cette catégorie, ce qui peut mener à des tensions familiales bien réelles si un copropriétaire s’oppose à l’idée de louer le chalet à des étrangers pendant les semaines où personne de la famille ne l’occupe.

Les terrains de villégiature, en bordure de lac ou de rivière, sont également plus susceptibles d’être visés par une bande de protection riveraine qui limite les aménagements permis près de l’eau (quai, terrasse, installation de loisir) — des aménagements que des locataires saisonniers s’attendent pourtant souvent à trouver sur place. De la même façon, un chalet alimenté par un puits privé et desservi par une fosse septique autonome, comme décrit dans le guide sur le puits et la fosse septique, subit un usage plus intensif lorsqu’il est loué à répétition durant l’été — un facteur à considérer avant de multiplier les réservations sur une même saison, au risque de solliciter ces installations au-delà de leur capacité normale.

Enfin, un chalet loué de façon commerciale peut voir son évaluation municipale réévaluée différemment d’une résidence secondaire à usage strictement personnel, selon les critères propres à chaque municipalité — un enjeu qui rejoint les principes plus généraux couverts dans le guide pour contester son évaluation municipale, si le rôle d’évaluation venait à refléter un usage commercial que le propriétaire juge excessif ou mal évalué.

Location saisonnière occasionnelle ou investissement locatif à temps plein

Avant de se lancer, il vaut la peine de distinguer deux projets très différents que l’expression « louer son chalet » recouvre dans les faits. Le premier est celui du propriétaire qui possède déjà un chalet familial et souhaite simplement générer un revenu d’appoint pendant les semaines où personne ne l’utilise — un projet où la rentabilité nette importe moins que la couverture des frais fixes (taxes, assurance, entretien) et où la conformité réglementaire devient une condition minimale à respecter, pas un levier de rendement. Le second est celui de l’investisseur qui achète spécifiquement un chalet dans l’intention d’en faire un actif locatif saisonnier à temps plein, une décision qui se rapproche davantage des principes détaillés dans le guide sur le financement d’une deuxième propriété et qui exige, avant l’achat, une vérification bien plus rigoureuse du zonage, de l’historique de location de la région et du taux d’occupation réaliste sur une saison touristique.

Dans les deux cas, la revente éventuelle du chalet devra composer avec l’historique de location — un acheteur potentiel voudra souvent savoir si le zonage permet toujours l’usage locatif, une information à documenter soigneusement en prévision du jour où vous déciderez de vendre ce chalet ou cette résidence secondaire. Un chalet dont l’usage locatif a été interdit après coup par un changement de zonage municipal peut perdre une partie de son attrait auprès d’acheteurs qui comptaient précisément sur ce revenu pour justifier le prix demandé.

Erreurs fréquentes

La première erreur, très répandue chez les propriétaires de chalets familiaux, est de croire qu’une location occasionnelle entre connaissances échappe à l’obligation d’enregistrement CITQ, alors que la loi ne fait aucune distinction fondée sur la fréquence de location ou le lien avec les locataires : dès qu’il y a rémunération pour un séjour de 31 jours ou moins, l’enregistrement est requis.

La deuxième erreur consiste à vérifier le zonage seulement après avoir commencé à louer, en réaction à une plainte de voisin ou à un avis municipal, plutôt qu’avant de publier la première annonce — une vérification qui ne prend souvent qu’un appel au service d’urbanisme mais qui peut éviter une amende ou l’obligation de cesser une activité déjà réservée pour l’été.

La troisième erreur est de présumer que l’assurance habitation existante couvre automatiquement la location touristique, alors que la plupart des polices résidentielles excluent explicitement cet usage — une omission qui ne devient apparente qu’au moment d’une réclamation, quand il est déjà trop tard pour ajuster la couverture.

La quatrième erreur, fréquente dans les chalets détenus en indivision familiale, est de commencer à louer sans avoir obtenu l’accord explicite de tous les copropriétaires, ce qui peut mener à un conflit familial coûteux bien au-delà des enjeux réglementaires abordés dans cet article.

La cinquième erreur est de confondre la protection légale accordée à une résidence principale avec une protection équivalente pour un chalet, en s’appuyant sur des informations générales trouvées en ligne sur l’hébergement touristique sans vérifier que la nuance résidence principale/secondaire change complètement l’équation pour une propriété de villégiature.

FAQ

Dois-je m’enregistrer à la CITQ si je loue mon chalet seulement deux ou trois semaines par été?
Oui. La loi ne prévoit aucune exemption fondée sur la durée totale de location par année : dès qu’un chalet est offert contre rémunération pour un séjour de 31 jours consécutifs ou moins, même une seule fois par saison, l’enregistrement CITQ est obligatoire, tout comme l’affichage du numéro dans toute annonce.

Ma municipalité peut-elle interdire complètement la location de mon chalet, même si j’ai un numéro CITQ valide?
Oui, et c’est précisément le risque propre aux résidences secondaires : la protection légale qui empêche une municipalité d’interdire la location d’une résidence principale par un simple règlement de zonage ne s’applique jamais à un chalet. Un enregistrement CITQ ne peut d’ailleurs être délivré ou maintenu que si le zonage municipal autorise l’usage, ce qui peut changer si la municipalité adopte un nouveau règlement plus restrictif.

Quelle est la différence entre la catégorie résidence principale et la catégorie hébergement touristique général à la CITQ?
La catégorie résidence principale, moins coûteuse (54 $ en 2026), ne s’applique qu’au logement où le propriétaire demeure de façon habituelle. Un chalet occupé occasionnellement comme lieu de villégiature ne peut pas se qualifier pour cette catégorie et doit être enregistré comme établissement d’hébergement touristique général (156 $ en 2026), une catégorie qui ne bénéficie pas de la protection contre le zonage municipal réservée à la résidence principale.

Dois-je facturer la taxe d’hébergement de 3,5 % sur la location de mon chalet?
Généralement oui, si le chalet se trouve dans l’une des régions touristiques du Québec où cette taxe s’applique — actuellement 21 des 22 régions touristiques officielles. Le taux et l’applicabilité exacte selon la localisation précise du chalet doivent être confirmés auprès de Revenu Québec, distinctement de la TPS et de la TVQ qui peuvent aussi s’appliquer selon le niveau de revenus généré.

Mon assurance habitation actuelle couvre-t-elle la location saisonnière de mon chalet?
Rarement sans avis préalable à l’assureur. La location touristique de courte durée est généralement considérée comme un usage commercial qui n’est pas couvert par une police d’assurance habitation résidentielle standard, ce qui peut entraîner un refus d’indemnisation en cas de sinistre. La CITQ exige d’ailleurs une preuve d’assurance responsabilité civile d’au moins 2 000 000 $ dans le cadre du processus d’enregistrement, un seuil qui dépasse largement une police résidentielle de base.

Que risque-t-on concrètement à louer un chalet sans enregistrement CITQ?
Une amende de 2 500 $ à 25 000 $ pour une personne physique (5 000 $ à 50 000 $ pour une société), en plus des sanctions distinctes que peut imposer la municipalité pour non-respect de son propre règlement de zonage. Le défaut d’afficher le numéro d’enregistrement dans une publicité constitue une infraction séparée, avec des amendes de 1 000 $ à 10 000 $.

Puis-je louer un chalet familial détenu en indivision sans l’accord de tous les héritiers?
Ce n’est généralement pas recommandé : la location régulière d’un bien indivis et l’encaissement des revenus qui en découlent dépassent habituellement les actes de simple administration qu’un seul indivisaire peut poser seul. Un désaccord entre indivisaires sur la location peut mener à un recours devant les tribunaux; il vaut mieux obtenir un consentement écrit de toutes les parties, ou consulter un notaire pour formaliser une entente claire, avant de publier la première annonce.

Sources officielles

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou professionnel personnalisé. La réglementation de l’hébergement touristique varie d’une municipalité à l’autre et peut être modifiée sans préavis : vérifiez toujours le zonage applicable à votre terrain directement auprès du service d’urbanisme de votre municipalité, et consultez un fiscaliste, un notaire ou un courtier d’assurance pour évaluer votre situation précise avant de louer un chalet ou une résidence secondaire. Pour en savoir plus sur notre approche éditoriale, consultez notre méthodologie.