Amortissement 25 ou 30 ans : comment choisir au Canada

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Le choix entre un amortissement de 25 ou 30 ans est l’une des décisions les plus structurantes — et les plus coûteuses à long terme — pour un emprunteur hypothécaire canadien. La règle générale au Canada impose un amortissement maximum de 25 ans pour les hypothèques dites « assurées » (mise de fonds inférieure à 20 %), tandis que les hypothèques conventionnelles (mise de fonds de 20 % et plus) peuvent s’étaler sur 30 ans, voire plus chez certains prêteurs. Depuis décembre 2024, une exception majeure a été créée pour les primo-acheteurs : ils peuvent bénéficier d’un amortissement de 30 ans même sur une hypothèque assurée, moyennant une surprime SCHL de 0,20 %. Concrètement, sur une hypothèque de 400 000 $ à 4 %, passer de 25 à 30 ans réduit le paiement mensuel d’environ 200 $ (de 2 105 $ à 1 905 $), mais augmente les intérêts totaux payés sur la durée d’environ 54 300 $ — un coût substantiel pour 200 $ d’allègement mensuel. Le choix entre les deux options dépend de plusieurs facteurs : capacité à passer le test de tension, équilibre cashflow vs coût total, perspective d’augmentation des revenus, intentions de paiements anticipés. Pour beaucoup de primo-acheteurs, la stratégie optimale consiste à prendre l’amortissement 30 ans pour faciliter la qualification, puis à effectuer des paiements anticipés volontaires dans la limite des privilèges de 10 à 20 % par an offerts par le contrat — ce qui permet de rembourser plus rapidement sans pénalité tout en conservant la flexibilité du paiement mensuel plus bas en cas de besoin. Ce guide explique chaque dimension du choix avec des chiffres précis et les cas où chaque option fait sens.

Beaucoup d’emprunteurs choisissent leur amortissement par défaut, sans bien comprendre l’impact financier réel sur la durée. Pourtant, sur une hypothèque typique, le choix entre 25 et 30 ans peut représenter plus de 50 000 $ d’écart en intérêts totaux. Cet écart mérite une réflexion sérieuse avant la signature — d’autant que la décision se prend une seule fois, et que la modifier après coup nécessite généralement un refinancement avec ses propres coûts.

Sommaire

Qu’est-ce que l’amortissement

L’amortissement hypothécaire au Canada désigne la période totale prévue pour rembourser intégralement le capital emprunté. Il ne faut pas le confondre avec le terme, qui est la durée du contrat avec le prêteur actuel (généralement 1 à 5 ans, parfois jusqu’à 10).

Concrètement, une personne qui contracte une hypothèque de 400 000 $ avec un amortissement de 25 ans et un terme de 5 ans s’engage à rembourser intégralement le prêt sur 25 ans, mais ses conditions (taux d’intérêt, prêteur, modalités) sont fixées pour 5 ans seulement. À l’échéance du terme, elle renouvelle son prêt aux conditions du marché à ce moment-là, et continue ainsi pendant les 25 ans complets.

L’amortissement détermine essentiellement deux variables : le montant du paiement mensuel (plus l’amortissement est long, plus le paiement est bas) et le coût total en intérêts sur la durée (plus l’amortissement est long, plus le coût total est élevé). Cet arbitrage est au cœur de la décision entre 25 et 30 ans.

Les règles canadiennes : 25 vs 30 ans

Au Canada, l’amortissement maximal autorisé dépend du type d’hypothèque, lui-même déterminé par la mise de fonds.

Pour les hypothèques assurées (mise de fonds < 20 %)

Toute hypothèque avec une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat doit être assurée par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) impose un amortissement maximum de 25 ans sur ces prêts assurés. Cette règle vise à limiter le risque global du système financier en évitant que les emprunteurs avec faible mise de fonds n’étalent trop leur dette.

Pour comprendre les seuils de mise de fonds qui déterminent si votre hypothèque est assurée ou non, et les primes correspondantes, le détail complet est exposé dans l’article sur l’assurance prêt hypothécaire SCHL.

Pour les hypothèques conventionnelles (mise de fonds ≥ 20 %)

Avec une mise de fonds de 20 % ou plus, votre hypothèque devient conventionnelle (non assurée). Dans ce cas, l’amortissement maximum monte généralement à 30 ans, et certains prêteurs vont jusqu’à 35 ou 40 ans pour des dossiers solides — bien que ces durées plus longues entraînent souvent des taux d’intérêt légèrement majorés.

C’est l’une des raisons majeures de viser le seuil de 20 % de mise de fonds quand c’est possible : au-delà de l’économie de la prime SCHL, vous accédez à un éventail plus large d’options d’amortissement.

Pour les immeubles locatifs en investissement pur

Les investisseurs qui achètent un immeuble qu’ils n’occupent pas (sans portion résidence principale) sont soumis à la mise de fonds minimum de 20 % et peuvent donc bénéficier d’amortissements jusqu’à 30 ans.

L’exception primo-acheteurs depuis 2024

En décembre 2024, le gouvernement fédéral a introduit une exception majeure à la règle des 25 ans pour les hypothèques assurées : les primo-acheteurs peuvent désormais bénéficier d’un amortissement de 30 ans même sur une hypothèque assurée. Cette mesure visait initialement les maisons neuves, puis a été élargie courant 2025 à pratiquement toutes les transactions de primo-acheteurs.

Conditions d’admissibilité

Pour bénéficier de cette exception, l’emprunteur doit être considéré « premier acheteur » selon la définition fédérale (n’avoir habité aucune propriété dont il était propriétaire pendant l’année en cours et les quatre années civiles précédentes). Le prix de la propriété doit également être dans la limite de 1,5 million de dollars (plafond SCHL relevé en décembre 2024).

La surprime SCHL de 0,20 %

L’amortissement étendu à 30 ans entraîne une surprime de 0,20 % sur la prime SCHL de base. Pour une mise de fonds de 5 % (prime de base 4,00 %), la prime totale devient 4,20 % du prêt. Sur une hypothèque de 400 000 $, cela représente 800 $ de prime supplémentaire — montant relativement modeste comparé à l’allègement mensuel obtenu.

L’impact pratique

Cette exception change la donne pour beaucoup de primo-acheteurs. Avant décembre 2024, un primo-acheteur avec mise de fonds 5 % était limité à 25 ans d’amortissement, ce qui rendait souvent la qualification au test de tension difficile dans les marchés tendus. Avec l’option 30 ans désormais accessible, le paiement mensuel calculé pour le test de tension diminue d’environ 8 à 10 %, ce qui élargit substantiellement la capacité d’emprunt admissible.

Comparaison chiffrée 25 vs 30 ans

Pour comprendre concrètement la différence entre 25 et 30 ans d’amortissement, voici une comparaison sur trois scénarios avec un taux d’intérêt de 4 % (représentatif d’un fixe 5 ans typique).

Hypothèque Amortissement 25 ans Amortissement 30 ans Différence mensuelle Différence intérêts totaux
300 000 $ à 4 % 1 579 $/mois 1 429 $/mois −150 $/mois +40 700 $
400 000 $ à 4 % 2 105 $/mois 1 905 $/mois −200 $/mois +54 300 $
500 000 $ à 4 % 2 631 $/mois 2 381 $/mois −250 $/mois +67 900 $
600 000 $ à 4 % 3 158 $/mois 2 858 $/mois −300 $/mois +81 400 $

L’écart de coût total est proportionnel au montant emprunté et représente toujours environ 13,5 % du capital initial. Pour 400 000 $ empruntés, c’est 54 300 $ de plus en intérêts. Pour 600 000 $, c’est 81 400 $.

Cet écart, important en absolu, doit toutefois être mis en perspective : sur une période de 30 ans, l’inflation érode la valeur réelle des paiements futurs. Les 54 300 $ payés en intérêts entre les années 26 et 30 valent en pouvoir d’achat réel substantiellement moins que 54 300 $ aujourd’hui. Cette nuance ne change pas la nature de l’arbitrage, mais elle réduit légèrement l’avantage apparent du 25 ans en termes purement comptables.

L’impact réel sur le budget mensuel

L’argument principal en faveur du 30 ans est l’allègement du paiement mensuel. Pour 400 000 $ empruntés, l’écart de 200 $/mois représente 2 400 $/année de cashflow libéré.

Ce cashflow supplémentaire peut faire une vraie différence dans plusieurs situations concrètes. Pour un couple primo-acheteur avec un budget serré, ces 200 $ peuvent représenter la différence entre une qualification réussie au test de tension et un refus du prêteur. Pour une jeune famille avec un nouveau-né, les 2 400 $ annuels peuvent couvrir les frais de garderie pendant plusieurs mois. Pour un ménage avec dette étudiante encore active, cela permet de continuer à rembourser ces dettes plus rapidement sans pression.

La question n’est donc pas seulement comptable. C’est aussi une question de qualité de vie et de marge de manœuvre. Un budget hypothécaire trop serré crée un stress financier permanent qui peut affecter d’autres dimensions de la vie : épargne retraite réduite, vacances absentes, difficulté à absorber les imprévus.

L’arbitrage devient particulièrement clair quand on considère le test de tension : le BSIF impose aux prêteurs de qualifier l’emprunteur au taux contractuel + 2 % ou au taux de référence (5,25 % minimum), selon le plus élevé. Ce stress test se calcule sur le paiement mensuel projeté avec l’amortissement choisi. Un amortissement plus long réduit le paiement projeté, donc augmente la capacité d’emprunt admissible. Pour un dossier où la qualification est limite, le 30 ans peut littéralement faire la différence entre obtenir l’hypothèque ou non.

Le coût total en intérêts

L’argument principal contre le 30 ans est le coût total en intérêts. L’écart de 54 300 $ sur une hypothèque de 400 000 $ n’est pas trivial — c’est l’équivalent de plus de deux ans de revenu net pour un ménage moyen québécois.

Cet écart s’explique par la mécanique de l’amortissement. Au début de la période, la majeure partie du paiement mensuel sert à payer les intérêts plutôt qu’à rembourser le capital. Sur les cinq premières années d’une hypothèque de 400 000 $ à 4 %, environ 75 000 $ d’intérêts sont payés contre seulement 50 000 $ de capital remboursé en amortissement 25 ans, et 80 000 $ d’intérêts contre 35 000 $ de capital en amortissement 30 ans. La différence se cumule chaque mois.

Cette mécanique signifie qu’un amortissement plus long ralentit considérablement la construction d’équité dans la propriété. Au bout de 5 ans, un emprunteur avec amortissement 30 ans a remboursé environ 35 000 $ de capital, contre 50 000 $ en amortissement 25 ans — un écart de 15 000 $ d’équité non construite, qui se cumule au fil des années.

Pour un emprunteur qui prévoit revendre dans 7 à 10 ans, cet écart d’équité a un impact direct sur le produit net de la vente. Avec moins de capital remboursé, il y a aussi moins d’argent disponible pour la mise de fonds de la propriété suivante.

La construction d’équité ralentie

Au-delà du coût comptable, l’amortissement plus long a un effet psychologique et stratégique souvent sous-estimé : il ralentit la sensation de progression. Voir son solde hypothécaire diminuer rapidement procure une satisfaction tangible et renforce les bonnes habitudes financières. À l’inverse, voir le solde stagner peut décourager l’effort de remboursement.

Sur le plan purement financier, l’équité construite plus rapidement avec un amortissement de 25 ans permet plusieurs choses. Elle ouvre l’accès à une marge de crédit hypothécaire (HELOC) plus tôt, qui peut financer des rénovations ou de nouveaux investissements. Elle réduit le ratio prêt-valeur, ce qui peut faciliter un refinancement à de meilleures conditions. Elle augmente la liquidité accessible en cas de crise financière (perte d’emploi, séparation, urgence médicale).

Pour les investisseurs immobiliers en particulier, la construction d’équité rapide est souvent une priorité stratégique. Elle permet de refinancer plus tôt pour acquérir un deuxième immeuble — c’est la base de plusieurs stratégies d’accumulation de portfolio. La méthode et les indicateurs pour évaluer la rentabilité d’un plex sont détaillés dans le guide du calcul du rendement d’un plex au Québec, qui aborde notamment la construction d’équité comme composante du rendement total.

La stratégie « 30 ans + paiements anticipés »

Pour beaucoup d’emprunteurs, la décision n’est pas un choix binaire entre 25 et 30 ans. Une stratégie hybride existe et combine souvent les avantages des deux options : prendre l’amortissement de 30 ans pour bénéficier du paiement mensuel plus bas, puis effectuer des paiements anticipés volontaires dans la limite des privilèges offerts par le contrat hypothécaire.

La majorité des hypothèques fermées modernes incluent des privilèges de paiement anticipé permettant de rembourser 10 à 20 % du capital initial par année sans pénalité. Sur 400 000 $ avec privilège de 15 %, c’est 60 000 $ par an de remboursement anticipé possible — bien au-delà de ce que la majorité des emprunteurs peuvent réellement faire en pratique.

Comment fonctionne la stratégie

L’emprunteur signe initialement avec un amortissement de 30 ans. Son paiement mensuel obligatoire est de 1 905 $ (sur 400 000 $ à 4 %). Il configure ensuite des paiements supplémentaires automatiques équivalents à ce qu’il paierait en amortissement 25 ans, soit 200 $/mois additionnels (2 400 $/an).

Résultat : le solde hypothécaire diminue exactement comme dans un amortissement 25 ans, mais l’emprunteur conserve la flexibilité de réduire ses paiements aux 1 905 $/mois obligatoires en cas de difficulté financière (perte d’emploi, naissance, dépense imprévue). C’est le meilleur des deux mondes.

Pourquoi cette stratégie n’est pas systématiquement recommandée

Le principal obstacle à cette stratégie est la discipline financière. Beaucoup d’emprunteurs qui prennent un amortissement 30 ans avec l’intention de faire des paiements anticipés ne les font jamais en pratique — l’argent libéré par le paiement mensuel plus bas se dépense ailleurs. Sur 30 ans, l’écart se concrétise alors pleinement à 54 300 $ d’intérêts supplémentaires.

Pour que la stratégie fonctionne, il faut configurer les paiements anticipés automatiquement dès le début (virement automatique, augmentation du paiement régulier auprès du prêteur). Sans automatisation, la procrastination prend le dessus et les bonnes intentions restent théoriques.

Pour comprendre en détail comment fonctionnent les privilèges de paiement anticipé selon le type d’hypothèque et les variations entre prêteurs, ces mécanismes sont détaillés dans l’article sur l’hypothèque ouverte ou fermée, qui aborde aussi la question de la flexibilité.

Profils favorables au 25 ans

L’amortissement de 25 ans reste optimal pour plusieurs profils d’emprunteurs.

Le premier est l’emprunteur avec capacité d’emprunt confortable. Si vos ratios ABD/ATD passent largement le test de tension avec une marge de sécurité, choisir 25 ans plutôt que 30 préserve cette marge sans coût additionnel substantiel. L’écart de paiement mensuel ne change pas votre qualité de vie, et l’économie d’intérêts cumulée vaut la peine.

Le deuxième profil est l’acheteur avec horizon long et discipline financière modeste. Si vous prévoyez garder la propriété 25 ans ou plus et que vous reconnaissez ne pas avoir la discipline pour faire systématiquement des paiements anticipés, le 25 ans vous force la main. C’est une forme d’épargne forcée qui construit l’équité automatiquement.

Le troisième profil est l’investisseur immobilier en investissement pur (sans intention d’occuper). Pour ces dossiers, le 25 ans optimise le rendement net après impôt — chaque dollar d’intérêt supplémentaire est partiellement compensé par la déduction fiscale, mais le coût net reste substantiel. Pour un investisseur qui détient son immeuble à long terme, le 25 ans optimise la construction d’équité.

Le quatrième profil est le refinancement après plusieurs années de propriété. Si vous refinancez à mi-parcours et que vous pouvez maintenir un amortissement de 25 ans avec le nouveau prêt, c’est généralement préférable à recommencer à 30 ans qui prolongerait votre période totale de remboursement.

Profils favorables au 30 ans

Le 30 ans est en revanche optimal pour d’autres profils.

Le premier est le primo-acheteur dans un marché tendu. Pour quiconque achetant à Montréal, Toronto, Vancouver ou même Québec ville où les prix sont élevés relativement aux revenus, le 30 ans peut faire la différence entre la qualification et le refus, ou entre acheter dans un secteur acceptable plutôt qu’éloigné. La surprime SCHL de 0,20 % est négligeable face au bénéfice de l’accès à la propriété.

Le deuxième profil est la jeune famille avec revenus en croissance anticipée. Pour un couple en début de carrière dont les revenus vont substantiellement augmenter sur 5 à 10 ans, prendre 30 ans aujourd’hui pour qualifier puis configurer des paiements anticipés à mesure que les revenus augmentent est une stratégie cohérente. Le paiement mensuel plus bas pendant les années serrées laisse la marge nécessaire pour absorber les nouveaux frais (garderie, école, etc.) sans crise.

Le troisième profil est l’acheteur avec discipline financière forte qui veut maximiser sa flexibilité. Avec une discipline solide pour configurer des paiements anticipés automatiques, prendre 30 ans tout en remboursant comme en 25 ans donne le meilleur des deux mondes — équité construite à la même vitesse, mais flexibilité de réduire les paiements en cas de besoin.

Le quatrième profil est l’emprunteur avec autres priorités d’investissement. Si l’emprunteur a accès à des opportunités d’investissement avec rendement attendu supérieur à son taux hypothécaire (FNB indiciel à long terme, REER selon le taux marginal, deuxième immeuble locatif), le 30 ans libère du cashflow qui peut être investi ailleurs avec un rendement net potentiellement supérieur au coût d’intérêt évité. Ce calcul d’arbitrage nécessite cependant une analyse rigoureuse.

Erreurs fréquentes

Choisir 30 ans par défaut sans réflexion. Beaucoup d’emprunteurs prennent le 30 ans simplement parce qu’il est offert par leur prêteur, sans évaluer s’il leur convient vraiment. Cette décision « par défaut » peut coûter plusieurs dizaines de milliers de dollars en intérêts supplémentaires.

Choisir 25 ans alors qu’on a un budget serré. L’inverse est aussi vrai. Forcer le 25 ans alors que le budget mensuel est serré crée un stress financier permanent qui n’a aucune justification économique solide. La flexibilité du 30 ans peut littéralement préserver la qualité de vie.

Promettre des paiements anticipés sans les configurer. Prendre 30 ans avec « l’intention » de faire des paiements anticipés mais sans les automatiser revient pratiquement toujours à payer 30 ans complets. La psychologie financière favorise la dépense de l’argent disponible.

Ne pas vérifier les privilèges de paiement anticipé. Les privilèges varient entre prêteurs (10 % vs 15 % vs 20 %). Pour la stratégie « 30 ans + paiements anticipés », le privilège minimum requis dépend de votre niveau de remboursement anticipé prévu.

Confondre amortissement et terme. L’amortissement (25 ou 30 ans) est la durée totale prévue pour rembourser. Le terme (1 à 10 ans) est la durée du contrat avec le prêteur actuel. Le terme se renouvelle plusieurs fois pendant l’amortissement total.

Sous-estimer la surprime SCHL pour le 30 ans assuré. 0,20 % de surprime est modeste mais réel. Sur 400 000 $, c’est 800 $ supplémentaires en prime, ajoutés au capital amorti.

Ignorer la possibilité de modifier l’amortissement au renouvellement. À chaque renouvellement de terme, l’amortissement résiduel peut être discuté avec le prêteur. Un emprunteur qui a pris 30 ans initialement peut décider, à 5 ans, de raccourcir l’amortissement résiduel à 15 ou 20 ans pour finir plus rapidement — sans coût additionnel autre que les paiements plus élevés.

FAQ

Puis-je modifier mon amortissement après la signature ?
Oui, à plusieurs occasions. Au renouvellement de chaque terme (typiquement aux 5 ans), vous pouvez négocier un amortissement résiduel plus court avec votre prêteur. Vous pouvez aussi raccourcir effectivement votre amortissement à n’importe quel moment via des paiements anticipés (dans la limite des privilèges) ou en augmentant le paiement régulier. L’allongement après signature est plus restreint et nécessite généralement un refinancement.

L’amortissement de 30 ans coûte-t-il vraiment plus cher si je rembourse plus vite ?
Non, pas nécessairement. Si vous configurez des paiements anticipés équivalents à ce que vous paieriez en 25 ans, vous remboursez exactement à la même vitesse et payez les mêmes intérêts totaux. La surprime SCHL de 0,20 % (sur l’assuré uniquement) reste un petit coût additionnel, mais l’écart fondamental d’intérêts disparaît.

Quel amortissement ont la plupart des Canadiens ?
Historiquement, le 25 ans était la norme pour les hypothèques assurées au Canada. Avec l’élargissement aux primo-acheteurs depuis décembre 2024, on observe une montée significative du 30 ans dans cette catégorie. Pour les hypothèques conventionnelles, le 25 ans et le 30 ans se partagent approximativement équitablement le marché selon les statistiques de la SCHL et des prêteurs.

L’amortissement 30 ans affecte-t-il mon taux d’intérêt ?
Pour les hypothèques assurées de primo-acheteurs (depuis 2024), le taux contractuel est généralement le même qu’en 25 ans — c’est la prime SCHL qui est majorée de 0,20 %. Pour les hypothèques conventionnelles avec amortissement de 30 ans, certains prêteurs appliquent une légère majoration de taux (souvent 0,05 % à 0,15 %), mais la pratique varie. Il vaut la peine de comparer plusieurs offres.

L’amortissement de 35 ou 40 ans existe-t-il encore ?
Oui, mais uniquement pour les hypothèques conventionnelles (mise de fonds 20 % et plus) chez certains prêteurs spécialisés. Ces durées allongées sont rares en pratique et entraînent souvent des taux majorés substantiels. Pour la grande majorité des emprunteurs, le choix se fait entre 25 et 30 ans.

La surprime SCHL de 0,20 % se paie-t-elle comptant ?
Comme la prime SCHL principale, la surprime de 0,20 % est ajoutée au capital emprunté et amortie sur la durée du prêt. Au Québec, la TVQ de 9,975 % sur la prime totale (incluant la surprime) reste payable comptant à la signature chez le notaire.

Puis-je passer du 30 ans au 25 ans à mi-parcours sans coût ?
Au renouvellement de votre terme, oui — c’est une simple négociation avec votre prêteur (ou changement de prêteur). En cours de terme, vous ne pouvez pas formellement « passer » au 25 ans, mais vous pouvez augmenter votre paiement régulier ou faire des paiements anticipés pour atteindre le même résultat sans coût (dans la limite des privilèges).

Le 30 ans est-il une mauvaise idée si j’ai plus de 50 ans ?
Pas nécessairement. L’objection courante est que vous serez encore en train de rembourser à 80 ans. Mais cela suppose que vous gardiez la propriété 30 ans, ce qui est rare. La majorité des propriétaires vendent ou refinancent dans les 5 à 10 ans. À 50 ans, prendre 30 ans peut simplement maximiser la flexibilité du paiement mensuel pour les années précédant la retraite, où les revenus sont à leur sommet et les dépenses connexes (enfants à l’université, etc.) souvent élevées.

Sources officielles

Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil hypothécaire ou financier personnalisé. Les pourcentages, taux et règles mentionnés proviennent de sources officielles au moment de la rédaction et peuvent évoluer (les règles d’amortissement et la définition de primo-acheteur sont sujettes aux modifications réglementaires). Le choix optimal entre 25 et 30 ans dépend de votre situation spécifique : revenus actuels et projetés, capacité d’épargne, profil de risque, intentions de paiements anticipés, horizon de détention de la propriété. Pour évaluer la meilleure option selon votre situation, nous recommandons de consulter un courtier hypothécaire autorisé par l’AMF qui peut comparer plusieurs prêteurs et stratégies, ainsi qu’un comptable professionnel agréé si l’arbitrage avec d’autres investissements est complexe. Pour en savoir plus sur notre démarche, consultez notre méthodologie éditoriale.

2 réflexions au sujet de “Amortissement 25 ou 30 ans : comment choisir au Canada”

  1. Ping : Taux directeur Banque du Canada : impact immobilier
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