Acheter une propriété à deux non mariés au Québec : ce qu’il faut savoir

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Acheter une propriété à deux quand on n’est pas marié — ni civilement, ni religieusement — soulève au Québec des enjeux juridiques que la plupart des couples découvrent trop tard, parfois lors d’une séparation ou d’un décès. La raison tient à une particularité majeure du droit québécois : l’union de fait (ce qu’on appelle ailleurs « conjoint de fait » ou « cohabitation ») n’est pas reconnue par le Code civil du Québec au même titre que le mariage pour les questions de patrimoine familial. Concrètement, cela veut dire que les conjoints de fait n’ont, en cas de séparation, aucun droit automatique de partage de la résidence familiale, aucune protection comparable au patrimoine familial des couples mariés, et aucun droit successoral automatique en cas de décès du conjoint. Ces réalités s’opposent à une intuition très répandue — beaucoup de couples croient qu’après quelques années de vie commune, des protections « se mettent en place » automatiquement. Ce n’est pas le cas au Québec. Quand deux personnes non mariées achètent ensemble une propriété, la structure juridique de l’achat détermine entièrement leurs droits respectifs : un seul propriétaire au titre (l’autre n’a aucun droit même s’il contribue financièrement), copropriété indivise à parts égales (50/50), ou quote-parts inégales correspondant aux apports. Sans convention d’indivision écrite — document notarié qui précise les quotes-parts, le partage des frais, les règles en cas de séparation, les droits de préemption —, le couple s’expose à des situations conflictuelles très difficiles à résoudre. Sans testament nommant le conjoint comme légataire, le survivant n’hérite pas automatiquement de la part du défunt — celle-ci va aux héritiers légaux (enfants, parents, fratrie). Heureusement, des solutions juridiques claires existent et permettent à un couple non marié de structurer son achat de façon protégée. Ce guide détaille la spécificité québécoise, les trois grands modes d’achat à deux non mariés, les éléments essentiels d’une bonne convention, les enjeux en cas de séparation ou de décès, et les pièges courants à éviter.

Au Québec, environ 40 % des couples vivent en union de fait — une proportion parmi les plus élevées au monde. Pourtant, ces couples opèrent souvent dans un cadre juridique mal compris : ils croient avoir des protections qu’ils n’ont pas, et négligent les outils qui pourraient les protéger réellement. L’achat d’une propriété à deux est précisément l’occasion où ces malentendus deviennent coûteux. Cet article propose la clarté juridique nécessaire pour éviter de mauvaises surprises.

Sommaire

La spécificité du Québec

La situation des couples non mariés au Québec se distingue de celle qui prévaut dans la plupart des autres provinces canadiennes — et c’est cette spécificité qu’il faut comprendre d’abord.

Le Code civil du Québec reconnaît deux régimes principaux d’union conjugale : le mariage (civil ou religieux) et l’union civile (équivalent juridique au mariage, créé en 2002, qui inclut le concept de patrimoine familial). Ces deux régimes apportent des protections substantielles : partage du patrimoine familial en cas de séparation (incluant la résidence familiale, les meubles, les véhicules, certains placements liés à la retraite), pension alimentaire entre conjoints possible, et héritage automatique du conjoint survivant dans certaines circonstances.

L’union de fait — vivre ensemble sans être marié ni en union civile, même depuis des décennies, même avec des enfants — n’est pas un régime conjugal reconnu au sens du patrimoine familial par le Code civil du Québec. Quel que soit le nombre d’années de vie commune, les conjoints de fait n’acquièrent aucun droit automatique l’un sur l’autre au plan civil concernant le partage du patrimoine.

Cela signifie concrètement :

  • Aucun partage automatique de la résidence en cas de séparation — chacun reprend ce qui est à son nom
  • Aucune pension alimentaire entre conjoints (pour le conjoint lui-même ; les enfants ont leurs propres droits)
  • Aucun héritage légal automatique du conjoint de fait survivant — sans testament, sa part de la propriété ne lui revient pas
  • Aucune protection comparable au patrimoine familial des couples mariés

Cette particularité québécoise a été confirmée par la Cour suprême du Canada en 2013 (l’affaire « Éric c. Lola »), qui a maintenu cette distinction comme constitutionnellement valide. Le Québec a depuis modernisé certains aspects de son droit familial, notamment via une réforme adoptée en 2022 qui introduit progressivement des protections élargies — particulièrement pour les conjoints de fait avec enfants, à compter de 2025. Ces nouvelles règles méritent d’être suivies, mais le principe général demeure : les couples non mariés sans enfants ne bénéficient pas automatiquement des protections offertes aux couples mariés.

Le contraste avec les autres provinces canadiennes est marqué : la plupart reconnaissent l’union de fait après quelques années de cohabitation et accordent automatiquement certaines protections. Au Québec, ces protections doivent être contractuellement créées par les couples qui les veulent — via convention d’indivision, testament, contrats divers.

Les trois modes d’achat à deux

Quand deux conjoints non mariés veulent acheter une propriété ensemble au Québec, trois grandes structures juridiques existent — chacune avec ses implications.

Mode d’achat Propriété juridique Quand l’utiliser
Un seul propriétaire Une seule personne au titre Un seul peut être admissible au financement, situations particulières
Copropriété 50/50 Quote-parts égales pour les deux conjoints Apports équivalents, projet vraiment commun et égalitaire
Quote-parts inégales Quote-parts proportionnelles aux apports respectifs Apports financiers déséquilibrés, reconnaissance proportionnelle des contributions

Mode 1 — Un seul propriétaire au titre. Une seule personne du couple est inscrite comme propriétaire à l’acte de vente et à l’hypothèque. L’autre conjoint n’a aucun droit juridique sur la propriété, même s’il contribue financièrement (paiements hypothécaires, frais, rénovations). C’est souvent le cas quand un seul des deux conjoints est admissible au financement (l’autre a un mauvais crédit, par exemple), ou dans des situations de planification fiscale ou successorale. Le conjoint « non propriétaire » qui contribue financièrement le fait à ses propres risques — sans convention écrite spécifique, il ne pourra rien réclamer en cas de séparation.

Mode 2 — Copropriété indivise à 50/50. Les deux conjoints achètent ensemble, chacun détenant 50 % de la propriété. C’est la structure intuitive pour un projet commun avec apports équivalents. Les deux noms apparaissent à l’acte de vente, les deux signent l’hypothèque (et en sont solidairement responsables). En cas de séparation ou de désaccord, chacun peut prétendre à sa moitié.

Mode 3 — Copropriété indivise avec quotes-parts inégales. Quand les apports financiers diffèrent substantiellement — par exemple, l’un met 80 000 $ de mise de fonds et l’autre 20 000 $ —, refléter ces apports dans les quotes-parts (par exemple 70/30 ou 60/40) est généralement plus juste. La quote-part détermine la propriété de la valeur, le partage des frais, et ce qu’on récupère en cas de revente.

Quel que soit le mode choisi, la propriété détenue à deux conjoints non mariés s’inscrit dans le régime de la copropriété indivise du Code civil du Québec — un régime qui appelle la signature d’une convention d’indivision pour éviter les zones grises. Le concept général de la copropriété indivise est par ailleurs détaillé dans le guide sur le condo divise vs indivise au Québec, dont les principes s’appliquent à toute indivision entre conjoints. Pour la démarche d’achat plus largement, le guide pour acheter sa première maison au Québec couvre les étapes communes à tous les acheteurs.

La convention d’indivision : document essentiel

S’il y a un document que tout couple non marié achetant à deux devrait avoir, c’est la convention d’indivision. C’est l’outil principal pour structurer la relation patrimoniale autour de la propriété.

La convention d’indivision est un contrat notarié, signé entre les indivisaires (les deux conjoints), qui précise tous les aspects de la copropriété. Elle est rédigée par un notaire — généralement le même qui gère la transaction d’achat et l’acte de vente — et signée en même temps que l’acte de vente ou peu après.

Une convention d’indivision bien rédigée pour un couple devrait couvrir au minimum les éléments suivants :

Les quotes-parts respectives. Quel pourcentage chacun détient (50/50, 70/30, etc.). Cette information est centrale et structure tout le reste.

Le partage des frais courants. Comment se répartissent les paiements hypothécaires, les taxes, l’assurance, l’entretien, les frais de copropriété si applicable. Souvent proportionnel aux quotes-parts, mais peut être différent selon les ententes.

Le partage des rénovations et améliorations. Comment se traitent les investissements faits par l’un ou l’autre dans la propriété : récupération à la vente, ajustement des quotes-parts, ou simplement comme frais courants.

Les règles d’occupation. Si un seul des deux occupe la propriété (cas plus rare mais possible), comment cela se traduit financièrement.

Les règles en cas de séparation ou de désaccord. C’est l’une des clauses les plus importantes. Que se passe-t-il si le couple se sépare ? Plusieurs scénarios doivent être prévus :

  • Droit de préemption : qui peut racheter la quote-part de l’autre, et selon quelle évaluation (juste valeur marchande, évaluation à la date de l’achat indexée, formule mixte)
  • Délais de mise en œuvre du rachat
  • Procédures si les deux veulent racheter, ou si aucun ne peut
  • Vente forcée à un tiers en dernier recours
  • Médiation ou arbitrage obligatoire avant tout recours judiciaire

Les règles en cas de décès. Bien que cela relève principalement du testament (voir section dédiée), la convention peut prévoir des mécanismes complémentaires.

Les modalités de modification de la convention dans le temps, et les règles d’unanimité.

Le coût d’une convention d’indivision est modeste par rapport à l’enjeu : typiquement 500-1 500 $ chez un notaire selon la complexité. C’est l’un des meilleurs ratios coût-bénéfice de toute la démarche d’achat — une convention solide prévient des litiges qui peuvent coûter des dizaines de milliers de dollars en honoraires juridiques en cas de séparation conflictuelle.

Pour un couple non marié au Québec, la convention d’indivision joue le rôle que joue, pour un couple marié, le régime du patrimoine familial : c’est ce qui définit qui possède quoi et comment se règle la suite. La différence cruciale : pour les mariés, ce cadre s’applique automatiquement ; pour les non-mariés, il faut le créer activement.

Le financement à deux non mariés

Au plan du financement hypothécaire, le statut conjugal — marié ou non — fait peu de différence pour les prêteurs. Ce qui compte est la solidité financière des emprunteurs et la structure de la propriété.

Quand les deux conjoints sont au titre, ils sont généralement tous deux signataires de l’hypothèque et donc solidairement responsables du remboursement. Solidairement signifie que le prêteur peut exiger le paiement intégral de l’un ou de l’autre — si l’un fait défaut, l’autre doit assumer la totalité. Cette responsabilité solidaire perdure tant que les deux noms sont sur l’hypothèque, même en cas de séparation.

Pour la préapprobation, les deux conjoints non mariés font généralement une demande conjointe, soumettant ensemble leurs revenus, leurs dettes et leur cote de crédit. La préapprobation hypothécaire tient compte des revenus combinés, ce qui peut augmenter substantiellement la capacité d’emprunt par rapport à un achat individuel.

Pour la mise de fonds, les conjoints peuvent combiner leurs apports. Plusieurs scénarios stratégiques :

  • Chacun maximise son CELIAPP s’il est admissible (jusqu’à 40 000 $ par personne, soit 80 000 $ combinés)
  • Chacun utilise le RAP s’il est admissible (jusqu’à 60 000 $ par personne, soit 120 000 $ combinés)
  • La combinaison RAP + CELIAPP pour un couple primo-acheteur admissible peut générer jusqu’à 200 000 $ de mise de fonds avec avantages fiscaux substantiels

Le statut de premier acheteur est individuel — chaque conjoint est évalué séparément. Si l’un a déjà été propriétaire et l’autre non, seul le second peut bénéficier des programmes destinés aux primo-acheteurs (CELIAPP, RAP, certains crédits). La stratégie peut alors consister à concentrer l’épargne du ménage dans les comptes du conjoint admissible.

En cas de séparation future, le retrait d’un nom de l’hypothèque (pour libérer l’un des conjoints de la responsabilité solidaire) exige généralement une requalification du prêt au nom du conjoint qui conserve la propriété. Cette opération suppose que le conjoint restant a les revenus et le crédit pour soutenir le prêt seul — ce qui n’est pas toujours le cas. Sans cette requalification, l’hypothèque reste au nom des deux malgré la séparation, avec tous les risques que cela comporte.

Les aspects fiscaux

Au plan fiscal, l’achat à deux non mariés présente quelques particularités à connaître — mais globalement, le traitement fiscal d’une propriété en indivision suit des règles assez claires.

Chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenus, de dépenses et de gains liés à la propriété. Pour une résidence principale habitée par le couple, cela a peu d’impact courant (pas de revenus imposables à déclarer). Pour un immeuble locatif détenu en indivision, chaque indivisaire déclare sa portion des revenus et des dépenses selon sa quote-part.

Au moment d’une vente, chaque indivisaire calcule son gain en capital sur sa quote-part. Pour une résidence principale, l’exemption pour résidence principale peut s’appliquer à chacun pour sa quote-part, sous réserve des conditions habituelles (résidence habituellement habitée, désignation déclarée). À noter : chaque famille ne peut désigner qu’une seule résidence principale par année — et les conjoints de fait sont considérés comme formant une « famille » au sens fiscal, ce qui limite la possibilité de désigner deux propriétés différentes à la fois.

Pour la taxe de bienvenue à l’achat (droits de mutation immobilière), elle se calcule sur la transaction globale, pas par quote-part. Le calcul standard exposé dans le guide sur la taxe de bienvenue au Québec s’applique normalement, comme l’ensemble des frais de clôture à l’achat.

Une particularité importante : les contributions inégales à l’achat ou aux paiements de la propriété peuvent, dans certains cas, soulever des questions de donation déguisée ou de transfert entre conjoints aux yeux du fisc. Le cas typique : un conjoint paie la majorité de la mise de fonds, mais la propriété est inscrite 50/50 ; l’autorité fiscale pourrait considérer qu’il y a eu donation partielle. Pour les couples non mariés, les règles de transfert entre conjoints ne s’appliquent pas comme pour les couples mariés — il y a moins de souplesse. Une consultation avec un fiscaliste peut clarifier ces situations.

Pour un investissement locatif détenu en couple non marié, la fiscalité des revenus suit les mêmes règles que pour toute indivision : chacun déclare sa quote-part. Pour la déductibilité des intérêts hypothécaires, le traitement dépend de l’usage des fonds et de la traçabilité — un sujet qui s’inscrit dans le cadre général de la fiscalité des revenus locatifs au Québec.

Pour aller plus loin sur les enjeux juridiques et financiers

Les enjeux en cas de séparation

La séparation est le moment où la qualité (ou l’absence) de la convention d’indivision se révèle. C’est aussi le moment où les conjoints de fait découvrent la pleine portée de l’absence de protection automatique au Québec.

Sans convention d’indivision, la situation est régie par les règles générales de la copropriété indivise du Code civil. Concrètement :

Chacun reste propriétaire de sa quote-part inscrite à l’acte (50/50 si c’est ce qui a été enregistré, etc.). L’historique des contributions financières ne modifie pas automatiquement ces quotes-parts — c’est ce qui est inscrit qui compte juridiquement. Un conjoint qui aurait, par exemple, payé seul l’hypothèque pendant plusieurs années alors que les deux noms sont sur le titre, ne récupère pas automatiquement la totalité de la valeur — sauf dispositions contractuelles ou recours en enrichissement injustifié devant les tribunaux (procédure complexe et coûteuse).

Pour sortir de l’indivision, plusieurs options existent :

  • Rachat amiable : un conjoint rachète la quote-part de l’autre à un prix convenu (idéalement basé sur une évaluation indépendante)
  • Vente à un tiers : les deux s’entendent pour vendre, et le produit de vente est partagé selon les quotes-parts
  • Partage judiciaire : si aucune entente n’est possible, n’importe quel indivisaire peut demander au tribunal le partage forcé — la propriété sera vendue (parfois aux enchères) et le produit partagé

La vente forcée est l’issue à éviter — elle se fait souvent à un prix inférieur au marché, les frais judiciaires sont substantiels, et les délais sont longs. Une convention d’indivision bien rédigée prévoit des mécanismes pour éviter ce scénario.

Pour le retrait du nom sur l’hypothèque, le conjoint qui conserve la propriété doit généralement requalifier le prêt à son seul nom, ce qui exige qu’il ait les revenus et le crédit pour le faire. Sans cette requalification, l’hypothèque reste solidaire — le conjoint qui « quitte » la propriété reste légalement responsable des paiements en cas de défaut de l’autre.

L’indemnisation des contributions inégales — par exemple, un conjoint qui aurait financé seul des rénovations majeures, ou payé une part disproportionnée de l’hypothèque — n’est pas automatique. Sans clause spécifique dans la convention, le conjoint « pénalisé » devrait engager un recours en enrichissement injustifié (« in rem verso ») devant les tribunaux, recours long, coûteux et à l’issue incertaine.

Pour les couples avec enfants, des éléments supplémentaires s’ajoutent : droit de garde, pension alimentaire pour les enfants (qui reste due par le parent non gardien quel que soit le statut conjugal), résidence familiale post-séparation. Les réformes du droit familial québécois adoptées en 2022 introduisent progressivement des protections élargies pour les conjoints de fait avec enfants — un cadre évolutif à surveiller.

Les enjeux en cas de décès

Le décès d’un conjoint de fait soulève des enjeux juridiques que peu de couples anticipent — et qui peuvent être dramatiques sans préparation.

Le principe à retenir : au Québec, le conjoint de fait survivant n’hérite pas automatiquement de son partenaire décédé. Quel que soit le nombre d’années de vie commune, quel que soit le nombre d’enfants communs, sans testament désignant explicitement le conjoint de fait comme légataire, sa part n’est pas garantie.

Les règles de succession légale au Québec (en l’absence de testament) prévoient l’ordre suivant des héritiers :

  1. Conjoint marié ou en union civile + enfants (selon des proportions précises)
  2. Enfants seuls si pas de conjoint marié
  3. Parents et fratrie si pas de descendants ni de conjoint marié
  4. Autres parents éloignés selon les degrés

Le conjoint de fait n’apparaît nulle part dans cette liste. Sa part de la propriété (sa quote-part) va aux héritiers légaux du défunt — souvent les enfants (s’il y en a), parfois les parents ou la fratrie. Le conjoint survivant peut se retrouver copropriétaire avec les enfants du défunt (ou pire, avec ses propres beaux-enfants, ses beaux-parents, etc.), dans une indivision potentiellement conflictuelle.

La solution est simple mais doit être activement mise en place : un testament chez le notaire qui désigne explicitement le conjoint comme légataire de la part de propriété, ou avec des modalités précises (legs particulier, fiducie, etc.). Pour un couple non marié sérieux dans sa relation, rédiger un testament chez un notaire est probablement aussi essentiel que d’acheter la propriété elle-même.

Plusieurs structures de planification successorale sont possibles :

  • Legs particulier de la quote-part au conjoint survivant
  • Testament croisé : chacun désigne l’autre comme légataire principal
  • Fiducie testamentaire pour des situations plus complexes (famille recomposée, enfants d’unions antérieures)
  • Mécanisme de droit de survie intégré à la convention d’indivision (clauses spécifiques qui prévoient le transfert au conjoint survivant)
  • Assurance vie nommant le conjoint comme bénéficiaire, pour fournir la liquidité nécessaire au rachat ou au paiement de l’impôt successoral

Au plan fiscal, le décès d’un indivisaire déclenche la disposition réputée à la juste valeur marchande sur sa quote-part — comme expliqué dans le guide sur la transmission d’une propriété aux enfants. Le gain en capital correspondant est imposable dans la déclaration finale du défunt. Pour les couples mariés ou en union civile, le roulement au conjoint permet de différer cette imposition. Pour les conjoints de fait, ce roulement n’existe pas — l’impôt sur le gain en capital est payable immédiatement par la succession.

Cette absence de roulement conjugal est l’une des grandes asymétries fiscales entre couples mariés et non mariés. Pour une résidence principale, l’exemption neutralise généralement le gain. Pour une résidence secondaire ou un immeuble locatif détenu en indivision avec un conjoint de fait, la facture fiscale au décès peut être substantielle — un enjeu majeur pour la planification.

Mariage vs union de fait pour l’immobilier

Pour saisir l’ampleur de l’écart entre les deux statuts conjugaux au Québec, voici une comparaison synthétique des principaux aspects liés à l’immobilier.

Aspect Couple marié / union civile Couple en union de fait
Patrimoine familial Partage automatique de la résidence familiale Aucun partage automatique
Séparation Règles automatiques de partage Seules les quotes-parts inscrites comptent ; convention d’indivision essentielle
Pension alimentaire entre conjoints Possible selon les circonstances Non disponible (sauf nouvelle législation pour couples avec enfants, en cours d’évolution)
Héritage automatique Conjoint hérite selon les règles légales Aucun héritage automatique ; testament essentiel
Roulement fiscal au décès Disponible (différer l’impôt sur le gain en capital) Non disponible (impôt payable immédiatement)
Reconnaissance à l’achat Mention automatique au régime matrimonial Statut civil distinct, mais quotes-parts à définir explicitement
Protection de la résidence familiale Protections particulières (ex. consentement du conjoint pour disposition) Aucune protection particulière

Ce tableau met en évidence l’écart structurel. Pour un couple non marié au Québec, les protections doivent être construites contractuellement — par convention d’indivision, testament, contrats divers. Pour un couple marié, ces protections s’appliquent automatiquement.

Cela ne veut pas dire que le mariage est nécessairement préférable pour tous les couples. Beaucoup de couples non mariés préfèrent, pour des raisons philosophiques, économiques ou de souplesse, conserver le statut d’union de fait. C’est un choix légitime — mais qui doit être éclairé, et qui appelle des outils contractuels pour compenser l’absence de protections automatiques.

Une réforme du droit familial québécois adoptée en 2022 et qui entre progressivement en vigueur ajoute des protections, particulièrement pour les conjoints de fait avec enfants à compter de 2025. Cette évolution est un signal que le législateur reconnaît certaines inéquités du système actuel. Pour autant, le principe de base reste : l’union de fait sans enfant n’apporte toujours pas, en 2026, les mêmes protections que le mariage.

Les enfants et la famille recomposée

La présence d’enfants — communs au couple ou issus d’unions antérieures — ajoute une dimension importante à la planification d’un achat à deux non mariés.

Pour les enfants communs, les couples non mariés ont les mêmes obligations parentales que les couples mariés au Québec : garde, pension alimentaire pour les enfants, soutien aux études, héritage des enfants (qui sont héritiers légaux dans tous les cas). Le statut conjugal n’affecte pas ces obligations. Les réformes du droit familial 2022 introduisent même des protections élargies pour les conjoints de fait avec enfants (mise en place progressive, certains éléments à partir de 2025).

Pour les familles recomposées, la situation peut devenir complexe. Imaginons un couple en union de fait où chacun a des enfants d’unions antérieures. Si l’un décède sans testament, sa quote-part de la propriété va à ses propres enfants (héritiers légaux), pas au conjoint survivant. Le conjoint survivant pourrait se retrouver copropriétaire avec les enfants du défunt — souvent des adolescents ou jeunes adultes, dans un contexte émotionnellement difficile et juridiquement compliqué.

Ce scénario, fréquent dans les familles recomposées québécoises, motive une planification successorale soignée :

  • Testament qui équilibre l’usage de la propriété par le conjoint survivant et les droits des enfants
  • Fiducie testamentaire qui peut permettre au conjoint survivant d’utiliser la propriété tout en préservant le capital pour les enfants à terme
  • Assurance vie qui fournit des liquidités aux enfants pour compenser, permettant au conjoint survivant de conserver la propriété
  • Démembrement de propriété (usufruit pour le conjoint, nue-propriété aux enfants) pour des situations particulières

Ces stratégies recoupent celles abordées dans le guide sur la transmission d’une propriété aux enfants. Pour les familles recomposées, le notaire est l’allié essentiel pour structurer ces dispositions de façon équilibrée et durable.

L’autre enjeu pour les familles recomposées : la protection mutuelle du couple non marié vis-à-vis des familles d’origine respectives, qui peuvent parfois contester ou compliquer les décisions du conjoint survivant. Une convention d’indivision claire, un testament précis et, si pertinent, une fiducie sont les outils qui blindent juridiquement ces situations.

Erreurs fréquentes

L’erreur la plus dommageable est de présumer des protections automatiques qui n’existent pas au Québec pour les conjoints de fait. « Après tant d’années ensemble, j’ai forcément des droits sur la maison » : non, pas automatiquement. Cette croyance est très répandue et mène à de cruelles surprises lors d’une séparation ou d’un décès.

L’achat sans convention d’indivision. C’est l’erreur la plus coûteuse en pratique. Investir des centaines de milliers de dollars dans une propriété sans le contrat qui structure les droits respectifs et les modalités de séparation, c’est s’exposer à des litiges potentiellement énormes. Une convention coûte 500-1 500 $ ; un litige peut coûter 50 000 $+. Le calcul est sans appel.

La contribution financière sans inscription au titre. Un conjoint qui contribue généreusement (paiements hypothécaires, rénovations, frais) à une propriété dont l’autre est seul propriétaire, sans convention spécifique, se met dans une position juridiquement très faible. En cas de séparation, récupérer ses contributions exige un recours en enrichissement injustifié — long, coûteux, à l’issue incertaine.

L’absence de testament. Pour un couple non marié avec propriété commune, ne pas avoir de testament désignant le conjoint comme légataire, c’est garantir des complications majeures en cas de décès. Le conjoint survivant peut se retrouver copropriétaire avec les héritiers légaux du défunt (enfants, parents, fratrie), dans une indivision conflictuelle.

L’oubli de mettre à jour testament et convention après des changements de vie. Un testament rédigé il y a 10 ans, avant l’achat de la propriété actuelle, avant la naissance des enfants, avant la séparation puis recomposition de la famille — peut ne plus refléter les volontés actuelles. La révision périodique (tous les 3-5 ans ou à chaque événement majeur) est essentielle.

La confusion entre statut civil et statut fiscal. Les conjoints de fait sont reconnus comme « conjoints » au plan fiscal après une certaine période de cohabitation (généralement 12 mois ou plus tôt avec enfants), avec des conséquences fiscales (déclaration conjointe de certains éléments, partage de certains droits comme le RAP). Mais cette reconnaissance fiscale ne crée pas de droits civils sur le patrimoine. C’est une confusion classique.

L’application des règles d’une autre province ou d’un autre pays. Beaucoup de Québécois pensent que le concept de « common-law spouse » qui apporte des protections automatiques dans la plupart des provinces s’applique aussi au Québec. Ce n’est pas le cas. La spécificité québécoise est réelle et persistante.

Le refus de consulter un notaire par souci d’économie. Pour un achat à deux non mariés, l’investissement chez un notaire (convention d’indivision + testaments + conseils) est probablement le meilleur dollar dépensé de toute la démarche. Quelques milliers de dollars qui protègent contre des dizaines de milliers de dollars de litiges potentiels.

La non-considération de l’évolution législative. Les réformes du droit familial québécois adoptées en 2022 introduisent progressivement de nouvelles protections, particulièrement pour les conjoints de fait avec enfants. Suivre ces évolutions et ajuster sa planification en conséquence est prudent. Un notaire peut signaler les évolutions pertinentes à votre situation.

FAQ

Si on vit ensemble depuis 10 ans, est-ce qu’on a automatiquement des droits sur la propriété de l’autre au Québec ?
Non. Au Québec, l’union de fait ne crée aucun droit automatique de partage du patrimoine, quel que soit le nombre d’années de cohabitation. Cette spécificité distingue le Québec de la plupart des autres provinces. Les protections doivent être créées contractuellement (convention d’indivision, testament, contrats).

Qu’est-ce qu’une convention d’indivision et est-elle vraiment nécessaire ?
C’est un contrat notarié qui précise les quotes-parts respectives des conjoints dans la propriété, le partage des frais, les règles en cas de séparation (droit de préemption, modalités de rachat), et autres dispositions essentielles. Pour un couple non marié, elle joue le rôle que joue le patrimoine familial pour les couples mariés. Son absence expose à des litiges coûteux. Pour 500-1 500 $ chez le notaire, c’est l’investissement avec le meilleur ratio coût-bénéfice de l’achat.

Si mon conjoint de fait décède sans testament, est-ce que j’hérite de sa part de la maison ?
Non. Sans testament, la part du défunt va à ses héritiers légaux selon le Code civil : ses enfants (s’il en a), sinon ses parents, sa fratrie, etc. Le conjoint de fait survivant n’hérite pas automatiquement — il n’apparaît pas dans la liste des héritiers légaux. Pour garantir l’héritage, un testament rédigé chez un notaire est essentiel.

Quelle quote-part devrions-nous prendre dans la propriété ?
Cela dépend des apports financiers et de la vision du couple. Si les apports sont équivalents et que les paiements sont partagés également, 50/50 reflète la réalité. Si les apports diffèrent substantiellement (mise de fonds plus importante d’un côté, par exemple), des quotes-parts inégales (60/40, 70/30) peuvent être plus justes. La convention d’indivision précise ces quotes-parts et leurs implications.

Mon conjoint et moi achetons ensemble. Faut-il qu’on soit tous les deux sur l’hypothèque ?
Pas nécessairement, mais c’est le cas le plus fréquent quand les deux conjoints sont au titre. Si les deux sont au titre, ils sont généralement solidairement responsables de l’hypothèque (le prêteur peut exiger le paiement intégral de l’un ou l’autre). Le statut conjugal n’affecte pas l’analyse du prêteur, mais les revenus et le crédit des deux combinés peuvent augmenter la capacité d’emprunt.

Si on se sépare, comment se règle la propriété ?
Si vous avez une convention d’indivision, elle précise les règles : droit de préemption, modalités de rachat, médiation, etc. Sans convention, les règles générales de l’indivision s’appliquent — chacun garde sa quote-part inscrite, et la sortie de l’indivision se fait par rachat amiable, vente à un tiers, ou en dernier recours par vente forcée judiciaire. C’est précisément pour éviter ce dernier scénario que la convention est essentielle.

Si on se marie après avoir acheté ensemble, qu’est-ce qui change ?
Le mariage change substantiellement le régime. Selon le régime matrimonial (par défaut, société d’acquêts au Québec), des règles de patrimoine familial s’appliquent automatiquement à la résidence familiale. Une consultation avec un notaire au moment du mariage permet de comprendre les implications et d’ajuster les conventions existantes au besoin.

Les nouvelles règles de 2022 changent-elles la donne pour les couples non mariés ?
La réforme du droit familial québécois adoptée en 2022 introduit progressivement de nouvelles protections, particulièrement pour les conjoints de fait avec enfants à compter de 2025. Ces évolutions méritent d’être suivies avec votre notaire ou un conseiller juridique. Le principe général demeure : sans ces situations spécifiques (notamment enfants), l’union de fait n’apporte pas, en 2026, les protections automatiques du mariage.

Sources officielles

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un avis juridique personnalisé. Le droit familial québécois est en évolution — la réforme adoptée en 2022 introduit progressivement de nouvelles dispositions pour les couples non mariés, particulièrement avec enfants. Les principes généraux exposés dans cet article correspondent au cadre applicable au moment de la rédaction, mais des éléments précis peuvent évoluer et certaines situations comportent des nuances qui ne peuvent toutes être détaillées ici. Pour un achat à deux conjoints non mariés, la consultation d’un notaire est essentielle pour la rédaction de la convention d’indivision et des testaments. Pour les situations complexes (familles recomposées, patrimoines importants, planification successorale fine), l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit familial peut être pertinent. Pour en savoir plus sur notre démarche, consultez notre méthodologie éditoriale.

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