Bien choisir son locataire au Québec : le guide légal du propriétaire

par

Choisir un bon locataire est probablement la décision la plus déterminante — et la plus risquée — de la vie d’un propriétaire d’immeuble à revenus : un bon locataire paie son loyer à temps, respecte le logement et facilite votre vie de propriétaire pendant des années, tandis qu’un mauvais choix peut mener à des mois d’impayés, des dommages, et de longues procédures au Tribunal administratif du logement. Pourtant, cette sélection est strictement encadrée par la loi québécoise, et c’est là que beaucoup de propriétaires commettent des erreurs coûteuses : entre ce que vous avez le droit de demander pour évaluer un candidat et ce que la loi vous interdit formellement, la frontière est précise. Vous pouvez vérifier la solvabilité et la fiabilité d’un candidat — crédit, emploi, références —, mais jamais le refuser sur la base de caractéristiques personnelles protégées par la Charte des droits et libertés. Un refus fondé sur le mauvais motif peut vous exposer à une plainte pour discrimination et à des sanctions. Ce guide vous explique comment mener une sélection rigoureuse et parfaitement légale : ce que vous pouvez demander, ce qui est interdit, comment fonctionne l’enquête de crédit et de prélocation, quelles vérifications privilégier, et comment prendre une décision éclairée sans jamais franchir la ligne de la discrimination — pour protéger votre investissement tout en respectant les droits des candidats.

Sélectionner un locataire, ce n’est pas se fier à son intuition ou à une bonne première impression : c’est mener une évaluation méthodique et défendable, dans le respect d’un cadre légal strict. Bien fait, ce processus réduit considérablement vos risques. Voyons comment procéder, en commençant par le point le plus délicat : la frontière entre ce qui est permis et ce qui est interdit.

Sommaire

L’enjeu : pourquoi la sélection est cruciale

Avant d’entrer dans les règles, mesurons l’enjeu réel. La sélection du locataire n’est pas une simple formalité : c’est une étape qui détermine largement la rentabilité et la tranquillité de votre investissement locatif.

Un mauvais locataire peut coûter très cher. En cas de non-paiement, les procédures au Tribunal administratif du logement peuvent prendre plusieurs mois, et les délais ont eu tendance à augmenter. Pendant tout ce temps, le logement est occupé, aucun loyer n’entre, et les pertes s’accumulent — sans compter les dommages éventuels au logement.

Une sélection rigoureuse vise à prévenir plusieurs risques :

  • Les impayés de loyer — Le risque le plus coûteux, avec des procédures longues au TAL.
  • Les dommages au logement — Un locataire négligent peut causer des dégâts dépassant tout dépôt.
  • Les conflits et troubles — Nuisances, non-respect du bail, tensions avec le voisinage.
  • La vacance prolongée — Devoir reprendre le processus après un départ précipité ou une éviction.

Ne pas vérifier un candidat n’est pas une infraction en soi, mais c’est un risque que beaucoup de propriétaires sous-estiment jusqu’à vivre un impayé. Une sélection méthodique est votre meilleure protection. Elle s’inscrit dans une bonne gestion globale de votre investissement locatif et complète votre connaissance des droits du propriétaire au TAL.

La frontière entre permis et interdit

Voici le principe fondamental qui structure toute la sélection au Québec, et qu’il faut parfaitement comprendre : vous pouvez évaluer un candidat sur sa capacité à payer le loyer et à respecter le bail, mais jamais sur des caractéristiques personnelles protégées par la Charte.

La frontière est claire, une fois qu’on la connaît. D’un côté, les critères financiers et comportementaux sont permis : ils touchent à la capacité du candidat à remplir ses obligations. De l’autre, les caractéristiques personnelles protégées sont interdites : les utiliser constitue de la discrimination.

Cette distinction se résume ainsi :

  • Permis : les critères financiers — Capacité de payer, solvabilité, stabilité des revenus, historique de paiement.
  • Permis : les critères comportementaux — Respect des baux antérieurs, références de propriétaires précédents.
  • Interdit : les caractéristiques protégées — Race, religion, orientation sexuelle, âge, handicap, condition sociale, état civil, entre autres.
  • La règle d’or — On évalue ce que le candidat fera comme locataire, pas qui il est comme personne.

La frontière est nette : un propriétaire peut choisir son locataire sur la base de sa capacité à payer le loyer et à respecter le bail, mais jamais sur la base de caractéristiques personnelles protégées par la Charte des droits et libertés. Les critères financiers et comportementaux sont permis ; les critères fondés sur l’identité de la personne sont interdits.

Garder cette distinction à l’esprit est la clé d’une sélection à la fois rigoureuse et légale. Chaque question que vous posez, chaque vérification que vous menez, chaque motif de refus doit se rattacher à la capacité de payer et au respect du bail — jamais à une caractéristique personnelle. Examinons maintenant précisément ce que la loi interdit.

La discrimination formellement interdite

La discrimination en matière de logement est illégale au Québec, et les sanctions peuvent être significatives. Il est essentiel de connaître précisément les motifs interdits pour ne jamais fonder — même involontairement — une décision sur l’un d’eux.

La Charte des droits et libertés de la personne, à son article 10, énumère les motifs de discrimination interdits. Refuser un candidat, ou lui imposer des conditions différentes, sur la base de l’un de ces motifs est illégal. La Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse traite régulièrement des plaintes de ce type.

Parmi les motifs protégés, un propriétaire ne peut pas refuser un candidat parce qu’il :

  • Est d’une origine ethnique ou d’une race particulière — Ou en raison de sa couleur, de sa langue.
  • Pratique une religion, ou a une orientation sexuelle donnée — Des caractéristiques strictement personnelles.
  • A des enfants — L’état civil, incluant le fait d’avoir des enfants, est un motif protégé.
  • Est prestataire d’aide sociale — La condition sociale est un motif de discrimination interdit.
  • A un handicap ou utilise un moyen pour y pallier — Par exemple, un animal d’assistance.

Un exemple concret : refuser une famille parce qu’elle a des enfants est interdit, sauf si le logement présente un danger réel et sérieux pour la sécurité des enfants. De même, refuser un candidat au motif qu’il reçoit de l’aide sociale est prohibé — vous pouvez évaluer sa capacité de payer, mais pas le rejeter en raison de la source de ses revenus. La Commission peut enquêter et imposer des dommages-intérêts en cas de manquement. La prudence commande donc de toujours pouvoir justifier un refus par un motif financier ou comportemental légitime.

La demande de location

Le processus de sélection commence par un outil concret : la demande de location. Ce formulaire, remis à chaque candidat sérieux, structure votre collecte d’informations et pose les bases d’une évaluation méthodique.

Une demande de location bien construite vous permet de recueillir les renseignements de base nécessaires à votre évaluation, tout en restant dans le cadre légal. Elle doit se limiter à ce qui est réellement utile pour apprécier la capacité de payer et la fiabilité du candidat.

Un formulaire de demande de location inclut généralement :

  • L’identité du candidat — Nom complet, coordonnées, et celles des colocataires éventuels.
  • Les adresses antérieures — Adresse actuelle et précédente, avec les coordonnées des propriétaires comme références.
  • La situation d’emploi et les revenus — Employeur, poste, ancienneté, revenu mensuel brut.
  • Les références — Personnelles ou professionnelles, avec nom, téléphone et lien avec le candidat.
  • Le consentement à l’enquête de crédit — Indispensable pour procéder légalement à la vérification.

Ce document est le point de départ d’une sélection rigoureuse et défendable. Il vous permet de recueillir, avec le consentement du candidat, les informations qui serviront ensuite à vos vérifications. Attention toutefois : vous ne devez demander que les renseignements strictement nécessaires à l’évaluation, conformément aux règles sur la protection des renseignements personnels que nous abordons plus loin. Une fois le candidat retenu, vous passerez à la signature du bail de location.

Le consentement, obligatoire

Voici une étape légale incontournable, que trop de propriétaires négligent : avant toute enquête de crédit ou collecte de renseignements personnels, vous devez obtenir le consentement écrit du candidat. Sans lui, la vérification est illégale.

Au Québec, la collecte de renseignements personnels sur un candidat locataire est encadrée par la loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé. Les règles récentes en matière de protection des renseignements personnels ont renforcé cette exigence : le consentement doit être libre, éclairé et donné à des fins précises. La Commission d’accès à l’information veille au respect de ces règles.

Les principes du consentement à respecter :

  • Un consentement écrit préalable — Faire signer un formulaire de consentement avant toute vérification.
  • Des renseignements strictement nécessaires — Ne collecter que les données utiles à l’évaluation de l’identité et des habitudes de paiement.
  • Une finalité précise — Le candidat doit savoir quelles informations seront consultées et pourquoi.
  • Le droit de refuser — Le candidat peut refuser, mais le propriétaire est alors en droit de ne pas lui louer, tant que ce refus n’est pas discriminatoire.

Ce point mérite d’être souligné : si un candidat refuse de consentir à l’enquête de crédit, vous pouvez décliner sa candidature — ce refus n’est pas discriminatoire, car il repose sur l’impossibilité de vérifier sa solvabilité, un motif légitime. Le consentement écrit protège aussi le propriétaire, en démontrant qu’il a respecté le cadre légal. C’est une étape à ne jamais sauter.

L’enquête de crédit

L’enquête de crédit est l’outil de vérification le plus utilisé par les propriétaires pour évaluer la solvabilité d’un candidat. Comprendre ce qu’elle révèle — et ses limites — vous aide à l’utiliser judicieusement.

L’enquête de crédit donne au propriétaire accès à une partie du dossier de crédit du candidat et renseigne sur sa solvabilité, c’est-à-dire sa capacité à respecter ses obligations financières. Elle n’est pas obligatoire en soi, mais elle est une pratique courante et fortement recommandée avant de signer un bail. Pour la réaliser, le propriétaire recueille certains renseignements du candidat, avec son consentement.

Ce qu’il faut savoir sur l’enquête de crédit :

  • Elle révèle la solvabilité — Habitudes de paiement, dettes, historique financier du candidat.
  • Elle exige le consentement — Aucune enquête n’est permise sans l’accord écrit du candidat.
  • Les frais sont généralement au propriétaire — Rien n’oblige le candidat à les payer ; il peut le faire volontairement, mais pas sous la contrainte.
  • Elle a des limites — Un candidat sans historique (étudiant, nouvel arrivant) n’est pas nécessairement un mauvais payeur.

Plusieurs services d’enquête de prélocation, offerts par des organisations spécialisées, permettent de regrouper la vérification du crédit, des références et de certains antécédents dans un rapport unique, souvent obtenu rapidement. Ces services encadrent la démarche dans le respect de la loi. Un point important : l’absence d’historique de crédit, fréquente chez les étudiants ou les nouveaux arrivants, ne doit pas automatiquement disqualifier un candidat — d’autres éléments, comme des références ou une preuve de revenus stables, peuvent alors compenser.

Les références et l’emploi

L’enquête de crédit ne dit pas tout. Les références des propriétaires précédents et la vérification de l’emploi apportent un éclairage complémentaire, souvent tout aussi précieux, sur le comportement réel du candidat comme locataire.

Un dossier de crédit mesure la fiabilité financière, mais pas le comportement en tant que locataire. Les références d’anciens propriétaires révèlent comment le candidat a payé son loyer, entretenu le logement et respecté ses engagements. La confirmation d’emploi, elle, valide la stabilité et la suffisance des revenus.

Les vérifications complémentaires à mener :

  • Les références de propriétaires antérieurs — Le loyer était-il payé à temps ? Le logement bien entretenu ? Des conflits ?
  • La confirmation d’emploi — Valider l’employeur, le poste, l’ancienneté et le revenu déclaré.
  • La suffisance des revenus — S’assurer que le revenu permet raisonnablement d’assumer le loyer.
  • La cohérence globale du dossier — Vérifier que les informations fournies concordent entre elles.

Les références d’anciens propriétaires sont particulièrement révélatrices : un historique de loyers payés à temps, confirmé par des propriétaires précédents, est un excellent indicateur. Une lettre de recommandation d’un ancien propriétaire est aussi tout à fait acceptable. Ces vérifications, combinées à l’enquête de crédit, dressent un portrait complet et fiable du candidat, bien plus solide qu’un seul de ces éléments pris isolément.

Les interdictions propres au Québec

Le Québec se distingue de la plupart des provinces canadiennes par plusieurs interdictions strictes qui protègent les locataires. Les connaître vous évite d’exiger l’illégal — une erreur fréquente, surtout chez les nouveaux propriétaires.

Certaines pratiques, courantes ailleurs au Canada, sont formellement interdites au Québec. Les imposer comme condition à la location est illégal et peut se retourner contre le propriétaire.

Les principales interdictions à connaître :

  • Le dépôt de garantie est interdit — Contrairement à d’autres provinces, le Québec interdit les dépôts de sécurité ou de caution pour les baux résidentiels.
  • Seul le premier mois de loyer est exigible — On ne peut pas exiger d’avance plus que le premier mois de loyer.
  • Les chèques postdatés ne peuvent être imposés — Exiger des chèques postdatés comme condition du bail est interdit ; le locataire peut les offrir volontairement.
  • Pas de renseignements excessifs — On ne peut exiger que les renseignements nécessaires ; certaines données personnelles ne peuvent être réclamées abusivement.

Ces règles surprennent parfois les propriétaires venus d’ailleurs ou débutants. Le dépôt de garantie, en particulier, est une pratique répandue dans le reste du Canada, mais formellement prohibée au Québec. Exiger l’une de ces conditions illégales fragilise votre position et peut donner lieu à un recours du locataire. Connaître ces limites fait partie d’une gestion locative conforme, tout comme la maîtrise des règles de fixation du loyer et des droits des locataires.

Prendre une décision éclairée

Une fois toutes les vérifications réunies, comment trancher ? La bonne décision ne repose jamais sur un seul critère, mais sur une appréciation d’ensemble, cohérente et défendable. C’est la combinaison des éléments qui compte.

Un candidat peut avoir un excellent crédit et se révéler un mauvais locataire ; un autre peut avoir un crédit limité mais être fiable depuis des années. Aucun indicateur pris isolément n’est décisif. C’est l’ensemble du portrait — solvabilité, références, stabilité, cohérence — qui permet une décision éclairée.

Les principes d’une décision solide :

  • Considérer l’ensemble du dossier — Croiser crédit, références, emploi et cohérence plutôt que se fier à un seul élément.
  • Rester factuel et cohérent — Appliquer les mêmes critères à tous les candidats, pour une sélection équitable et défendable.
  • Documenter sa décision — Pouvoir justifier un refus par un motif financier ou comportemental légitime.
  • Ne jamais s’appuyer sur un motif protégé — La décision doit toujours reposer sur la capacité de payer et de respecter le bail.

Appliquer des critères uniformes à tous les candidats est non seulement équitable, mais aussi votre meilleure protection contre une plainte pour discrimination : si vous évaluez chacun selon les mêmes critères financiers et comportementaux, votre décision est défendable. Pour ceux qui n’ont ni le temps ni l’envie de mener ce processus, confier la sélection à un gestionnaire professionnel est une option, à mettre en balance avec son coût dans votre analyse de rentabilité locative.

Erreurs fréquentes

La première erreur, potentiellement la plus grave, est de fonder une décision sur un motif discriminatoire, même involontairement. Refuser un candidat parce qu’il a des enfants, reçoit de l’aide sociale ou pour toute caractéristique protégée par la Charte est illégal et peut mener à une plainte et à des dommages-intérêts. Chaque décision doit reposer sur un motif financier ou comportemental légitime.

Une erreur légale fréquente est de mener une enquête sans consentement écrit. Aucune vérification de crédit n’est permise sans l’accord préalable et écrit du candidat. Procéder sans ce consentement expose le propriétaire et fragilise toute la démarche.

Beaucoup de propriétaires exigent des conditions illégales, comme un dépôt de garantie, plus d’un mois de loyer d’avance ou des chèques postdatés obligatoires. Ces pratiques, courantes ailleurs, sont interdites au Québec et peuvent se retourner contre le propriétaire.

Une erreur d’analyse courante consiste à se fier au seul dossier de crédit. Un bon crédit ne garantit pas un bon locataire, et un crédit limité — fréquent chez les étudiants ou nouveaux arrivants — ne signifie pas l’inverse. C’est la combinaison du crédit, des références et de la stabilité qui permet une décision fiable.

Enfin, certains propriétaires ne vérifient pas du tout leurs candidats, par manque de temps ou de rigueur. Ce n’est pas une infraction, mais c’est un risque majeur : un impayé peut entraîner des mois de procédures au TAL, pendant lesquels les pertes s’accumulent. La sélection rigoureuse est la meilleure prévention.

FAQ

Puis-je refuser un locataire au Québec ?
Oui, mais seulement pour un motif légitime lié à sa capacité de payer le loyer et de respecter le bail. Vous pouvez refuser un candidat dont la solvabilité est insuffisante, dont les références sont mauvaises, ou qui refuse de consentir à l’enquête de crédit. En revanche, vous ne pouvez jamais refuser sur la base d’une caractéristique protégée par la Charte des droits et libertés : race, religion, orientation sexuelle, âge, handicap, condition sociale ou état civil, entre autres. La frontière est claire : les critères financiers et comportementaux sont permis, les critères fondés sur l’identité de la personne sont interdits.

Ai-je le droit de faire une enquête de crédit sur un candidat ?
Oui, mais uniquement avec le consentement écrit du candidat, obtenu avant la vérification. L’enquête de crédit est une pratique courante et fortement recommandée pour évaluer la solvabilité, mais elle n’est pas permise sans cet accord préalable. Le candidat peut refuser de consentir ; vous êtes alors en droit de ne pas lui louer, ce refus n’étant pas discriminatoire puisqu’il repose sur l’impossibilité de vérifier sa solvabilité. Les frais de l’enquête sont généralement assumés par le propriétaire ; ils ne peuvent être imposés au candidat comme condition obligatoire.

Puis-je exiger un dépôt de garantie au Québec ?
Non. Contrairement à la plupart des provinces canadiennes, le Québec interdit les dépôts de garantie, de sécurité ou de caution pour les baux résidentiels. Seul le premier mois de loyer est exigible à la signature ; vous ne pouvez pas demander plus d’avance. De même, vous ne pouvez pas imposer de chèques postdatés comme condition du bail, bien que le locataire puisse en offrir volontairement. Ces interdictions surprennent parfois les propriétaires venus d’ailleurs ou débutants, mais elles sont strictes : exiger l’une de ces conditions est illégal et peut donner lieu à un recours du locataire.

Puis-je refuser un candidat parce qu’il a des enfants ?
Non. L’état civil, qui inclut le fait d’avoir des enfants, est un motif de discrimination interdit par l’article 10 de la Charte des droits et libertés. Refuser une famille pour cette raison est illégal et peut mener à une plainte devant la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse, avec des dommages-intérêts à la clé. Il existe une seule exception étroite : si le logement présente un danger réel et sérieux pour la sécurité des enfants. En dehors de ce cas, vous devez évaluer la famille sur les mêmes critères financiers et comportementaux que tout autre candidat.

Un bon dossier de crédit garantit-il un bon locataire ?
Non, pas à lui seul. Un candidat peut avoir un excellent crédit et se révéler un mauvais locataire, tandis qu’un autre au crédit limité peut être fiable depuis des années. Le dossier de crédit mesure la solvabilité financière, mais pas le comportement en tant que locataire. C’est pourquoi il faut le combiner avec d’autres vérifications : les références d’anciens propriétaires, qui révèlent comment le candidat payait son loyer et entretenait le logement, et la confirmation d’emploi, qui valide la stabilité des revenus. C’est l’ensemble du portrait qui permet une décision éclairée, pas un seul indicateur.

Que faire si un candidat n’a pas d’historique de crédit ?
L’absence d’historique de crédit, fréquente chez les étudiants et les nouveaux arrivants au Québec, ne doit pas automatiquement disqualifier un candidat. Ces personnes n’ont pas nécessairement un mauvais profil : elles n’ont simplement pas encore d’antécédents. Dans ce cas, appuyez-vous sur d’autres éléments : une preuve de revenus stables, une confirmation d’emploi, des références (d’un ancien propriétaire à l’étranger, d’un employeur), ou la présence d’un garant. Refuser systématiquement un candidat sans historique pourrait, selon les circonstances, soulever des questions. L’important est d’évaluer chaque dossier dans son ensemble, de façon cohérente et équitable.

Quels renseignements ai-je le droit de demander à un candidat ?
Vous pouvez demander les renseignements strictement nécessaires pour évaluer l’identité du candidat et sa capacité à respecter le bail : nom, prénom et adresse complète, une pièce d’identité pour valider son identité, ses adresses antérieures avec les références des propriétaires précédents, sa situation d’emploi et ses revenus, et son consentement écrit pour l’enquête de crédit. Vous ne pouvez pas exiger de renseignements excessifs ou sans lien avec l’évaluation de sa solvabilité et de sa fiabilité. La collecte est encadrée par les règles de protection des renseignements personnels : on ne demande que le nécessaire, avec consentement, à des fins précises.

Sources officielles

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles encadrant la sélection des locataires, la protection des renseignements personnels et la discrimination découlent de la Charte, du Code civil et de la législation québécoise, et leur application dépend des circonstances. En cas de doute sur ce que vous pouvez demander ou sur un motif de refus, consultez un professionnel du droit ou les organismes compétents. Pour en savoir plus sur notre démarche, consultez notre méthodologie éditoriale.